En concreto, en el documento de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam (VNREA), se han mencionado muchos contenidos importantes relacionados con la cuestión de los procedimientos y contenidos de la determinación de los precios de la tierra según el método de excedente, como la propuesta de modificar los puntos a) y b) de la cláusula 2 del artículo 5d.
Específicamente en el punto a, el ingreso total por desarrollo del terreno o área de terreno se determina con base en el precio de transferencia estimado, el precio de alquiler y la fluctuación del precio de transferencia y el precio de alquiler durante el período de implementación del proyecto con base en el método de comparación y considerando otros factores de generación de ingresos, incluido el tiempo de venta, la tasa de venta y la tasa de ocupación.
En el punto b, la aplicación del método de comparación para determinar los ingresos totales de desarrollo debe garantizar las condiciones de comparación con los terrenos y áreas de terreno que se han invertido en infraestructura técnica o en construcción de acuerdo con la planificación detallada de construcción aprobada.
Respecto del punto d, cláusula 2, artículo 5d, VNREA propone modificar y complementar de la siguiente manera: "El Comité Popular Provincial, con base en la situación real de la localidad, la escala y la naturaleza de cada proyecto, estipulará específicamente el tiempo de construcción, el avance de la construcción, los costos de publicidad y ventas; la ganancia del inversionista tendrá en cuenta el factor de riesgo comercial y el costo de capital, incluyendo el capital social y el capital prestado".
El método residual se considera esencial en la valoración de tierras.
También en el Artículo 5d, la VNREA propone modificar los puntos a y b, cláusula 3. Se propone modificar el punto a como sigue: «Los costos de inversión en construcción incluyen: costos de construcción de infraestructura técnica, infraestructura social, construcción de viviendas y otras obras de construcción; costos de equipo; costos de consultoría de inversión en construcción; costos de gestión de proyectos y otros costos generados durante el proceso de implementación de la inversión. Los costos de inversión en construcción consideran el factor de inflación de precios durante el período de inversión en construcción».
En el punto b), la enmienda propuesta es la siguiente: «Los costos comerciales incluyen: costos de publicidad y ventas; ganancias de los inversionistas considerando los riesgos comerciales y los costos de capital, incluyendo capital propio y capital prestado, y costos de gestión de los inversionistas durante el proceso de ventas y negocios. La determinación de los costos de publicidad y ventas se calcula como un porcentaje de los ingresos de acuerdo con el promedio local. Las ganancias de los inversionistas consideran los riesgos comerciales y los costos de capital, incluyendo capital propio y capital prestado, calculados como un porcentaje de los costos totales de inversión para la construcción de obras en terrenos e infraestructura técnica, y las tasas por uso del suelo y la renta del suelo pagaderas».
Además, VNREA también propuso muchos otros contenidos del Decreto 44, como el método de aplicación del coeficiente de ajuste del precio de la tierra; factores que afectan el precio de la tierra; información para aplicar el método de ingresos a las tierras agrícolas ; procedimientos y contenidos para determinar el precio de la tierra de acuerdo con el método del coeficiente de ajuste del precio de la tierra...
Respecto al Decreto 44, el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente ha añadido recientemente el método de superávit al último proyecto de reforma.
En consecuencia, actualmente existen cinco métodos de valoración de tierras: comparación directa, deducción, renta, superávit y coeficiente de ajuste del precio de la tierra. En el proyecto de enmienda y suplemento a varios artículos de este decreto, publicado en julio, el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente eliminó los dos métodos de superávit y deducción.
En el último borrador recién publicado para comentarios, el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente ha agregado el método del superávit además de otros tres métodos: comparación, ingresos y coeficiente de ajuste del precio de la tierra.
El método del superávit consiste en restar los ingresos (presupuestados) del proyecto inmobiliario al costo estimado, a partir del cual la entidad gestora calcula el impuesto predial que la empresa debe pagar. Sin embargo, el superávit es el método principal aplicado por casi el 90% de los proyectos inmobiliarios para calcular las tasas por uso del suelo desde 2014 hasta la fecha.
El proyecto de enmienda que no aplica el método de superávit es irrazonable. La propuesta de eliminar este método también preocupa a muchos expertos, ya que contribuirá a generar más impactos negativos en el mercado inmobiliario, como bloquear la oferta de nuevos proyectos, dificultar la actividad empresarial y reducir los precios de la vivienda.
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