¿Qué impacto tiene el aumento de las tasas de interés de los préstamos hipotecarios en el mercado inmobiliario?

Los compradores "absorben" los tipos de interés flotantes

La Sra. Dang Thanh Mai, clienta del V. Bank, dijo que desde principios de mes, la tasa de interés flotante aplicada por el banco a su préstamo hipotecario es del 14,4% anual, un aumento del 2% en comparación con la tasa de interés aplicada el mes pasado.

Mientras tanto, el tipo de interés preferencial para préstamos hipotecarios durante el primer año también aumentó entre un 1% y un 2% anual en comparación con el mes anterior. En concreto,ACB 8% anual; ABBank 9,65% anual; Sacombank 7,49% anual; VIB desde 7,8% anual; BVBank 8,49% anual…

Las tasas de interés de los préstamos hipotecarios han aumentado en el contexto de los recientes aumentos continuos de las tasas de interés de los depósitos. Salvo el grupo de bancos con capital estatal, el grupo de bancos privados ha ajustado continuamente sus tasas de interés de los depósitos. En consecuencia, las tasas de interés de los depósitos a seis meses de la mayoría de los bancos privados han superado el 6 % anual. Para depósitos grandes, la tasa de interés de los depósitos a seis meses se ofrece hasta en un 7,1 % anual.

El aumento de las tasas de interés de los préstamos reducirá la inversión inmobiliaria especulativa (foto: Nhu Y).

El Banco del Estado informó que al 30 de septiembre, la tasa de interés activa promedio para nuevas transacciones de los bancos comerciales se ubicó en 6,54%/año, una disminución de 0,4%/año en comparación con el cierre de 2024.

Sin embargo, según los compradores de vivienda, el tipo de interés del 6-7% anual solo se aplica durante el período preferencial inicial, principalmente porque el banco "atrae clientes" o el inversor apoya el tipo de interés. Tras el período preferencial, el tipo de interés variable suele situarse entre el 12-14% anual, lo que ejerce una gran presión sobre los prestatarios.

¿Disminuirá la especulación inmobiliaria?

Hablando con el reportero de Tien Phong , el Sr. Nguyen Van Dinh, vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam, dijo que 2025 se considera un año crucial, que abre la trayectoria de recuperación después de la crisis, aunque todavía hay muchos riesgos que deben identificarse y controlarse.

El Sr. Dinh afirmó que, en los últimos tres años, el mercado inmobiliario se ha visto gravemente afectado por las dificultades generales de la economía mundial, así como por las fluctuaciones internas de la economía vietnamita. La liquidez ha disminuido, las fuentes de capital se han visto limitadas, muchos proyectos se han estancado, las empresas se han enfrentado a presiones de pago, etc., lo que ha generado una prolongada situación de congestión.

Sin embargo, desde finales de 2024 y, más claramente, en el primer trimestre de este año, el mercado ha mostrado claros signos de recuperación. «Afirmamos que el mercado ha superado la fase más difícil y está en alza», enfatizó el Sr. Dinh.

Sin embargo, esta recuperación no es del todo saludable. Según el Sr. Dinh, parte del entusiasmo proviene de factores especulativos, cuando la demanda de inversión aumenta con mayor fuerza que la de vivienda. La razón principal radica en la política de flexibilización crediticia que se mantuvo a lo largo de 2024 y continuó durante los primeros meses de este año. El dinero barato y de fácil acceso ha estimulado las actividades de inversión a corto plazo, lo que ha provocado que en algunas zonas se registren transacciones atractivas, aunque la demanda real aún no se haya correspondido.

El Sr. Dinh citó datos que muestran que, para septiembre del año pasado, el sistema bancario había inyectado casi 18 billones de VND en la economía, de los cuales 4 billones de VND se destinaron al sector inmobiliario, lo que equivale a aproximadamente el 25 % del crédito total. Esta proporción refleja los grandes esfuerzos del sector bancario para apoyar la recuperación económica y superar las dificultades del mercado inmobiliario. Sin embargo, también genera presión cuando una parte de este capital no se destina a la demanda real, sino que se canaliza hacia canales de inversión a corto plazo, lo que pone en riesgo el desarrollo sostenible.

El gobierno ha solicitado a los ministerios y sectores que estudien el uso de diversas herramientas de regulación del mercado, como políticas fiscales y crediticias, junto con diversas medidas de gestión adecuadas para limitar la especulación y controlar los flujos de capital hacia el segmento de alta demanda. La Asociación Inmobiliaria de Vietnam también ha recomendado la necesidad de aplicar estas herramientas. Sin embargo, enfatizó que la aplicación debe diseñarse con una hoja de ruta que clasifique claramente a los grupos objetivo y evite la confusión entre compradores de vivienda reales y especuladores. "Estamos en contra de la especulación, pero no podemos dificultar la satisfacción de las necesidades legítimas de vivienda", afirmó.

Una de las medidas notables recientes es que algunos bancos han ajustado sus tasas de interés al alza. Según el Sr. Dinh, esto forma parte del ciclo natural de la actividad bancaria, cuando las entidades de crédito deben reequilibrar sus intereses tras un largo período priorizando el apoyo económico. Además, el aumento de las tasas de interés también indica que el mercado comienza a mostrar signos de sobrecalentamiento, lo que obliga al sistema financiero a frenar suavemente para mantener la estabilidad.

El aumento de las tasas de interés sin duda reducirá las actividades de inversión a corto plazo, especialmente las transacciones especulativas. Sin embargo, a largo plazo, este ajuste beneficia al mercado, ya que ayuda a filtrar a los inversores con poca capacidad financiera, creando oportunidades para que el capital fluya hacia segmentos con demanda real y proyectos viables. Reducir la especulación no es una mala señal. Al contrario, es un paso necesario para el desarrollo sostenible del mercado, analizó el Sr. Dinh.

Según el Sr. Dinh, el Gobierno todavía mantiene su punto de vista de gestión. Flexible, siguiendo de cerca la evolución del mercado para realizar los ajustes necesarios. Esta flexibilidad es un factor importante que ha ayudado al mercado inmobiliario a mantener un ritmo estable en los últimos años y seguirá siendo efectiva en el período 2025-2026. «Cuando se observen indicios de condiciones desfavorables, las políticas se ajustarán en una dirección más positiva. Esto genera una gran confianza en el mercado», afirmó.

Considera que a partir de finales de este año y hasta 2026, cuando las medidas regulatorias entren en vigor y las actividades especulativas disminuyan gradualmente, el mercado se configurará en una dirección de mayor calidad, más estable y más sostenible.

Kommentar (0)