Considerar la eliminación del registro de los precios de la tierra en las decisiones de asignación y arrendamiento de tierras.
Al discutir el proyecto de Resolución, los diputados de la Asamblea Nacional coincidieron básicamente en la necesidad de emitir la Resolución para crear un mecanismo más flexible, transparente y factible, promoviendo así un despliegue terrestre más sincrónico y efectivo; y estuvieron de acuerdo con muchos contenidos del proyecto de Resolución.
La cláusula 4, artículo 5 del proyecto de Resolución estipula: “Las autoridades y las personas con autoridad deben registrar los precios de la tierra y los costos de construcción de infraestructura (si los hubiera) en las decisiones sobre asignación de tierras, arrendamiento de tierras, permiso para cambiar los propósitos del uso de la tierra, extensión del uso de la tierra, ajuste de la duración del uso de la tierra y cambio de forma de uso de la tierra”.
A partir de la práctica de la implementación de las leyes de tierras, el diputado de la Asamblea Nacional Tran Chi Cuong ( Da Nang ) se percató de que la normativa mencionada está retrasando el proceso de asignación de tierras a los inversores debido a la completa dependencia del proceso de determinación de los precios de las tierras y los costos de infraestructura por parte de agencias especializadas. En muchos casos, los precios de las tierras deben evaluarse en múltiples rondas, consultarse con opiniones intersectoriales o revisar la información de datos, lo que provoca retrasos en los proyectos durante meses, incluso trimestres, antes de que se puedan emitir decisiones sobre la asignación y el arrendamiento de tierras.
“Mientras tanto, el objetivo principal de la ley de tierras y la Resolución de la Asamblea Nacional es acelerar la puesta en uso de la tierra, acortar el tiempo de preparación de la inversión, crear condiciones para que los inversores accedan rápidamente a la tierra para completar los procedimientos de construcción, medio ambiente, prevención y lucha contra incendios, movilizar capital e implementar proyectos”.
Con base en la práctica descrita, los delegados propusieron considerar la eliminación de la obligación de registrar los precios de los terrenos y los costos de infraestructura en las decisiones de asignación y arrendamiento de terrenos. Al mismo tiempo, regular esta disposición para que las decisiones sobre asignación y arrendamiento de terrenos se emitan con antelación no exigirá el registro inmediato de los precios de los terrenos y los costos de infraestructura. El proceso de determinación de los precios de los terrenos, los costos de infraestructura y otros procedimientos financieros relacionados con la tierra se lleva a cabo en paralelo en el período posterior a las decisiones de asignación y arrendamiento de terrenos. Los inversores solo pueden realizar pagos y recibir la entrega de terrenos una vez cumplidas las obligaciones financieras, según los resultados determinados por las autoridades competentes.
Según el delegado Tran Chi Cuong, este enfoque no sólo garantiza estrictas obligaciones presupuestarias, sino que también acorta el tiempo administrativo a la mitad, no crea riesgos legales y crea un fuerte efecto en la mejora del entorno de inversión.
Compartiendo la misma opinión, la delegada de la Asamblea Nacional Nguyen Thi Thu Thuy ( Gia Lai ) propuso no tener regulaciones rígidas en el proyecto de Resolución sino encargar al Gobierno que proporcione regulaciones detalladas, asegurando flexibilidad en la implementación, de acuerdo con la capacidad del sistema de precios de la tierra y los requisitos para la reforma del procedimiento administrativo en cada período.
Además, el delegado también enfatizó que es necesario considerar la regulación sobre la asignación y el arrendamiento de tierras según el progreso de la adquisición, compensación, apoyo y reasentamiento (Cláusula 1, Artículo 4), ya que presenta numerosas deficiencias en la práctica. Esto se debe a que la división del progreso de la asignación y el arrendamiento de tierras según cada etapa de la adquisición genera fragmentación, pequeña escala y dificultades de gestión, prolonga el tiempo de implementación de los proyectos, genera numerosos trámites administrativos y dificulta la determinación de las obligaciones financieras y la concesión de certificados de derechos de uso de la tierra.
De hecho, se aplicaron regulaciones similares en etapas anteriores, pero se eliminaron debido a su ineficacia, lo que generó retrasos y obstáculos en la implementación de la compensación, el desmonte y la finalización de los documentos legales. Enfatizando este obstáculo, el delegado propuso considerar la asignación y el arrendamiento de tierras únicamente en función del progreso de la compensación, el apoyo y el reasentamiento en los casos en que el proyecto de inversión haya sido aprobado por la autoridad competente con fases claras de recuperación de tierras.
“La implementación de la opción 2 garantizará los derechos legítimos de las personas cuyas tierras se recuperen”.
Con base en las opiniones de los Diputados de la Asamblea Nacional en la discusión en el Grupo en la mañana del 19 de noviembre, el Comité de Redacción agregó regulaciones sobre el manejo de los casos que surgen cuando se recuperan tierras para implementar proyectos a través de acuerdos sobre la recepción de derechos de uso de tierras que se han acordado para más del 75% de la superficie de la tierra y más del 75% del número de usuarios de la tierra en el Punto b, Cláusula 2, Artículo 3.
Sin embargo, debido a la diversidad de opiniones sobre este tema, el Comité de Redacción propuso dos opciones. La primera opción es: La compensación, el apoyo y el reasentamiento de la superficie restante se aplicarán como en el caso de la recuperación de tierras por parte del Estado, según lo estipulado en los artículos 78 y 79 de la Ley de Tierras y en los puntos a) y c) de la cláusula 2 del artículo 3.
La segunda opción es: Si el monto total de la compensación y el apoyo recibidos, según el plan de compensación, apoyo y reasentamiento, calculado para una unidad de terreno, es inferior al promedio del precio acordado, la persona cuya tierra se recupere recibirá el monto restante respecto a dicho promedio. El inversor deberá abonar la diferencia entre el monto calculado según el promedio del precio acordado y el monto de la compensación y el apoyo del plan de compensación, apoyo y reasentamiento; esta diferencia se incluye en el costo de inversión del proyecto.
Los diputados de la Asamblea Nacional Do Thi Viet Ha (Bac Ninh), Tran Chi Cuong (Da Nang), Dang Thi My Huong (Khanh Hoa) y Nguyen Thi Thu Thuy (Gia Lai) estuvieron de acuerdo con la segunda opción.
Según la delegada Do Thi Viet Ha, la implementación de este plan garantizará los derechos legítimos de las personas cuyas tierras se recuperen en los casos en que el proyecto haya acordado más del 75 % de la superficie. La incorporación de un mecanismo de pago por la diferencia permitirá que las personas reciban una compensación no inferior al precio acordado, garantizando así la equidad, limitando las quejas y siendo coherente con la naturaleza del mecanismo de autonegociación al recuperar el área restante. La diferencia será abonada por el inversor y se incluirá en el coste del proyecto, por lo que no aumentará la carga presupuestaria.
La delegada Dang Thi My Huong afirmó que la regulación de la segunda opción superará en parte la limitación de aplicar precios de compensación, que suelen ser inferiores a los del mercado, lo que perjudica a quienes recuperan sus tierras. Esta regulación también define claramente la responsabilidad financiera de los inversores, por lo que su implementación será más sencilla.
El diputado de la Asamblea Nacional Tran Van Tien (Phu Tho) propuso que es necesario aclarar la base de la disposición del Punto b, Cláusula 2, Artículo 3 del proyecto de Resolución sobre el caso de utilizar tierras para implementar un proyecto a través de un acuerdo sobre la recepción de derechos de uso de tierras que se ha acordado para más del 75% de la superficie de la tierra y más del 75% de los usuarios de la tierra, entonces el Consejo Popular Provincial considerará y aprobará la recuperación de la tierra restante para asignar o arrendar tierras al inversor.
El delegado afirmó que no es fácil que el proyecto cumpla con los criterios de "más del 75% de la superficie terrestre ya acordada" y "más del 75% de los usuarios de la tierra". La Decisión actual sobre la aprobación de la política de inversión no establece plazos ni plazos de finalización del acuerdo. Por lo tanto, si se implementa conforme al proyecto de Resolución, la aprobación de la política de inversión sujeta al acuerdo de compensación deberá ajustarse.
La delegada Nguyen Thi Thu Thuy solicitó aclarar la base para determinar el 75% y cómo aplicar esta regulación a los proyectos, porque en esencia, los proyectos serán diferentes en escala y área...
En sus comentarios finales, el Vicepresidente de la Asamblea Nacional, Vu Hong Thanh, sugirió continuar la revisión para garantizar que no haya conflictos o superposiciones con las leyes actuales y los proyectos de ley y resoluciones relacionados también presentados a la Asamblea Nacional en la 10ª Sesión.
El Vicepresidente de la Asamblea Nacional también solicitó al Gobierno que ordenara al organismo de redacción que se coordinara estrechamente con el organismo de revisión y los organismos pertinentes para estudiar, absorber y explicar completa y exhaustivamente todas las opiniones de los diputados de la Asamblea Nacional para completar rápidamente el proyecto de Resolución e informar al Comité Permanente de la Asamblea Nacional para comentarios antes de presentarlo a la Asamblea Nacional para su consideración y aprobación de acuerdo con las regulaciones, asegurando la calidad del proyecto de Resolución.
Fuente: https://daibieunhandan.vn/nguoi-co-dat-bi-thu-hoi-can-duoc-nhan-so-tien-con-thieu-so-voi-muc-trung-binh-cua-gia-da-thoa-thuan-10397779.html
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