Armonizar intereses en el mercado inmobiliario, lo fácil se vuelve difícil (Último artículo): Necesidad de políticas macro

El mercado inmobiliario en el área cercana al Proyecto del Centro Comercial AEON MALL en el Barrio Quang Thanh (Ciudad de Thanh Hoa ) es bastante activo. Foto: Dong Thanh

Muchos riesgos potenciales

No es difícil señalar la causa de la paradoja: el número de terrenos urbanísticos subastados con éxito para obtener derechos de uso de la tierra (LUR) está aumentando y siempre alcanza precios superiores al inicial, pero la tasa de ocupación no es alta y miles de parcelas residenciales siguen abandonadas. Según el Sr. Nguyen Manh Tuan, Jefe del Departamento de Gestión de Vivienda y Mercado Inmobiliario (Departamento de Construcción), la razón principal es que la demanda de ingresos presupuestarios provenientes de subastas de derechos de uso de tierras es muy grande, mientras que la demanda de comprar tierras para almacenar activos y generar ganancias está en un nivel muy alto entre un segmento de la población...

Mientras tanto, la información positiva sobre la recuperación económica y los numerosos proyectos que se están ejecutando en la zona siguen “inflando” los precios de los terrenos en los sitios subastados. Por lo tanto, es comprensible que muchas personas crean que miles de lotes de terrenos residenciales de 892 instalaciones aprobados por el Comité Popular Provincial para ser subastados en un futuro cercano, tendrán precios de subasta más altos que el precio promedio en 2024.

Desde una perspectiva económica, el precio ganador de las subastas en sitios posteriores es a menudo más alto que el precio de los sitios anteriores, o la compra y venta de derechos de uso de la tierra después de ganar la subasta es muy normal, de acuerdo con las reglas del mercado cuando los bienes raíces son una mercancía. Y también es legítima la necesidad de que los ingresos del presupuesto estatal provenientes de las subastas de derechos de uso de tierras se reinviertan en el desarrollo de infraestructura. Sin embargo, la situación de miles de terrenos vacíos es un enorme desperdicio. Mientras tanto, todavía hay muchos hogares, trabajadores y obreros de bajos ingresos que siguen teniendo dificultades para conseguir tierras y vivienda. Se trata de un problema social de gran importancia, estrechamente relacionado con el aspecto económico. Y el continuo aumento de los precios de la tierra también dificulta que muchas localidades atraigan grandes corporaciones y empresas nacionales y extranjeras para que presten atención e investiguen para invertir en obras y proyectos de construcción.

Es difícil tener ambas cosas

Para resolver este problema, el Sr. Le Cao Quy, subdirector del Departamento de Agricultura y Medio Ambiente del distrito de Thieu Hoa, declaró: «Para garantizar los ingresos presupuestarios y limitar el desperdicio de terrenos residenciales en las zonas de planificación, el Estado debe especificar el plazo para completar la construcción de viviendas una vez que el terreno se adjudica la subasta, como base para un manejo estricto de las infracciones. Este método no solo logra los dos objetivos mencionados, sino que además no afecta negativamente al mercado inmobiliario».

Al abordar este tema, el jefe del Departamento de Gestión de Vivienda y Mercado Inmobiliario (Departamento de Construcción), Nguyen Manh Tuan, afirmó: «En primer lugar, las localidades de la provincia deben implementar los programas y planes de desarrollo de vivienda aprobados por las autoridades competentes. Al mismo tiempo, es necesario fortalecer la gestión y la dirección, e impulsar el avance de los proyectos de inversión en construcción de viviendas, de acuerdo con los planes aprobados, incluyendo viviendas comerciales y sociales. Divulgar ampliamente la información sobre los proyectos; realizar subastas de derechos de uso del suelo de forma pública y transparente para prevenir fenómenos negativos en el mercado inmobiliario, como la difusión de rumores, la especulación para inflar los precios con fines de lucro, la generación de desequilibrios entre la oferta y la demanda y el desarrollo de burbujas inmobiliarias...».

También hay que reconocer que las deficiencias y los aspectos negativos del mercado inmobiliario no son problemas nuevos ni exclusivos de Thanh Hoa. Para superar esta situación es necesario que existan políticas macro que vayan más allá del ámbito de una sola localidad. Muchos expertos económicos han afirmado que el Gobierno necesita tener políticas fiscales apropiadas para limitar la situación de acaparamiento de bienes inmuebles durante demasiado tiempo, lo que provoca un desperdicio de recursos. No quedándose sólo en opiniones personales, en 2024, el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente (ahora Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente) envió oficialmente un documento solicitando al Ministerio de Finanzas revisar, investigar y desarrollar normativa sobre la aplicación de un segundo impuesto inmobiliario.

Esto es completamente razonable cuando las personas que poseen una casa o una segunda o más parcelas de tierra a menudo tienen ingresos altos y pueden pagar impuestos. Mientras tanto, el Estado también ha implementado regulaciones sobre el impuesto sobre la renta personal, para garantizar la equidad y evitar la creciente polarización entre ricos y pobres en la sociedad, así como aumentar los ingresos para el presupuesto. Y el impuesto no debería limitarse sólo a los bienes inmuebles, sino aplicarse también a activos de alto valor, como barcos, yates...

En el contexto actual con los aspectos negativos del mercado inmobiliario, la propuesta sobre la imposición de un impuesto a las segundas o más propiedades inmobiliarias está siendo apoyada por muchas personas. Sin embargo, el nivel y el método de imposición de impuestos sin perder la vitalidad del mercado inmobiliario es una larga historia...

Mientras se esperan decisiones macroeconómicas y estratégicas, no solo en Thanh Hoa sino en todo el país, las tierras de primera calidad continúan abandonadas y muchas personas con necesidades reales de tierras residenciales solo pueden mirar hacia arriba y suspirar.

Dong Thanh

Fuente: https://baothanhhoa.vn/hai-hoa-loi-ich-o-thi-truong-bat-dong-san-chuyen-de-hoa-kho-bai-cuoi-can-chinh-sach-vi-mo-248422.htm