Comprar un apartamento en Hanoi requiere un ingreso de 45-210 millones de VND/mes

Los datos de investigación de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS) muestran que el ingreso mínimo recomendado para comprar una casa de precio medio en Hanoi es entre 2,3 y 10 veces superior al ingreso medio de los hogares en Hanoi.

En concreto, según datos de la Oficina General de Estadística, el ingreso mensual promedio de los trabajadores en Hanói durante el tercer trimestre de 2024 alcanzó los 10,7 millones de VND. Suponiendo un hogar de cuatro personas, de las cuales dos están en edad laboral, el ingreso total del hogar será de aproximadamente 21,4 millones de VND al mes.

Con un precio medio de los apartamentos de primera calidad que en 2024 alcanzó los 70 millones de VND/m2, y los proyectos de nueva apertura tienen precios a partir de 60 millones de VND/m2, para poder comprar un apartamento en Hanoi, los compradores necesitan tener unos ingresos mínimos que oscilan entre los 45 y los 210 millones de VND/mes, dependiendo de la zona.

La propiedad de una vivienda en Hanoi supone un reto para la gran mayoría de los hogares de ingresos medios .

La considerable brecha entre los ingresos medios reales y los precios de la vivienda hace que la compra de una casa en Hanói hoy en día no solo sea un reto, sino algo imposible para la gran mayoría de los hogares de ingresos medios e incluso de ingresos medios-bajos. En distritos céntricos como Hoan Kiem, Ba Dinh, Dong Da, Hai Ba Trung o Tay Ho, la diferencia entre el salario anual mínimo necesario para pagar una hipoteca y el ingreso medio de los hogares alcanza cifras de diez dígitos.

Mientras tanto, las zonas suburbanas como Ha Dong, Bac Tu Liem o Long Bien tienen precios más accesibles, pero solo son adecuadas para personas y hogares con ingresos de entre 40 y 60 millones al mes.

Si se calcula en base al precio promedio de las viviendas en cada distrito y suponiendo que el comprador puede obtener un préstamo bancario por el 70% del valor de la vivienda con una tasa de interés promedio del 8% anual durante 20 años, y la cuota mensual total no debe exceder el 40% de los ingresos, entonces el ingreso mínimo recomendado para comprar una vivienda de precio promedio en Ha Dong, Long Bien, Nam Tu Liem, Bac Tu Liem y Gia Lam es aproximadamente de 2 a 3 veces mayor que el ingreso promedio de los hogares de trabajadores de Hanoi.

En los distritos de Hoan Kiem, Ba Dinh, Hai Ba Trung, Dong Da y Tay Ho, el ingreso mínimo requerido supera los 1.000 millones de VND anuales, lo que equivale a una diferencia de entre 3,7 y 8 veces. En los distritos de Cau Giay y Thanh Xuan, la diferencia es de entre 3 y 3,5 veces.

Esto significa que comprar una casa en los distritos de Ha Dong, Long Bien, Nam Tu Liem, Bac Tu Liem y Gia Lam es más factible para hogares con ingresos típicos, siempre que estén dispuestos a asumir el costo, destinando más del 40% de sus ingresos a las cuotas mensuales.

El Dr. Nguyen Van Dinh, presidente de VARS, afirmó que, en los últimos años, para muchas personas y familias con ingresos medios, la compra de una vivienda no solo responde a la necesidad de alojamiento, sino que también puede considerarse una forma de inversión. Esto se debe a que la historia demuestra que, en la última década, los precios de la vivienda en las grandes ciudades de Vietnam, y en particular en Hanói, han aumentado, en promedio, a un ritmo superior al del crecimiento de los ingresos, y han superado las tasas de interés de otras inversiones y préstamos.

Sin embargo, el acceso a la vivienda para las personas de ingresos medios se está volviendo cada vez más difícil debido al continuo aumento de los precios, con proyectos de reciente lanzamiento que presentan precios de venta elevados, desde 60 millones de VND/m² o más. Dependiendo de sus preferencias de inversión y estilo de vida, algunas personas optarán por reducir sus gastos, asumir riesgos al comprar una vivienda a una edad temprana, solicitar préstamos bancarios y soportar la presión financiera.

Otros optarán por esperar o alquilar una vivienda para tener mayor flexibilidad financiera y, a la vez, adaptarse a sus diferentes estilos de vida. Dado que el nivel actual de precios de la vivienda en Hanói se mantiene alto, es difícil que la tasa de aumento de precios se mantenga como en el período anterior.

En particular, las crisis económicas pueden provocar una disminución de los ingresos de los compradores de vivienda, reduciendo su capacidad de pago o aumentando la presión sobre quienes han solicitado préstamos para que los reembolsen. Los tipos de interés bancarios no son fijos y, en algunos periodos, los ajustes de los tipos de interés encarecen los préstamos hipotecarios, lo que puede impedirles afrontar los pagos.

Con los tipos de interés favorables actuales, los hogares con ingresos medios o las personas con ingresos equivalentes, que dispongan de al menos el 30 % del valor del apartamento, aún pueden optar por solicitar un préstamo para comprar una vivienda. Sin embargo, quienes compren una casa deben aceptar la posibilidad de mudarse a zonas más económicas, como distritos alejados del centro o ciudades satélite de Hanói.

“Gracias a la atención y el enfoque que se presta a la inversión y el desarrollo de una red de transporte sincronizada, los desplazamientos entre regiones serán cada vez más cómodos y con tiempos de viaje más cortos. Esto contribuirá positivamente a que las personas estén más dispuestas a elegir viviendas en zonas más alejadas del centro.”

Sin embargo, para atraer compradores de vivienda, los inversores deben ofrecer precios más razonables, adecuados a las necesidades y la capacidad adquisitiva de las personas, creando oportunidades de acceso a la vivienda para muchos”, expresó el presidente de VARS.

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