Mercado inmobiliario "caliente" en el corto plazo

El área residencial de Dong Oi, barrio de Ninh My, ciudad de Hoa Lu, será licitada en marzo de 2025.

Sin embargo, el crecimiento de los precios y del volumen de transacciones en las zonas mencionadas tiene elementos especulativos y plantea muchos riesgos para el mercado inmobiliario. Las autoridades de muchas localidades han emitido advertencias sobre esta situación y al mismo tiempo han incrementado el control y la gestión del mercado.

Las estadísticas del Ministerio de Construcción en el informe sobre la situación del mercado inmobiliario en el primer trimestre de 2025 recién publicado muestran que en todo el país se registraron 101.049 terrenos comercializados con éxito, un aumento del 16,4% en comparación con el trimestre anterior y del 3% en comparación con el mismo período del año pasado. Mientras tanto, las transacciones totales exitosas del segmento de departamentos y casas unifamiliares sólo alcanzaron más de 33.500 productos.

La comparación de estos dos segmentos muestra que el volumen de transacciones de terrenos en el último trimestre fue más de 3 veces el volumen total de transacciones de productos de vivienda tradicionales. Se trata de un raro "cambio de fase", que demuestra que el dinero fluye con fuerza hacia la tierra.

Junto con el gran volumen de transacciones, los precios de los terrenos también registraron un fuerte aumento. Por ejemplo, en Bac Giang , los precios de los terrenos en algunas zonas de la ciudad. Bac Giang ha aumentado más del 20% en comparación con finales de 2024. De manera similar, en Phu Tho, en algunas áreas residenciales, incluso áreas urbanas que han estado abandonadas durante muchos años en las áreas de Van Phu, Trung Vuong, Tho Son, Thanh Mieu, Gia Cam, los precios de los terrenos en venta también han aumentado entre un 20 y un 30% en comparación con el mismo período del año pasado. O en Hai Phong, los precios de la tierra en Kien Thuy, An Dong y Thuy Nguyen aumentaron entre un 15 y un 20% en comparación con el final de 2024.

En la región sur, Nhon Trach ( Dong Nai ) continúa convirtiéndose en un lugar de "fiebre de la tierra". Sólo en los primeros tres meses del año, los precios de la tierra en algunas zonas de Long Tho, Phu Dong y Phuoc Khanh aumentaron entre un 20% y un 30%, y en algunos lugares más del 40%, en comparación con el mismo período del año pasado.

Los expertos dicen que la fusión de unidades administrativas provinciales tiene un cierto impacto en el mercado inmobiliario con el fenómeno de fuertes aumentos de precios en algunas zonas. Sin embargo, este estado sólo dura un corto tiempo.

Respecto a este fenómeno, el Dr. Tran Xuan Luong, subdirector del Instituto de Investigación y Evaluación del Mercado Inmobiliario de Vietnam, comentó que cada vez que aparece información sobre la fusión de unidades administrativas provinciales, el mercado inmobiliario en áreas relacionadas muestra signos de fuertes fluctuaciones. Aprovechándose de las expectativas de la gente y de los inversores sobre los cambios en la planificación y la infraestructura, algunos grupos especulativos han entrado rápidamente al juego con trucos para obtener ganancias.

El mecanismo de inflación de precios suele comenzar con la difusión de rumores sobre la planificación o la ubicación del nuevo centro administrativo para estimular la compra. Posteriormente, estos grupos pueden realizar transacciones internas para crear un falso efecto de "fiebre", provocando que los precios de los terrenos se disparen en poco tiempo y superen con creces su valor real, analizó el Sr. Luong.

Este experto recomienda que para no caer en la “trampa” de la fiebre virtual, los clientes deben distinguir entre el mercado inmobiliario con valor real y el mercado virtual. Un mercado verdaderamente sano debe basarse en las necesidades reales de compra y en la capacidad de pago de la gente, acompañadas de una planificación transparente y de información legal proporcionada por las autoridades. Por otra parte, los bienes inmuebles en el mercado inmobiliario deben ser capaces de generar flujo de efectivo a través de arrendamiento o negocios, y estar respaldados por una infraestructura de transporte y servicios públicos claramente formada o en desarrollo.

No sólo se ven afectados el terreno y la vivienda: la fusión de los límites administrativos provinciales también crea movimiento para el sector inmobiliario industrial. Los expertos incluso esperan que esto suponga un "impulso" para el mercado inmobiliario industrial de Vietnam en el período de transición estratégica; crear palanca para la formación de áreas industriales y urbanas de gran escala, más atractivas a los ojos de los inversores internacionales.

El Sr. Thomas Rooney, subdirector del Departamento de Consultoría Industrial de Savills Hanoi, comentó que la fusión de unidades administrativas no es simplemente un cambio en términos de límites, sino que también conlleva el objetivo de racionalizar el aparato, reducir la fragmentación en la planificación y aumentar la competitividad entre localidades. Si se implementa adecuadamente, allanará el camino para la formación de ecosistemas urbano-industriales integrados, más atractivos para los flujos de inversión extranjera, cada vez más selectivos en sus destinos.

En consecuencia, las provincias pueden planificar más parques industriales nuevos con áreas más grandes, brindando más opciones para las empresas. Al aumentar los fondos de tierras, las empresas nacionales y extranjeras encontrarán fácilmente ubicaciones adecuadas para abrir fábricas, evitando la escasez de terrenos industriales en localidades con alta demanda.

Además, después de la fusión, las provincias con áreas más grandes tienen las condiciones para dividir la zonificación más claramente, desarrollando así parques industriales especializados o complejos industriales como parques industriales de apoyo o parques industriales de apoyo especializados en proporcionar componentes y repuestos para grandes industrias manufactureras o una industria manufacturera específica como automóviles y semiconductores.

“Las localidades que ya son puntos fuertes para atraer inversión, al fusionarse y coordinarse más estrechamente en la planificación, se complementarán entre sí en términos de infraestructura, mano de obra y desarrollo. La gran escala ayuda a las localidades a alcanzar estándares más altos en infraestructura y gestión, mejorando así su posición en la cadena de valor global”, analizó el Sr. Thomas.

Sin embargo, habrá desafíos a corto plazo antes de que se obtengan beneficios a largo plazo. Porque el ajuste de los límites administrativos afectará inevitablemente una serie de factores, desde la planificación del uso de la tierra y las licencias de inversión hasta los procedimientos legales relacionados con el medio ambiente y la construcción.

Así, según el señor Thomas Rooney, en el corto plazo las empresas podrían enfrentar dificultades debido a cambios en la gestión y en políticas que aún no se han sincronizado entre las localidades fusionadas. Sin embargo, a largo plazo, esta es una gran oportunidad para reconstruir un marco legal más transparente y efectivo. La coordinación y unificación de procedimientos en las nuevas áreas administrativas ahorrará tiempo y mejorará la confianza de los inversores.

En el sector inmobiliario industrial, donde la estabilidad y la claridad en la planificación son vitales, la unificación de procedimientos y políticas allanará el camino para parques industriales de gran escala, que integren infraestructura logística, ciudades satélite y conexiones de transporte interregionales.

Si la fusión se lleva a cabo en sincronía con la inversión en infraestructura, especialmente carreteras de circunvalación, puertos marítimos, aeropuertos e infraestructura digital, los parques industriales ya no estarán limitados por límites administrativos. De esta manera, las empresas pueden acceder a fuerza laboral desde más ubicaciones, con costos operativos más óptimos.

El desarrollo de infraestructura interregional también promueve un alejamiento de los mercados industriales tradicionales, donde la oferta es limitada y los costos de inversión están aumentando. Las nuevas localidades con grandes fondos de tierra baratos e infraestructura mejorada tendrán la oportunidad de convertirse en nuevos centros industriales.

NBO

Fuente: https://baoninhbinh.org.vn/thi-truong-bat-dong-san-nong-trong-ngan-han-856556.htm