Mercado inmobiliario "caliente" en el corto plazo

El Ministerio de Construcción evaluó que, desde principios de año, las transacciones y los precios de terrenos en las localidades han fluctuado considerablemente en comparación con el último trimestre de 2024. Esto se debe principalmente a la información sobre la fusión de provincias y ciudades. En las provincias y ciudades elegidas para la ubicación de las nuevas agencias administrativas, el nivel de precios se ha incrementado y el número de transacciones también ha tendido a aumentar.

La zona residencial Dong Oi en el barrio de Ninh My, ciudad de Hoa Lu, se licitará en marzo de 2025.

Sin embargo, el crecimiento de precios y volumen de transacciones en las zonas mencionadas es especulativo y plantea riesgos significativos para el mercado inmobiliario. Las autoridades de muchas localidades han emitido advertencias sobre esta situación y están reforzando el control y la gestión del mercado.

Según las estadísticas del informe del Ministerio de Construcción sobre la situación del mercado inmobiliario en el primer trimestre de 2025, publicado recientemente, se registraron en todo el país 101.049 transacciones exitosas de terrenos, lo que representa un aumento del 16,4 % con respecto al trimestre anterior y del 3 % con respecto al mismo período del año anterior. Mientras tanto, el total de transacciones exitosas en los segmentos de apartamentos y casas unifamiliares solo superó las 33.500 unidades.

La comparación de estos dos segmentos revela que el volumen de transacciones de terrenos en el último trimestre triplicó con creces el volumen total de transacciones de productos de vivienda tradicionales. Esta es una discrepancia poco común, lo que indica un fuerte flujo de capital hacia los terrenos.

Junto con el gran volumen de transacciones, los precios de los terrenos también han experimentado un fuerte aumento. Por ejemplo, en Bac Giang , los precios de los terrenos en algunas zonas de la ciudad de Bac Giang han aumentado más de un 20 % en comparación con finales de 2024. De igual manera, en Phu Tho, en algunas zonas residenciales, incluso en zonas urbanas abandonadas de Van Phu, Trung Vuong, Tho Son, Thanh Mieu y Gia Cam, los precios de venta han aumentado entre un 20 % y un 30 % en comparación con el mismo período del año anterior. En Hai Phong, los precios de los terrenos en Kien Thuy, An Dong y Thuy Nguyen han aumentado entre un 15 % y un 20 % en comparación con finales de 2024.

En la región sur, Nhon Trach (provincia de Dong Nai ) sigue siendo un foco de demanda de tierras. Tan solo en los primeros tres meses del año, los precios de la tierra en algunas zonas de Long Tho, Phu Dong y Phuoc Khanh aumentaron entre un 20 % y un 30 %, y en algunos lugares, más del 40 % en comparación con el mismo período del año anterior.

Los expertos creen que la fusión de las unidades administrativas provinciales tiene cierto impacto en el mercado inmobiliario, con un fenómeno de precios al alza en algunas zonas. Sin embargo, esta situación es solo pasajera.

Con respecto a este fenómeno, el Dr. Tran Xuan Luong, subdirector del Instituto de Investigación del Mercado Inmobiliario de Vietnam, comentó que, cada vez que surge información sobre la fusión de unidades administrativas provinciales, el mercado inmobiliario en las zonas correspondientes muestra fuertes fluctuaciones. Aprovechando las expectativas del público y los inversores sobre los cambios en la planificación y la infraestructura, algunos grupos especulativos entran rápidamente al mercado con diversas estrategias de lucro.

El mecanismo de manipulación de precios suele comenzar con la difusión de rumores sobre planificación urbana o la ubicación de un nuevo centro administrativo para estimular el deseo de compra. Posteriormente, estos grupos pueden realizar transacciones con información privilegiada para crear un falso efecto de 'fiebre', provocando que los precios de los terrenos se disparen en poco tiempo y superen con creces su valor real, analizó el Sr. Luong.

Este experto aconseja que, para evitar caer en la trampa de las burbujas especulativas, los clientes deben distinguir entre un mercado inmobiliario con valor real y un mercado especulativo. Un mercado verdaderamente saludable debe basarse en el poder adquisitivo real de la población, acompañado de una planificación transparente e información legal proporcionada por las autoridades. Por otro lado, los bienes raíces en un mercado real deben tener el potencial de generar flujo de caja mediante alquileres o actividades comerciales, y estar respaldados por una infraestructura de transporte y servicios claramente definidos o en desarrollo.

No solo se ven afectados los terrenos y la vivienda, sino que la fusión de los límites administrativos provinciales también impulsa el sector inmobiliario industrial. Los expertos incluso prevén que impulsará el mercado inmobiliario industrial de Vietnam durante esta fase de transformación estratégica, impulsando la formación de zonas industriales-urbanas a gran escala más atractivas para los inversores internacionales.

El Sr. Thomas Rooney, subdirector del Departamento de Consultoría Industrial de Savills Hanoi, comentó que la fusión de unidades administrativas no es simplemente un cambio en las fronteras geográficas, sino que también busca optimizar el aparato administrativo, reducir la fragmentación en la planificación y aumentar la competitividad entre localidades. Si se implementa correctamente, allanará el camino para la formación de ecosistemas urbano-industriales integrados, haciéndolos más atractivos para los flujos de inversión extranjera, cada vez más selectivos en cuanto a sus destinos.

En consecuencia, las provincias pueden planificar más zonas industriales nuevas con áreas más extensas, lo que ofrece más opciones para las empresas. Con una mayor oferta de terrenos, las empresas nacionales y extranjeras encontrarán con mayor facilidad ubicaciones adecuadas para establecer fábricas, evitando así la escasez de suelo industrial en localidades con alta demanda.

Además, después de la fusión, las provincias con áreas más grandes tienen las condiciones de definir más claramente sus zonas, desarrollando así parques industriales especializados o complejos industriales como parques industriales de apoyo o parques industriales especializados de apoyo que suministran componentes y piezas para grandes industrias manufactureras o industrias específicas como la automotriz o la de semiconductores.

"Las localidades que ya eran puntos fuertes para atraer inversiones, al fusionarse y coordinarse más estrechamente en la planificación, se complementarán en términos de infraestructura, mano de obra y orientación al desarrollo. Una mayor escala ayuda a las localidades a alcanzar estándares más altos en infraestructura y gestión, fortaleciendo así su posición en la cadena de valor global", analizó Thomas.

Sin embargo, habrá desafíos a corto plazo antes de que se materialicen los beneficios a largo plazo. Esto se debe a que los ajustes de los límites administrativos inevitablemente afectarán diversos factores, desde la planificación del uso del suelo y las licencias de inversión hasta los procedimientos legales relacionados con el medio ambiente y la construcción.

Por lo tanto, según Thomas Rooney, a corto plazo, las empresas podrían enfrentar dificultades debido a cambios en la gestión y políticas que aún no se han sincronizado entre las localidades fusionadas. Sin embargo, a largo plazo, esta es una gran oportunidad para reconstruir un marco legal más transparente y eficaz. La coordinación y estandarización de procedimientos en las nuevas áreas administrativas ayudará a ahorrar tiempo y a mejorar la confianza de los inversores.

En el sector inmobiliario industrial, donde la estabilidad y la claridad en la planificación son cruciales, la unificación de procedimientos y políticas allanará el camino para parques industriales de gran escala, que integren infraestructura logística, ciudades satélite y conexiones de transporte interregionales.

Si las fusiones se implementan junto con inversiones en infraestructura, especialmente en circunvalaciones, puertos marítimos, aeropuertos e infraestructura digital, los parques industriales ya no estarán limitados por las fronteras administrativas. Las empresas podrán acceder a mano de obra de más localidades, con costos operativos más optimizados.

El desarrollo de infraestructura interregional también impulsa la tendencia a abandonar los mercados industriales tradicionales, donde la oferta es limitada y los costos de inversión aumentan. Nuevas localidades con terrenos amplios y económicos e infraestructura mejorada tendrán la oportunidad de surgir como nuevos centros industriales.

NBO

Fuente: https://baoninhbinh.org.vn/thi-truong-bat-dong-san-nong-trong-ngan-han-856556.htm