La razón por la que muy pocas empresas pueden negociar el 100% de la superficie del terreno

Eliminando obstáculos y problemas

El 21 de junio, según el programa de trabajo de la V sesión, la Asamblea Nacional dedicó todo el día a discutir el proyecto de Ley de Tierras (enmendada).

Al hablar con Nguoi Dua Tin al margen de la Asamblea Nacional, el delegado de la Asamblea Nacional, Quan Minh Cuong, jefe de la delegación de la Asamblea Nacional de la provincia de Dong Nai, dio su opinión sobre algunos contenidos sobre el uso de la tierra para implementar proyectos de desarrollo socioeconómico .

En cuanto a las regulaciones sobre el uso de la tierra para implementar proyectos de desarrollo socioeconómico a través de acuerdos para recibir derechos de uso de la tierra o tener derechos de uso de la tierra, el Sr. Cuong dijo que actualmente, para implementar la asignación de tierras y el arrendamiento de tierras para proyectos que utilizan tierra, de acuerdo con el contenido del borrador, se da prioridad en el siguiente orden: arrendamiento de tierras a través de subasta de derechos de uso de la tierra, licitación para seleccionar inversionistas para proyectos que utilizan tierra; y el uso de la tierra a través de acuerdo es la opción final.

Delegado de la Asamblea Nacional Quan Minh Cuong - Jefe de la delegación de la Asamblea Nacional de la provincia de Dong Nai .

En realidad, el acuerdo sobre los derechos de uso de la tierra para implementar proyectos de desarrollo socioeconómico ha ayudado a implementar rápidamente el proyecto, promover la eficiencia del uso de la tierra y evitar quejas relacionadas con la limpieza del sitio, la compensación, el apoyo y el reasentamiento, sobre la base de un acuerdo voluntario, por lo que tiene el consenso de la gente... Al mismo tiempo, el Estado también tiene ingresos presupuestarios a través de la recaudación de tarifas por la conversión del uso de la tierra.

Sin embargo, de acuerdo con lo dispuesto en el punto b, cláusula 1, artículo 27, “En el caso de utilizar terrenos para implementar un proyecto de vivienda comercial, se permite pactar la recepción del derecho de uso de terrenos residenciales o terrenos residenciales y terrenos distintos de los residenciales”.

Así, en caso de que el límite del proyecto no tenga “al menos 1m2” de suelo residencial, no se permitirá ningún acuerdo y dará lugar a muy diversas consecuencias.

Por lo tanto, considero que debería haber regulaciones específicas para los casos en que el terreno no sea residencial, siempre que se ajuste a los tipos de planificación, cumpla con las condiciones para el cambio de uso del suelo y otras condiciones para la ejecución del proyecto. En ese caso, las regulaciones permitirán la implementación del acuerdo. De esta manera, se resolverán las dificultades y deficiencias, afirmó el Sr. Cuong.

Además, el Sr. Cuong también propuso estudiar y permitir la implementación de acuerdos sobre tierras agrícolas para llevar a cabo proyectos de vivienda comercial.

Limitar las quejas sobre la compensación y el valor del soporte

Al mismo tiempo, se recomienda estudiar la aplicación de un método “neutral” de limpieza de tierras para implementar proyectos de desarrollo socioeconómico.

Según el Sr. Cuong, el acuerdo voluntario sobre los derechos de uso de la tierra entre las empresas y los usuarios de la tierra ayudará a que la implementación del proyecto sea rápida, promoverá la eficiencia del uso de la tierra y evitará quejas, por lo que tiene ventajas obvias.

Sin embargo, en la realidad, muy pocas empresas pueden negociar el 100% de la superficie del terreno, porque a menudo surgen casos en que una minoría de usuarios del terreno no coopera con el inversor del proyecto, especialmente en los casos en que los usuarios del terreno saben que la ubicación del terreno no se puede separar del límite del proyecto y exigirán precios irrazonablemente altos, incluso muchas veces más altos que el precio del mercado.

En ese momento, los inversionistas tienen que aceptar precios irrazonablemente altos para poder llevar a cabo el proyecto, lo que genera consecuencias como el aumento de los precios de la tierra, dificultades en la compensación, el apoyo al reasentamiento o la negociación de derechos de uso de la tierra para otros proyectos en el área.

En caso de que el inversionista no acepte que el precio sea demasiado alto, se causará congestión en el desarrollo del proyecto, desperdiciando recursos de tierra para la mayor parte del área en la que se han acordado derechos de uso de la tierra.

Por eso, la mayoría de los inversores quieren que el Estado recupere tierras para llevar a cabo proyectos, pero la recuperación de tierras suele generar quejas, especialmente quejas sobre el valor de la compensación.

"Por lo tanto, creo que es necesario estudiar e implementar un método "neutral" que promueva las ventajas y reduzca las desventajas de los dos métodos anteriores, fomentando acuerdos sobre derechos de uso de la tierra para implementar proyectos de desarrollo socioeconómico.

En caso de que el inversor haya acordado el 80% del área y tenga dificultades para negociar porque la minoría restante de usuarios de la tierra exige precios irrazonables, el Estado apoyará la recuperación de la tierra del 20% restante del área", analizó el Sr. Cuong.

La adquisición de tierras suele generar quejas, especialmente quejas sobre el valor de la compensación.

El jefe de la delegación de Dong Nai afirmó que el proyecto también estipula el método para determinar los precios de la tierra según los principios del mercado y el cálculo de precios específicos en los casos en que el Estado reclame tierras, de modo que sea posible recurrir a los precios unitarios acordados por los inversores para otras zonas en los casos de recuperación de tierras. A partir de ahí, también limita las quejas sobre los valores de compensación y apoyo, garantizando así los derechos de las personas cuyas tierras sean recuperadas.

De esta manera, se resolverán los problemas de los proyectos de desarrollo socioeconómico implementados a través de acuerdos sobre derechos de uso de la tierra, en los cuales una minoría de usuarios de la tierra exige un valor de acuerdo demasiado alto, lo que causa congestión en el desarrollo del proyecto.

En cuanto a los métodos de valoración de terrenos, el Sr. Cuong indicó que el borrador solo estipula cuatro métodos de valoración de terrenos y elimina el método de superávit. Sin embargo, en la práctica, este método se utiliza ampliamente para determinar los precios de terrenos en grandes extensiones y proyectos de inversión en construcción de uso mixto, vinculados a diferentes propósitos como vivienda, comercio, servicios, oficinas, hoteles, etc.

"La pregunta entonces es si los restantes métodos de valoración de tierras pueden desempeñar el papel del método del excedente?", se preguntó.

Afirmó que, según el tipo de inmueble, se aplicarán diferentes métodos de valoración. Por ejemplo, para terrenos grandes con diversos usos, aplicar el método de comparación resulta muy difícil e inviable debido a la falta de información sobre propiedades comparables con escala, uso del suelo y criterios de planificación similares.

El método de ingresos se aplica a proyectos que han entrado en operación, han sido operados y han generado un flujo de caja anual. Al aplicar el método del coeficiente de ajuste del precio del terreno, el problema radica en la calidad de los datos de precios del terreno recopilados anualmente (para elaborar la lista anual de precios) y la necesidad de cuantificar los factores relevantes en términos de planificación y estructura de uso del suelo del terreno a valorar.

"En lugar de abandonar el método de superávit debido a factores hipotéticos, es necesario desarrollar un estándar y regulaciones más específicas sobre los parámetros aplicados en el cálculo para sincronizar y unificar el trabajo de determinación de precios de la tierra, para promover las ventajas al aplicar este método a algunos casos que necesitan determinar precios específicos de la tierra", sugirió el Sr. Cuong .

Fuente: https://www.nguoiduatin.vn/ly-do-rat-it-doanh-nghiep-co-the-thoa-thuan-duoc-100-dien-tich-dat-a613523.html