Desarrollo de vivienda social: Desbloqueo de flujos de capital y manejo de la "raíz" de la oferta

Pie de foto — Proyecto de vivienda social en el distrito de Cai Rang, ciudad de Can Tho . Foto: Thanh Liem/TTXVN

Algunos expertos consideran que el tipo de interés del 6,6% para los compradores de viviendas sociales es demasiado alto y debería mantenerse en el 4,8%.

Apalancamiento de la política fiscal

Según el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh (HORE), el tipo de interés del 6,6% para compradores de vivienda social es demasiado alto. Recomienda que el Gobierno mantenga el tipo en el 4,8% para ayudar a las personas, especialmente a los jóvenes, a tener la oportunidad de adquirir una vivienda que se ajuste a sus ingresos.

En el reciente seminario "Resolviendo la necesidad de vivienda asequible y soluciones para atraer residentes a nuevas zonas urbanas", el Sr. Le Hoang Chau argumentó que, según el Decreto 100, la tasa de interés del 6,6 % anual para los compradores de vivienda es demasiado alta. Mientras tanto, entre julio de 2021 y julio de 2024, el Primer Ministro aprobó repetidamente una tasa de interés de tan solo el 4,8 % anual. A partir de agosto de 2024, la tasa de interés volvió a aumentar al 6,6 % anual.

Tras numerosas solicitudes, el Gobierno emitió el Decreto 261 el 10 de octubre de 2025, reduciendo la tasa de interés al 5,4 %. "Seguimos solicitando encarecidamente que la tasa se mantenga en el 4,8 % anual. Con la tasa actual del 5,4 %, si los inversores solicitan préstamos al Banco de Política Social (NHCSXH), deben pagar una tasa de interés equivalente al 120 % del 5,4 %, lo que equivale aproximadamente al 6,48 %, una tasa muy alta. Mientras tanto, los bancos comerciales otorgan préstamos a inversores en proyectos de vivienda social como Nam Long a tan solo entre el 5,9 % y el 6,1 %", declaró el Sr. Le Hoang Chau.

En cuanto a la "vivienda asequible", existen dos categorías principales: vivienda social y vivienda comercial, con precios que se adaptan a todos los niveles de ingresos. Entonces, ¿qué rango de precios se considera asequible?

En 2013, cuando el Gobierno emitió la Resolución 02, que introdujo un paquete de crédito de 30.000 billones de VND, estipuló que las viviendas comerciales con un precio igual o inferior a 1.050 millones de VND podían optar al paquete de apoyo. Actualmente, el precio adecuado para viviendas comerciales se define como inferior a 3.000 millones de VND.

Para este tipo de vivienda, al tratarse de vivienda comercial, el inversor no necesita mecanismos especiales de asignación de terrenos ni impuestos, sino únicamente incentivos crediticios, similares al paquete de 145.000 billones de VND que el Banco Estatal de Vietnam (SBV) está implementando para vivienda social y la renovación de edificios de apartamentos antiguos. "Proponemos ampliar este paquete para incluir vivienda comercial asequible, con tasas de interés del 5,9-6,1%, que actualmente aplican los bancos, lo cual es relativamente razonable", declaró un representante de HORE.

Sin embargo, algunos expertos argumentan que lo más importante es contar con una política de crédito para compradores, con tasas de interés razonables a un plazo de 20 a 25 años. Esto permitiría a los jóvenes con recursos económicos, especialmente a quienes compran su primera vivienda, adquirir una vivienda. Solo así podremos resolver realmente la escasez de vivienda asequible.

Según la información más reciente del Ministerio de Construcción, hasta agosto de 2025, los bancos habían desembolsado aproximadamente 19.700 billones de VND del paquete crediticio para el desarrollo de viviendas sociales. Además, las localidades también están acelerando activamente la ejecución de proyectos. Se espera que se completen más de 82.000 viviendas este año, lo que contribuirá a acercarnos al objetivo de 100.000 unidades.

Bajar los tipos de interés no es suficiente hasta que se aborde la raíz del problema.

Según algunos expertos económicos, si la política crediticia se centra únicamente en la reducción de las tasas de interés sin apoyar mecanismos para su implementación, puede fácilmente generar dificultades para acceder al capital. Además, es necesario abordar las causas profundas de la oferta para que las políticas crediticias preferenciales sean eficaces.

Según el Sr. Tran Trong Triet, M.Sc. del Banco Estatal de Vietnam Región 15, actualmente existen tres programas de crédito que apoyan el desarrollo de vivienda social. En primer lugar, está el paquete de 120 billones de VND, con nueve bancos registrados para participar hasta la fecha, por un total de 145 billones de VND. En segundo lugar, existe un programa de préstamos para la compra de vivienda social para jóvenes menores de 35 años. En tercer lugar, existe un programa de crédito para préstamos de vivienda social, según el Decreto n.º 100/2024/ND-CP, de 26 de julio de 2024, que detalla algunas disposiciones de la Ley de Vivienda relativas al desarrollo y la gestión de la vivienda social.

Con el paquete de crédito de 120 billones de VND, el Banco Estatal de Vietnam ha solicitado a las instituciones de crédito seis veces que reduzcan las tasas de interés de los préstamos, del 8,7% anual inicial al 6,4% anual para los desarrolladores y al 5,9% anual para los compradores de viviendas, incluso más bajo que la tasa de interés para los hogares pobres (aproximadamente 6,6% anual).

Según el informe del Banco Estatal de Vietnam, al 31 de julio, los préstamos pendientes para los cuatro programas de vivienda social alcanzaban aproximadamente 30 billones de VND, pero el progreso en su implementación sigue siendo lento. El país solo ha completado casi el 60% del objetivo de construir un millón de apartamentos para 2025, lo que indica la necesidad de medidas más contundentes para satisfacer la demanda real.

Según el Ministerio de Construcción, en los primeros nueve meses de 2025, Vietnam completó 43.681 de 100.275 viviendas (43,6%). Se proyecta que para finales de 2025 se habrán completado 39.245 unidades adicionales (un total de 82.926 de 100.275 unidades, alcanzando el 83%). Actualmente se encuentran en construcción 135.033 unidades; de ellas, 69 proyectos con una escala de 54.362 unidades han comenzado su construcción en los primeros nueve meses de este año.

Ante esta situación, el Banco Estatal de Vietnam ha solicitado al Ministerio de Construcción que implemente diversas soluciones para abordar los problemas existentes del mercado, incluyendo la promoción del desarrollo de vivienda social y asequible para satisfacer las necesidades reales de la población. Al mismo tiempo, ha instado al Ministerio a que investigue y proponga con prontitud la promulgación de un Decreto que regule el Fondo de Desarrollo de la Vivienda.

Además, los Comités Populares de las provincias y ciudades deben priorizar la asignación de terrenos para la construcción de viviendas sociales y centrarse en la implementación de soluciones para alcanzar los objetivos de vivienda social asignados por el Primer Ministro.

Para abordar la escasez de vivienda, en septiembre de 2025, durante una reunión con el primer ministro Pham Minh Chinh y el Comité Directivo Central de Política de Vivienda y Mercado Inmobiliario, HOREA propuso lo siguiente: primero, para reducir los precios, es necesario aumentar la oferta de vivienda asequible; segundo, para aumentar la oferta de vivienda asequible, es necesario eliminar los obstáculos y dificultades que impiden que los proyectos se encuentren estancados. (Actualmente, hay 2.890 proyectos con obstáculos que deben resolverse).

Además, es necesario crear condiciones para que las empresas tengan acceso justo a la tierra, a través de la implementación de la Resolución 171 de la Asamblea Nacional - sobre la puesta a prueba de la transferencia de derechos de uso de la tierra para terrenos residenciales y otros terrenos no residenciales (o que actualmente tienen derechos de uso de la tierra para otros terrenos no residenciales) para implementar proyectos de vivienda comercial.

En cuanto a las soluciones para ayudar a reducir los precios de la vivienda, el Sr. Nguyen Trung Vu, presidente de la junta directiva de Cen Land, sugirió que, ante todo, el Estado debe liderar la reducción de las tasas de uso del suelo, especialmente en zonas urbanas remotas y zonas urbanas orientadas al transporte público (TOD), para contribuir a la reducción de los precios inmobiliarios, apoyar a las empresas y a los compradores de vivienda genuinos, y prevenir la especulación. "Cuando el Estado reduce las tasas de uso del suelo y las tasas de arrendamiento de terrenos, la gente puede comprar viviendas asequibles a través de políticas gubernamentales, no a través de la promotora A o la promotora B", propuso el Sr. Nguyen Trung Vu.

Además, el desarrollo de infraestructura, especialmente el ferrocarril de alta velocidad, es necesario para crear nuevos centros urbanos, evitando el desarrollo urbano sin infraestructura que conduce a "ciudades fantasma". Simultáneamente, la construcción de viviendas debe cumplir con la norma de "construcción para habitar" y "no se permite la construcción a menos que los residentes puedan ser reubicados". Incluso con un permiso de construcción, los promotores deben vender entre el 50 % y el 70 % de sus unidades antes de poder proceder con la construcción.

El Sr. Nguyen Trung Vu también enfatizó: «Lo ideal sería que la vivienda asequible tuviera un precio de 2 mil millones de VND; los compradores deberían poder pagar a plazos durante muchos años. Para lograrlo, se necesitan tres factores, especialmente capital: no solo una gran cantidad de capital, sino también capital asequible».

Las órdenes administrativas o la expectativa impuesta de "construir viviendas asequibles a toda costa" son inaceptables, ya que ninguna empresa puede bajar los precios de venta y reducir sus ganancias mientras sigue prosperando. Las empresas necesitan incentivos económicos claros; si se ven obligadas a construir sin obtener ganancias, no podrán sostenerse, reinvertir ni desarrollarse. En cuanto a los altos precios de la vivienda, esto se debe a muchos componentes de costo. El costo del terreno por sí solo representa entre el 30% y el 40%, y en algunos lugares hasta el 50%, del precio de venta. Los costos de construcción se mantienen relativamente estables, pero los costos de procedimiento y de capital son las principales razones del aumento de precios. Muchos proyectos se estancan durante 6 a 10 años, lo que provoca que las tasas de interés y los costos de oportunidad se multipliquen considerablemente.

Fuente: https://baotintuc.vn/kinh-te/phat-trien-nha-o-xa-hoi-khoi-thong-dong-von-va-xu-ly-goc-re-nguon-cung-20251022114250444.htm