Reforzar la disciplina sobre cómo "comportarse" con perros, gatos, salones de uñas y restaurantes en edificios de apartamentos

Muchos esperan que la normativa sobre gestión y uso de edificios de apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh, que acaba de entrar en vigor, constituya un marco legal que permita regular la gestión de estos edificios y contribuir a que los residentes disfruten de un entorno de vida más seguro.

Un edificio de apartamentos en Thu Duc (Ciudad Ho Chi Minh) funciona como alojamiento turístico a través de Airbnb. Ilustración: Q.DINH

No solo esta nueva normativa, sino que la Ley de Vivienda de 2023 también estipula prohibiciones y actividades permitidas y prohibidas en edificios de apartamentos, pero en realidad, la aplicación de las normas legales no ha sido exhaustiva.

¿Cuáles son las normas para alojarse en un apartamento?

En la nueva normativa de la ciudad de Ho Chi Minh, lo más destacable es que la ciudad determina que las condiciones para la explotación de apartamentos para servicios de alojamiento turístico en edificios de apartamentos deben cumplir condiciones obligatorias.

Es decir, el apartamento destinado a alojamiento turístico debe estar ubicado en un edificio de uso mixto. Quien opere en el sector de alojamiento turístico debe cumplir con las condiciones y normas establecidas en la ley de turismo, así como con la legislación sobre inversiones condicionadas y sectores empresariales.

La ciudad de Ho Chi Minh exige a las organizaciones y personas que prestan servicios de alojamiento turístico en edificios de apartamentos que se registren como residentes temporales, notifiquen a los turistas su estancia y cumplan íntegramente la normativa sobre gestión y uso de edificios de apartamentos.

En lo que respecta a la gestión de las actividades de alquiler de apartamentos, la ciudad de Ho Chi Minh estipula que el alquiler de apartamentos en edificios de apartamentos debe garantizar el uso correcto como vivienda, y que bajo ninguna circunstancia se debe utilizar el apartamento para fines distintos a la residencia.

Para alquilar un apartamento en un edificio de apartamentos se requiere un contrato firmado entre el propietario del apartamento y la persona que desea alquilarlo.

La junta directiva del edificio de apartamentos y la unidad de gestión operativa del edificio de apartamentos deberán, con base en el contrato de arrendamiento, exigir a la persona que utiliza el apartamento alquilado que cumpla con las normas y reglamentos sobre la gestión y el uso del edificio de apartamentos para garantizar la seguridad y el orden del mismo.

Además, la Ciudad también define claramente la autoridad y responsabilidad de los niveles de gobierno, las juntas directivas y las juntas administrativas en la gestión y el uso de los edificios de apartamentos.

La ciudad de Ho Chi Minh estipula que solo los apartamentos turísticos pueden destinarse a alquileres de corta duración; los apartamentos residenciales no pueden utilizarse para este tipo de negocio. - Ilustración: Q.DINH

No se pueden equiparar los apartamentos con los condohoteles.

El alquiler de apartamentos por días o por horas a través de plataformas en línea como AirBnB, Agoda, Booking... es actualmente popular en Ciudad Ho Chi Minh y ciudades turísticas como Hanoi , Ha Long, Hai Phong, Nha Trang.

La actividad de alquilar apartamentos para estancias cortas también genera muchos conflictos entre la comunidad de residentes de los edificios de apartamentos y los inquilinos.

Por ejemplo, el alquiler de apartamentos a corto plazo en muchos edificios de apartamentos se ha enfrentado a la oposición de los residentes y las juntas directivas cuando los edificios de apartamentos "prohíben" que los turistas se alojen en ellos.

La junta de administración de los apartamentos incluso elaboró ​​una lista de apartamentos para alquileres a corto plazo, exigiendo a los propietarios que no los alquilaran por períodos cortos y estableciendo puntos de control en las entradas para impedir el acceso de los turistas.

Representantes de los operadores de edificios de apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh dijeron que la clave de estas reacciones es que la junta directiva y los residentes solicitaron a la junta directiva que bloqueara este servicio debido a la preocupación por la gran cantidad de personas que entran y salen, lo que podría causar problemas de seguridad, así como desgaste en las propiedades y servicios comunes de los residentes.

Mientras tanto, la Ley de Vivienda de 2023, si bien no prohíbe el alquiler de apartamentos para fines residenciales, carece de una regulación clara entre los alquileres a largo plazo con registro temporal y los alquileres a corto plazo por día u hora.

Muchos expertos afirman que se trata de un vacío legal en materia de vivienda, que ha provocado constantes conflictos y disputas en muchos edificios de apartamentos en los últimos tiempos.

La práctica de alquilar apartamentos para estancias cortas por días o por horas los ha convertido en apartahoteles, enclavados en el corazón de la zona residencial. Este es un problema que debe solucionarse para garantizar una vida cómoda y segura a los residentes de los edificios de apartamentos actuales.

En declaraciones a Tuoi Tre, el Sr. Nguyen Duc Lap, director del Instituto de Investigación y Formación Inmobiliaria, afirmó el principio de que los apartamentos residenciales son únicamente para fines residenciales.

La ley no prohíbe el alquiler de apartamentos para estancias cortas, pero exige que los propietarios que deseen alquilar sus apartamentos registren su actividad como empresas individuales o negocios. Esto permite a los organismos estatales de gestión incluirlos en el sector del alojamiento, prestar servicios de administración de residencias y recaudar impuestos.

En el caso de los negocios de alquiler de apartamentos a través de plataformas de reservas en línea, el Sr. Lap dijo que las empresas que gestionan las plataformas de reservas en línea deben pagar impuestos, mientras que los propietarios de los apartamentos deben pagar el impuesto sobre la renta personal, garantizando así la equidad con otras empresas.

Según el Sr. Lap, los inquilinos a corto plazo suelen ser turistas, sufren de jet lag y necesitan viajar más que los residentes, lo que genera ruido y afecta la vida de la comunidad, por lo que la seguridad y la administración del edificio a menudo tienen que intervenir.

Además, cuando hay apartamentos en el edificio destinados a alquileres de corta duración, la administración debe contratar guardias de seguridad adicionales para garantizar la seguridad, ya que la constante entrada y salida de huéspedes genera servicios y costos adicionales. Por lo tanto, el propietario del apartamento debe negociar con la administración para que esta se haga cargo de los costos derivados. Esto garantiza la equidad entre quienes alquilan los apartamentos y obtienen ganancias y los residentes del edificio.

Compartiendo esta opinión, el Sr. Nguyen Chi Thanh, vicepresidente permanente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam, dijo que los apartamentos utilizados para alquiler, como los hoteles, también tienen problemas porque la junta de administración del edificio tiene dificultades para controlar la entrada y salida de personas.

Las juntas directivas de los edificios de apartamentos quieren mantener la seguridad de la comunidad de residentes y eliminar a aquellos que se aprovechan del alquiler de apartamentos para causar desorden e infringir la ley.

El Sr. Thanh comentó que, en realidad, al alquilar una habitación de hotel, el inquilino debe presentar su documento de identidad, por lo que el alquiler de un apartamento para estancias cortas también debe cumplir con esta normativa. Sin embargo, la administración del edificio no cuenta con personal de recepción profesional como un hotel, por lo que resulta difícil controlar las entradas y salidas.

"En los edificios de apartamentos con viviendas en alquiler, la junta de administración debe añadir al reglamento de gestión del edificio una normativa sobre qué apartamentos son aptos o no para el alquiler. A partir de ahí, se determinará qué apartamentos son aptos para el alquiler y cuáles no", dijo el Sr. Thanh.

Según el Sr. Thanh, en principio, los propietarios de apartamentos deben acatar las normas de la mayoría y no hacer lo que les plazca. Vivir en un edificio de apartamentos implica respetar las normas comunes, utilizar el ascensor, los pasillos y los servicios comunes.

Los propietarios que deseen convertir sus apartamentos en "hoteles" deben declarar su residencia temporal ante la policía local, informar a la administración sobre los inquilinos y firmar contratos con ellos. Las plataformas de reservas en línea solo facilitan la búsqueda de inquilinos; la responsabilidad sobre los inquilinos recae en los propietarios.

Algunos expertos inmobiliarios también creen que alquilar apartamentos a través de AirBnB es casi como gestionar un negocio hotelero: nadie sabe cuánto tiempo se queda el inquilino, e incluso los propietarios de los apartamentos solo tratan con los inquilinos en línea y no se conocen en persona.

Por lo tanto, es necesario complementar las regulaciones que exigen a los propietarios de apartamentos registrarse ante las agencias estatales de gestión antes de prestar servicios comerciales, ya que los servicios de alojamiento y hotelería son líneas de negocio condicionadas.

Clientes esperan un coche que los recoja tras regresar de un apartamento en la calle Ben Van Don, barrio 9, distrito 4, Ciudad Ho Chi Minh, la tarde del 4 de marzo. - Foto: TTD

Es necesario enmendar la ley para que sea más clara.

Según el Sr. Nguyen Chi Thanh, las leyes de vivienda actuales prohíben alquilar apartamentos para uso de oficinas, pero no prohíben alquilarlos para fines residenciales.

En realidad, existen dos casos de alquileres de apartamentos a largo plazo con registro temporal básico que no causan conflictos, pero los alquileres a corto plazo por día u hora causan muchos problemas, afectan el espacio común y son muy difíciles de controlar.

"Estamos confundiendo los alquileres de apartamentos a largo plazo con los alquileres a corto plazo por día o por hora."

“Muchas personas optan por alquilar apartamentos a corto plazo a través de AirBnB porque no quieren estar controladas por nadie, por lo que es necesario añadir regulaciones sobre este tema para evitar que personas malintencionadas se aprovechen de ellos y afecten la vida de los residentes”, dijo el Sr. Thanh.

Según el abogado Truong Thanh Duc, director del bufete ANVI, en el negocio del alquiler de apartamentos surgen dos problemas: el primero son las regulaciones legales relacionadas y el segundo la autogestión.

El señor Duc dijo que ningún residente cuestionaría que el dueño del apartamento permitiera que sus padres e hijos se quedaran a largo plazo.

Los problemas que han surgido en los últimos tiempos están relacionados en un 99% con contratos civiles como el alquiler de viviendas, como el alquiler a través de plataformas de reservas transfronterizas como AirBnB, Agoda y Booking.

Cabe señalar que el alquiler de apartamentos a corto plazo, ya sea por días o por horas, no está destinado a uso residencial habitual. En esencia, se trata de un servicio de alojamiento y hostelería.

Por lo tanto, es necesario modificar la ley para que contemple regulaciones más detalladas, porque si realizamos una encuesta en los edificios de apartamentos que albergan negocios de alquiler, la mayoría de las personas seguramente se opondrán.

Incluso en los hoteles, el personal de recepción normalmente no permite que personas desconocidas suban a la habitación. Si desea realizar una compra, deberá permanecer en la recepción, ya que allí deben gestionar la seguridad y el orden con la entrada y salida de los huéspedes.

Según el Sr. Duc, para que la autogestión sea posible, el alquiler de los apartamentos debe ser el doble o el triple de lo que pagan los residentes del edificio. Si un propietario desea alquilar sus apartamentos, la comunidad de residentes debe someter la propuesta a votación en la junta directiva del edificio.

Si la comunidad de residentes no está de acuerdo, el propietario del apartamento no podrá alquilarlo. En caso de que la comunidad de residentes apruebe el alquiler, el propietario deberá cumplir las siguientes condiciones: pagar tasas adicionales, registrarse como residente temporal y firmar un contrato de alquiler.

Se necesitan leyes que faciliten la eliminación de las "barreras técnicas".

Muchos expertos coinciden en que la junta directiva del edificio de apartamentos no podrá impedir que los inquilinos se queden si las normas y reglamentos de administración del edificio no lo prohíben.

Si el reglamento de administración del edificio prohíbe el alquiler de apartamentos, la junta directiva debe acatarlo, aunque esto pueda generar conflictos con los propietarios que deseen alquilar. Por lo tanto, a largo plazo, la Ley de Vivienda debe complementarse con una normativa clara y específica para evitar estos conflictos.

Actualmente, la ley de vivienda no prohíbe el alquiler de apartamentos, pero las juntas directivas de los edificios de apartamentos pueden erigir "barreras técnicas" como la obligación de los inquilinos de presentar su documento de identidad, registrarse como residentes temporales, firmar un contrato de alquiler, cumplir con las normas sobre horarios de entrada y salida y limpiar el edificio.

El abogado Truong Thanh Duc añadió que la junta directiva representa a la comunidad de residentes y opera conforme a la normativa del edificio. Es imposible aumentar la autoridad de la junta directiva más allá de lo que permite la ley. Su función se limita a informar y movilizar a los residentes para que comprendan y cumplan la ley.

Los negocios ubicados en apartamentos también deben cumplir la ley.

En particular, la ciudad de Ho Chi Minh también estipula claramente las condiciones para los negocios de servicios y comerciales en edificios de apartamentos en los casos en que el edificio de apartamentos tenga usos mixtos, incluidas áreas funcionales para oficinas, servicios y negocios comerciales.

Líneas de negocio que no se incluyen en los casos especificados en la Ley de Vivienda 2023 y que deben cumplir con las regulaciones legales sobre inversión condicionada y líneas de negocio.

Local comercial en alquiler en la planta baja de un edificio de apartamentos en la ciudad de Thu Duc (Ciudad Ho Chi Minh) - Foto: Q.DINH

Existe un corredor legal para abordar las infracciones de larga data.

En conversación con Tuoi Tre, el Sr. Nguyen Minh Tao (residente en el barrio Phuoc Long B, ciudad de Thu Duc, ciudad de Ho Chi Minh) espera que los nuevos corredores legales, combinados con la determinación de las agencias de gestión locales, ayuden a que las personas tengan un mejor entorno de vida.

Según el señor Tao, justo en el edificio de apartamentos donde vive, una familia convirtió su apartamento en una granja de gatos, criando docenas de gatos muy malolientes.

Al principio, los vecinos creían que esta familia tenía gatos como mascotas, por lo que simpatizaban con ellos y hacían comentarios amables. Sin embargo, cuando descubrieron que se trataba de un criadero de gatos para su posterior venta en línea, los vecinos sugirieron que se detuviera. Con las nuevas regulaciones de la Ley de Vivienda y las normativas municipales, el Sr. Tao afirmó que este negocio ha afectado la calidad del aire y el entorno de los residentes, por lo que la junta directiva y las autoridades locales pueden intervenir conforme a la normativa vigente.

El Sr. Tran Tuan Hoan, jefe de la junta directiva de un edificio de apartamentos en la ciudad de Thu Duc, dijo que, aunque las regulaciones estipulan que los apartamentos son solo para uso residencial y que los residentes no pueden realizar negocios en el edificio, algunos residentes aún eluden la ley abriendo tiendas de comestibles, salones de uñas, lugares de venta en línea con transmisión en vivo, almacenes o lugares de tutoría para estudiantes, incluso con las puertas y cortinas cerradas.

Por lo tanto, el Sr. Hoan cree que estas regulaciones específicas ayudarán a las juntas directivas y a los administradores a ser más proactivos en el manejo de las actividades no residenciales que afectan a los residentes y a la seguridad del edificio de apartamentos.

«En el caso de actividades que no afecten la seguridad, el orden ni la vida de los vecinos, y que no generen reacciones ni quejas por parte de estos, la junta directiva las tendrá en cuenta. Sin embargo, en el caso de actividades que constituyan conductas prohibidas, las juntas directivas de todos los edificios de apartamentos deberán tomar medidas enérgicas», declaró el Sr. Hoan.

El abogado Tran Minh Cuong, del Colegio de Abogados de Ciudad Ho Chi Minh, afirmó que la Ley de Vivienda estipula actos prohibidos en el uso de edificios de apartamentos, mientras que las regulaciones de Ciudad Ho Chi Minh especifican más concretamente los actos permitidos y prohibidos en la gestión y el uso de dichos edificios, además de estipular claramente las responsabilidades de cada organismo.

Por lo tanto, esto supondrá un claro marco legal para que las agencias de gestión puedan gestionar y sancionar las infracciones, ayudando a las personas a vivir en apartamentos más seguros.

Fuente: https://tuoitre.vn/siet-lai-ne-nep-ung-xu-lam-sao-voi-cho-meo-tiem-nail-tiem-an-trong-chung-cu-20250305084411057.htm