Impuesto sobre transmisiones patrimoniales: Impacto bilateral y expectativas a largo plazo

Pie de foto — Foto de ilustración: Tuan Anh/VNA

El objetivo es limitar la especulación, fomentar la inversión a largo plazo y aumentar los ingresos presupuestarios. Sin embargo, muchos opinan que un mercado inmobiliario sano no es aquel controlado por altos impuestos, sino uno con buena liquidez, funcionamiento transparente y equidad tanto para los inversores como para quienes tienen necesidades reales. Se dice que el impuesto sobre la transmisión de bienes inmuebles tiene efectos contrapuestos, pero si la política es razonable, tendrá efectos a largo plazo.

¿Restringir la especulación o estrangular el mercado secundario?

Recientemente, en el proyecto de Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (modificado), el Ministerio de Hacienda propuso un método para calcular dicho impuesto sobre las transmisiones patrimoniales inmobiliarias, basado en la ganancia neta: precio de venta menos precio de compra y gastos relacionados. En consecuencia, el tipo impositivo propuesto es del 20% sobre la base imponible, calculado para cada transmisión. Si no se pueden determinar el precio de compra y los gastos, el impuesto se calculará directamente sobre el precio de venta con un tipo progresivo según el tiempo de tenencia: 10% si es inferior a 2 años; 6% entre 2 y 5 años; 4% entre 5 y 10 años; y 2% si es superior a 10 años o si se trata de bienes heredados.

Los expertos afirman que esta propuesta se considera un esfuerzo significativo para frenar la especulación a corto plazo y aumentar la transparencia en los precios de transferencia, obligando a los vendedores a declarar íntegramente los precios de coste, así como los costes reales, lo que ayuda al sistema de datos a reflejar los valores reales.

Sin embargo, muchos expertos creen que si la política fiscal no está bien diseñada, provocará el estancamiento del mercado secundario, que actualmente desempeña un papel fundamental en la liquidez. Los pequeños inversores se verán excluidos del mercado, y las empresas inmobiliarias, los bancos y el mercado financiero también se verán afectados.

El Dr. Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación Vietnamita de Agentes Inmobiliarios (VARS), afirmó que es necesario definir claramente los objetivos de la política. Si bien puede haber reacciones negativas iniciales, es fundamental garantizar que el mercado se desarrolle de manera sostenible y sana, y que satisfaga necesidades reales, en lugar de seguir fomentando actividades especulativas y lucrativas. Este nivel impositivo obligará a muchos inversores, especialmente a aquellos que buscan obtener beneficios a corto plazo, a reconsiderar sus estrategias de inversión.

En realidad, la nueva política fiscal provocará sin duda una disminución de las transacciones en el mercado inmobiliario, afectando a todo el sistema, desde la actividad empresarial hasta la de los inversores. A corto plazo, los proyectos con precios de venta elevados serán más difíciles de vender debido a la menor demanda.

Esta será una de las consecuencias inevitables que el mercado deberá afrontar si la política fiscal se implementa en el momento actual. Sin embargo, según el Sr. Dinh, la implementación de dicha política es necesaria para regular el mercado de manera más saludable. Por ejemplo, obliga a los inversores a reconsiderar sus estrategias de precios. A partir de ahí, podrían surgir oportunidades para ajustar el nivel de precios en el mercado.

Necesitamos una hoja de ruta clara, pública y transparente

Una encuesta reciente realizada por Batdongsan.com.vn a 1000 personas que buscan comprar bienes raíces revela que hasta el 95 % de los participantes adquiere propiedades principalmente como inversión, en lugar de para vivir en ellas. Entre ellos, un porcentaje considerable tiene la intención de vender sus propiedades en el plazo de un año. Esto demuestra que, actualmente, los vietnamitas están muy interesados en invertir en bienes raíces, pero mantienen sus inversiones a corto plazo y tienden a vender cuando el precio es el adecuado, reasignando sus capitales de forma flexible a otros activos más rentables en cada momento.

El Sr. Dinh Minh Tuan, Director Regional Sur de Batdongsan.com.vn, comentó que calcular los impuestos en función de las ganancias sería más razonable en principio, pero resulta difícil determinar la ganancia real exacta debido a los numerosos gastos relacionados, como comisiones de intermediación, reformas, préstamos, etc., sin facturas ni documentos válidos que permitan la deducción fiscal. Ante esta situación, el Sr. Tuan teme que, si no se regula claramente, los contribuyentes acaben pagando tipos impositivos superiores a los que les corresponden.

Ajustar el impuesto sobre la transferencia de bienes inmuebles sigue siendo necesario para garantizar el equilibrio y aumentar los ingresos presupuestarios. Sin embargo, con la tasa propuesta del 10-20% sobre la ganancia, es necesario diseñar un mecanismo público, transparente y razonable, así como una hoja de ruta adecuada para evitar perturbaciones en el mercado y una carga excesiva para la población, según analizaron expertos de Batdongsan.com.vn.

El abogado Le Cao, director jurídico del bufete FDVN, comentó que una regulación legal solo puede ser realmente efectiva si se ajusta a la realidad. Por lo tanto, antes de su promulgación, es necesario consultar cuidadosamente las políticas fiscales y evaluarlas exhaustivamente para anticipar y resolver situaciones que puedan surgir en la práctica.

Además de establecer tipos impositivos razonables, deberían existir normas específicas para evitar controversias en el proceso de determinación de factores como: costes razonables, precio de compra - precio de venta, período de tenencia, etc. Al mismo tiempo, la ley también debería contemplar disposiciones excepcionales para garantizar la equidad en casos especiales.

“El núcleo de la gestión del mercado inmobiliario, incluida la política fiscal, reside en la creación de un sistema de datos inmobiliarios transparente y unificado a nivel nacional. Actualmente, aún persisten numerosas deficiencias, como propiedades registradas a nombre de terceros, flujos de capital poco transparentes hacia el sector inmobiliario o la manipulación del mercado por parte de grupos de interés, lo que provoca graves distorsiones en los valores inmobiliarios”, señaló el abogado Le Cao.

Por lo tanto, según este abogado, la transparencia de datos es un requisito indispensable. Cuando se establece una plataforma de gestión de datos clara, las transacciones se pueden rastrear fácilmente y los valores inmobiliarios se aproximan a su valor real. En ese momento, el mercado funcionará de manera más sostenible, las personas tendrán un acceso más fácil a inmuebles que satisfagan sus necesidades reales y se limitarán los fenómenos especulativos que perturban el mercado. Un sistema de gestión detallado y transparente no solo ayuda a controlar las transacciones, sino que también actúa como un escudo para limitar las disputas y los riesgos que puedan surgir en el futuro.

Fuente: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/thue-chuyen-nhuong-bat-dong-san-tac-dong-hai-mat-va-ky-vong-dai-han/20250728054844445

Kommentar (0)