Eliminación del cuello de botella en la fijación de precios de la tierra en las zonas costeras de Lam Dong

En la región sudoriental de la provincia de Lam Dong (antigua provincia de Binh Thuan), una serie de proyectos turísticos y áreas urbanas enfrentan problemas legales porque no se han determinado los precios específicos de los terrenos.

Un rincón del proyecto NovaWorld Phan Thiet

Según un informe del Departamento de Agricultura y Medio Ambiente de la provincia de Lam Dong, la región sureste de la provincia cuenta actualmente con 14 proyectos de zonas turísticas, urbanas, residenciales comerciales, zonas industriales, etc., que buscan unidades de valoración de terrenos. De estos, 8 proyectos turísticos enfrentan dificultades.

Las empresas están confundidas

Los retrasos en la valoración de terrenos han imposibilitado a las empresas pagar las tasas de uso del suelo o el alquiler, impidiéndoles así continuar con la ejecución de los proyectos de construcción según lo previsto. Esta situación ha afectado gravemente el progreso de las inversiones, el desembolso y el desarrollo general de la zona.

Los 8 proyectos con problemas específicos incluyen un proyecto para el cual la unidad consultora está realizando una valoración de terrenos: Hon Rom Hill; dos proyectos que están seleccionando unidades consultoras: Royal Ruby Villa y Ocean Valley; dos proyectos con problemas de planificación: Honey Beach y Hoa Sen; y tres proyectos que se espera sean eliminados de la lista: NDMREAL, Tan Dai Duong y De La Gi. Además, el superproyecto NovaWorld Phan Thiet, de casi 1000 hectáreas de extensión, en el que invierte Delta-Valley Binh Thuan Company Limited (miembro del Grupo Novaland), también ha tenido dificultades para implementar la valoración de terrenos durante muchos años.

Antes de la fusión, el Comité Popular de la provincia de Binh Thuan declaró que había decenas de proyectos que aún no habían determinado los precios específicos de los terrenos. Este retraso no solo provocó un desperdicio de recursos sociales, sino que también obstaculizó el desarrollo local.

El asunto se complica aún más por los cambios legales. Desde el Decreto 71/2024/ND-CP (reglamento sobre precios de terrenos, vigente desde el 1 de agosto de 2024), el proceso de valoración de terrenos se ha dividido en dos direcciones. Para los proyectos que arriendan terrenos con pagos anuales, la provincia puede aplicar el método del coeficiente K, es decir, multiplicar el precio del terreno en la lista de precios por el coeficiente de ajuste para obtener un precio específico, de forma más sencilla y rápida. Sin embargo, los proyectos que cambian a arrendar terrenos con un pago único durante todo el plazo del arrendamiento deben aplicar métodos complejos como el de excedentes, comparación, ingresos, etc. Estos métodos requieren documentación legal completa, datos de mercado exhaustivos y la contratación de un servicio de consultoría externo.

De hecho, existen muy pocas consultoras cualificadas para elaborar expedientes de valoración según lo requerido. Muchas consultoras temen los riesgos legales u ofrecen presupuestos elevados, lo que dificulta la selección. Incluso cuando se ha seleccionado una consultora adecuada, el proceso de preparación y valoración de expedientes sigue siendo largo, ya que involucra a muchos departamentos y sucursales.

Lecciones de NovaWorld Phan Thiet

Un ejemplo típico de esta situación es el proyecto del Complejo Turístico Ocean Valley en el distrito de Tien Thanh, provincia de Lam Dong. El proyecto, con el nombre comercial NovaWorld Phan Thiet, cuenta con numerosos elementos en la zona turística que ya se han puesto en funcionamiento, algunos están en construcción y, según lo previsto, se completará en su totalidad para finales de 2028. Sin embargo, el cambio en el uso del suelo, de un arrendamiento anual a un arrendamiento único para todo el período, ha obligado al proyecto a esperar a la determinación de los precios específicos del terreno para cumplir con las obligaciones financieras. Se espera que el proyecto se complete en su totalidad para finales de 2028.

El proyecto NovaWorld Phan Thiet abarca una superficie de más de 986 hectáreas. Hasta la fecha, el inversor ha entregado más de 1300 de un total de más de 8000 productos inmobiliarios a sus clientes.

El Sr. Nguyen Minh, vicepresidente del Comité Popular Provincial de Lam Dong, dijo que hasta ahora, las dificultades y los problemas del proyecto NovaWorld Phan Thiet se han resuelto básicamente.

El Sr. Minh propuso que el Departamento de Finanzas asesore al Comité Popular Provincial para establecer un Consejo para evaluar precios específicos de tierras y un grupo de trabajo en julio de 2025.

Anteriormente, el 27 de junio de 2025, el Comité Popular Provincial autorizó al proyecto NovaWorld Phan Thiet a cambiar la forma de uso del suelo a un arrendamiento único. Actualmente, el Departamento de Agricultura y Medio Ambiente está implementando la estimación de costos y seleccionando una unidad consultora para determinar el precio específico del suelo, como base para el cobro del arrendamiento único para este proyecto.

En cuanto a la valoración específica de terrenos para proyectos en el sureste de la provincia, el Sr. Nguyen Minh solicitó al Departamento de Agricultura y Medio Ambiente que revisara y sintetizara urgentemente el contenido relacionado con el proceso, los procedimientos y los pasos que deben implementarse de acuerdo con la normativa legal. En particular, es urgente solicitar a los departamentos, sucursales y localidades pertinentes que proporcionen la documentación necesaria para garantizar la ejecución de todo el trabajo relacionado con la determinación de los precios específicos de los terrenos.

El Sr. Minh también solicitó calcular todo el trabajo y presentar al Comité Popular Provincial para su aprobación el presupuesto estimado del paquete de consultoría a fin de determinar los precios específicos de los terrenos. Contactar activamente y proactivamente a las unidades para seleccionar consultoras y notificarlas proactivamente para que participen en la determinación de los precios de los terrenos para los proyectos.

No desperdicie recursos de inversión

Según el Comité Popular de la provincia de Lam Dong, en los últimos años, en la región sureste de la provincia se han registrado más de 40 proyectos cuyos precios de terrenos no se han determinado, lo que supone un desperdicio de recursos de inversión y sociales. Gracias a la determinación de la localidad, hasta la fecha, se han realizado 21 proyectos más que han calculado los precios de los terrenos para cumplir con las obligaciones financieras, como base para la implementación de los próximos pasos.

Fuente: https://baolamdong.vn/go-nut-that-dinh-gia-dat-vung-ven-bien-lam-dong-383974.html