Foto: Ngoc Hien
El acceso a oportunidades para ser propietario de una vivienda sigue siendo una realidad lejana.
El nuevo mecanismo establecido en el Decreto 261/2025/ND-CP ha ampliado significativamente los criterios de elegibilidad para la compra de vivienda social, elevando el límite de ingresos a entre 20 y 40 millones de VND mensuales. Este ajuste se considera un paso importante para que los trabajadores puedan acceder a la vivienda propia. Sin embargo, al observar los precios de venta y las condiciones de pago de los proyectos de vivienda social en Hanói , muchos se dan cuenta de que el sueño de tener una casa propia aún está lejos de hacerse realidad.
Según un informe del Departamento de Construcción de Hanói, desde finales de 2024 hasta la actualidad se han iniciado varios proyectos de vivienda social en Hanói; sin embargo, los precios de venta han tendido a aumentar drásticamente. Antes de 2023, el precio de venta de la vivienda social en la capital oscilaba entre 13 y 17 millones de VND/m2.
Uno de los precios más altos actualmente corresponde al proyecto de vivienda social Thuong Thanh (Rice City Long Chau), con un precio de 29,4 millones de VND/m² (IVA incluido, sin incluir los gastos de mantenimiento), que salió a la venta el 1 de octubre. Los compradores deben invertir entre 940 millones y 2 mil millones de VND, según el tamaño, para adquirir una vivienda allí. El récord anterior pertenecía a un proyecto de vivienda social en Ha Dinh, comuna de Tan Trieu, distrito de Thanh Tri (anteriormente), con un precio de venta provisional de 25 millones de VND/m².
Representación del proyecto de viviendas sociales Rice City Long Chau, con un precio de 27 millones de VND/m2. Foto: BIC Vietnam.
La Sra. Nguyen Thu Trang, de 29 años, contadora en una empresa comercial en el barrio de Cau Giay, que actualmente alquila un apartamento en el barrio de Phu Dien, comentó: “He estado ahorrando durante más de cuatro años, además de algo de dinero de mis padres, y ahora solo tengo unos 120 millones de VND. Planeo registrarme para comprar una vivienda social en el proyecto Trung Van, un apartamento de 50 m² con un precio superior a los mil millones de VND. Pero para obtener un préstamo bancario, necesito al menos el 20 % de mi propio capital, que son unos 200 millones de VND. Y no tengo suficiente. Aunque la tasa de interés del 5,4 % es muy baja, obtener un préstamo ya es difícil”.
La Sra. Trang gana alrededor de 18 millones de VND al mes. Después de deducir el alquiler, los gastos de manutención y enviar algo de dinero a su familia, casi no le queda un excedente significativo. "No me importaría pedir un préstamo a largo plazo, siempre y cuando pueda tener una vivienda estable. Pero con estos precios, el sueño de una vivienda social sigue siendo inalcanzable", dijo.
En el caso de Duy Anh, un técnico de 29 años residente en Hanói, él y su esposa se enfrentaron a un problema con el precio, que superaba sus posibilidades económicas, a pesar de contar con capital disponible. Relató que, desde que se casaron, con el apoyo de sus padres y sus ahorros, habían acumulado unos 300 millones de VND y planeaban registrarse para comprar un apartamento en un complejo de viviendas sociales en el barrio de Long Bien.
“Un apartamento de 55 m² cuesta alrededor de 1.600 millones de VND. Si pedimos prestados 1.300 millones de VND a 20 años, tendríamos que pagar unos 8 millones de VND al mes, incluyendo capital e intereses. Mi esposa y yo ganamos más de 30 millones de VND, lo que parece suficiente, pero después de deducir los gastos de manutención y los de nuestros dos hijos, no nos queda nada. Incluso con el capital inicial, todavía no nos atrevemos a firmar el contrato porque tenemos miedo de quedarnos sin fondos”, calculó Duy Anh.
Estas historias reales demuestran que el mayor obstáculo hoy en día no es solo la falta de capital inicial, sino también el hecho de que el precio de venta de la vivienda social está muy por encima de la capacidad económica incluso de aquellos con ingresos estables.
Según los expertos inmobiliarios, la paradoja actual reside en que, si bien cada vez más personas cumplen los requisitos para obtener préstamos, el acceso real al capital es bajo debido a los precios exorbitantes y los elevados requisitos de pago inicial. Esto hace que el «sueño de la vivienda social», aunque más accesible sobre el papel, siga estando lejos en la práctica.
Para que la vivienda social sea verdaderamente "asequible"
En realidad, las políticas de apoyo financiero son solo un "analgésico temporal". Si los costos de producción de la vivienda social siguen aumentando, desde el terreno y los materiales hasta los costos de gestión del proyecto, incluso si las tasas de interés de los préstamos disminuyen, a la gente le seguirá resultando difícil comprar una vivienda.
Sin embargo, los expertos sostienen que para comprender por qué la vivienda social es cada vez más cara, es necesario analizar en profundidad los factores que influyen en su precio. Según el arquitecto Ngo Minh Tam, de la empresa Covic Consulting & Construction Joint Stock Company, el problema no reside únicamente en el coste de los materiales, el terreno o la mano de obra, sino también en la capacidad de ejecución del inversor y en la laxa gestión de los precios.
«Es imposible exigir viviendas sociales absolutamente baratas cuando los costes de producción están aumentando, pero lo más preocupante es la situación en la que la construcción se retrasa, surgen costes adicionales y todo eso se traslada al precio de venta. En ese caso, al final, la gente es quien paga las consecuencias de los retrasos», analizó el Sr. Tam.
Esta opinión también fue destacada por el viceministro de Construcción, Nguyen Van Sinh, en la conferencia de revisión del progreso de la vivienda social a mediados de octubre: “Necesitamos apartamentos reales con valor real para vender a personas que realmente necesitan una vivienda. Los precios de la vivienda social en Hanói se encuentran actualmente en máximos históricos, posiblemente debido a la escasa capacidad de los inversores o al aprovechamiento de políticas permisivas para inflar los precios. La ciudad debe realizar inspecciones, controles y verificaciones inmediatas para garantizar que las personas sigan teniendo la oportunidad de comprar una vivienda”.
El viceministro sugirió que Hanói debería dar prioridad a los trámites administrativos de los proyectos de vivienda social, tanto para agilizar el progreso como para reducir los costes prolongados, una de las razones de los precios excesivamente elevados.
Si los costes de producción de la vivienda social siguen aumentando, desde el terreno y los materiales hasta los gastos de gestión del proyecto, incluso si los tipos de interés de los préstamos bajan, a la gente le seguirá resultando difícil comprar una vivienda. Foto: VGP.
En la primera reunión del Comité Directivo Central sobre Política de Vivienda y Mercado Inmobiliario, celebrada a finales de septiembre de 2025, el Primer Ministro Pham Minh Chinh solicitó a los ministerios, sectores y localidades que regularan los precios de los bienes inmuebles y la vivienda social de acuerdo con los mecanismos del mercado real, en consonancia con los ingresos de la población.
Los precios de la vivienda comercial deben ajustarse a los principios del mercado, a la economía y a las condiciones y capacidades de las personas; el objetivo es garantizar que todos los ciudadanos tengan vivienda, contribuyendo así a mejorar sus vidas materiales y espirituales.
En consecuencia, se requiere una solución integral y completa; una estrecha cooperación y coordinación entre el Estado y las empresas, entre el gobierno central y los gobiernos locales, e la integración de las políticas fiscales y monetarias con las políticas de suelo y otras políticas. El Estado debe regular los precios de la tierra y los bienes raíces mediante instrumentos financieros, especialmente impuestos, tasas y otras políticas financieras; establecer mecanismos y políticas para reducir adecuadamente las tasas de interés y los plazos de los préstamos; y estudiar regulaciones sobre los niveles de ingresos para quienes pueden acceder a la vivienda social, adaptadas a las circunstancias específicas y las condiciones locales.
Si bien las políticas se han flexibilizado, la brecha entre los ingresos y los precios de la vivienda sigue siendo un obstáculo que debe abordarse. La solución al problema de la vivienda social no reside únicamente en tarifas preferenciales o regulaciones de ingresos, sino también en controlar los precios para garantizar que sean realmente asequibles. Solo así, tener una vivienda propia dejará de ser un sueño inalcanzable para la gente trabajadora.
Fuente: https://vtv.vn/nha-o-xa-hoi-co-thuc-su-re-100250806130222727.htm
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