Algunos puntos nuevos en el Proyecto de Ley de Tierras (modificado)

Aunque la Ley de Tierras de 2024 está en vigor desde hace más de un año, las deficiencias persistentes en el mecanismo para determinar los precios de la tierra, las obligaciones financieras y las inconsistencias en la implementación de las políticas de tierras plantean una necesidad urgente de enmienda.

El proyecto de Ley de Tierras (enmendado) está siendo elaborado y comentado por el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente , con el objetivo de garantizar la publicidad, la transparencia y eliminar las barreras legales que obstaculizan el desarrollo socioeconómico.

Foto de ilustración: Tuan Anh/VNA

Uno de los contenidos destacados que propone este proyecto es la supresión de la normativa sobre el cobro de tasas adicionales por el tiempo aún no calculado para las tasas de uso del suelo y el alquiler de la tierra, un contenido que ha sido causa de problemas a largo plazo para muchos negocios inmobiliarios.

Según el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA), este es un cambio revolucionario que puede eliminar una de las mayores barreras que frenan el desarrollo del mercado inmobiliario. Anteriormente, la demora en la determinación de las obligaciones financieras, a veces de hasta 10, 20 o incluso 30 años, obligaba a muchas empresas a afrontar pagos adicionales que superaban con creces la tasa original por uso del suelo, aunque la culpa no fuera del inversor.

Este impuesto no solo genera presión financiera, sino que también incrementa los precios de los productos, impacta negativamente el mercado y supone una carga para los compradores de vivienda. La derogación de la normativa mencionada, propuesta en el punto d, cláusula 2, artículo 257 del proyecto, es muy apreciada por la comunidad empresarial y se considera una señal de que el Estado está atento a la realidad y acompaña a las empresas para superar las dificultades.

Además, el proyecto de revisión de la Ley de Tierras también propone amplios ajustes al mecanismo de determinación del precio de la tierra, haciendo hincapié en la eliminación de los "principios de mercado" para que el Estado pueda desempeñar un papel principal en la fijación de precios de la tierra en el mercado primario.

Según el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente, el actual mecanismo de fijación de precios depende en gran medida de las unidades de consultoría y los precios del mercado secundario, lo que provoca que los precios de los terrenos se incrementen o no reflejen su valor real. Esto tiene numerosas consecuencias en la recuperación de tierras, la compensación, el precio inicial de las subastas de derechos de uso de la tierra, así como en la determinación de las obligaciones financieras.

Para solucionar esto, el precio del terreno en el proyecto se determina con base en el propósito y la duración del uso, así como en datos relacionados, incluyendo la base de datos nacional y la información del mercado de los últimos 24 meses. Los métodos de valoración están regulados por el Gobierno y son solo de referencia, mientras que la decisión final sobre el precio la tomará el Estado.

El proyecto de enmienda al Artículo 159 propone dos opciones para determinar las tablas de precios de la tierra, adaptadas a las características de cada localidad. En consecuencia, la primera opción estipula tablas detalladas de precios de la tierra por área, ubicación e incluso por parcela si se dispone de suficientes datos. Las tablas de precios de la tierra se utilizan en casos como el cálculo de tasas de uso de la tierra, la renta de la tierra, el cambio de uso de la tierra con la recaudación de tasas, la determinación de precios iniciales de subasta, etc. Las tablas de precios son aprobadas por el Comité Popular provincial cada cinco años y pueden ajustarse durante el período si es necesario.

La segunda opción propone utilizar un coeficiente de ajuste del precio de la tierra (coeficiente K) en lugar de una lista de precios específica. Este coeficiente lo emite anualmente el Comité Popular Provincial a partir del segundo año del ciclo quinquenal de la tabla de precios de la tierra. Este coeficiente refleja la tasa de fluctuación del precio de la tierra entre regiones, lo que permite a las localidades un ajuste flexible sin tener que reestructurar la tabla detallada de precios de la tierra.

Para garantizar la calidad y objetividad en el proceso de elaboración de las listas de precios de tierras, el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente propone establecer un Consejo para la evaluación de las listas de precios y los coeficientes de ajuste a nivel provincial. El Consejo está integrado por representantes del Comité Popular provincial, departamentos especializados, organizaciones consultoras independientes y expertos.

De acuerdo a lo establecido en el proyecto de Ley, las localidades son responsables de emitir nuevas listas de precios de tierras a más tardar el 31 de diciembre de 2025, para ser aplicadas a partir del 1 de enero de 2026. Sin embargo, el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente advirtió que los cambios en las listas de precios y mecanismos de valoración de tierras podrían causar grandes fluctuaciones debido a las diferencias entre localidades, afectando el mercado inmobiliario y las actividades de atracción de inversiones.

Frente a esa realidad, el Ministerio ha enviado un documento a las provincias y ciudades de gestión central, solicitando una evaluación de impacto exhaustiva y la consideración de las condiciones socioeconómicas antes de decidir precios específicos, para asegurar la estabilidad y la coherencia con las orientaciones de desarrollo local.

La modificación de la Ley de Tierras no sólo pretende resolver cuestiones técnicas jurídicas o simplificar procedimientos administrativos, sino que también constituye una importante oportunidad para restablecer el orden del mercado y mejorar la eficiencia del uso de la tierra, recurso estratégico del país.

Fuente: https://hanoimoi.vn/mot-so-diem-moi-trong-du-thao-luat-dat-dai-sua-doi-710835.html