¿El mercado inmobiliario se está ‘calentando’ o está afectado por grupos especulativos?

Hay presencia de grupos especulativos.

Según información publicada recientemente por la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS), el mercado inmobiliario vietnamita en el tercer trimestre en particular y los primeros 9 meses de 2024 también mostró una recuperación positiva después de un período difícil, gracias a la estabilidad de la economía y las políticas de apoyo del Gobierno.

En particular, la Ley de Vivienda de 2023, la Ley de Negocio Inmobiliario de 2023 y la Ley de Suelo de 2024, que entraron en vigor oficialmente el 1 de agosto de 2024, cinco meses antes que las normas anteriores, han contribuido a perfeccionar el corredor jurídico y abrir un nuevo ciclo para el mercado en una dirección más segura, saludable y sostenible.

Los datos también muestran que los segmentos inmobiliarios, desde vivienda y bienes raíces comerciales hasta industriales, muestran signos de crecimiento positivo con muchos proyectos nuevos en implementación. Además, la Sra. Pham Thi Mien, subdirectora de VARs IRE, dijo que el mercado inmobiliario residencial ha comenzado a mostrar signos de "calentamiento". Comenzando con la historia de las subastas de terrenos, más intensas que nunca, con subastas celebradas "de la noche a la mañana", registrando a cientos, incluso miles de personas dispuestas a "comer y dormir" para competir por un lugar. El precio ganador también es un récord, equivalente al de terrenos para proyectos con infraestructura bien invertida.

Las subastas de tierras en pleno auge se consideran una señal del calentamiento del mercado.

A continuación, el calor del mercado también lo lidera el segmento de los apartamentos, con precios que marcan continuamente nuevos niveles máximos, tanto en el mercado primario como en el secundario. La alta demanda ha provocado que miles de propietarios de apartamentos reciban llamadas periódicamente pidiendo vender sus casas. A pesar de los altos precios de venta, los proyectos de departamentos recién lanzados han registrado tasas de absorción muy buenas.

Además de los apartamentos, algunos nuevos proyectos de baja altura lanzados por grandes inversores también registraron un número "récord" de reservas a pesar de los precios cada vez más altos. Muchos apartamentos tienen buenas ubicaciones, no sólo los precios son altos, sino que para comprarlos los clientes/inversores también tienen que aceptar pagar la diferencia.

Sin embargo, además de los resultados de la oferta y la demanda reales, el mercado también ha mostrado signos de "calentamiento". Esta situación se refleja en la especulación inmobiliaria, el aumento de los precios de la vivienda y la creación de transacciones inmobiliarias no transparentes. Muchos pequeños inversores entran al mercado con fines especulativos, lo que provoca que los precios de los bienes inmuebles suban de forma irrazonable. También en el segmento de apartamentos se ven señales de "calentamiento": los precios de los pisos en venta son cada vez más altos gracias a la "ayuda" de algunos grupos especulativos.

Según VARS, todas estas señales se deben a una falta de suministro. En concreto, en el tercer trimestre de 2024, el mercado inmobiliario residencial continuó registrando una oferta de 22.412 productos ofertados en el mercado, con cerca de 14.750 nuevos productos lanzados, un 25% menos que en el trimestre anterior pero un 60% más que en el mismo periodo del año anterior.

El mercado está en alza

A pesar de una disminución en la cantidad según las estadísticas, la oferta en el tercer trimestre de 2024 todavía muestra un crecimiento cuando aparecen una serie de nuevos proyectos, especialmente con la presencia de proyectos a gran escala que comienzan a desplegar rumores de mercado, lo que ayuda a que el mercado se vuelva más vibrante. En los primeros 9 meses de 2024, el mercado registró 38.797 nuevos productos puestos a la venta.

Sin embargo, la oferta sigue registrando una fuerte diferenciación, ya que el 70% de la nueva oferta provino del segmento de departamentos. De los cuales, los productos con precios de venta de 50 millones de VND/m2 o más representan la abrumadora mayoría. El mercado está casi completamente desprovisto de apartamentos comerciales asequibles. A nivel regional, la región Norte lideró la nueva oferta con 46%, seguida por la región Centro con 29% y la Sur con 25%.

Los datos de investigación de VARS también muestran que, aunque la oferta se concentra principalmente en los segmentos de alta gama y lujo, todo el mercado registró alrededor de 10.400 transacciones exitosas en el tercer trimestre de 2024, lo que equivale a una tasa de absorción del 51%. Esto refleja el interés del mercado en nuevos productos inmobiliarios, aunque gran parte de la nueva oferta se ha completado con un alto estándar y los costos de inversión, en particular los relacionados con el terreno, están aumentando.

En los primeros 9 meses de 2024, el mercado registró 30.589 transacciones exitosas, 2,5 veces más que en el mismo período de 2023. Muchos proyectos nuevos lanzados a finales de septiembre, que comenzaron a recibir reservas, también registraron una gran cantidad de intereses y depósitos.

Los apartamentos lideran la oferta del mercado inmobiliario.

En cuanto a los precios de venta, los precios de la vivienda continúan siendo elevados tanto en el mercado primario como en el secundario, especialmente en el segmento de departamentos. Porque el desequilibrio entre la oferta y la demanda se hace cada vez más grave porque si bien la oferta ha mejorado, todavía es difícil satisfacer la demanda. Además, la mayor parte de los nuevos suministros siguen realizándose con un alto nivel de calidad y los costos de inversión, especialmente los relacionados con la tierra, están aumentando.

En particular, en el mercado de Ciudad Ho Chi Minh, el nivel de precios primarios se mantiene estable a un nivel alto debido a que el suministro proviene principalmente de proyectos en curso. Mientras tanto, los precios de los productos primarios en las provincias y ciudades que rodean Ho Chi Minh aumentaron levemente, oscilando entre un 3 y un 5%, y los nuevos suministros tuvieron precios de venta más altos.

La investigación sobre el índice de precios de los apartamentos, que refleja las fluctuaciones del precio promedio de venta de los proyectos en el conjunto de muestra de 150 proyectos seleccionados y observados por VARS, también muestra que, al tercer trimestre de 2024, el precio promedio de venta del grupo de proyectos de muestra en Hanoi se acerca a los 60 millones de VND/m², un aumento del 64 % en comparación con el segundo trimestre de 2019. El precio promedio de venta de los grupos de proyectos en Ciudad Ho Chi Minh aumentó de 49,2 millones de VND/m² a 64,2 millones de VND/m², un aumento del 30,6 %.

La demanda de bienes raíces, incluidas las necesidades de vivienda e inversión, continúa desplazándose hacia las áreas suburbanas, las provincias y ciudades que rodean las dos áreas urbanas especiales y el mercado secundario con muchas opciones a precios más razonables. Apartamentos y casas por menos de 3 mil millones de dongs están siendo intensamente buscados en Hanoi y Ho Chi Minh.

Fuente: https://www.congluan.vn/thi-truong-bat-dong-san-dang-tang-nhiet-hay-bi-tac-dong-boi-cac-nhom-dau-co-post316642.html