Foto: Ngoc Hien
Se están “desbloqueando” oportunidades de vivienda, pero la realidad aún está lejos.
El nuevo mecanismo del Decreto 261/2025/ND-CP ha ampliado significativamente el número de personas que pueden acceder a la vivienda social (NƠXH) al elevar el límite de ingresos a entre 20 y 40 millones de VND al mes. Este ajuste se considera una medida para facilitar el acceso a la vivienda a los trabajadores. Sin embargo, al observar los precios de venta y las condiciones de pago reales de los proyectos NƠXH en Hanói , muchos se dan cuenta de que el sueño de tener una vivienda propia aún está muy lejos.
Según un informe del Departamento de Construcción de Hanói, desde finales de 2024 hasta la fecha se han iniciado varios proyectos de vivienda social en la ciudad, pero el precio de venta ha tendido a aumentar considerablemente. Antes de 2023, el precio de venta de la vivienda social en la capital fluctuaba entre 13 y 17 millones de VND/m².
Uno de los precios más altos actualmente corresponde a la zona de viviendas sociales de Thuong Thanh (Ciudad del Arroz Long Chau), con un precio de 29,4 millones de VND/m² (IVA incluido, sin incluir la cuota de mantenimiento), a la venta desde el 1 de octubre. Los compradores deben invertir entre 940 millones y 2.000 millones de VND, dependiendo de la zona, para adquirir una vivienda en esta zona. El récord anterior lo ostentaba el proyecto de viviendas sociales en Ha Dinh, comuna de Tan Trieu, distrito antiguo de Thanh Tri, con un precio de venta estimado de 25 millones de VND/m².
Perspectiva del proyecto de vivienda social Rice City Long Chau con un precio de 27 millones de VND/m2. Foto: BIC Vietnam.
Nguyen Thu Trang, de 29 años, contadora en una empresa comercial del barrio de Cau Giay y residente de una habitación alquilada en el barrio de Phu Dien, comentó: “He ahorrado durante más de cuatro años, con algo de dinero de mis padres, y ahora tengo unos 120 millones. Planeo solicitar una vivienda social en el proyecto Trung Van, un apartamento de 50 m² con un precio superior a los 1000 millones. Sin embargo, para obtener un préstamo bancario, necesito al menos el 20% de mi capital, es decir, unos 200 millones. Pero no tengo suficiente. Aunque el tipo de interés del 5,4% es muy bajo, me resulta difícil siquiera empezar a solicitar el préstamo”.
La Sra. Trang gana alrededor de 18 millones de VND al mes. Tras descontar el alquiler, los gastos de manutención y enviar dinero a su familia, apenas le queda un excedente significativo. «No me importaría pedir un préstamo a largo plazo con tal de tener un lugar estable donde vivir. Pero con estos precios, el sueño de una vivienda social sigue siendo inalcanzable», afirmó.
En el caso del Sr. Duy Anh, de 29 años, técnico en Hanói, la pareja tuvo problemas porque el precio de venta superaba su capacidad de pago, a pesar de contar con el capital necesario. Comentó que, desde que se casaron, con el apoyo de sus padres y sus ahorros, unos 300 millones de VND, planeaban inscribirse para comprar un apartamento en una zona de vivienda social en el barrio de Long Bien.
“Un apartamento de 55 m² cuesta alrededor de 1.600 millones de VND. Si pedimos un préstamo de 1.300 millones de VND a 20 años, tendremos que pagar unos 8 millones de VND al mes, entre capital e intereses. Mi esposa y yo ganamos más de 30 millones de VND, lo que parece suficiente, pero después de descontar los gastos de manutención y los de nuestros dos hijos, no nos queda nada. Aunque tenemos el capital inicial, todavía no nos atrevemos a firmar por miedo a quedarnos sin nada”, calculó Duy Anh.
Las historias reales anteriores demuestran que la principal barrera hoy en día no es solo la falta de capital inicial, sino también el precio de venta de la vivienda social, que está muy por encima de las posibilidades económicas incluso de quienes tienen ingresos estables.
Según los expertos inmobiliarios, la paradoja actual reside en que cada vez más personas cumplen los requisitos para recibir ayudas económicas, pero el acceso real a los préstamos es bajo debido a que el precio de venta supera el umbral establecido y a los elevados requisitos de capital. Esto hace que el sueño de la vivienda social, aunque más cercano en teoría, siga estando lejos de hacerse realidad.
Para que la vivienda social sea verdaderamente "asequible"
En realidad, las políticas de apoyo financiero son solo un alivio temporal. Si los costos de los insumos para la vivienda social continúan aumentando, desde el terreno y los materiales hasta los costos de gestión del proyecto, incluso si las tasas de interés de los préstamos disminuyen, a la gente le seguirá resultando difícil comprar una vivienda.
Sin embargo, los expertos afirman que para comprender por qué la vivienda social es cada vez más cara, es necesario analizar en profundidad los factores que influyen en su precio. Según el arquitecto Ngo Minh Tam, de la empresa Covic Consulting & Construction Joint Stock Company, el problema radica no solo en el coste de los materiales, el terreno o la mano de obra, sino también en la capacidad de ejecución de los inversores y en la laxitud del mecanismo de control de precios.
“Es imposible exigir viviendas sociales absolutamente baratas cuando los precios de los insumos están aumentando, pero lo más preocupante es que se da una situación en la que el progreso se prolonga, surgen costos y todos ellos se incluyen en el precio de venta. En ese caso, la gente es quien, en última instancia, soporta el costo de la demora”, analizó el Sr. Tam.
Este punto de vista también fue enfatizado por el viceministro de Construcción, Nguyen Van Sinh, en la conferencia de revisión del progreso de la vivienda social a mediados de octubre: “Necesitamos apartamentos reales con valor real para vender a personas con necesidades reales de vivienda. Los precios de la vivienda social en Hanói están en un máximo histórico; la causa puede deberse a la escasa capacidad de los inversores o al aprovechamiento de políticas permisivas para inflar los precios. La ciudad necesita inspeccionar, verificar y controlar de inmediato para que la gente siga teniendo la oportunidad de comprar viviendas”.
El viceministro sugirió que Hanoi sometiera los procedimientos administrativos de los proyectos de vivienda social a un tratamiento especial, tanto para acelerar el progreso como para reducir los costes prolongados, una de las razones del aumento desmesurado de los precios.
Si los precios de los insumos para la vivienda social continúan aumentando, desde el terreno y los materiales hasta los costos de gestión del proyecto, incluso si las tasas de interés de los préstamos disminuyen, a la gente le seguirá resultando difícil comprar una vivienda. Foto: VGP.
En la primera reunión del Comité Directivo Central sobre política de vivienda y mercado inmobiliario, celebrada a finales de septiembre de 2025, el Primer Ministro Pham Minh Chinh solicitó a los ministerios, ramas y localidades que regularan los precios de los bienes inmuebles y la vivienda social de acuerdo con los mecanismos reales del mercado, adecuados a los ingresos de la población.
Los precios de la vivienda comercial deben ser coherentes con la naturaleza del mercado, la economía y las condiciones y capacidades de las personas; el objetivo es proporcionar vivienda para todos, contribuyendo a mejorar la vida material y espiritual de las personas.
Por consiguiente, se requiere una solución integral que abarque todos los ámbitos; es necesaria una estrecha cooperación y coordinación entre el Estado y las empresas, entre los niveles central y local, manteniendo las políticas fiscales y monetarias en consonancia con las políticas de suelo y otras políticas. El Estado debe regular los precios de los terrenos y los bienes inmuebles mediante instrumentos financieros, especialmente impuestos, tasas, cargos y otras políticas financieras; establecer mecanismos y políticas para reducir los tipos de interés y ofrecer condiciones de préstamo adecuadas; y estudiar la normativa sobre los niveles de ingresos de las personas con derecho a adquirir vivienda social, de acuerdo con la situación y las particularidades de cada localidad.
La política se ha flexibilizado, pero la brecha entre los ingresos y los precios de la vivienda sigue siendo un obstáculo que debe superarse. La solución al problema de la vivienda social no reside únicamente en la asignación de cupos preferenciales o la regulación de los ingresos, sino también en controlar el precio de venta para que sea realmente asequible. En ese momento, establecerse dejará de ser un sueño lejano para los trabajadores.
Fuente: https://vtv.vn/nha-o-xa-hoi-co-thuc-su-re-100250806130222727.htm
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