La normativa sobre el periodo de propiedad de las viviendas afectará a muchos temas.
El artículo refleja la opinión del abogado Tran Xuan Tien, director del Bufete Dong Doi (Colegio de Abogados de Hanói ), aunque no necesariamente coincide con la de Dan Tri. Los lectores pueden comentar en la sección de comentarios debajo del artículo.
Según el experto legal y abogado Tran Xuan Tien, la regulación del período de propiedad de los apartamentos afectará a muchos sujetos de la sociedad, especialmente a las tres partes directamente involucradas en la relación de compra y venta de apartamentos, es decir, el comprador, el vendedor y el administrador.
Abogado Tran Xuan Tien - Jefe del despacho de abogados Dong Doi (Foto: Le Mai).
Dada la realidad vietnamita de los últimos años, ser propietario de un apartamento se está convirtiendo en tendencia, especialmente en grandes ciudades con alta densidad de población como Hanói y Ciudad Ho Chi Minh. Las ventajas obvias de los apartamentos son su precio considerablemente menor que el de las casas en terreno, su comodidad y, sobre todo, la posibilidad de ser propietario de un apartamento durante mucho tiempo.
Sin embargo, cabe mencionar que la propiedad de un edificio de apartamentos es a largo plazo, pero su uso es limitado, ya que se trata de un activo que se deprecia naturalmente y requiere renovación o reconstrucción después de un cierto tiempo. No obstante, la renovación y reconstrucción de edificios de apartamentos degradados se enfrenta actualmente a numerosas dificultades, incluyendo dificultades para la reubicación de los residentes.
De hecho, muchas personas se niegan a mudarse de apartamentos deteriorados porque creen tener derecho a ser propietarios indefinidamente. Como resultado, aún existen apartamentos gravemente degradados, lo que no solo representa un riesgo potencial para la seguridad de los residentes, sino que también afecta la planificación urbana y el paisaje.
Sin embargo, será muy difícil que esta propuesta alcance el consenso de la mayoría de la opinión pública, ya que la mentalidad de propiedad a largo plazo está profundamente arraigada en la mayoría de las personas. Todos desean poseer una vivienda estable y duradera para sí mismos y para la próxima generación. Además, aún quedan muchos asuntos por resolver en torno a la emisión de certificados de propiedad a los hogares que viven en apartamentos.
Las regulaciones sobre el período de propiedad de las viviendas en el proyecto de ley de vivienda (enmendado) están recibiendo especial atención por parte de la gente (Foto ilustrativa: Tran Khang).
El Gobierno acaba de presentar a la Comisión Permanente de la Asamblea Nacional un proyecto de Ley de Vivienda (enmendada), que incluye una propuesta para la duración de la propiedad de las viviendas. A diferencia de proyectos anteriores que proponían múltiples opciones, en este proyecto de ley el Gobierno propone una única opción: la propiedad de viviendas por tiempo limitado.
En consecuencia, el plazo de uso de un edificio de apartamentos se determina con base en los documentos de diseño y el tiempo real de uso, según lo evaluado y determinado por la autoridad competente. El propietario debe rescindir la propiedad cuando el edificio de apartamentos sea demolido. El propietario puede continuar utilizando el terreno junto con el edificio de apartamentos, pero debe asumir el costo de la construcción de una nueva área.
Entonces, de acuerdo con la normativa legal vigente sobre las condiciones de propiedad de las viviendas, ¿es viable el contenido específico sobre la propiedad de viviendas por tiempo limitado en la última propuesta del Ministerio de Construcción en el proyecto de Ley de Vivienda (modificado)?
En muchos países hay apartamentos de tenencia limitada disponibles.
Actualmente, todas las disposiciones de la Ley de Vivienda y Suelo reconocen la propiedad legal de la vivienda, asociada al derecho a usar el suelo de forma estable y a largo plazo, incluido el derecho a la propiedad de apartamentos. Además, la propiedad de la vivienda y el uso del suelo por un período limitado solo se aplica a personas extranjeras, viviendas construidas en terrenos asignados por el Estado, terrenos arrendados por un período limitado y otros casos, según lo prescrito.
En cuanto a la propiedad de apartamentos por tiempo limitado, esta regulación se ha aplicado durante mucho tiempo en muchos países del mundo para garantizar la seguridad de las personas. Por ejemplo, en un país de mil millones de habitantes como China, algunas grandes ciudades como Pekín y Shanghái estipulan que los apartamentos se venden con un plazo de 50 a 70 años. Al vencimiento de este plazo, el Estado los reclama sin necesidad de compensación.
Mientras tanto, en Corea, los edificios de apartamentos u otros edificios se reconstruyen según la planificación al finalizar su vida útil. Sin embargo, Corea también estipula que, tras más de 20 años de construcción, si se detectan problemas de seguridad, un edificio de apartamentos puede reconstruirse. Los criterios de evaluación de seguridad se basan en cuatro factores: entorno residencial, antigüedad del edificio y equipamiento interno, seguridad estructural y análisis de costos.
En el Sudeste Asiático, Tailandia ofrece dos modalidades de propiedad: propiedad permanente o propiedad con un plazo máximo de 30 años. El precio de una vivienda con plazo fijo es solo entre el 30 % y el 70 % del precio de una vivienda con propiedad permanente. En Singapur, también se ofrecen ambas modalidades de propiedad, con un plazo máximo de 99 años si la propiedad es con plazo fijo.
En países occidentales, como Estados Unidos, todo tipo de vivienda, incluidos los apartamentos, se vende en régimen de arrendamiento por tiempo determinado. Según las últimas estadísticas, hasta el 85 % de los inmuebles estadounidenses se vende en régimen de arrendamiento por tiempo determinado. El plazo máximo de uso puede ser de 99 años.
Los edificios de apartamentos están surgiendo como hongos en el distrito de Thanh Xuan (Hanoi) (Foto: Tran Khang).
En Vietnam, recientemente, algunas empresas han construido apartamentos con propiedad limitada a precios muy razonables. Por ejemplo, en Ciudad Ho Chi Minh, se han implementado numerosos modelos de vivienda a corto plazo: C&T International Joint Stock Company vende más de 300 apartamentos en el distrito de Tan Binh, con superficies de 30 a 65 m², un período de propiedad de 12 años y un precio inicial de 347 millones de VND. Le Thanh Company, en el distrito de Binh Tan, también ha completado el proyecto Le Thanh Twin Tower, que ofrece más de 3000 apartamentos con superficies de 30 a 45 m², con un precio inicial de 240 millones de VND para un período de propiedad de 15 años y de 350 millones de VND para un período de propiedad de 49 años.
Adoptando las regulaciones y la experiencia legislativa de los países desarrollados, y con base en la realidad actual, en zonas densamente pobladas, el uso prolongado de los edificios de apartamentos reduce la calidad del edificio y no garantiza la seguridad de los residentes, proponer regulaciones sobre la duración de la propiedad de los apartamentos es una solución progresista. Sin embargo, actualmente, la pertinencia y eficacia de estas regulaciones es una cuestión que debe analizarse y revisarse cuidadosamente.
Los términos de propiedad en condominio no son los mismos.
Respecto al periodo de construcción, según la legislación de construcción vigente, la construcción tiene un periodo de uso determinado determinado según los documentos de diseño o periodo de uso real.
Con este entendimiento, los criterios para clasificar las obras de construcción según su escala y estructura están claramente definidos, por ejemplo: los edificios de apartamentos de más de 50 plantas (construcciones de nivel especial) y los de 25 a 50 plantas (construcciones de nivel I) tendrán una vida útil de más de 100 años. Para los edificios de apartamentos de 8 a 24 plantas (construcciones de nivel II), la vida útil es de 50 a 100 años; los de 2 a 7 plantas (construcciones de nivel III) tendrán una vida útil de tan solo 20 a menos de 50 años.
Los edificios de apartamentos tienen diferentes duraciones de vida (Foto: Hanoi).
Se puede observar que el período de propiedad de un edificio de apartamentos depende de las normas sobre la clasificación de las obras de construcción. En caso de vencimiento del plazo de uso según los documentos de diseño, el Estado realizará una inspección y evaluación de la calidad de la construcción para permitir su uso continuo o demolerlo para su reconstrucción. Por lo tanto, el período de propiedad de un edificio de apartamentos puede ser de 50, 70 o hasta 80, 90 o 100 años, dependiendo de la calidad de la construcción.
Si se aprueba y se implementa esta propuesta, la emisión de libros rosas a las personas significa confirmar el derecho a poseer y usar activos en la tierra por un período de tiempo limitado; al mismo tiempo, el derecho a decidir, poseer y usar activos también depende del período de construcción.
Afectará a bastantes temas
Para evaluar la nueva política en la práctica, es posible mirar en dos direcciones para ver tanto los aspectos positivos como las dificultades.
Como aspecto positivo, la regulación sobre el plazo de uso de los edificios de apartamentos se ajusta a la realidad, como se demuestra claramente al garantizar la seguridad de los residentes mediante el control de calidad de las obras. Al mismo tiempo, esta regulación contribuye a la reducción de los precios de los apartamentos, creando las condiciones para que los residentes diversifiquen las formas de propiedad de la vivienda según sus necesidades y su capacidad económica.
El establecimiento de normas para evaluar la vida útil de los edificios de apartamentos también ayuda a facilitar la renovación y reconstrucción de edificios de apartamentos antiguos, los cambios de planificación y la reconstrucción de infraestructura, garantizando la seguridad de las vidas y las propiedades de las personas.
Según el abogado Tran Xuan Tien, la regulación sobre el período de propiedad de los apartamentos afectará a muchos temas (Ilustración: Ha Phong).
El problema radica en la implementación (con el mecanismo actual) y los procedimientos derivados (licencias, evaluación de construcciones y demolición de construcciones antiguas) y el cambio en la naturaleza de los activos, desde un tipo de activo (propiedad de la vivienda) reconocido indefinidamente, ahora cambió a un tipo de activo que solo se puede usar y comprar y vender durante 50-70 años, sin incluir la depreciación en el tiempo.
Por lo tanto, esta política afectará a muchos sujetos de la sociedad, especialmente a las tres partes directamente involucradas en la compraventa de viviendas: el comprador, el vendedor y el administrador. En concreto, se detalla a continuación:
Para los inversores que implementan proyectos inmobiliarios : Dado que la nueva política podría eliminar la indefinición de la propiedad de la vivienda, reduce el valor de bienes inmuebles como los apartamentos. En la compraventa de apartamentos, además del valor de uso que aporta la vivienda, la estabilidad y la estabilidad a largo plazo entre las grandes ciudades son factores que impulsan a muchos a adquirir apartamentos.
Con esta nueva propuesta, en el futuro los precios de los departamentos pueden disminuir, en parte por la propia disminución del valor, y en parte porque la gente no estará interesada en este tipo de inmuebles que ya se han depreciado mucho y ahora tienen una vida útil de solo aproximadamente una vida.
Esto promoverá la competencia entre los inversores en proyectos inmobiliarios, estimulándolos a optimizar los problemas económicos, a fin de utilizar eficazmente el capital de inversión, así como optimizar los precios y los servicios legales para atraer personas.
Del lado de las personas que tienen, son y serán propietarias de apartamentos: Debido a que los precios de los apartamentos en las grandes ciudades son actualmente bastante altos, esta es la consecuencia cuando la mayoría de los multimillonarios del país provienen de la industria inmobiliaria con la mentalidad de "enriquecerse dividiendo y vendiendo terrenos", empujando los precios de las viviendas demasiado alto en comparación con los ingresos de las personas.
De hecho, para tener un apartamento en las grandes ciudades (de hecho, solo en las grandes ciudades hay oferta y demanda de apartamentos), la gente tiene que gastar una cantidad enorme de dinero en comparación con sus ingresos, y la mayoría incluso tiene que pedir dinero prestado para comprar una casa, lo que crea una gran presión en la vida.
Si la nueva política entra en vigor, generará mayor presión sobre las personas, tanto a corto como a largo plazo. Porque quienes ya poseen apartamentos, además de la depreciación física, también deben asumir la depreciación legal. Cuando la calidad y el valor de la vivienda disminuyen gradualmente con el tiempo y se vuelve inutilizable, el propietario corre el riesgo de perder la propiedad del inmueble adquirido.
Para quienes están a punto de comprar una casa, debido a que la naturaleza indefinida de la propiedad de la vivienda ya no existe, tenderán a comprar casas en terrenos para optimizar los recursos financieros y buscar seguridad, lo que volverá a hacer subir los precios de los terrenos y la carga finalmente recaerá sobre la gente.
Además, limitar el derecho a la propiedad de la vivienda puede afectar otros derechos civiles, especialmente el derecho a heredar propiedades. Dado que, en la mentalidad vietnamita, la vivienda es un lugar para establecerse y ganarse la vida, con un carácter estable y a largo plazo, los apartamentos también se consideran activos importantes, que a menudo se transmiten de generación en generación. La aplicación de la nueva política podría dificultar esta actividad.
Por parte de la Agencia Estatal de Gestión: La propuesta creará un nuevo mecanismo que generará numerosas actividades nuevas en la gestión administrativa estatal de la vivienda, lo cual presenta numerosas dificultades y deficiencias potenciales. En concreto, la concesión de licencias y la evaluación de obras de construcción pueden generar numerosos aspectos negativos: la concesión de licencias y la gestión de obras de construcción siempre han presentado numerosas deficiencias, y en la práctica existen obras de construcción ilegales e inseguras.
Si se implanta el procedimiento de evaluación de la edad de un edificio con fines de demolición, ¿quién puede garantizar que estas tareas se realizarán de manera imparcial, sin lucro y sin la intervención de inversores inmobiliarios para prolongar la existencia de un edificio degradado?
La construcción, el mantenimiento y la demolición de edificios de apartamentos son extremadamente complejos en cuanto a procedimientos legales y peligrosos en la práctica, ya que la mayoría de los edificios de apartamentos se construyen en grandes ciudades, zonas densamente pobladas. Además, el desalojo y la reubicación para demoler apartamentos antiguos pueden incluso causar numerosos problemas sociales complejos, similares a los desalojo de terrenos para obtener derechos de uso del suelo, con consecuencias fácilmente impredecibles.
En cuanto a la gestión, debido al tiempo limitado de propiedad, la vivienda está sujeta a un plazo, lo que genera una diferencia de precio y valor. En concreto, las viviendas que se acercan al final de su plazo tendrán un precio bajo y, viceversa, los apartamentos de nueva construcción con un plazo largo se ofrecerán a la venta a un precio elevado.
Básicamente, la propiedad de una vivienda se considera un título valor cuyo valor se evalúa en función de diversos aspectos, como la calidad de la construcción, la reputación del inversor, los documentos legales y, especialmente, el plazo de uso. Esta característica puede dar lugar a numerosos problemas complejos, como aprovecharse del plazo para aumentar los precios de los inmuebles o transferirlos intencionalmente a bajo precio para evadir impuestos.
De igual manera, la valoración de apartamentos con esta nueva característica también presenta numerosas dificultades, especialmente cuando la depreciación se ha estabilizado. La antigüedad puede ser un factor determinante en los precios inmobiliarios. Como se mencionó, la evaluación de la antigüedad depende del organismo estatal con sus normas, lo que puede generar numerosos problemas en la gestión de la compraventa de edificios de apartamentos y la gestión fiscal.
La propuesta anterior se presenta con el objetivo de crear una base legal para superar las dificultades y obstáculos en la renovación y reconstrucción de edificios de apartamentos, facilitar la planificación urbana y garantizar la seguridad de las personas en las zonas urbanas. Sin embargo, la implementación efectiva de la normativa mencionada depende de muchos otros factores.
Además de modificar las regulaciones políticas, es necesario implementar simultáneamente medidas para transformar la infraestructura social, desarrollar la economía nacional y mejorar las condiciones de vida de la población. Cuando se cumplan plenamente las condiciones reales, podrán implementarse nuevas políticas legales y promover los objetivos establecidos.
Tran Xuan Tien
15 de marzo de 2023
[anuncio_2]
Fuente
Kommentar (0)