Gracias a una serie de medidas de apoyo del Gobierno y del Banco Estatal, desde el segundo semestre de 2023 el mercado inmobiliario ha mostrado signos de mejora en el volumen de transacciones en algunos segmentos. Se prevé que la recuperación del sector inmobiliario continúe en 2024.
El Sr. Nguyen Minh Giang, experto senior en gestión de activos de clientes de KB Securities Vietnam, compartió con PV. VietNamNet información sobre el mercado inmobiliario y las acciones inmobiliarias, así como las perspectivas para el año Giap Thin 2024.
Los puntos fuertes son los apartamentos y las viviendas unifamiliares.
- El mercado inmobiliario ha mostrado signos de recuperación en la segunda mitad de 2023. ¿Cuál es su valoración de esta situación?
Sr. Nguyen Minh Giang: Según mis observaciones, el mercado inmobiliario en 2023 experimentó una leve mejoría en la segunda mitad del año, pero esta se mantuvo localizada y con marcadas diferencias. El segmento de apartamentos antiguos en grandes ciudades como Hanói y Ciudad Ho Chi Minh continúa en alza. Algunos proyectos de apartamentos de gama media que salieron a la venta han atraído a inversores.
Además, el sector de la vivienda privada también se ha recuperado bastante bien. Algunas provincias y ciudades con un fuerte desarrollo de inversión pública son destinos atractivos para muchos inversores, y los precios de venta en estas zonas han disminuido menos que el promedio. En cuanto al sector de terrenos, los terrenos suburbanos, los locales comerciales, las villas vacacionales, etc., siguen en una situación desfavorable.
La Asamblea Nacional acaba de aprobar oficialmente tres leyes importantes que afectan directamente al sector inmobiliario: la Ley de Vivienda (modificada); la Ley de Negocios Inmobiliarios (modificada) y la Ley de Tierras (modificada).
El sector inmobiliario depende en gran medida de factores legales, lo que permite acceder a fuentes de capital y agilizar la ejecución de proyectos. Por lo tanto, los inversores confían en que las tres leyes mencionadas, que entrarán en vigor el 1 de enero de 2025, impulsen el crecimiento y el desarrollo sostenible del mercado en el nuevo ciclo.
- De cara a 2024, ¿cómo evalúa la continuidad del impulso de recuperación del mercado?
En 2024, la política monetaria expansiva seguirá siendo un factor importante que ayudará al mercado inmobiliario a mantener su ritmo de recuperación. Gran parte de los depósitos residenciales de finales de 2022 y principios de 2023 volverán a estar disponibles para la construcción, y una parte de ellos encontrará nuevos canales de inversión, entre los que el sector inmobiliario siempre es prioritario. Cuando la política monetaria es estable, la confianza de los inversores regresa, y es entonces cuando el mercado inmobiliario tiende a dinamizarse.
Las perspectivas del mercado son positivas, pero probablemente estarán localizadas y fragmentadas.
Los segmentos de alta gama, como villas vacacionales y locales comerciales, seguirán presentando un panorama desalentador debido a la escasez de inversores. Asimismo, el segmento altamente especulativo de terrenos y tierras agrícolas con potencial de crecimiento económico también se mantendrá inactivo, ya que la mayoría de los inversores que participan en él utilizan un alto apalancamiento financiero, la demanda real es baja y los trámites legales aún no se han completado. La sobreoferta en este segmento es muy pronunciada, por lo que es difícil que la situación mejore en 2024.
Además, el segmento de apartamentos en grandes ciudades como Hanói y Ciudad Ho Chi Minh ofrece precios accesibles para personas con ingresos medios. Asimismo, se prevé que el segmento de viviendas unifamiliares continúe recuperándose en función de las necesidades reales de la población.
Enfrentando 3 desafíos
- En su opinión, ¿a qué retos se enfrenta todavía el mercado inmobiliario?
Creo que el mercado inmobiliario se enfrenta a tres desafíos.
En primer lugar, cabe considerar el contexto general de la economía. En 2024, la economía mundial podría desacelerarse. En el ámbito nacional, el crecimiento del crédito a finales de octubre de 2023 solo alcanzó el 7,39 % y únicamente se aceleró significativamente en los dos últimos meses del año, llegando al 13,7 %. De esto se desprende que la demanda de nuevos préstamos por parte de empresas y particulares es muy baja, dado que anteriormente los tipos de interés eran bastante altos.
La economía mundial en general sigue estancada. El flujo de caja interno es muy bajo. El índice PMI manufacturero de Vietnam se ha mantenido por debajo de los 50 puntos durante varios meses, lo que también indica que la demanda sigue siendo bastante débil. Por lo tanto, no solo el sector inmobiliario, sino todos los sectores de la economía se enfrentan a este desafío.
En segundo lugar, está el flujo de caja. Representando más del 21% del crédito total en la economía, en 2023 los préstamos para empresas inmobiliarias aumentaron a un ritmo superior al del crecimiento general del sector. Esto refleja la eficacia de las políticas implementadas para eliminar las dificultades y las soluciones que facilitan el acceso al capital para las empresas inmobiliarias.
Sin embargo, cabe señalar que el flujo de caja de las empresas inmobiliarias atraviesa dificultades en su mayoría. En 2023, el número de empresas con nuevos proyectos en venta es muy reducido y el flujo de caja de su actividad principal es mayoritariamente negativo.
Si para 2024 los proyectos no logran resolver los problemas legales ni completar la infraestructura necesaria para comercializar los productos, existirán riesgos. Además, la presión por el vencimiento de los bonos es enorme, con más de 120 billones de VND. Este es el mayor nivel de vencimiento de los últimos 5 años.
En tercer lugar, está el factor legal. Las empresas inmobiliarias se enfrentan a numerosas dificultades durante la ejecución de sus proyectos. Esta es también la razón por la que la oferta ha disminuido en los últimos años.
Un nuevo proyecto requiere que el 70% del capital provenga de clientes y préstamos. El inversor solo aporta el 30% restante. Si surgen dificultades legales, la empresa no podrá acceder al capital necesario para llevar a cabo el proyecto, lo que lo retrasará, aumentará los costos y acarreará numerosas consecuencias para la empresa y riesgos para el mercado.
Por lo tanto, creo que la legalidad es el factor clave del mercado inmobiliario.
¿El sector inmobiliario repuntará a partir de 2027, revirtiendo la tendencia de 2025?
¿Cuándo cree que se recuperará el mercado? ¿Qué consejos tiene para los inversores inmobiliarios?
En el mercado primario, durante el período 2024-2025, se observará una reducción en los precios de venta por parte de los inversores. Esto es necesario para que las empresas superen la difícil situación actual, permitiendo que la oferta y la demanda se equilibren con mayor facilidad. Asimismo, esta es una de las señales que indican un posible punto de inflexión en el mercado inmobiliario.
Otro indicador importante es el ingreso de la población. Con el ingreso de la población en descenso, es difícil prever un punto de inflexión en el mercado inmobiliario en 2024. Es posible que solo se produzca una recuperación lenta y, principalmente, diferenciada.
El siguiente factor importante es el legal, con tres leyes importantes que entrarán en vigor el 1 de enero de 2025. Este período también se considera el período de transición entre los ciclos antiguo y nuevo.
Según mi investigación, normalmente después del punto de inflexión, el mercado necesitará al menos 2 años para estabilizarse y volver a crecer con fuerza.
Por lo tanto, preveo que la segunda mitad de 2025 marcará un punto de inflexión para el mercado inmobiliario. A partir de 2027, el mercado experimentará una notable mejoría una vez superado el período de dificultades del ciclo económico, consolidado el marco legal y con el repunte de los ingresos de la población. Asimismo, las empresas con una orientación empresarial adecuada prosperarán.
Para los inversores, creo que gestionar el flujo de caja personal y elegir el momento adecuado para invertir en este contexto es extremadamente importante.
Cuando la economía aún se encuentra en una etapa incierta y el contexto geopolítico es inestable, la asignación de las inversiones debe ser adecuada y puede tener un gran impacto a largo plazo. En el sector inmobiliario, los inversores deben buscar propiedades en zonas céntricas con alta rentabilidad. Además, existen áreas que reciben un fuerte impulso para la inversión pública, así como segmentos destinados a personas de ingresos medios-bajos. Lo importante es elegir el momento oportuno, considerando el punto de inflexión del mercado, para que la rentabilidad de la inversión se traduzca en el mejor rendimiento posible.
Las acciones inmobiliarias siguen de cerca las fluctuaciones del mercado inmobiliario.
¿Cómo se evalúan las acciones de las empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa?
Creo que el mercado inmobiliario siempre está estrechamente relacionado y en consonancia con los precios de las acciones de las empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa.
Durante el auge inmobiliario de 2021, las acciones del sector se multiplicaron por 5 o 10 en tan solo unos meses. En 2022, cuando el mercado inmobiliario se paralizó, muchas acciones del sector sufrieron una caída de entre 5 y 10 veces. Suelo referirme a las acciones inmobiliarias como un ejemplo de la volatilidad del mercado, lo cual refleja claramente su naturaleza y las dificultades que afrontan las empresas.
En 2022, muchos inversores y propietarios de negocios inmobiliarios vieron liquidadas sus acciones. Ese fue el período más difícil para el sector inmobiliario.
Sin embargo, siempre hay oportunidades en el peligro. Los momentos más difíciles suelen ser los mejores para aprovechar las oportunidades. Objetivamente hablando, muchas empresas inmobiliarias cotizadas se enfrentan a dificultades debido al desarrollo masivo de proyectos y al elevado apalancamiento. No obstante, también existen muchas buenas empresas inmobiliarias, y este es el momento en que aprovecharán la oportunidad.
Preveo que entre 2024 y 2025 habrá un auge en las fusiones y adquisiciones (M&A) en el sector inmobiliario.
Para los inversores individuales, este también es un muy buen momento para analizar empresas, buscando compañías de calidad en las que invertir con una visión a largo plazo.
Un buen negocio necesita tener un sólido potencial financiero. Estos negocios tienen poca deuda y un bajo apalancamiento. Además, deben ser flexibles en su enfoque comercial, por ejemplo, adaptándose al segmento de la clase media o construyendo viviendas sociales, para mantener los ingresos y el flujo de caja en el difícil contexto actual.
Las empresas financieramente sólidas en este momento tendrán numerosas oportunidades de fusiones y adquisiciones que aportarán valor de desarrollo sostenible para el nuevo ciclo. Esto es algo que los inversores deberían tener en cuenta al buscar una buena empresa.
Cabe destacar que el ciclo operativo del mercado inmobiliario es, en general, más largo y lento que el del mercado bursátil. Los inversores deben adoptar una perspectiva a largo plazo si invierten en acciones inmobiliarias en este momento, dado que la gran ola inmobiliaria ya pasó. Para que se produjera una ola de la magnitud de la de 2021, el sector inmobiliario acumuló capital durante 7 u 8 años.
¡Gracias!
En su opinión, ¿cuáles de las tres nuevas leyes: Ley de Vivienda (modificada), Ley de Negocios Inmobiliarios (modificada) y Ley de Tierras (modificada), tendrán, una vez aplicadas, un impacto positivo en el mercado inmobiliario en el nuevo ciclo?
El objetivo es otorgar a los vietnamitas residentes en el extranjero el derecho a dedicarse al sector inmobiliario, al igual que los ciudadanos que residen en el país. Esto contribuirá a incrementar las remesas anuales a Vietnam, país que se encuentra entre los tres primeros del mundo en cuanto a remesas.
* Restringir la subdivisión y venta de terrenos. Esto minimizará la especulación inmobiliaria, evitará el desperdicio de recursos y permitirá centrarse en segmentos con demanda real.
En los próximos tiempos, las empresas inmobiliarias deben orientarse hacia los segmentos inmobiliarios adecuados para el nuevo ciclo, contribuyendo así a estabilizar y desarrollar el mercado inmobiliario de manera más sostenible.
* Otorgar libros rosas para miniapartamentos sin especificar el período de propiedad del apartamento.
* A los terrenos que no posean documentos de uso de la tierra antes del 1 de julio de 2014 se les otorgará un libro rojo.
Eliminar el marco de precios de la tierra y determinar su precio según los principios del mercado. Diversificar las formas de compensación para las personas cuyas tierras sean recuperadas. Organizar viviendas de reasentamiento antes de la recuperación. Quienes pierdan sus tierras agrícolas serán compensados con terrenos o viviendas residenciales.
Esto ayuda a que las personas se beneficien más y a que las empresas puedan despejar terrenos con mayor facilidad e implementar proyectos con mayor rapidez.
* Las empresas reciben el impuesto sobre el uso del suelo anualmente en lugar de tener que pagarlo todo de una vez.
* Se propone un mecanismo más abierto para las tierras agrícolas, como el aumento del límite máximo de propiedad individual de 10 a 15 veces. Quienes no cultivan directamente tierras agrícolas aún pueden recibir transferencias de tierras destinadas al cultivo de arroz.
En resumen, estas tres leyes modificadas tienen un profundo impacto en todos los aspectos de la sociedad y en todas las clases sociales. Se espera que, una vez implementadas, ayuden a las empresas a superar las dificultades legales y a reorientar el desarrollo del sector inmobiliario en el nuevo ciclo. La oferta inmobiliaria se recuperará gradualmente y se orientará hacia productos que aporten valor sostenible a la economía y satisfagan las necesidades básicas de la población.
Fuente
![[Foto] Clausura de la XIV Conferencia del XIII Comité Central del Partido](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/11/06/1762404919012_a1-bnd-5975-5183-jpg.webp)
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