'La manipulación inmobiliaria no es menos sofisticada que la bursátil'

Considerando que la manipulación inmobiliaria no es menos peligrosa que un comportamiento similar en el mercado de valores, los delegados de la Asamblea Nacional propusieron prohibirla para evitar la manipulación de precios y las burbujas en el mercado.

El proyecto de Ley de Negocios Inmobiliarios (modificado) amplía la lista de actos prohibidos en el sector inmobiliario, tales como la falsificación de documentos, la falsificación intencional y la no divulgación de información sobre inmuebles comercializados; el fraude y el engaño a los clientes...

En su intervención durante la sesión de debate de la Asamblea Nacional el 31 de octubre, el Sr. Trinh Xuan An (miembro de tiempo completo del Comité de Defensa y Seguridad Nacional) propuso añadir la manipulación y fijación de precios inmobiliarios a la lista de actividades prohibidas en este sector empresarial.

Analizó que manipular el mercado inmobiliario no es menos peligroso que hacerlo en la bolsa. La manipulación no solo consiste en pujar a precios elevados y luego abandonar los depósitos, sino también en utilizar un proyecto para inflar el precio de otro, lo que genera una burbuja y crea un nivel de precios desorbitado.

"Si no se aborda a fondo, se creará una burbuja, como en el caso de la empresa inmobiliaria china China Evergrande Group", dijo el Sr. An, y agregó que es necesario prohibir la manipulación y la fijación de precios de los bienes raíces en la ley y excluir específicamente casos concretos.

El Sr. Trinh Xuan An (miembro de tiempo completo del Comité Nacional de Defensa y Seguridad) intervino en la sesión de debate del proyecto de Ley de Negocios Inmobiliarios (enmendada) la mañana del 31 de octubre. Foto: Prensa de la Asamblea Nacional

Compartiendo la misma opinión, el Sr. Nguyen Huu Thong (Jefe Adjunto de la delegación de la provincia de Binh Thuan ) y Trinh Lam Sinh (Jefe Adjunto de la delegación de la provincia de An Giang) propusieron agregar regulaciones que prohíban los actos de manipulación y perturbación del mercado inmobiliario.

El Sr. Thong señaló que la colusión en las subastas de derechos de uso de la tierra y las subastas destinadas a inflar los precios en las zonas aledañas son comunes. Esto provoca un aumento en los precios de la tierra, impidiendo que quienes realmente necesitan una vivienda puedan comprar terrenos y construir casas.

Mientras tanto, el Sr. Nguyen Van Manh (Miembro del Comité Económico ), al referirse también a actos prohibidos en el sector inmobiliario, declaró que las regulaciones sobre la recaudación y el uso de dinero para la compraventa de bienes inmuebles a plazos son ilegales. Según el Sr. Manh, este proyecto de ley, en comparación con la normativa vigente, elimina la práctica de movilizar y apropiarse ilegalmente de capital, lo que, involuntariamente, crea lagunas legales en el uso del capital por parte de los inversores y abre nuevas vías para la captación de fondos.

Propuso mantener las regulaciones relacionadas con la prohibición de la ocupación ilegal para limitar que este comportamiento se produzca en la realidad.

La normativa sobre depósitos para futuras transacciones inmobiliarias (vivienda, escrituras inmobiliarias) también suscitó numerosos comentarios durante el debate. Actualmente, el proyecto de ley propone dos opciones. Una de ellas es que el promotor solo pueda cobrar depósitos cuando las obras de vivienda y construcción estén listas para su comercialización. La otra opción es que el promotor cobre los depósitos según lo acordado con el cliente, una vez que el proyecto cuente con un diseño básico aprobado por un organismo estatal y disponga de uno de los documentos que acrediten los derechos de uso del suelo. El importe máximo del depósito lo regula el Gobierno, pero no podrá superar el 10 % del precio de venta o alquiler.

La Sra. Tran Hong Nguyen (Subdirectora del Comité Jurídico) optó por la opción 1, ya que consideró que representaba un menor riesgo para el comprador, la parte más vulnerable en la transacción. Los depósitos solo se realizan cuando el inmueble cumple con las condiciones comerciales y ambas partes firman un contrato, lo que limita la posibilidad de disputas.

Según la Sra. Nguyen, si el inversor recibe el depósito cuando el proyecto tiene un diseño básico aprobado o cuenta con uno de los documentos sobre derechos de uso del suelo (opción 2), el comprador correrá muchos riesgos, porque el tiempo desde la recepción del depósito hasta la construcción del proyecto es largo.

De hecho, el mercado inmobiliario se ha complicado recientemente, ya que los inversores de proyectos se aprovechan de los depósitos y los contratos de aportación de capital para captar fondos de forma arbitraria. «Muchos proyectos que recibieron depósitos hace 5 o 10 años aún no se han materializado, por lo que es necesario establecer regulaciones que restrinjan los depósitos para los proyectos inmobiliarios que se desarrollen en el futuro», expresó el vicepresidente del Comité de Derecho.

Mientras tanto, el Sr. Nguyen Dai Thang (Jefe Adjunto de la delegación especializada de la provincia de Hung Yen) y el Sr. Pham Van Hoa eligieron la opción 2, porque consideraron que las regulaciones definían claramente en qué casos el inversor podía recuperar el depósito, el monto del depósito, y eran públicas y transparentes.

El Sr. Pham Van Hoa afirmó que el inversor no dispone del 100% del capital necesario para llevar a cabo el proyecto y debe solicitar un préstamo bancario. El depósito del 10% del valor del apartamento en venta también es realista. "Para una vivienda valorada en mil millones, un depósito del 10% equivale a cien millones; para una vivienda valorada en cuatro mil millones, el depósito es de cuarenta mil millones. Creo que para los clientes esta cantidad no representa un gran desembolso al comprar una vivienda. Los clientes realizan el depósito por adelantado, y en ocasiones el inversor vende la vivienda a un precio inferior", explicó.

Además, el inversor cuenta con la documentación que acredita los derechos de uso del suelo para recibir el depósito, y según él, «son legítimos». Por lo tanto, el proyecto de ley debe contemplar una normativa flexible que permita al inversor movilizar capital para la ejecución del proyecto, generando así confianza entre el inversor y el cliente.

También se debatieron las normas relativas al cumplimiento de las obligaciones financieras sobre terrenos al transferir proyectos inmobiliarios . En la quinta sesión (junio), el presidente de la Comisión de Asuntos Económicos, Vu Hong Thanh, al presentar el informe explicativo y aprobado por la Comisión Permanente de la Asamblea Nacional, afirmó que existía consenso en torno al requisito del cumplimiento obligatorio de las obligaciones antes de la transferencia de proyectos. No obstante, también se expresó la opinión de que deberían establecerse condiciones para los inversores que ya no disponen de la capacidad suficiente.

Por lo tanto, la Comisión Permanente de la Asamblea Nacional propuso dos opciones.

En primer lugar , en caso de que el inversor transfiera el terreno del proyecto o la parte transferida del mismo al Estado pero no haya cumplido con las obligaciones financieras correspondientes, ambas partes podrán acordar continuar cumpliendo las obligaciones financieras pendientes.

En segundo lugar, si el inversor que transfiere el terreno tiene una decisión de una agencia estatal competente para asignar o arrendar tierras para implementar el proyecto y ha cumplido con las obligaciones financieras relativas a las tierras del proyecto (tasas por uso de la tierra, alquiler de la tierra, impuestos, tasas, etc.), no se requiere que tenga un certificado de derecho de uso de la tierra para la totalidad o parte del proyecto transferido.

La Comisión Permanente de la Asamblea Nacional eligió la opción 1. Esta opción garantiza una regulación estricta e impide la selección de inversores no cualificados para transferir proyectos y obtener beneficios.

El Sr. Pham Van Hoa aceptó la opción 1, lo que significa que cuando el inversor transfiera el proyecto o parte de él a otra persona, el receptor deberá cumplir con las obligaciones financieras ante el Estado. El Sr. Hoa afirmó que el Estado no sufre ninguna pérdida, ya que dichas obligaciones se seguirán cumpliendo.

"Los inversores que se encuentran en una situación financiera delicada y ya no tienen la capacidad de continuar con nuevos proyectos deben transferirlos, y obligarlos a cumplir con sus obligaciones financieras antes de poder realizar transacciones no es aconsejable", afirmó.

El Sr. Pham Van Hoa expresó su opinión durante la sesión de debate del proyecto de Ley de Negocios Inmobiliarios (enmendada) la mañana del 31 de octubre. Foto: Medios de la Asamblea Nacional

El Sr. Trinh Xuan An, miembro de tiempo completo del Comité Nacional de Defensa y Seguridad, también afirmó que se necesita flexibilidad en la transferencia de proyectos inmobiliarios. Sugirió que se permita a las partes negociar sus propias obligaciones financieras con el Estado.

Nguyen Ngoc Son, miembro permanente del Comité de Ciencia, Tecnología y Medio Ambiente, está preocupado porque actualmente existen muchas interpretaciones diferentes del significado de "transferir la totalidad o parte de un proyecto inmobiliario".

El Sr. Son mencionó que los organismos de investigación e inspección también enfrentan dificultades al gestionar proyectos que implican cambios de inversionistas mediante transacciones como la transferencia de derechos de uso de la tierra y bienes vinculados a ella, o la venta de dichos bienes. Por lo tanto, sugirió que el proyecto de ley debe definir claramente el concepto y el método de transferencia de bienes para evitar su explotación.

Se prevé que la Asamblea Nacional vote el 27 de noviembre la aprobación del proyecto de Ley de Negocios Inmobiliarios (enmendado).

Señor Minh

Enlace de origen: https://vnexpress.net/thao-tung-bat-dong-san-tinh-vi-khong-kem-trong-chung-khoan-4671132.html