Más de 270 billones de VND en inventario de bienes raíces residenciales: ¿Qué magnate posee la mayor cantidad?

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Más de 11 mil millones de dólares en inventario de bienes raíces residenciales

Las estadísticas de los informes financieros del tercer trimestre de 2023 de 10 empresas inmobiliarias residenciales en la bolsa de valores muestran que el valor total de los inventarios netos al 30 de septiembre alcanzó los 270.099 millones de VND (aproximadamente 11.100 millones de dólares), un 4% más que en el mismo período del año pasado.

Sin embargo, en comparación con el 30 de septiembre de 2021, la cifra de crecimiento de inventario de este grupo es de hasta un 35%.

Entre estas 10 empresas, No Va Real Estate Investment Group Joint Stock Company ( Novaland - código bursátil: NVL) posee el mayor inventario, con aproximadamente 137.594 billones de VND, un 6 % más que en el mismo período del año anterior. Este ratio de inventario representa casi el 51 % del valor total del inventario del grupo de empresas mencionado.

Según las notas de los estados financieros, el mayor inventario de Novaland corresponde a inmuebles en venta en construcción (que incluyen principalmente tasas de uso del suelo, consultoría de diseño, construcción y otros gastos). Este rubro registró aproximadamente 126.796 billones de VND, lo que representa el 92,3% del inventario.

Novaland dijo que al 30 de septiembre, el grupo utilizó inventario por valor de 57.025 millones de VND como garantía para préstamos.

En segundo lugar en términos de inventario se encuentra Vinhomes Joint Stock Company (código bursátil: VHM), con 55.104 billones de VND, un ligero aumento del 1% en comparación con el cierre del tercer trimestre del año pasado. En comparación con el cierre del tercer trimestre de 2021, el inventario de esta empresa aumentó un 72%.

Al igual que Novaland, la mayoría del inventario de Vinhomes son bienes raíces en venta en construcción por VND 52,044 mil millones, en proyectos urbanos como Dream City, Dai An, Grand Park, Vinhomes Ocean Park...

Otra empresa con un fuerte aumento de inventario es Khang Dien House Investment and Trading Joint Stock Company (código bursátil: KDH). Al cierre del tercer trimestre, su inventario neto ascendía a 17.153 billones de VND, un 35 % más interanual y un 150 % más que al cierre del tercer trimestre de 2021.

La mayor parte del inventario de esta unidad son bienes raíces sin terminar en proyectos que se están implementando para desarrollar áreas residenciales como Khang Phuc - Tan Tao Residential Area, Doan Nguyen - Binh Trung Dong, Binh Trung - Binh Trung Dong, Binh Trung Moi - Binh Trung Dong...

Nam Long Investment Joint Stock Company (código bursátil: NLG) registró un inventario al final del tercer trimestre en 16,8 mil millones de VND, un ligero aumento del 4%.

El inventario de este grupo se concentra en proyectos inacabados como el Proyecto Izumi (9.037 mil millones de VND), Waterpoint Fase 1 (3.556 mil millones de VND), Waterpoint Fase 2 (1.528 mil millones de VND), Akari (1.045 mil millones de VND) y algunos otros proyectos.

¿Entiendes correctamente?

De hecho, no todo el mundo comprende plenamente el significado de los elementos del inventario del negocio inmobiliario.

Según el Sr. Nguyen Huu Thanh, Director General Adjunto y Consultor Estratégico de Weland Company, el sector inmobiliario es un sector comercial específico, diferente del sector manufacturero. En el caso de las empresas manufactureras, cuando aumenta el inventario, se entiende que no pueden vender sus productos. Sin embargo, en el sector inmobiliario, cuanto mayor sea el inventario, mayor será el fondo de tierras de la empresa.

Incluso tener un inventario elevado es una buena señal de que la empresa cuenta con productos disponibles para entregar a los clientes. Sin embargo, una empresa que se queda sin inventario indica que no dispone de nuevos fondos ni de nuevos productos para vender en el mercado. Esto indica que es probable que el flujo de caja y las ventas futuras de la empresa se vean afectados.

Hơn 270.000 tỷ đồng tồn kho bất động sản nhà ở: Đại gia nào giữ nhiều nhất? - 1 — El alto inventario muestra que las empresas inmobiliarias tienen grandes fondos de tierra (Foto: Tran Khang).

El Sr. Thanh explicó que existen diversos tipos de costos que conforman el inventario de las empresas inmobiliarias. Los costos de mayor valor son los costos de adquisición del proyecto, los costos de desmonte del terreno y los costos de construcción.

Por lo tanto, para analizar negocios inmobiliarios, es necesario comparar proyectos de escala similar en cuanto a la estructura de costos que conforman el inventario. Las empresas con una gran proporción de costos de desalojo de terrenos tienen menor liquidez de inventario que las empresas con inmuebles mayoritariamente sin terminar.

Un indicador importante para evaluar el inventario de una empresa es el índice de rotación de inventario. Este índice representa el número de veces que el inventario promedio rota durante un período.

Según la contabilidad, cuanto mayor sea la tasa de rotación de inventario, más rápido venderá la empresa y menos inventario se quedará estancado. Por el contrario, cuanto menor sea la tasa, más lento venderá la empresa y más inventario se quedará estancado.

A través del ratio de rotación de inventario, podemos evaluar si la demanda de los clientes por los productos de una empresa es buena o no.

Los datos muestran que este índice de la mayoría de las empresas del grupo mencionado disminuyó en comparación con el mismo período de hace dos años. Solo Vinhomes, Khang Dien y Ha Do registraron un aumento, con una mejora en la liquidación de inventario en comparación con el mismo período de 2022.

En particular, empresas como Phat Dat, Quoc Cuong Gia Lai y Novaland tienen ratios bajos de sólo 0,01 a 0,03 rondas/trimestre.

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