Armonizar intereses en el mercado inmobiliario, lo fácil se vuelve difícil (Último artículo): Necesidad de políticas macro

El mercado inmobiliario cerca del Proyecto del Centro Comercial AEON MALL en el distrito de Quang Thanh (ciudad de Thanh Hoa ) está bastante activo. Foto: Dong Thanh

Muchos riesgos potenciales

No es difícil señalar la razón de la paradoja de que el número de terrenos urbanísticos subastados con éxito para derechos de uso del suelo (LURC) esté aumentando y siempre superando el precio inicial, pero la tasa de ocupación no es alta, y miles de parcelas residenciales siguen abandonadas. Según el Sr. Nguyen Manh Tuan, Jefe del Departamento de Gestión de Vivienda y Mercado Inmobiliario (Departamento de Construcción), la razón principal es que la demanda de ingresos presupuestarios provenientes de las subastas de LURC es muy alta, mientras que la demanda de terrenos para almacenamiento y obtención de beneficios es muy alta entre un segmento de la población.

Mientras tanto, la información positiva sobre la recuperación económica y los numerosos proyectos en ejecución en la zona siguen inflando los precios de los terrenos en los terrenos subastados. Por lo tanto, es comprensible que muchos crean que miles de terrenos residenciales de 892 terrenos aprobados por el Comité Popular Provincial para subastarse próximamente tendrán precios de subasta más altos que el precio promedio en 2024.

Desde una perspectiva económica, el precio de adjudicación de las subastas posteriores suele ser superior al de las anteriores, o la reventa de derechos de uso del suelo tras la subasta es muy habitual, de acuerdo con las reglas del mercado cuando los bienes raíces son un commodity. Además, es legítimo que el presupuesto estatal necesite reinvertir los ingresos provenientes de las subastas de derechos de uso del suelo en el desarrollo de infraestructura. Sin embargo, la situación de miles de terrenos residenciales vacíos es un enorme desperdicio. Mientras tanto, muchos hogares, trabajadores y obreros de bajos ingresos aún tienen dificultades para acceder a terrenos y viviendas. Este es un problema social importante, estrechamente relacionado con la perspectiva económica. Además, el continuo aumento de los precios del suelo también dificulta que muchas localidades atraigan a grandes corporaciones y empresas nacionales y extranjeras para que investiguen e inviertan en construcción y proyectos.

Es difícil tener ambas cosas

Para resolver este problema, el Sr. Le Cao Quy, subdirector del Departamento de Agricultura y Medio Ambiente del distrito de Thieu Hoa, declaró: «Para garantizar los ingresos presupuestarios y limitar el desperdicio de terrenos residenciales en las zonas de planificación, el Estado debe especificar el plazo para completar la construcción de viviendas una vez que el terreno se adjudica la subasta, como base para un manejo estricto de las infracciones. Este método no solo logra los dos objetivos mencionados, sino que además no afecta negativamente al mercado inmobiliario».

Al abordar este tema, el jefe del Departamento de Gestión de Vivienda y Mercado Inmobiliario (Departamento de Construcción), Nguyen Manh Tuan, afirmó: «En primer lugar, las localidades de la provincia deben implementar los programas y planes de desarrollo de vivienda aprobados por las autoridades competentes. Al mismo tiempo, es necesario fortalecer la gestión y la dirección, e impulsar el avance de los proyectos de inversión en construcción de viviendas, de acuerdo con los planes aprobados, incluyendo viviendas comerciales y sociales. Divulgar ampliamente la información sobre los proyectos; realizar subastas de derechos de uso del suelo de forma pública y transparente para prevenir fenómenos negativos en el mercado inmobiliario, como la difusión de rumores, la especulación para inflar los precios con fines de lucro, la generación de desequilibrios entre la oferta y la demanda y el desarrollo de burbujas inmobiliarias...».

También es importante reconocer que las deficiencias y los aspectos negativos del mercado inmobiliario no son nuevos ni exclusivos de Thanh Hoa. Para superar esta situación, se requieren políticas macroeconómicas que trasciendan el ámbito local. Numerosos expertos económicos han afirmado que el Gobierno necesita políticas fiscales adecuadas para evitar el acaparamiento excesivo de bienes inmuebles, lo que provoca un desperdicio de recursos. Sin limitarse a opiniones personales, en 2024 el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente (actualmente Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente) envió oficialmente un documento solicitando al Ministerio de Hacienda que considerara, investigara y desarrollara la normativa para la aplicación de un segundo impuesto inmobiliario.

Esto es completamente razonable, ya que quienes poseen casas o terrenos en el segundo o más distritos suelen tener altos ingresos y pueden pagar impuestos. Mientras tanto, el Estado también ha implementado regulaciones sobre el impuesto sobre la renta personal para garantizar la equidad y evitar la creciente polarización entre ricos y pobres en la sociedad, así como para aumentar los ingresos presupuestarios. La imposición de impuestos no debería limitarse solo a los bienes inmuebles, sino también a activos de alto valor como barcos, yates, etc.

En el contexto actual, junto con los aspectos negativos del mercado inmobiliario, la propuesta de gravar las segundas y posteriores propiedades cuenta con el apoyo de muchos. Sin embargo, el nivel y el método de imposición para no afectar la vitalidad del mercado inmobiliario es una larga historia...

Mientras se esperan decisiones macroeconómicas y estratégicas, no solo en Thanh Hoa sino en todo el país, las tierras de primera calidad continúan abandonadas y muchas personas con necesidades reales de tierras residenciales solo pueden mirar hacia arriba y suspirar.

Dong Thanh

Fuente: https://baothanhhoa.vn/hai-hoa-loi-ich-o-thi-truong-bat-dong-san-chuyen-de-hoa-kho-bai-cuoi-can-chinh-sach-vi-mo-248422.htm