El objetivo es limitar la especulación, fomentar la inversión a largo plazo y aumentar los ingresos presupuestarios. Sin embargo, muchas opiniones sostienen que un mercado inmobiliario saludable no es un mercado controlado por impuestos elevados, sino uno con buena liquidez, operaciones transparentes y equidad tanto para los inversores como para las personas con necesidades reales. Se dice que el impuesto sobre transmisiones patrimoniales tiene efectos dobles, pero si la política es razonable, tendrá efectos a largo plazo.
¿Reprimir la especulación o estrangular el mercado secundario?
Recientemente, en el proyecto de Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (modificado), el Ministerio de Hacienda propuso un método para calcular el impuesto sobre la renta de las personas físicas en las transmisiones de bienes inmuebles basado en el beneficio neto (precio de venta menos precio de compra y gastos relacionados). En consecuencia, el tipo impositivo propuesto es del 20% sobre la renta imponible, calculado para cada transmisión. En caso de que no se puedan determinar el precio de compra y los gastos, el impuesto se calculará directamente sobre el precio de venta con un tipo impositivo progresivo según el período de tenencia: 10% si es inferior a 2 años y 6% de 2 a 5 años; 4% de 5 a 10 años; 2% si es superior a 10 años o si se trata de bienes heredados.
Los expertos dicen que esta propuesta se considera un esfuerzo significativo para restringir la especulación a corto plazo y aumentar la transparencia en los precios de transferencia, obligando a los vendedores a declarar completamente los precios de costo así como los costos reales, ayudando a que el sistema de datos refleje los valores reales.
Sin embargo, muchos expertos creen que si la política fiscal no se diseña adecuadamente, provocará el estancamiento del mercado secundario, que actualmente desempeña un papel importante en la liquidez. Los pequeños inversores se verán expulsados del mercado, y las empresas inmobiliarias, los bancos y el mercado financiero también se verán afectados.
El Dr. Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS), afirmó que es necesario definir claramente los objetivos de la política. Si bien puede haber reacciones negativas iniciales, esto es necesario para garantizar que el mercado se desarrolle de forma sostenible y saludable, satisfaciendo las necesidades reales, y no para seguir fomentando actividades especulativas y lucrativas. Esta tasa impositiva obligará a muchos inversores, especialmente a aquellos que buscan "navegar" por el mercado, a reconsiderar sus estrategias de inversión.
En realidad, la nueva política fiscal provocará sin duda una disminución de las transacciones en el mercado inmobiliario, lo que afectará a todo el sistema de mercado, desde las actividades comerciales de las empresas hasta los inversores. A corto plazo, los proyectos con precios de venta elevados serán más difíciles de negociar debido a la menor demanda.
Esta será una de las consecuencias inevitables que el mercado deberá afrontar si la política fiscal se emite actualmente. Sin embargo, según el Sr. Dinh, la emisión de la política fiscal es necesaria para regular el mercado de forma más saludable. Por ejemplo, esto obliga a los inversores a reconsiderar sus estrategias de precios. A partir de ahí, podrían surgir oportunidades para ajustar el nivel de precios en el mercado.
Necesitamos una hoja de ruta clara, pública y transparente
Una encuesta reciente realizada por Batdongsan.com.vn a 1000 personas que buscaban bienes raíces reveló que hasta el 95 % de los encuestados compraron propiedades principalmente para invertir, no para vivir. Entre ellos, una gran proporción de quienes poseen bienes raíces y planean venderlos en el plazo de un año. Esto demuestra que, actualmente, los vietnamitas están muy interesados en invertir en bienes raíces, pero el período de tenencia es corto y tienden a vender cuando el precio es favorable, desviando con flexibilidad los flujos de capital hacia otros activos que les resulten más rentables en cada momento.
El Sr. Dinh Minh Tuan, Director Regional Sur de Batdongsan.com.vn, comentó que calcular los impuestos con base en las ganancias sería, en principio, más razonable, pero sería difícil determinar la ganancia real exacta, ya que habría muchos costos relacionados, como comisiones de corretaje, remodelaciones de interiores, préstamos, etc., sin facturas ni documentos válidos que deducir. Ante esta situación, el Sr. Tuan teme que, si no se regula claramente, los contribuyentes tendrán que pagar tasas impositivas más altas de lo que realmente son.
Ajustar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales sigue considerándose necesario para asegurar el equilibrio fiscal y aumentar los ingresos presupuestarios. Sin embargo, con la tasa propuesta del 10-20% sobre las ganancias, es necesario diseñar un mecanismo público, transparente y razonable, así como una hoja de ruta adecuada para evitar perturbar el mercado y generar una gran carga para la población, según analizaron los expertos de Batdongsan.com.vn.
El abogado Le Cao, director del bufete FDVN, comentó que una normativa legal solo es más eficaz cuando se ajusta a la realidad. Por lo tanto, antes de su promulgación, es necesario consultar cuidadosamente las políticas fiscales y evaluarlas exhaustivamente para anticipar y resolver las situaciones que puedan surgir en la realidad.
Además de establecer tasas impositivas razonables, se necesitan regulaciones específicas para evitar disputas en el proceso de determinación de factores como costos razonables, precio de compra - precio de venta, período de tenencia, etc. Al mismo tiempo, la ley también debe tener disposiciones excepcionales para asegurar la equidad para casos especiales.
El núcleo de la gestión del mercado inmobiliario, incluida la política fiscal, es construir un sistema de datos inmobiliarios transparente y unificado a nivel nacional. Actualmente, persisten numerosas deficiencias, como los bienes inmuebles registrados a nombre de terceros, la falta de transparencia en los flujos de capital hacia el sector inmobiliario o la manipulación del mercado por parte de grupos de interés, lo que provoca graves distorsiones en el valor de los bienes inmuebles, afirmó el abogado Le Cao.
Por lo tanto, según este abogado, la transparencia de datos es un requisito indispensable. Cuando se establezca una plataforma de gestión clara y basada en datos, las transacciones se rastrearán fácilmente y los valores inmobiliarios se aproximarán a su valor real. En ese momento, el mercado funcionará de forma más sostenible, las personas también tendrán un acceso más fácil a bienes inmuebles que satisfagan sus necesidades reales y se limitarán los fenómenos especulativos que perturban el mercado. Un sistema de gestión detallado y transparente no solo ayuda a controlar las transacciones, sino que también actúa como un escudo para limitar las disputas y los riesgos que puedan surgir en el futuro.
Fuente: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/thue-chuyen-nhuong-bat-dong-san-tac-dong-hai-mat-va-ky-vong-dai-han/20250728054844445
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