Falta de viviendas y ¿aparecerán más barrios marginales en Hanoi ?
En los últimos años, la oferta de vivienda en Hanói ha disminuido continuamente, especialmente el segmento de apartamentos asequibles que prácticamente ha desaparecido del mercado. Mientras tanto, la demanda de compra de viviendas entre los residentes de la capital está en aumento.
Según el informe de Savills, se espera que la tasa de urbanización en Hanoi alcance el 62% para 2025 y aumente al 75% para 2030. Con este impulso de crecimiento, se espera que la demanda alcance unas 426.700 unidades.
Foto ilustrativa (Foto: LD)
Sin embargo, el Programa de Desarrollo de Vivienda de Hanói tiene como objetivo construir 33,2 millones de metros cuadrados de nuevas viviendas para 2025, con una superficie media per cápita de 29,5 metros cuadrados. Estas cifras indican un déficit de oferta de 95.800 unidades.
La Sra. Do Thu Hang, experta de Savills, comentó: El rápido ritmo de urbanización creará impactos en el panorama social general de una ciudad.
“Es probable que la falta de oferta de vivienda genere problemas de seguridad social, como la formación de barrios marginales o un aumento de los problemas sociales relacionados. Esto planteará un problema urgente que el Gobierno y Hanói deberán resolver con medidas específicas y graduales”, declaró la Sra. Hang.
Además, la limitada oferta nueva, el número reducido de apartamentos entregados y el alto precio promedio primario de 52 millones de VND/m2 han creado condiciones para que aumenten los precios de venta secundarios.
Entre 2018 y 2022, el precio promedio de los apartamentos en el mercado primario aumentó un 13 % anual, mientras que la oferta en el mercado primario disminuyó un 14 % anual. En el primer trimestre de 2023, el precio promedio en el mercado primario fue un 48 % superior al precio en el mercado secundario.
La Sra. Hang comentó: «De 2020 a 2024, el número de viviendas entregadas disminuirá un 36 % anual, lo que impulsará la demanda del mercado secundario. Además, este mercado se considera la mejor opción para los compradores, no solo por sus precios más bajos que el mercado primario, sino también por la clara legalidad del producto».
“Los productos en el mercado secundario, aunque sean usados, tienen un estatus legal claro y atraerán demanda”, comentó la Sra. Hang.
Perspectivas a largo plazo
Recientemente, el Gobierno ha promulgado diversas políticas para ayudar a resolver las dificultades de oferta en el mercado inmobiliario. En concreto, la Resolución 33 del Gobierno se emitió en el momento oportuno y es muy beneficiosa para el mercado.
La resolución ha identificado claramente los problemas que deben abordarse mediante una hoja de ruta específica, animando a todos los organismos y unidades pertinentes a participar en su implementación. Esto contribuye a fortalecer la confianza y a apoyar al mercado, en consonancia con el objetivo de seguridad, salud y sostenibilidad.
Recientemente, el Gobierno ha promulgado una serie de políticas para ayudar a resolver las dificultades de oferta en el mercado inmobiliario. (Foto: TS)
Esta medida se ha centrado en eliminar dos obstáculos básicos del mercado inmobiliario: la legalidad y el capital.
Legalmente, la Resolución solicitó a los organismos gubernamentales estudiar, desarrollar, completar y promulgar leyes y decretos que modificaran y complementaran los decretos que orientaban la implementación de la Ley.
Incluyendo la eliminación de obstáculos en regulaciones y procedimientos legales, así como la organización e implementación de proyectos inmobiliarios.
En materia de capital, la Resolución 33 mencionó la ampliación de los pagos de capital e intereses, la reestructuración de la deuda y se facilite el acceso a capital a proyectos que satisfagan necesidades reales y tengan buena liquidez.
Además, la Resolución también prevé soluciones para promover el desarrollo de vivienda social, y el Gobierno propone implementar un programa de crédito de alrededor de 120 billones de VND para desarrollar este modelo.
Según la evaluación de la Sra. Hang, la capacidad del mercado para recuperarse depende de muchos factores, incluidos cuestiones legales, fuentes de capital y productos adecuados.
El mercado sigue a la espera de que se aprueben importantes cuestiones legales de aquí a fin de año, como la Ley de Vivienda (Reformada), la Ley de Negocio Inmobiliario (Reformada), la Ley de Suelo (Reformada), la Ley de Precios (Reformada) y la Ley de Licitaciones (Reformada).
Si bien el mercado tardará un tiempo en absorberlos, estos movimientos se consideran una "medicina" para ayudar a aclarar el origen y aumentar el acceso al capital, de modo que el mercado pueda esperar una nueva oferta a partir de 2024.
Se espera que, a partir de 2024, haya cerca de 86.500 apartamentos en venta en 98 proyectos, siendo inevitable que los apartamentos de clase B sigan representando la mayoría. Sin embargo, la oferta adicional en el mercado permitirá ajustar el nivel de precios y aumentar el número de apartamentos vendidos. En ese momento, se recuperará la confianza de inversores y compradores, impulsando un mercado inmobiliario más dinámico.
Además, este año, los distritos de Gia Lam y Dong Anh se convertirán en distritos, lo que generará más oportunidades para el desarrollo de proyectos de vivienda y aumentará la oferta a precios razonables que permitan a los compradores. En el futuro, Hanói también planea desarrollar dos ciudades directamente bajo la capital.
Esto también creará una tendencia de desplazamiento de la demanda hacia las áreas de Dong Anh, Me Linh y Soc Son en el este y Hoa Lac y Xuan Mai en el oeste.
Se espera que este cambio combinado con el desarrollo de una infraestructura de transporte cada vez más conveniente ayude a aliviar el mercado de apartamentos.
En general, la rápida urbanización es una presión, pero también una fuerza impulsora para hacer que el mercado de apartamentos sea más dinámico.
Se espera que después de que se complete el sistema legal, el mercado tenga cambios positivos, solucionando el problema de la vivienda adecuada para la mayoría de las personas, así como eliminando dificultades para los inversores y los inversores inmobiliarios.
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