Debería considerarse la normativa sobre la elaboración de listas periódicas de precios de terrenos.

Es necesario aclarar el contenido de 5 métodos de valoración de terrenos.

El proyecto de Ley de Tierras (enmendado) fue presentado al Comité Permanente de la Asamblea Nacional en la 23ª Sesión (reunión ordinaria en mayo de 2023) y se espera que continúe siendo debatido por la Asamblea Nacional en la próxima 5ª Sesión.

El viceprimer ministro y ministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente, Tran Hong Ha, declaró que del 3 de enero al 15 de marzo de 2023 se llevó a cabo una consulta pública sobre el proyecto de Ley de Tierras (enmendada). Dicha consulta se realizó con rigor, sincrónicamente, de forma democrática, científica, pública, transparente y exhaustiva, garantizando su contenido y eficacia mediante diversas modalidades a nivel local: comunas, barrios, pueblos, zonas residenciales y grupos vecinales. Se movilizó a la mayoría de los organismos y organizaciones del sistema político y a todos los estratos sociales para que participaran, atrayendo la atención de numerosos sectores de la población del país y de los vietnamitas residentes en el extranjero, convirtiéndose así en una importante actividad política y un acontecimiento político-jurídico de gran relevancia. Las opiniones expresadas por la ciudadanía demostraron un profundo interés, entusiasmo y responsabilidad.

Deberían considerarse las regulaciones de construcción con precios fijos del suelo, figura 1 — La 23ª sesión del Comité Permanente de la Asamblea Nacional (sesión ordinaria de mayo de 2023).

En respuesta a los comentarios de la ciudadanía, científicos y expertos, el Gobierno ha ordenado al organismo redactor que coordine con los organismos pertinentes la finalización del Informe que sintetiza las opiniones de la ciudadanía, el Informe que explica y recoge las opiniones de la ciudadanía y el Informe que evalúa los impactos adicionales en los nuevos contenidos y el proyecto de Ley de Tierras (modificado).

En consecuencia, respecto a la aplicación de la ley, la mayoría de las opiniones coinciden con las disposiciones del proyecto de ley. Asimismo, se propone estipular que la Ley de Tierras es la ley original y que las leyes relacionadas con la tierra deben ser compatibles con ella. Algunas opiniones sugieren complementar la aplicación de ciertas leyes especializadas para casos particulares. Otras, en cambio, sugieren no estipular este contenido y aplicarlo conforme a lo dispuesto en la Ley de Promulgación de Documentos Legales. El proyecto de ley ha sido revisado y se han ajustado algunos aspectos para adaptarlo a las necesidades específicas.

El Comité Permanente de Finanzas y Presupuesto considera que el precio de la tierra es el aspecto más complejo e importante del proyecto de ley, ya que resulta determinante para los derechos y obligaciones financieras de las entidades pertinentes. La mayoría de las controversias en el sector inmobiliario se originan por la falta de acuerdo en los precios de la tierra. Por consiguiente, el proyecto de ley debe especificar y clarificar los principios, fundamentos y métodos de valoración de la tierra. En concreto, se propone estipular claramente los «otros factores que afectan a los precios de la tierra», incluyendo cuáles se utilizan como base para determinarlos; y estipular la «información sobre ingresos, costos y beneficios derivados del uso de la tierra según el mercado», especificando el mercado de origen de dicha información, su fundamento jurídico, su fiabilidad y exactitud, entre otros aspectos.

El proyecto de ley enumera cinco métodos de valoración de tierras; sin embargo, su contenido no está claro, ni tampoco el método de aplicación para cada tipo de terreno ni el orden de prioridad. Por lo tanto, el Gobierno debe complementar las disposiciones del proyecto de ley sobre los principios de los métodos de valoración de tierras, como base para que el Gobierno pueda proporcionar directrices específicas.

Los miembros de la Comisión de Finanzas y Presupuesto sugirieron que es necesario aclarar el contenido del reglamento que establece que «el Comité Popular a nivel provincial emite la lista periódica anual de precios de la tierra previa aprobación del Consejo Popular del mismo nivel». ¿En qué forma y con qué contenido la aprueba el Consejo Popular? Si el Consejo Popular ya ha emitido una resolución aprobando la lista de precios de la tierra, ¿diferirá la decisión del Comité Popular de emitir dicha lista de la resolución del Consejo Popular?

El ajuste de los precios de los terrenos solo debería regularse cuando se produzca una fluctuación del IPC del 10% o más.

Preocupado por este contenido, el delegado de la Asamblea Nacional, Hoang Van Cuong, afirmó que la normativa que exige la elaboración periódica anual de listas de precios de terrenos no es apropiada, ya que genera mayores costos y trámites cuando no hay fluctuaciones en los precios. Asimismo, los delegados señalaron que esta normativa imposibilitará el ajuste oportuno de los precios de los terrenos en zonas con precios elevados. Por lo tanto, no es recomendable regular la elaboración de una lista periódica de precios de terrenos, sino únicamente los ajustes cuando estos fluctúen con el IPC en un 10 % o más.

Deberían considerarse las regulaciones de construcción con precios de terrenos fijos (imagen 2). — Es necesario aclarar el contenido de 5 métodos de valoración de terrenos. Foto ilustrativa.

En lo que respecta a las disposiciones sobre el Consejo de Valoración de Precios de la Tierra, el proyecto de ley estipula lo siguiente: El Comité Popular emite la Lista de Precios de la Tierra, y su Presidente decide los precios específicos de cada terreno. El Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente colaborará con el Comité Popular en la elaboración de la Lista de Precios de la Tierra y la fijación de los precios específicos. Durante la implementación, el Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente contratará a una consultora de valoración de tierras para determinar la Lista de Precios de la Tierra y los precios específicos, y los presentará al Consejo de Valoración de Precios de la Tierra para su evaluación antes de someterlos a la decisión del Comité Popular.

Sin embargo, el artículo 157 estipula que el Consejo de Valoración está integrado por: el Presidente del Comité Popular, quien lo preside, y la organización consultora de valoración de tierras. Los miembros permanentes del Comité de Finanzas y Presupuesto reconocieron que la normativa anterior sobre la composición del Consejo de Valoración es irrazonable y no garantiza los principios de objetividad e independencia establecidos en el apartado 1 del artículo 154 sobre los principios de valoración de tierras.

Coincidiendo con la opinión anterior, el diputado de la Asamblea Nacional, Nguyen Hoang Mai, analizó: “ La consultora de valoración de terrenos que proporciona la lista de precios y el precio específico de los terrenos es miembro del Consejo de Valoración de Terrenos, encargado de evaluar los resultados de su propia consultoría. El presidente del Comité Popular, quien decide sobre el precio específico de los terrenos, es también el presidente del Consejo de Valoración de Terrenos, lo cual no garantiza la objetividad en la toma de decisiones”.

El apartado 6 del artículo 157 del proyecto de Ley de Tierras (modificado) estipula que « Los resultados de la tasación de precios de la tierra realizada por el Consejo constituyen la base para que la autoridad competente decida sobre el listado de precios de la tierra y los precios específicos de la misma» . Esto no garantiza la objetividad del organismo o persona con autoridad para decidir sobre el listado de precios de la tierra o sobre los precios específicos de la misma. En este sentido, se recomienda que se elaboren normas que aseguren una distinción clara entre las responsabilidades y las autoridades en materia de «tasación de precios» y «fijación de precios».

Thien An

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