La paradoja del mercado inmobiliario de Vietnam: una estructura de productos poco razonable

Un informe reciente de la Asociación Inmobiliaria de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA) muestra que el mercado inmobiliario en el primer semestre de 2025 ha tenido cambios positivos con una tasa de crecimiento del 9,1% en comparación con el final de 2024. Aunque todavía existen muchas dificultades, esta recuperación abre nuevas oportunidades para el mercado.

"Pirámide invertida"

HoREA evaluó que el nivel de dificultad en el mercado tiende a disminuir, en parte gracias a que se están completando y poniendo en práctica mecanismos, políticas y regulaciones legales.

2025 se considera un año crucial, de preparación para un período de desarrollo estable y más saludable del mercado inmobiliario a partir de la segunda mitad de 2026 en adelante, cuando el retraso del proceso de implementación de políticas al proceso de implementación de proyectos comience a surtir efecto.

Sin embargo, el informe también señaló una paradoja preocupante: la estructura actual del producto inmobiliario presenta un grave desequilibrio. Entre 2024 y los primeros seis meses de 2025, casi todos los proyectos lanzados al mercado son viviendas de alta gama.

"Este método de desarrollo es como una pirámide invertida, donde la cima es enorme mientras que la base —la vivienda asequible y social— es demasiado pequeña, insuficiente para satisfacer las necesidades de la mayoría de la gente", enfatizó el Sr. Le Hoang Chau, presidente de HoREA.

En concreto, en el primer semestre de 2025, el país contaba con cuatro nuevos proyectos de vivienda comercial elegibles para movilizar capital, con 3.353 apartamentos de lujo, por un valor total de hasta 10.239 billones de VND. Mientras tanto, la vivienda social sigue prácticamente estancada. La superficie construida de vivienda social es de tan solo 205.000 m², equivalente a 4.100 apartamentos, lo que representa solo el 11,7 % de la construcción prevista para el período 2021-2025, de 35.000 apartamentos, y aún está lejos del objetivo de 100.000 apartamentos para 2030.

Nghịch lý thị trường bất động sản Việt Nam: Cơ cấu sản phẩm bất hợp lý - Ảnh 1. — Un proyecto inmobiliario acaba de resolver sus problemas legales en Ciudad Ho Chi Minh.

143 proyectos aún pendientes de resolución

Si bien la vivienda asequible escasea, los precios de la vivienda siguen subiendo. En 2024, los precios de los apartamentos de lujo se dispararon a 90 millones de VND por metro cuadrado, lo que significa que cada apartamento de este tipo cuesta un promedio de 9.700 millones de VND, un precio muy superior al que puede pagar la mayoría de las personas de ingresos medios.

Además, existe otro obstáculo: los problemas legales. Entre 2015 y 2023, hasta 86 proyectos de vivienda comercial en Ciudad Ho Chi Minh se suspendieron o no pudieron implementarse, lo que representa más del 62 % del total de proyectos, con una extensión de casi 1000 hectáreas y más de 54 000 apartamentos. En total, la ciudad cuenta actualmente con 220 proyectos con problemas legales a diferentes niveles.

Aunque se han resuelto 77 proyectos, 143 siguen pendientes de resolución. Esto, según HoREA, no solo desperdicia terrenos y reduce los ingresos presupuestarios, sino que también contribuye a la escasez de oferta, lo que dificulta la desaceleración de los precios de la vivienda a corto plazo.