Considerando que la manipulación inmobiliaria no es menos peligrosa que un comportamiento similar en las acciones, los delegados de la Asamblea Nacional propusieron prohibirla para evitar la manipulación de precios y burbujas en el mercado.
El proyecto de Ley sobre el Negocio Inmobiliario (modificado) complementa una serie de actos prohibidos en el negocio inmobiliario, como la falsificación de documentos, la falsificación intencional y la no divulgación de información sobre los bienes inmuebles puestos en venta; el engaño y la defraudación de los clientes...
Hablando en la sesión de debate de la Asamblea Nacional el 31 de octubre, el Sr. Trinh Xuan An (miembro de tiempo completo del Comité de Defensa y Seguridad Nacional) propuso agregar el acto de manipular y fijar los precios de bienes raíces a la lista de actividades prohibidas en este campo comercial.
Analizó que manipular el mercado inmobiliario no es menos peligroso que un comportamiento similar en el mercado bursátil. La manipulación no solo consiste en pujar a precios altos y luego abandonar depósitos, sino también en usar un proyecto para "incrementar" el precio de otro, lo que genera una burbuja y crea un nivel de precios desorbitado en comparación con la realidad.
"Si no se gestiona con rigor, se creará una burbuja, como en el caso de la inmobiliaria china China Evergrande Group", afirmó el Sr. An, añadiendo que es necesario prohibir legalmente la manipulación de precios inmobiliarios y excluir casos específicos.
El Sr. Trinh Xuan An (miembro a tiempo completo del Comité de Defensa y Seguridad Nacional) intervino en la sesión de debate del proyecto de Ley de Negocios Inmobiliarios (enmendado), en la mañana del 31 de octubre. Foto: National Assembly Media
Compartiendo la misma opinión, el Sr. Nguyen Huu Thong (Jefe Adjunto de la Delegación Especializada de la Provincia de Binh Thuan ) y Trinh Lam Sinh (Jefe Adjunto de la Delegación Especializada de la Provincia de An Giang) propusieron agregar regulaciones que prohíban los actos de manipulación y perturbación del mercado inmobiliario.
El Sr. Thong señaló que la colusión en las subastas de derechos de uso de tierras y las subastas para inflar los precios en las zonas aledañas es común. Esto provoca el aumento de los precios de los terrenos y las personas que realmente necesitan vivienda no pueden comprar terrenos ni construir casas.
Mientras tanto, al mencionar también las prohibiciones en el sector inmobiliario, el Sr. Nguyen Van Manh (miembro del Comité Económico ) declaró que las regulaciones sobre la recaudación y el uso de fondos para la compraventa de bienes inmuebles a plazos para el comprador y el comprador a plazos son ilegales. En comparación con las regulaciones actuales, este proyecto de ley elimina la movilización y apropiación ilegal de capital, según el Sr. Manh, creando involuntariamente lagunas legales en el uso del capital por parte de los inversores, además de crear otros canales para la movilización de capital.
Propuso mantener la regulación relacionada con la prohibición de ocupación ilegal para limitar que esta conducta ocurra en la realidad.
La normativa sobre depósitos para futuras transacciones de vivienda (viviendas, bienes inmuebles en papel) también suscitó numerosos comentarios durante la sesión de debate. Actualmente, el proyecto de ley propone dos opciones. Una es que el inversor del proyecto solo pueda cobrar depósitos cuando la vivienda y las obras cumplan las condiciones para su puesta en marcha. O bien, el inversor cobrará los depósitos según lo acordado con el cliente cuando el proyecto cuente con un diseño básico evaluado por un organismo estatal y con uno de los documentos sobre derechos de uso del suelo. El importe máximo del depósito está regulado por el Gobierno, pero no debe superar el 10 % del precio de venta o alquiler.
La Sra. Tran Hong Nguyen (Subdirectora del Comité Jurídico) eligió la opción 1 porque la consideró menos arriesgada para el comprador, la parte débil de la transacción. Los depósitos solo se realizan cuando el inmueble cumple con las condiciones comerciales y ambas partes firman un contrato, lo que limita la posibilidad de disputas.
Si el inversor recibe el depósito cuando el proyecto tiene un diseño básico que ha sido evaluado, o tiene uno de los documentos sobre derechos de uso de la tierra (opción 2), según la Sra. Nguyen, el comprador correrá con muchos riesgos, porque el tiempo desde que recibe el depósito hasta la construcción del proyecto es largo.
De hecho, el mercado inmobiliario se ha complicado recientemente, ya que los inversores en proyectos se aprovechan de los depósitos y los contratos de aportación de capital para captar capital arbitrariamente. «Muchos proyectos que han recibido depósitos después de 5 o 10 años aún no se han implementado, por lo que es necesario contar con regulaciones que limiten los depósitos para los proyectos inmobiliarios que se formen en el futuro», declaró el vicepresidente del Comité de Derecho.
Mientras tanto, el Sr. Nguyen Dai Thang (Jefe Adjunto de la delegación especializada de la provincia de Hung Yen) y el Sr. Pham Van Hoa eligieron la opción 2, porque pensaron que las regulaciones definían claramente en qué casos el inversor podía cobrar el depósito, el monto del depósito y eran públicas y transparentes.
El Sr. Pham Van Hoa explicó que el inversor no cuenta con el 100% del capital para llevar a cabo el proyecto y debe solicitar un préstamo al banco. El depósito del 10% del valor del apartamento en venta también se ajusta a la realidad. "Para una casa que vale mil millones, un depósito del 10% equivale a 100 millones; para una casa que vale 4 mil millones, un depósito de 400 millones. Creo que para los clientes esta cantidad no es mucho dinero al comprar una casa. Los clientes depositan por adelantado, y a veces el inversor vende la casa a un precio más bajo", explicó.
Además, los inversionistas cuentan con documentos sobre derechos de uso del suelo para recibir depósitos; según él, "no son deshonestos". Por lo tanto, el proyecto de ley debe establecer regulaciones flexibles para que los inversionistas puedan movilizar capital para implementar proyectos, generando confianza entre inversionistas y clientes.
También se debatió la normativa sobre el cumplimiento de las obligaciones financieras relativas a los terrenos al transferir proyectos inmobiliarios . En la quinta sesión (junio), el presidente del Comité Económico, Vu Hong Thanh, al presentar el informe explicativo y de aceptación del Comité Permanente de la Asamblea Nacional, afirmó que muchas opiniones coincidían con el requisito del "cumplimiento obligatorio de las obligaciones" antes de transferir proyectos. Sin embargo, también se expresó la opinión de que se deberían crear las condiciones para los inversores que ya no cuentan con la capacidad suficiente.
Por ello, el Comité Permanente de la Asamblea Nacional propuso dos opciones.
En primer lugar , en caso de que el inversionista transfiera pero no haya cumplido con las obligaciones financieras respecto del terreno del proyecto o la parte del proyecto transferida con el Estado, ambas partes pueden acordar continuar cumpliendo con las obligaciones financieras incumplidas.
En segundo lugar , si el transferente tiene una decisión de asignar o arrendar tierras para implementar el proyecto de una agencia estatal competente y ha cumplido con las obligaciones financieras con respecto a las tierras del proyecto (tasas de uso de la tierra, renta de la tierra, impuestos, tarifas, etc.), no es necesario tener un certificado de derecho de uso de la tierra para la totalidad o parte del proyecto transferido.
El Comité Permanente de la Asamblea Nacional eligió la opción 1. Esta opción garantiza regulaciones estrictas y evita la selección de inversores incompetentes para transferir proyectos y obtener ganancias.
El Sr. Pham Van Hoa aceptó la opción 1, lo que significa que cuando el inversor transfiere el proyecto o parte del mismo a otra persona, el beneficiario deberá cumplir con sus obligaciones financieras con el Estado. El Sr. Hoa afirmó que el Estado no perderá nada, ya que las obligaciones financieras se seguirán cumpliendo.
“Los inversionistas que están ‘desnutridos’ y ya no tienen capacidad para continuar con el proyecto deben transferirlo, y obligarlos a cumplir con sus obligaciones financieras antes de poder realizar la transacción no es aconsejable”, afirmó.
El Sr. Pham Van Hoa expresó su opinión en la sesión de debate del proyecto de Ley de Negocios Inmobiliarios (enmendado) en la mañana del 31 de octubre. Foto: National Assembly Media
El Sr. Trinh Xuan An, miembro titular del Comité Nacional de Defensa y Seguridad, también afirmó que se necesita flexibilidad para transferir proyectos inmobiliarios. Sugirió que se permita a las partes negociar sus propias obligaciones financieras con el Estado.
Nguyen Ngoc Son, miembro permanente del Comité de Ciencia, Tecnología y Medio Ambiente, se muestra preocupado por el hecho de que en la actualidad existen muchas interpretaciones diferentes del significado de "transferir todo o parte de un proyecto inmobiliario".
El Sr. Son mencionó que los organismos de investigación e inspección también enfrentan dificultades al gestionar proyectos que cambian de inversionistas mediante modalidades como la transferencia de derechos de uso de terrenos y activos vinculados a los terrenos, o la venta de activos vinculados a los terrenos. Por lo tanto, sugirió que el proyecto de ley defina claramente el concepto y el método de transferencia de activos para evitar la explotación.
Se espera que la Asamblea Nacional vote para aprobar el proyecto de Ley de Negocios Inmobiliarios (enmendado) el 27 de noviembre.
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