Los problemas legales y regulatorios son los mayores cuellos de botella en el mercado inmobiliario.
Según los expertos inmobiliarios, muchas Leyes, Decretos y Circulares están regulando el mercado inmobiliario, sin embargo, las 3 Leyes que tienen mayor impacto en el mercado son la Ley de Vivienda, la Ley de Negocios Inmobiliarios y la Ley de Suelo.
En 2023, la Asamblea Nacional aprobó la Ley de Vivienda (modificada) y la Ley de Negocios Inmobiliarios (modificada), que entrarán en vigor a partir del 1 de enero de 2025, lo que significa que todavía falta 1 año para que entren en vigor.
Los dos mayores obstáculos legales del mercado inmobiliario ya se han resuelto, a la espera de la Ley de Tierras. (Foto: ZN)
Al comentar sobre las dos leyes recientemente aprobadas, el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA), afirmó que, en general, la nueva Ley de Vivienda es muy adecuada para la práctica, garantizando la coherencia y uniformidad de las regulaciones legales. HoREA comentó que la nueva Ley de Vivienda es de la mejor calidad en más de 30 años.
De igual manera, la nueva Ley de Negocios Inmobiliarios también incluye numerosas regulaciones innovadoras, como la legalización de las regulaciones sobre bienes raíces turísticos y vacacionales, o nuevas regulaciones relacionadas con el cumplimiento de las obligaciones financieras de los inversionistas sobre terrenos antes de comercializar futuros productos inmobiliarios.
Actualmente, sólo la Ley de Tierras está aún en proceso de revisión, modificación y complementación con nuevas regulaciones para su finalización.
La Asamblea Nacional debía votar sobre la Ley de Tierras revisada el 29 de noviembre. Sin embargo, durante la sexta sesión de la 15ª Asamblea Nacional celebrada a finales de noviembre, la Asamblea Nacional dijo que el proyecto de ley no fue aprobado en esta sexta sesión y que se trasladaría a la sesión más próxima.
En declaraciones a los periodistas del periódico Journalist and Public Opinion, el experto en bienes raíces, Sr. Nguyen Thanh Tuan, dijo: En comparación con la Ley de Vivienda y la Ley de Negocios Inmobiliarios que se acaban de aprobar, modificar y ajustar la Ley de Tierras es mucho más difícil.
La Ley de Tierras se solapa con numerosas leyes y circulares en diversos ámbitos. De hecho, la (antigua) Ley de Tierras, promulgada en 2013, presentaba numerosas limitaciones y deficiencias. Por ello, en 2019, el Gobierno presentó a la Asamblea Nacional un proyecto de ley para modificar y complementar varios artículos de la Ley de Tierras de 2013.
Sin embargo, el Gobierno solicitó posteriormente en cuatro ocasiones posponer la revisión del proyecto de ley, antes de que la Asamblea Nacional decidiera incluirlo en el programa de elaboración de leyes y ordenanzas de 2022.
Además, algunas disposiciones de la Ley de Tierras no han sido unificadas entre los organismos que formularon observaciones, como el método de cálculo de los precios de las tierras o las regulaciones relacionadas con la adquisición de tierras por parte del Estado.
“Por lo tanto, es necesario disponer de más tiempo para estudiar y modificar una ley tan compleja como la Ley de Tierras. Esto evitaría que, justo después de su aprobación, tuviéramos que debatir nuevas enmiendas”, afirmó el Sr. Tuan.
Mientras tanto, el Sr. Le Hoang Chau, presidente de HoREA, afirmó que en el último borrador de la Ley de Tierras hay dos disposiciones inapropiadas: el punto b, cláusula 1, el punto a, cláusula 4 y el punto 6, artículo 128, relacionados con la propuesta de "permitir la conversión del uso del suelo para implementar proyectos de vivienda comercial debe cumplir con la condición de que la persona autorizada por el Estado para la conversión tenga derecho a utilizar suelo residencial o suelo residencial y otros suelos...".
Por lo tanto, la Asociación recomienda que es necesario modificar y complementar el Punto b, Cláusula 1 y la Cláusula 6, Artículo 128 del Proyecto de Ley de Tierras (modificado) en el sentido de permitir a los inversores negociar la recepción del derecho a utilizar "tierra residencial" o "tierra residencial y otras tierras" o "tierra distinta de la residencial" de conformidad con la planificación del uso de la tierra, urbanismo, construcción, programas de desarrollo de vivienda para implementar proyectos de vivienda comercial, vivienda mixta y proyectos comerciales y de servicios.
Esto crea condiciones para que los inversionistas, especialmente las grandes corporaciones y empresas inmobiliarias, tengan la capacidad de invertir en el desarrollo de proyectos de vivienda y áreas urbanas con grandes áreas de hasta decenas, decenas, cientos, miles de hectáreas, para tener infraestructura de tráfico sincrónico, infraestructura técnica, infraestructura social y muchos servicios y utilidades urbanas.
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