Eliminar los principales obstáculos para las localidades en la licitación de proyectos de inversión urbana

Prescribir la tasa mínima de pago al presupuesto del Estado en lugar del importe

El Gobierno acaba de emitir el Decreto n.º 115/2024, que detalla diversos artículos y medidas para implementar la Ley de Licitación para la selección de inversores que ejecuten proyectos en terrenos. La principal modificación de este decreto es la definición clara de la tasa mínima que las empresas deben pagar al presupuesto del Estado.

Según el abogado Pham Thanh Tuan, anteriormente, de acuerdo con las disposiciones del Decreto 25/2020, que determina el valor del pago al presupuesto estatal además de las tasas por el uso de la tierra y la renta de la tierra (antes conocida como m3), las localidades encontraron dificultades en tres cuestiones.

En primer lugar, no existe un fondo de referencia para el suelo debido a la falta de resultados de subastas o a la existencia de demasiados fondos de referencia, lo que dificulta su síntesis. En segundo lugar, es difícil determinar la tarifa y la renta previstas por el uso del suelo. En tercer lugar, es difícil la coordinación entre las agencias locales en esta labor de tasación. Esta es una de las razones por las que muchas localidades se ven confusas a la hora de organizar licitaciones para proyectos que utilizan suelo.

Para superar las deficiencias mencionadas, el artículo 48 del Decreto 115/2024 estipula la tasa mínima de pago al presupuesto del Estado (generalmente denominada valor m) en las licitaciones para seleccionar inversores para implementar proyectos en áreas urbanas; las áreas residenciales rurales se calculan como un porcentaje en lugar del monto como antes.

El porcentaje se calcula con base en la referencia de la tasa promedio de incremento después de la subasta de derechos de uso de tierras (la diferencia entre el precio inicial y el precio de subasta ganadora) de las parcelas de tierra que implementan proyectos en la localidad.

El terreno subastado para implementar el proyecto de referencia (sin utilizar los resultados de subastas de terrenos individuales para que la gente construya casas) debe tener un resultado de subasta exitoso dentro de los 3 años consecutivos antes de la fecha de la decisión que aprueba la política de inversión del proyecto (hasta 7 años en algunos casos especiales) y ser similar en ubicación (mismo nivel de distrito u otro distrito de la provincia) al terreno subastado.

Así, el Decreto ha modificado la forma de determinar los criterios para evaluar la eficiencia del uso del suelo, aplicando la "tasa mínima de pago al presupuesto estatal" en lugar de determinar este valor en unidades monetarias específicas, como se hacía anteriormente. El valor real del pago al presupuesto estatal (valor M) será igual a la tasa de pago propuesta por el inversor, multiplicada por la tasa de uso del suelo y la renta del proyecto.

Un proyecto inmobiliario en Ciudad Ho Chi Minh (Foto: Trinh Nguyen).

Se espera que aporte importantes ingresos a la localidad.

Los expertos legales en bienes raíces ilustran la determinación del valor m de la siguiente manera:

El Comité Popular de la Provincia A ha organizado una subasta de derechos de uso de suelo para cuatro proyectos urbanos. La Localidad A utilizará los resultados de la subasta de estos cuatro proyectos para calcular la tasa de incremento promedio tras la adjudicación (la relación entre el precio mínimo y el precio de la subasta ganadora); el resultado es del 10 %. La tasa del 10 % especificada en los pliegos de condiciones es la tasa mínima de pago al presupuesto estatal que el inversor debe abonar (valor m).

Los inversores deben proponer una tasa de pago al presupuesto estatal del 10 % o superior. El valor real del pago al presupuesto estatal será igual a la tasa propuesta por el inversor ganador (por ejemplo, 20 %) multiplicada por el canon y la renta del suelo a pagar (por ejemplo, 200 000 millones de VND). El canon y la renta del suelo se calculan de acuerdo con las disposiciones de la ley de tierras. Por lo tanto, el inversor pagará 40 000 millones de VND adicionales al canon (valor M) al presupuesto estatal.

Si la localidad nunca ha organizado una subasta de proyectos, no se incluirá en la fórmula un fondo de referencia de tierras. La cláusula 6, artículo 48 del Decreto también estipula que, en caso de no existir un fondo de referencia de tierras para subasta, se podrá utilizar la tasa promedio de incremento del valor presupuestario de los proyectos que se hayan licitado en los cinco años consecutivos anteriores a la fecha de la decisión sobre la política de inversión o el documento que aprueba la información del proyecto que se licita.

En caso de que la localidad no haya organizado la selección de inversionistas para implementar el proyecto mediante subasta o licitación, por lo que no existe un fondo de referencia para terrenos, los documentos de licitación no especifican la tasa de pago al presupuesto estatal (m). Esta tasa es propuesta por el inversionista en los documentos de licitación. El valor del pago al presupuesto estatal propuesto por el inversionista (M) se abonará simultáneamente con el pago de las tasas por uso del suelo y la renta del suelo, según la forma y el cronograma especificados en el Contrato del Proyecto.

De este modo, la determinación de la tasa de contribución al presupuesto estatal (m) se ha vuelto clara y completa, eliminando dificultades para muchas localidades. Se espera que la nueva normativa sobre la determinación del valor de la contribución al presupuesto estatal (m) genere importantes ingresos para las localidades, mejorando el entorno de inversión de forma transparente y atractiva.

Sin embargo, según el abogado Pham Thanh Tuan, el cálculo anterior también puede aumentar significativamente el costo de implementación del proyecto de la empresa, además de la cantidad de dinero que M debe pagar.

Fuente: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/go-nut-that-lon-cho-cac-dia-phuong-ve-dau-thau-du-an-dau-tu-khu-do-thi-20240920140938506.htm