Eliminar el "cuello de botella" que supone el desmonte de tierras para que las empresas puedan acceder a ellas

El fácil acceso a la tierra es un requisito indispensable para facilitar la producción y las actividades comerciales de las empresas. El Proyecto de Ley de Tierras (enmendado) también lo considera un aspecto clave que requiere especial atención.

En el proceso de acceso a tierras para empresas, la limpieza del sitio (GPMB) siempre se considera una actividad difícil y plantea muchos desafíos para muchos sujetos que participan en este proceso.

En particular, la adquisición de tierras para que las empresas puedan acceder a terrenos limpios sin problemas legales es un problema extremadamente difícil, que plantea una serie de problemas en cuanto a disputas y demandas si no se maneja de manera adecuada, rápida y equilibrando los intereses de todas las partes.

La limpieza de tierras aún presenta muchas deficiencias

Desde la perspectiva de una empresa que participa directamente en el mercado, con una gran necesidad de acceder a la tierra, hablando con Nguoi Dua Tin , el Sr. Nguyen Dang Go Ganh, Director General Adjunto de Vina2 Investment and Construction Joint Stock Company, dijo que la Ley de Tierras de 2013 todavía tiene muchas deficiencias en el trabajo de limpieza del sitio, el sistema legal todavía se superpone y es contradictorio, lo que causa dificultades para las empresas.

En particular, el actual proceso de adquisición y desmonte de tierras todavía se está prolongando, a menudo ocurren disputas y la gente no está de acuerdo con las políticas del gobierno y de las empresas.

Las causas de la situación anterior provienen de muchas razones, como que el marco de precios de la tierra es diferente del precio de compensación real; la concesión de certificados de derecho de uso de la tierra a las personas en algunos lugares todavía es lenta, lo que genera dificultades en la etapa de confirmación del origen durante el proceso de adquisición y limpieza de tierras; el corredor legal para el trabajo de adquisición y limpieza de tierras se superpone, es complicado y se retrasa (hay que esperar hasta la etapa de aprobación del proyecto de inversión en construcción) y, al mismo tiempo, la fuente de capital privado no se ha encontrado a tiempo para resolverlo de manera rápida y sincrónica.

Sr. Nguyen Dang Go Ganh - Miembro del Consejo de Administración, Director General Adjunto de Vina2 Investment and Construction Joint Stock Company.

Además, la actitud de la gente también dificulta las tareas de limpieza del terreno para las empresas y las autoridades.

Debido a los frecuentes cambios de política, muchos proyectos se prolongan, lo que genera pérdida de confianza entre la población, y el apoyo al reasentamiento temporal también enfrenta muchas dificultades. Mientras tanto, las autoridades locales en muchos lugares no han realizado una buena labor de gestión, movilización y explicación para que la población comprenda y apoye la política general.

Además, no se ha priorizado el mecanismo para que los funcionarios realicen la adquisición y el desmonte de tierras, lo que genera acoso, dificulta a los propietarios de tierras o puede dar lugar a numerosas infracciones por parte de los funcionarios en las labores de adquisición y desmonte de tierras", enfatizó el Sr. Ganh.

También reconociendo claramente las deficiencias mencionadas, el Sr. Dau Anh Tuan - Miembro del Consejo Científico del Comité Permanente de la Asamblea Nacional, Secretario General Adjunto, Jefe del Departamento Jurídico de VCCI dijo que actualmente, las empresas enfrentan dificultades para acceder a la tierra porque los procedimientos administrativos relacionados con la tierra siguen siendo engorrosos.

Mientras tanto, la gestión territorial, como la planificación territorial y el suministro de información sobre tierras, no se ha implementado adecuadamente. El pago de tasas no oficiales para la tramitación de trámites territoriales sigue siendo relativamente frecuente.

La financiación de tierras es la clave para resolver el problema

El Sr. Dau Anh Tuan afirmó que muchas autoridades locales aún tienen dudas sobre la implementación de las políticas estatales, especialmente al determinar los precios de compensación por la recuperación de terrenos. Por otro lado, las localidades también tienen mucha confusión al determinar los precios de compensación por la recuperación de terrenos.

En principio, el precio de compensación de la tierra debe ser coherente con el precio común de la tierra en el mercado. De acuerdo con la normativa legal, este marco de precios de la tierra sirve de base a los Comités Populares de provincias y ciudades para elaborar y ajustar las listas locales de precios de la tierra.

Los Comités Populares de provincias y ciudades, basándose en las realidades locales, fijarán el precio máximo del terreno en la lista de precios. Esta lista ajustada no podrá superar en más del 20 % el precio máximo del mismo tipo de terreno en el marco de precios. Debido a este mecanismo, el precio real de la tierra en las localidades suele ser solo entre el 30 % y el 50 % del precio de mercado.

Los organismos estatales, tanto a nivel central como local, deben redoblar sus esfuerzos para mejorar la calidad de la gobernanza de las tierras públicas a nivel local. Se espera que la Ley de Tierras revisada ayude a eliminar numerosos obstáculos en el marco institucional y legal .

Mientras tanto, los gobiernos locales deben mejorar la calidad de la gestión económica , centrarse en aumentar la transparencia informativa y apoyar a las empresas en la resolución de problemas. Las localidades también deben realizar esfuerzos sustanciales para reformar la administración, simplificar los trámites de tierras y reducir el acoso en el ejercicio de las funciones públicas, afirmó el Sr. Tuan.

El abogado Truong Anh Tuan, director de Truong Son Law Company Limited, también dijo que el precio de la tierra antes y después de la recuperación es el mismo, la misma tierra pero hay muchas diferencias.

Abogado Truong Anh Tuan, director de Truong Son Law Firm LLC.

En consecuencia, el Sr. Truong Anh Tuan enfatizó que el objetivo final de determinar los precios de la tierra es distribuir los beneficios entre la persona cuya tierra se recupera y el promotor inmobiliario. Si el mercado funciona de forma estable según la ley de la oferta y la demanda, el precio de la tierra se determinará de acuerdo con el mercado interno.

Pero cuando surgen factores especulativos que generan artificialidad en la oferta y la demanda, los precios no se ajustan a la naturaleza del mercado. Por lo tanto, se dará una situación en la que los precios serán demasiado altos o demasiado bajos, y el mercado se congelará, a veces con mucha actividad, a veces con poca actividad.

Por ello, el abogado Tuan recomienda que es necesario desarrollar un mecanismo financiero específico y claro para que los precios de la tierra se regulen a un nivel determinado, creando condiciones para que el proceso de limpieza del sitio y el intercambio con la gente se realice rápidamente.

Además, dijo que si hay regulaciones claras y específicas sobre la recuperación de tierras, ayudará a las agencias de gestión locales a llevar a cabo fácilmente la recuperación de tierras, evitará disputas y quejas, perderá tiempo y afectará el progreso general del trabajo de limpieza del sitio.

Por lo tanto, el abogado recomienda que, al decidir la recuperación de tierras, se establezca un plan de compensación, desmonte y reasentamiento, lo que facilitará la sincronización de las etapas y facilitará el proceso. Asimismo, se evita la situación de cobrar primero y luego elaborar un plan de compensación, lo que prolonga el proceso de desmonte .

Fuente: https://www.nguoiduatin.vn/go-nut-that-giai-phong-mat-bang-cho-doanh-nghiep-tiep-can-dat-dai-a598286.html