Se recomienda que las personas no pidan prestado más del 50% del valor de la vivienda para evitar riesgos.

La Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS) recomienda que las personas aprovechen la oportunidad de comprar una casa cuando las tasas de interés son bajas y la oferta de viviendas se recupera, pero que no pidan prestado más del 50% del valor de la propiedad.

Ante la preocupación por el posible aumento de las tasas de interés en un futuro próximo, VARS recomienda a los compradores de vivienda que no soliciten préstamos superiores al 50% del valor de la vivienda para evitar riesgos. - Foto: HONG QUANG

Según VARS, el motivo es evitar riesgos ante una posible reversión de los tipos de interés en un futuro próximo.

¿Los bajos tipos de interés son solo "temporales"?

Además, VARS recomienda que los compradores de vivienda den prioridad a la elección de proyectos de inversores reputados con una sólida capacidad financiera, garantizando la legalidad y el avance de la construcción, especialmente en el caso de viviendas que se construyan en el futuro.

Según el análisis de VARS, debido a su elevado apalancamiento financiero, el sector inmobiliario es el canal de inversión más directa y profundamente afectado por las fluctuaciones de los tipos de interés.

En el pasado, el mercado inmobiliario experimentó un fuerte descenso entre 2011 y 2013, cuando los tipos de interés de los préstamos superaron el 18-20% anual; muchas empresas e inversores tuvieron que vender activos para reducir las pérdidas, lo que provocó que el mercado se "congelara" durante un largo periodo; los precios de los inmuebles en muchas zonas, incluida la zona centro, disminuyeron entre un 30 y un 40%.

Parte del problema radica en la mentalidad inversora que se basa en préstamos a corto plazo, mientras que los proyectos y activos inmobiliarios tienen ciclos de inversión largos. Cuando los costes de capital aumentan repentinamente, el flujo de caja se interrumpe y el riesgo de iliquidez es casi inevitable, lo que preocupa a los VAR.

Según VARS, en los últimos años, para dinamizar el mercado, muchos inversores y bancos comerciales han lanzado paquetes de préstamos hipotecarios con tipos de interés preferenciales desde tan solo el 5,5 % anual, incluso sin intereses, y con un periodo de gracia de hasta 5 años para la amortización del capital. Esta política facilita que un gran número de personas e inversores accedan a capital barato para adquirir bienes inmuebles.

Sin embargo, el período preferencial es solo temporal. Cuando llega el período de tasa de interés variable, si la tasa de interés general aumenta, la presión para pagar la deuda se incrementará drásticamente. Muchos clientes se han encontrado en la situación de no haber amortizado capital, pero con los intereses duplicados.

Cuando la liquidez del mercado es baja, revender productos para reducir las pérdidas se vuelve difícil y el riesgo de impago puede regresar al sistema crediticio, enfatizó VARS.

En el sector inmobiliario, VARS cree que se enfrentará a un doble riesgo cuando suban los tipos de interés. Por un lado, tendrá que asumir mayores costes financieros por los préstamos necesarios para llevar a cabo los proyectos.

Por otro lado, el poder adquisitivo en el mercado ha disminuido debido a las dificultades de acceso a préstamos para la compra de viviendas. Mientras tanto, el canal de captación de capital mediante bonos corporativos aún no se ha recuperado por completo.

	departamento	casa unifamiliar
Proyecto de viviendas comerciales en construcción	174.047	444.324
Proyecto de viviendas comerciales finalizado.	3.239	6.257
Proyectos de vivienda comercial elegibles para futuras ventas de viviendas	15.649	16.800
Comienza la construcción del proyecto de vivienda social	19.644
Proyecto de vivienda social finalizado	13.955
Proyectos de vivienda social elegibles para futuras ventas de viviendas	5.561

Reversible

Según la encuesta de VARS, actualmente se mantiene en un nivel bastante bajo, pero solo durante un máximo de 36 meses, después de lo cual pasa a un nivel variable.

En este caso, Agribank presta a una tasa fija del 6,5% durante los dos primeros años, y a una tasa variable en los años siguientes.

BIDV presta entre 5 y 5,5% anual durante los primeros 6 a 12 meses; Vietcombank presta entre 5,5 y 5,7% anual, mantenido durante los primeros 6 a 36 meses, luego fluctúa según el mercado.

El límite de los préstamos hipotecarios de estos tres bancos comerciales estatales es del 100% del valor del contrato de compraventa de la vivienda.

De manera similar, VietinBank presta entre el 70% y el 100% del valor del contrato, con tasas de interés a mediano y largo plazo desde el 5,6% anual; ABBANK presta el 100% del valor del contrato, con tasas de interés del 9,65% anual; BAC A BANK presta el 100% de la demanda de capital, con tasas de interés desde el 6,6% anual.

La mayoría de los paquetes de préstamos hipotecarios de los bancos tienen un plazo máximo de hasta 35 años, pero los bajos tipos de interés solo se mantienen durante un máximo de 3 años, lo que preocupa a VARS, ya que teme que los compradores de vivienda se vean presionados a pagar grandes intereses cuando los tipos de interés se reviertan y aumenten bruscamente en un futuro próximo.

Según los últimos datos publicados por el Banco Estatal, la deuda inmobiliaria pendiente a finales de agosto de este año ascendía a unos 4,1 millones de billones de VND, de los cuales unos 1,82 millones de billones de VND correspondían a deuda pendiente por inversiones inmobiliarias y negocios.

La deuda pendiente de inversión inmobiliaria incluye deuda de inversión para proyectos de construcción en áreas urbanas y desarrollo de viviendas por un monto aproximado de 614 billones de VND, deuda para proyectos de alquiler de oficinas por un monto aproximado de 61 billones de VND, deuda para proyectos de construcción de parques industriales y zonas francas por un monto aproximado de 114 billones de VND, y deuda para proyectos de ecoturismo y complejos turísticos por un monto aproximado de 62 billones de VND.

La deuda de los clientes que construyen, reparan o compran casas para vender o alquilar asciende a unos 130 billones de VND, la deuda de los clientes que compran derechos de uso de la tierra es de unos 190 billones de VND y la deuda de otras inversiones y negocios inmobiliarios es de unos 584 billones de VND.

En lo que respecta a los bonos inmobiliarios pendientes de pago, el Ministerio de Construcción informó que en los primeros nueve meses de este año, el valor total de los bonos corporativos inmobiliarios ascendió a aproximadamente 70 billones de VND.

BAO NGOC

Fuente: https://tuoitre.vn/khuyen-nghi-nguoi-dan-khong-nen-vay-qua-50-gia-tri-can-nha-de-tranh-rui-ro-20251106122048406.htm