Considerando que la manipulación inmobiliaria no es menos peligrosa que un comportamiento similar en las acciones, los delegados de la Asamblea Nacional propusieron prohibirla para evitar la manipulación de precios y burbujas en el mercado.
El proyecto de Ley sobre Negocios Inmobiliarios (modificado) complementa una serie de actos prohibidos en el negocio inmobiliario, como la falsificación de documentos, la falsificación intencional y la no divulgación de información sobre bienes inmuebles puestos en el negocio; fraude, fraude al cliente...
Hablando en la sesión de debate de la Asamblea Nacional el 31 de octubre, el Sr. Trinh Xuan An (miembro de tiempo completo del Comité de Defensa y Seguridad Nacional) propuso agregar el acto de manipular y fijar los precios de bienes raíces a la lista de actividades prohibidas en este campo comercial.
Analizó que manipular el mercado inmobiliario no es menos peligroso que un comportamiento similar en las acciones. La manipulación no se limita sólo a pujar a precios altos y luego cancelar depósitos, sino también a utilizar un proyecto para “aumentar” el precio de otro, lo que genera burbujas y crea precios altísimos en comparación con la realidad.
"Si no se gestiona con rigor, se creará una burbuja, como en el caso de la inmobiliaria china China Evergrande Group", afirmó el Sr. An, añadiendo que es necesario prohibir legalmente la manipulación de precios inmobiliarios y excluir casos específicos.
El Sr. Trinh Xuan An (miembro a tiempo completo del Comité de Defensa y Seguridad Nacional) intervino en la sesión de debate del proyecto de Ley de Negocios Inmobiliarios (enmendado), en la mañana del 31 de octubre. Foto: National Assembly Media
Compartiendo la misma opinión, el Sr. Nguyen Huu Thong (Jefe Adjunto de la Delegación Especializada de la Provincia de Binh Thuan) y Trinh Lam Sinh (Jefe Adjunto de la Delegación Especializada de la Provincia de An Giang ) propusieron agregar regulaciones que prohíban los actos de manipulación y perturbación del mercado inmobiliario.
El Sr. Thong señaló que la colusión en las subastas de derechos de uso de tierras y las subastas para inflar los precios en las zonas circundantes son comunes. Esto provoca que los precios de los terrenos aumenten y la gente que realmente necesita una vivienda no puede comprar terrenos y construir casas.
Mientras tanto, también mencionando los actos prohibidos en el negocio inmobiliario, el Sr. Nguyen Van Manh (Miembro del Comité Económico ) afirmó que las regulaciones sobre la recolección y uso de dinero para comprar y vender bienes inmuebles para compra a plazos en el futuro del comprador y del comprador a plazos son ilegales. En comparación con las regulaciones actuales, este proyecto de ley elimina el acto de movilizar y apropiarse ilegalmente de capital, lo que, según el Sr. Manh, crea involuntariamente lagunas en el uso del capital por parte de los inversores, además de crear otros canales para la movilización de capital.
Propuso mantener la regulación relacionada con la prohibición de ocupación ilegal para limitar que esta conducta ocurra en la realidad.
La normativa sobre depósitos para futuras operaciones de vivienda (viviendas, inmuebles en papel) también suscitó numerosos comentarios en la sesión de debate. Actualmente, el proyecto de ley ofrece dos opciones. Una de ellas es que los inversores del proyecto sólo pueden obtener depósitos cuando las casas y las obras de construcción sean aptas para ponerse en marcha. O bien, el inversionista cobra el depósito según lo acordado con el cliente cuando el proyecto tiene un diseño básico aprobado por una agencia estatal y tiene uno de los documentos sobre derechos de uso de la tierra. El importe máximo del depósito lo establece el Gobierno, pero no podrá superar el 10% del precio de venta o alquiler.
La Sra. Tran Hong Nguyen (Jefa Adjunta del Comité Jurídico) eligió la opción 1 porque consideró que representaba menos riesgo para el comprador, la parte débil de la transacción. Los depósitos sólo se realizan cuando la propiedad es elegible para el negocio y ambas partes firman un contrato, limitando así las disputas.
Si el inversor recibe el depósito cuando el proyecto tiene un diseño básico que ha sido evaluado, o tiene uno de los documentos sobre derechos de uso de la tierra (opción 2), según la Sra. Nguyen, el comprador correrá con muchos riesgos, porque el tiempo desde que recibe el depósito hasta la construcción del proyecto es largo.
De hecho, el mercado inmobiliario se ha complicado últimamente, con inversores en proyectos que aprovechan depósitos y contratos de aportación de capital para captar capital de forma arbitraria. “Muchos proyectos que han recibido depósitos después de 5 o 10 años aún no se han implementado, por lo que es necesario contar con regulaciones para restringir los depósitos para los proyectos inmobiliarios que se formen en el futuro”, opinó el subdirector de la Comisión de Derecho.
Mientras tanto, el Sr. Nguyen Dai Thang (Jefe Adjunto de la delegación especializada de la provincia de Hung Yen) y el Sr. Pham Van Hoa eligieron la opción 2, porque pensaron que las regulaciones definían claramente en qué casos el inversor podía cobrar el depósito, el monto del depósito y eran públicas y transparentes.
El Sr. Pham Van Hoa dijo que el inversor no tiene el 100% del capital para llevar a cabo el proyecto y debe pedir prestado al banco. El depósito del 10% del valor del piso en venta también se ajusta a la realidad. "Para una casa de 1.000 millones, un depósito del 10% equivale a 100 millones; para una casa de 4.000 millones, un depósito de 400 millones. Creo que para los clientes esta cantidad no es mucho al comprar una casa. Los clientes pagan un depósito por adelantado; a veces, el inversor vende la casa a un precio más bajo", explicó.
Además, el inversor tiene documentos sobre derechos de uso del suelo para recibir el depósito que, según él, "no son deshonestos". Por lo tanto, el proyecto de ley debe prever regulaciones flexibles para que los inversores puedan movilizar capital para implementar proyectos, creando confianza entre inversores y clientes.
También se discute la normativa sobre el cumplimiento de las obligaciones financieras sobre terrenos al transferir proyectos inmobiliarios . En la quinta sesión (junio), el presidente del Comité Económico, Vu Hong Thanh, al presentar el informe explicativo y aceptado por el Comité Permanente de la Asamblea Nacional, dijo que muchas opiniones estaban de acuerdo con el requisito de "cumplimiento obligatorio de las obligaciones" antes de transferir el proyecto. Sin embargo, también hay opiniones de que se deberían crear condiciones para los inversores que ya no tienen suficiente capacidad.
Por ello, el Comité Permanente de la Asamblea Nacional propuso dos opciones.
En primer lugar , en caso de que el inversionista transfiera pero no haya cumplido con las obligaciones financieras respecto del terreno del proyecto o la parte del proyecto transferida con el Estado, ambas partes pueden acordar continuar cumpliendo con las obligaciones financieras incumplidas.
En segundo lugar , si el transferente tiene una decisión de asignar o arrendar tierras para implementar el proyecto de una agencia estatal competente y ha cumplido con las obligaciones financieras con respecto a las tierras del proyecto (tasas de uso de la tierra, renta de la tierra, impuestos, tarifas, etc.), no es necesario tener un certificado de derecho de uso de la tierra para la totalidad o parte del proyecto transferido.
El Comité Permanente de la Asamblea Nacional eligió la opción 1. Esta opción garantiza regulaciones estrictas y evita la selección de inversores incompetentes para transferir proyectos y obtener ganancias.
El Sr. Pham Van Hoa aceptó elegir la opción 1, lo que significa que cuando el inversor transfiere el proyecto o parte del proyecto a otra persona, el receptor tendrá que cumplir obligaciones financieras con el Estado. El Sr. Hoa dijo que el Estado no pierde nada porque las obligaciones financieras siguen cumpliéndose.
“Los inversionistas que están ‘desnutridos’ y ya no tienen capacidad para continuar con el proyecto deben transferirlo, y obligarlos a cumplir con sus obligaciones financieras antes de poder realizar la transacción no es aconsejable”, afirmó.
El Sr. Pham Van Hoa expresó su opinión en la sesión de debate del proyecto de Ley de Negocios Inmobiliarios (enmendado), en la mañana del 31 de octubre. Foto: National Assembly Media
El Sr. Trinh Xuan An, miembro de tiempo completo del Comité de Defensa y Seguridad Nacional, también dijo que es necesario ser flexible en la transferencia de proyectos inmobiliarios. Sugirió que se permita a las partes negociar el cumplimiento de las obligaciones financieras con el Estado.
Nguyen Ngoc Son, miembro permanente del Comité de Ciencia, Tecnología y Medio Ambiente, se muestra preocupado por el hecho de que en la actualidad existen muchas interpretaciones diferentes del significado de "transferir todo o parte de un proyecto inmobiliario".
El Sr. Son citó el hecho de que los organismos de investigación e inspección también enfrentan dificultades al manejar proyectos que cambian de inversionistas a través de formas como la transferencia de derechos de uso de la tierra y activos vinculados a la tierra, y la venta de activos vinculados a la tierra. Por lo tanto, sugirió que el proyecto de ley debe definir claramente el concepto y el método de transferencia de activos para evitar la explotación.
Se espera que la Asamblea Nacional vote para aprobar el proyecto de Ley de Negocios Inmobiliarios (enmendado) el 27 de noviembre.
[anuncio_2]
Enlace de origen
![[Foto] El primer ministro Pham Minh Chinh preside una reunión sobre la implementación del proyecto ferroviario Lao Cai-Hanoi-Hai Phong.](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/5/20/0fa4c9864f63456ebc0eb504c09c7e26)
Kommentar (0)