¿Se está "calentando" el mercado inmobiliario o se ve afectado por grupos especulativos?

Aparecen grupos especulativos.

Según la información publicada recientemente por la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS), el mercado inmobiliario vietnamita, en particular durante el tercer trimestre y los primeros nueve meses de 2024, también mostró una recuperación positiva tras un período difícil, gracias a la estabilidad de la economía y a las políticas de apoyo del Gobierno.

En particular, la Ley de Vivienda de 2023, la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 y la Ley de Tierras de 2024, que entraron en vigor oficialmente el 1 de agosto de 2024, 5 meses antes que las normativas anteriores, han contribuido a perfeccionar el marco legal y a abrir un nuevo ciclo para el mercado en una dirección más segura, saludable y sostenible.

Los datos también muestran que todos los segmentos del sector inmobiliario, desde la vivienda hasta el sector comercial e industrial, presentan signos de crecimiento positivo, con la puesta en marcha de numerosos proyectos nuevos. Además, la Sra. Pham Thi Mien, subdirectora de VARs IRE, afirmó que el mercado inmobiliario residencial ha comenzado a mostrar signos de dinamismo. Las subastas de terrenos, en particular, están más activas que nunca, con eventos que se extienden durante toda la noche, donde cientos, incluso miles, de personas están dispuestas a pagar grandes sumas de dinero para conseguir un terreno. El precio final también ha alcanzado máximos históricos, comparable al de terrenos con infraestructura de alta calidad.

La intensa actividad en las subastas de terrenos se considera un signo de que el mercado se está calentando.

A continuación, el dinamismo del mercado también se observa en el segmento de apartamentos, con precios que alcanzan nuevos máximos de forma continua, tanto en el mercado primario como en el secundario. La alta demanda provoca que miles de propietarios reciban llamadas con regularidad para vender sus viviendas. A pesar de los elevados precios de venta, los proyectos de apartamentos de nueva construcción han registrado tasas de absorción muy buenas.

Además del tipo de apartamento, algunos proyectos de baja altura de reciente lanzamiento por parte de importantes inversores también registraron un número récord de reservas a pesar del aumento constante de los precios. Muchos apartamentos cuentan con buenas ubicaciones, pero no solo tienen precios elevados; además, para adquirirlos, los clientes/inversores deben aceptar pagar una diferencia.

Sin embargo, además de los resultados de la oferta y la demanda reales, el mercado también ha mostrado signos de sobrecalentamiento. Esta situación se refleja en la especulación inmobiliaria, que impulsa al alza los precios de la vivienda, y en la aparición de transacciones inmobiliarias poco transparentes. Muchos pequeños inversores participan en el mercado con fines especulativos, lo que provoca un aumento desmesurado de los precios inmobiliarios. También se observan signos de sobrecalentamiento en el segmento de apartamentos, con precios de venta cada vez más elevados para las viviendas transferidas, debido a la intervención de algunos grupos especulativos.

Según VARS, todas estas señales se deben a una falta de oferta. Específicamente, en el tercer trimestre de 2024, el mercado inmobiliario residencial continuó registrando una oferta de 22.412 productos en el mercado, con aproximadamente 14.750 nuevos productos lanzados, lo que representa una disminución del 25% con respecto al trimestre anterior, pero un aumento del 60% interanual.

El mercado está en alza.

A pesar de la disminución estadística en la cantidad, la oferta en el tercer trimestre de 2024 mostró crecimiento gracias a la aparición de varios proyectos nuevos, especialmente los de gran envergadura que comenzaron a implementarse y generaron gran expectativa en el mercado, lo que contribuyó a dinamizarlo. En los primeros nueve meses de 2024, se registraron 38 797 nuevos productos a la venta.

Sin embargo, la oferta seguía presentando una marcada diferenciación, ya que el 70 % de la nueva oferta provenía del segmento de apartamentos. De estos, la gran mayoría correspondía a productos con precios de venta superiores a 50 millones de VND/m². El mercado carecía prácticamente por completo de apartamentos comerciales asequibles. Por regiones, el Norte lideró la nueva oferta con un 46 %, seguido por la región Centro con un 29 % y el Sur con un 25 %.

Los datos de investigación de VARS también muestran que, si bien la oferta se concentra principalmente en los segmentos de alta gama y lujo, el mercado en su conjunto registró alrededor de 10.400 transacciones exitosas en el tercer trimestre de 2024, lo que equivale a una tasa de absorción del 51%. Esto refleja el interés del mercado en nuevos productos inmobiliarios, aunque la mayor parte de la nueva oferta se construye con altos estándares y los costos de inversión, especialmente los relacionados con el terreno, están aumentando.

En los primeros 9 meses de 2024, el mercado registró 30.589 transacciones exitosas, 2,5 veces más que en el mismo período de 2023. Muchos proyectos nuevos lanzados a finales de septiembre, que comenzaron a aceptar reservas, también registraron una gran cantidad de interés y depósitos.

Los apartamentos lideran la oferta del mercado inmobiliario.

En cuanto a los precios de venta, los precios de la vivienda siguen estancados en un nivel elevado, tanto en el mercado primario como en el secundario, especialmente en el segmento de apartamentos. Esto se debe a que el desequilibrio entre la oferta y la demanda es cada vez más grave, ya que, si bien la oferta ha mejorado, aún resulta insuficiente para satisfacer la demanda. Además, la mayor parte de la nueva oferta se sigue construyendo con altos estándares de calidad, lo que ha incrementado los costes de inversión, en particular los relacionados con el terreno.

En el mercado de Ciudad Ho Chi Minh, el nivel de precios primarios se mantuvo estable en un nivel alto debido a que la oferta provenía principalmente de proyectos en curso. Mientras tanto, en las provincias y ciudades aledañas a Ciudad Ho Chi Minh, el nivel de precios primarios aumentó ligeramente, fluctuando entre un 3 % y un 5 %, con precios de venta más altos para la nueva oferta.

Un estudio sobre el índice de precios de apartamentos, que refleja las fluctuaciones del precio promedio de venta de los proyectos en una muestra de 150 proyectos seleccionados y observados por VARS, también muestra que, al tercer trimestre de 2024, el precio promedio de venta del conjunto de proyectos en Hanói se acercaba a los 60 millones de VND/m², lo que representa un aumento del 64 % en comparación con el segundo trimestre de 2019. El precio promedio de venta del conjunto de proyectos en Ciudad Ho Chi Minh aumentó de 49,2 millones de VND/m² a 64,2 millones de VND/m², un incremento del 30,6 %.

La demanda inmobiliaria, tanto para vivienda como para inversión, sigue desplazándose hacia las zonas suburbanas, las provincias y ciudades que rodean las dos áreas urbanas especiales y el mercado secundario, que ofrece numerosas opciones a precios más razonables. Los apartamentos y casas con un precio inferior a 3.000 millones de VND son muy demandados en Hanói y Ciudad Ho Chi Minh.

Fuente: https://www.congluan.vn/thi-truong-bat-dong-san-dang-tang-nhiet-hay-bi-tac-dong-boi-cac-nhom-dau-co-post316642.html