Eliminar los principales obstáculos para las localidades en la licitación de proyectos de inversión urbana

Prescribir la tasa mínima de pago al presupuesto del Estado en lugar del monto

El Gobierno acaba de emitir el Decreto N° 115/2024, que detalla varios artículos y medidas para la aplicación de la Ley de Licitación para la selección de inversionistas en proyectos de uso de suelo. El cambio más importante de este decreto es la definición clara de la tasa mínima que las empresas deben pagar al presupuesto del Estado.

Según el abogado Pham Thanh Tuan, anteriormente, de acuerdo con las disposiciones del Decreto 25/2020, que determina el valor del pago al presupuesto del Estado además de las tasas de uso de la tierra y el alquiler de la tierra (antes llamado m3), las localidades encontraron dificultades en 3 cuestiones.

En primer lugar, no existe un fondo de tierras de referencia, ya sea porque no hay resultados de subastas o porque existen demasiados fondos de referencia, lo que dificulta su síntesis. En segundo lugar, resulta difícil determinar la tasa de uso de la tierra y el alquiler esperado. En tercer lugar, la coordinación entre los organismos locales en esta labor de valoración es compleja. Esta es una de las razones por las que muchas localidades se encuentran confusas al organizar licitaciones para proyectos que utilizan tierras.

Para superar las deficiencias mencionadas, el artículo 48 del Decreto 115/2024 estipula la tasa mínima de pago al presupuesto del Estado (generalmente denominada valor m) al licitar para seleccionar inversores para ejecutar proyectos en áreas urbanas; las áreas residenciales rurales se calculan como un porcentaje en lugar de la cantidad como antes.

El porcentaje se calcula en base a la tasa de incremento promedio de referencia después de la subasta de derechos de uso de la tierra (diferencia entre el precio inicial y el precio de adjudicación en la subasta) de parcelas de terreno que implementan proyectos en la localidad.

Los terrenos subastados para la ejecución del proyecto al que se hace referencia (sin utilizar los resultados de subastas individuales de terrenos para la construcción de viviendas) deben haber tenido resultados de subasta exitosos dentro de los 3 años consecutivos anteriores a la fecha de la decisión de aprobar la política de inversión del proyecto (máximo 7 años en algunos casos especiales) y ser similares en ubicación (mismo nivel de distrito u otro distrito de la provincia) a los terrenos subastados.

Por lo tanto, el Decreto ha modificado el método para determinar los criterios de evaluación de la eficiencia del uso del suelo, aplicando la "tasa mínima de pago al presupuesto estatal" en lugar de calcularla en una cantidad monetaria específica, como se hacía anteriormente. El valor real del pago al presupuesto estatal (valor M) será igual a la tasa de pago propuesta por el inversor, multiplicada por la tasa real de uso del suelo y el alquiler del terreno correspondiente al proyecto.

Un proyecto inmobiliario en Ciudad Ho Chi Minh (Foto: Trinh Nguyen).

Se espera que genere ingresos significativos para la localidad.

Los expertos legales en bienes raíces ilustran la determinación del valor m de la siguiente manera:

El Comité Popular de la Provincia A ha organizado una subasta de derechos de uso de suelo para cuatro proyectos urbanísticos. La Localidad A utilizará los resultados de la subasta de estos cuatro proyectos para calcular el incremento promedio posterior a la misma (la relación entre el precio mínimo y el precio de subasta), cuyo resultado es del 10%. Este porcentaje del 10%, especificado en los pliegos de licitación, corresponde al pago mínimo que el inversor debe realizar al presupuesto estatal (valor m).

Los inversores deben proponer una tasa de aportación al presupuesto estatal del 10 % o superior. El importe real a pagar al presupuesto estatal será igual a la tasa propuesta por el inversor adjudicatario (por ejemplo, el 20 %) multiplicada por el canon de uso de suelo y el alquiler del terreno a pagar (por ejemplo, 200 mil millones de VND). El canon de uso de suelo y el alquiler del terreno se calculan de acuerdo con la legislación sobre tierras. Por lo tanto, el inversor abonará 40 mil millones de VND adicionales al presupuesto estatal, además de la tasa de uso de suelo (valor M).

Si la localidad nunca ha organizado una subasta de proyectos, no habrá un fondo de tierras de referencia que incluir en la fórmula. El apartado 6 del artículo 48 del Decreto también estipula que, en caso de no existir un fondo de tierras de referencia para subasta, se podrá utilizar la tasa de incremento promedio del valor del presupuesto de los proyectos que se hayan licitado durante los cinco años consecutivos anteriores a la fecha de la decisión sobre la política de inversión o la información del documento que aprueba el proyecto que se está licitando.

En caso de que la localidad no haya organizado la selección de inversionistas para la ejecución del proyecto mediante subasta o licitación, y por lo tanto no exista un fondo de referencia de terrenos, los pliegos de licitación no especifican la tasa de pago al presupuesto estatal (m). Esta tasa la propone el inversionista en dichos pliegos. El monto del pago al presupuesto estatal propuesto por el inversionista (M) se abonará simultáneamente con los derechos de uso del suelo y el alquiler del terreno, según la forma y el calendario estipulados en el Contrato del Proyecto.

De este modo, la determinación de la tasa de contribución al presupuesto estatal (m) se ha vuelto clara y completa, lo que facilita los trámites para muchas localidades. Se espera que la nueva normativa sobre la determinación del valor de la contribución al presupuesto estatal (m) genere ingresos significativos para las localidades, mejorando el entorno de inversión de forma transparente y atractiva.

Sin embargo, según el abogado Pham Thanh Tuan, el cálculo anterior también puede aumentar significativamente el costo de implementación del proyecto de la empresa a partir de la cantidad de dinero que M debe pagar.

Fuente: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/go-nut-that-lon-cho-cac-dia-phuong-ve-dau-thau-du-an-dau-tu-khu-do-thi-20240920140938506.htm