Aumento del impuesto sobre el cambio de uso del suelo
Tras recibir la notificación del impuesto por cambio de uso de suelo de su familia, la Sra. Tran Van Anh, residente del barrio de Hung Loc (ciudad de Vinh), exclamó: «¡Mi familia quedó impactada!». La Sra. Van Anh compartió en su página personal de Facebook que, debido a la preocupación por el aumento de impuestos, su familia presentó la solicitud de cambio de uso de suelo el 16 de mayo (cuando aún estaba vigente la antigua lista de precios de terrenos). Sin embargo, por diversas razones, la solicitud no fue recibida hasta el 19 de mayo, y cuando fue remitida a la Autoridad Tributaria en junio, entró en vigor la Decisión N.° 18/2025/QD-UB del Comité Popular Provincial, de fecha 21 de mayo de 2025, que modifica y complementa la Decisión N.° 45/2019/QD-UB sobre la promulgación de la antigua lista de precios de terrenos en el municipio de Cua Lo, y la Decisión N.° 57/2019/QD-UBND sobre la promulgación de la lista de precios de terrenos en la ciudad de Vinh para el período 2019-2024.
Según la Sra. Van Anh, el precio tras el cambio de uso es de 15 millones de VND/ m² . La familia registró el cambio de uso de 300 m² de terreno agrícola a residencial, por lo que el Departamento de Impuestos calculó que el impuesto por cambio de uso y la tasa de registro ascendían a un total de 4.497 millones de VND. ¡Esta obligación financiera no solo impactó a la Sra. Van Anh, sino a toda su familia!
El Sr. Vo Hong Hai, Subjefe de la Oficina del Comité Popular de la Ciudad de Vinh, a cargo del Centro de Servicios de Administración Pública, comentó: Desde la implementación de la nueva lista de precios de terrenos, este no es el único caso. Recientemente, en junio, una familia de tres hermanos de la comuna de Hung Hoa (ciudad de Vinh) recibió un terreno antes de 1980, construyó una casa y ahora desea cambiar el uso del suelo para separar la propiedad de los hermanos de la de sus padres. Inicialmente, la familia planeaba gastar alrededor de 1.400 millones de VND para realizar el cambio de uso según la antigua lista de precios, pero con la nueva, el costo ascendió a casi 11.000 millones de VND, nueve veces más.
De manera similar, en otro caso en la comuna de Phuc Tho, también se presentó un expediente para cambiar el uso de casi 500 metros cuadrados del terreno del jardín de sus padres a terreno residencial, y se quedó "sorprendido" cuando el impuesto por el cambio de uso ascendió a más de 6 mil millones de VND.
Un representante del Centro de Servicios de Administración Pública de la ciudad de Vinh también afirmó que, desde la aplicación de la nueva lista de precios, el número de solicitudes de cambio de uso de suelo en el Centro ha disminuido. Sin embargo, dado que faltan pocos días para la entrada en vigor oficial del modelo de gobierno local de dos niveles, muchas personas siguen presentando la documentación administrativa con urgencia.
En declaraciones a la Oficina Provincial de Registro de la Propiedad, el Sr. Nguyen Cong Thanh afirmó: «Esto es lo que el Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente (actualmente Departamento de Agricultura y Medio Ambiente) ha dejado claro en las campañas de difusión de la Ley de Tierras de 2024 y el Decreto 103/2024/ND-CP sobre tasas y alquileres de tierras. Por lo tanto, ante la aceptación generalizada del cambio por parte de los habitantes de Vinh y alrededores, quienes se apresuraron a realizar los trámites necesarios para modificar el uso de la tierra, la Oficina Provincial de Registro de la Propiedad también instruyó a las sucursales para que gestionaran la documentación requerida y resolvieran los problemas de los ciudadanos».
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Tras investigar más a fondo, descubrimos que, en comparación con la normativa anterior, el Decreto 103/2024/ND-CP sobre tasas y alquileres de terrenos ha sufrido modificaciones. En lugar de abonar entre el 45 % y el 50 % de las tasas, ahora, al cambiar el uso del suelo, se debe pagar el 100 %. La lista de precios de terrenos para el período 2019-2024 era bastante baja; sin embargo, la nueva lista actual refleja un aumento en los precios de mercado, lo que ha sorprendido a muchos.
Por ejemplo, según una investigación, algunas carreteras y ubicaciones en el barrio de Hung Loc o el barrio de Nghi Duc, comuna de Nghi Phong, si anteriormente la lista de precios de la tierra fluctuaba solo entre 3 y 5 millones de VND/ m2 o como máximo solo entre 5 y 7 millones de VND/ m2 , ¡ahora se ha disparado a entre 17 y 20 millones de VND, e incluso a más de 40 millones de VND/ m2 !
Representantes del Departamento de Agricultura y Medio Ambiente de algunos distritos y municipios también indicaron que, en ciertas zonas, el precio de los terrenos se ha multiplicado por decenas, por lo que al cambiar el uso del suelo, las obligaciones financieras se incrementan considerablemente. Si bien aún existen opiniones al respecto, la normativa sobre los precios de los terrenos ya está en vigor, por lo que la Agencia Tributaria debe aplicarla y quienes deseen cambiar el uso del suelo deben acatarla.
¿Solución "razonable y emocional"?
La preocupación generalizada radica en que, anteriormente, según lo dispuesto en la Ley del Impuesto sobre la Conversión de Suelo y el Código Civil, cuando los padres legaban, donaban, regalaban o dividían parcelas de tierra a sus hijos, quedaban exentos del pago de las tasas de conversión de suelo o se les reducían, debiendo abonar únicamente la tasa de registro. Sin embargo, en la actualidad, de acuerdo con la Ley de Tierras y el artículo 8 del Decreto 103/2024/ND-CP sobre tasas de uso de suelo y rentas de terrenos, dichas disposiciones ya no están vigentes.
En cambio, en la Sección 2, los Artículos 17, 18 y 19 del Decreto 103/2024/ND-CP sobre exención y reducción de las tasas por uso de la tierra se aplican únicamente a los casos de asignación de tierras, cambio de uso de la tierra en zonas fronterizas, islas; zonas con dificultades especiales o asignación de tierras para proyectos de vivienda social, personas con servicios meritorios a la revolución..., con reducciones del 50% al 20% de las tasas por uso de la tierra...
Hasta el momento, el Decreto No. 103/2024/ND-CP no contempla ningún caso en el que los padres en áreas urbanas o deltaicas donen o cedan a sus hijos, o cambien el uso de la tierra de otro tipo a residencial, y sean eximidos o vean reducidos sus derechos de uso de la tierra.
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Es evidente que, en poco tiempo, el precio del suelo se ha disparado y los padres tienen que pagar un elevado impuesto de conversión para cambiar el uso de sus terrenos, de jardín a vivienda o parcelas separadas para sus hijos, lo que les genera dificultades. Se necesita una solución razonable y comprensiva.
Tras la investigación sobre la recepción y tramitación de los registros de tierras en la ciudad de Vinh, se ha constatado confusión, ya que algunos departamentos, oficinas, distritos y comunas aplican plazos distintos para la nueva lista de precios. Algunos departamentos y oficinas explican que, según la Resolución 03/2025/NQHD del Consejo Popular Provincial, la nueva lista entra en vigor el 9 de mayo de 2025. Sin embargo, el Departamento de Impuestos de la Zona X de la ciudad de Vinh aplica la fecha del 21 de mayo de 2025, que corresponde a la entrada en vigor de la Decisión n.º 18/2025/QD-UB del Comité Popular Provincial, la cual detalla la lista de precios de tierras en la ciudad de Vinh. Los registros presentados antes del 21 de mayo de 2025 se rigen por la antigua lista de precios, salvo que se indique lo contrario.
Según el director de la Oficina Provincial de Registro de Uso de Suelo, si los ciudadanos están sujetos a un impuesto de conversión de uso de suelo excesivamente alto, como se mencionó anteriormente, pueden suspender el cambio de uso del suelo y la tierra previamente asignada seguirá siendo propiedad de sus padres. La familia puede transferirla a sus hijos mediante acuerdos civiles y esperar hasta que se cumplan las condiciones para completar los trámites de cambio de uso de terreno (de jardín u otro tipo de terreno) a terreno residencial para la construcción de viviendas, transferencia, etc.
Además, según la información de que disponemos, tras la publicación del Decreto 103/2024/ND-CP, debido a ciertas deficiencias, entre ellas la normativa sobre el cobro del 100% de las tasas por uso del suelo al convertirlo en suelo residencial, ministerios, dependencias y localidades han propuesto al Gobierno que considere la posibilidad de modificar dicho Decreto y volver al nivel anterior del 50%. La decisión final recae en el Gobierno.
Por otro lado, en lo que respecta al listado de precios de terrenos en la provincia de Nghe An , si bien la Resolución N.° 03/2025/NQ-HDND, que modifica y complementa la Resolución N.° 19/2019/NQ-HDND del Consejo Popular Provincial, aprobó el listado de precios de terrenos en Nghe An para el período 2019-2024, se aprobó un nuevo listado con precios más altos para algunas zonas y localidades. Actualmente, la Resolución N.° 03/2025/NQ-HD-ND del Consejo Popular Provincial está en vigor. Sin embargo, de acuerdo con la Ley de Tierras de 2024, el listado de precios de terrenos de cada provincia se ajustará y actualizará anualmente. Se sabe que el Comité Popular Provincial está instruyendo a los distritos, pueblos y al Comité Popular de la Ciudad de Vinh para que ordenen a los barrios y comunas (y a los nuevos barrios después del 1 de julio de 2025) que realicen un estudio y recopilen las listas de precios de terrenos para 2026. Si alguna zona o localidad presenta deficiencias y así lo solicitan los ciudadanos y las localidades, también se someterá a consideración y se realizarán los ajustes correspondientes.
Fuente: https://baonghean.vn/nhieu-ho-dan-o-nghe-an-soc-voi-thue-chuyen-muc-dich-su-dung-dat-moi-10300294.html
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