Un pequeño rayo de luz en Hanoi, recuperación de tierras de 5 villas en Khanh Hoa, precios de los apartamentos disminuyen, ¿por qué los inversores siguen dudando?

Los inversores siguen dudando a pesar de la disminución de los precios de los apartamentos, Khanh Hoa recupera terrenos para 5 villas en el sitio de reliquias del palacio Bao Dai, el terreno suburbano está de moda cuando se divide en parcelas nuevamente... son las últimas noticias inmobiliarias.

Últimas noticias inmobiliarias: Tras un mes de intensificación de la subdivisión y la segregación de parcelas, los terrenos en las afueras de Hanói han comenzado a atraer clientes interesados en comprar. (Foto: N.Le)

A pesar de la decepción por el precio, los inversores siguen "temiendo" los pisos anunciados con pérdidas.

Recientemente, el mercado se ha visto constantemente inundado de información sobre la venta de apartamentos con pérdidas o precios reducidos. Algunos apartamentos en el área urbana de casi 300 hectáreas del antiguo Distrito 9 (ahora Thu Duc) se ofrecen a precios bajos. Un apartamento de dos habitaciones, con una superficie de unos 54 metros cuadrados, fue adquirido por el propietario por más de 3.000 millones de VND hace más de dos años, pero ahora pretende venderlo por unos 2.700 millones de VND. O bien, un apartamento en la zona de reasentamiento del Distrito 2, el propietario acepta ofrecerlo por unos 2.500 millones de VND por una superficie de 80 metros cuadrados.

Muchas personas desean aprovechar la oportunidad de adquirir un apartamento para alquilar, lo que les generaría una fuente de ingresos a largo plazo. Sin embargo, el problema del flujo de caja y la eficiencia de la inversión les hace dudar.

Según los cálculos, si se compra un apartamento por unos 2.700 millones de VND, tras el vencimiento del período de gracia para intereses y capital, el inversor debe pagar entre 22 y 23 millones de VND al mes. Si se compra y se alquila, el precio del alquiler es de tan solo unos 5 o 6 millones de VND al mes, lo cual no alcanza para cubrir los intereses. Esto hace que muchas personas duden al tomar una decisión.

El precio promedio actual de los apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh ronda los 60-70 millones de VND/m². Mientras tanto, la oferta de viviendas sociales y de bajo coste es escasa. Los precios de los apartamentos están en aumento, mientras que los precios de los alquileres apenas se están recuperando, lo que ha provocado que el margen de beneficio de este tipo de vivienda no haya mejorado mucho en los últimos tiempos.

Según una encuesta realizada por una unidad de investigación de mercado, el margen de beneficio de los alquileres de apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh solo alcanzó el 4,4% anual en el primer trimestre de 2023, mucho menor que el 5,9% de 2019. Afectada por la pandemia, en los últimos 3 años (2020-2022), esta tasa bajó al 4,9% anual y luego se mantuvo en el 4,1%, y solo ha aumentado recientemente.

Las tasas de interés son una de las barreras actuales en el mercado cuando las personas deciden comprar bienes raíces. Antes, rondaban el 10 % anual; ahora rondan el 13-14 % anual, pero las personas tienen dificultades para obtener préstamos.

El Sr. Vo Hong Thang, Director de Servicios de Consultoría y Desarrollo de Proyectos del Grupo DKRA, afirmó que actualmente el mercado ofrece apartamentos en venta a precios reducidos, con pérdidas; muchos productos secundarios incluso tienen un descuento del 30 %. Sin embargo, la oportunidad reside en quienes tienen potencial financiero y un flujo de caja disponible para aprovechar inmuebles con grandes descuentos, buenas ubicaciones de alquiler y una creciente demanda.

Para quienes tienen que recurrir al apalancamiento financiero y a préstamos bancarios, la situación es la contraria. Actualmente, los precios de alquiler se mantienen estables y tienden a aumentar; el margen de beneficio promedio ronda el 4-5 % anual, pero las tasas de interés bancarias son del 13-14 % anual.

Obviamente, los ingresos no son suficientes para cubrir los intereses del préstamo. Por lo tanto, si los inversores recurren al apalancamiento financiero, comprar un apartamento para alquilar no resulta atractivo en este momento. Aunque el apartamento podría tener la oportunidad de subir de precio en el futuro, la carga financiera actual es muy alta.

Con la misma opinión, el Sr. Dinh Minh Tuan, director de Batdongsan.com en la región sur, analizó que, al invertir en apartamentos para alquilar, los inversores deben considerar cuánto puede aumentar anualmente el precio del apartamento y cuál es el margen de beneficio del alquiler en comparación con las tasas de interés bancarias. En épocas de bonanza del mercado (2018-2020), los precios de los apartamentos pueden aumentar entre un 10 % y un 15 % anual. Para el período 2021-2023, el aumento promedio en los precios de los apartamentos solo alcanzará un 8 % anual y no fluctuará mucho. Para los apartamentos secundarios, el aumento de precio solo será del 3 % al 4 % anual.

Según el Sr. Tuan, el mercado presenta actualmente dos tendencias diferentes: el precio de los apartamentos principales está en alza, mientras que los apartamentos secundarios se venden con pérdidas.

Los proyectos de comercialización secundaria aún tienen un precio de entre 50 y 60 millones de VND/m², pero a menudo recurren a descuentos y pagos rápidos para ajustar los precios de forma más adecuada. La tasa de rentabilidad por alquiler de este grupo no ha alcanzado el nivel esperado (alrededor del 6 % anual), sigue siendo inferior a los intereses de los préstamos bancarios y está gravada con los intereses de los préstamos. Por lo tanto, para los inversores que compran apartamentos para alquilar, resulta difícil lograr un atractivo. «Lo más difícil en el mercado es conseguir capital para préstamos, y acceder a él en esta etapa es extremadamente difícil», declaró el Sr. Tuan.

En conclusión, el Sr. Tuan afirmó que el precio del alquiler de los apartamentos entregados y alquilados aumentará. Si los inversores compran para invertir, deben considerar el capital y los intereses.

Los terrenos suburbanos están repletos de transacciones tras 'liberarse' la subdivisión y la separación de parcelas

Según Vietnamnet , tras un mes de implementar la subdivisión y separación de terrenos, los terrenos en las afueras de Hanói han comenzado a atraer clientes interesados en comprar. Las encuestas muestran que la mayoría de los clientes solo están interesados en terrenos con registro de propiedad, estatus legal en regla y un rango de precios de entre 1000 y 1500 millones de VND.

El Sr. Pham Duc Toan, Director General de EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), evaluó que la información de que Hanói permite la redivisión y división de terrenos tendrá un impacto positivo en el mercado. Si bien no es significativo, impulsará la mejora del mercado, especialmente en el sector de terrenos.

El mercado inmobiliario está "enfermo" y no debería crear barreras que dificulten el mercado. Al dividirse en parcelas pequeñas, se adaptará a las necesidades de la mayoría de las personas con necesidades reales de vivienda.

A partir de ahí, el negocio inmobiliario también tendrá un impacto más positivo. Especialmente cuando se dividan las parcelas, habrá transacciones en el mercado y el Estado también recaudará el impuesto de transmisiones patrimoniales", afirmó el Sr. Toan.

Según esta persona, zonas como Tu Liem, Ha Dong, Dong Anh, Me Linh... tienen mucha tierra entre la gente, por lo que cuando se dividen las parcelas, se creará un buen suministro para el mercado.

Al evaluar también el impacto positivo en el mercado inmobiliario desde que Hanoi reanudó la división y subdivisión de tierras, el Sr. Le Dinh Chung, Director General de SGO Homes Real Estate Investment and Development Joint Stock Company, dijo que las transacciones se han reanudado en el mercado suburbano.

En comparación con la época anterior al Tet, el mercado ha comenzado a atraer la atención de los inversores, con ciertas transacciones. Básicamente, se concentra en zonas densamente pobladas con necesidades reales de vivienda. Áreas que atienden necesidades de inversión a largo plazo en el desarrollo urbano, como Lang Hoa Lac…

La subdivisión y separación de parcelas también contribuye a la recuperación del mercado desde la perspectiva de los consumidores reales, creando valores adecuados para más personas. Al mismo tiempo, es el motor y el impacto general en la recuperación del mercado inmobiliario", afirmó el Sr. Chung.

En un contexto de escasez de oferta, cuando los productos de los inversionistas son ahora prácticamente inviables, el Sr. Chung afirmó que la división y subdivisión de terrenos generará más fuentes de bienes para el mercado. Cuando el mercado tenga más productos, sin duda habrá transacciones.

Respecto a los precios de la tierra, el Sr. Chung dijo que, en realidad, los precios del mercado todavía están disminuyendo en comparación con el pico, disminuyendo alrededor de un 15-20%, y en algunas áreas hasta un 30%.

"Este es el momento en que la oferta y la demanda realmente tienen la oportunidad de encontrar buenos productos, la oportunidad de comprar para vivir", agregó el Sr. Chung.

Al comentar sobre el segmento terrestre desde ahora hasta fin de año, el Sr. Chung dijo que es poco probable que haya historias "calientes" o "febriles" como antes.

El Sr. Le Dinh Hao, director de ventas de la región norte de Batdongsan.com.vn, evaluó que permitir nuevamente la división de tierras sería un "pequeño rayo de luz" para el mercado de tierras de Hanoi.

Según el Sr. Hao, para que el mercado de tierras se desarrolle de forma más sostenible, se necesita un mayor apoyo, como por ejemplo promover la reubicación de centros administrativos, parques industriales, proyectos y universidades a las afueras de Hanoi.

Además de eso, invertir más en áreas urbanas satélite en el oeste, como Hoa Lac, Xuan Mai y al norte del río Rojo, como Me Linh, Soc Son, Dong Anh...

En particular, el Sr. Hao dijo que el mercado necesita paquetes de préstamos inmobiliarios con tasas de interés más adecuadas.

“Las tasas de interés de los préstamos están por debajo del 10%, en lugar del promedio del 11% al 13%. Al mismo tiempo, se debe priorizar el financiamiento para bienes raíces que se pongan en producción y se comercialicen, generando flujo de caja, en lugar de bienes raíces especulativos”, expresó el Sr. Hao.

Khanh Hoa: Se recupera oficialmente la tierra de cinco villas en el sitio arqueológico del Palacio Bao Dai.

El Comité Popular Provincial de Khanh Hoa decidió recuperar la tierra de cinco villas antiguas en el proyecto Bao Dai Luxury Resort, barrio Vinh Nguyen, ciudad de Nha Trang.

En la Decisión No. 1125/QD-UBND, de fecha 19 de mayo de 2023, el Vicepresidente del Comité Popular Provincial de Khanh Hoa, Le Huu Hoang, firmó la revocación de 9.209,4 metros cuadrados de terreno de 5 villas reliquia Bao Dai arrendadas por Khanh Ha Investment Joint Stock Company para construir el proyecto Bao Dai Luxury Resort.

Toàn cảnh khu di tích lầu Bảo Đại. (Ảnh: BXD)

Vista panorámica del yacimiento arqueológico del Palacio Bao Dai. (Foto: BXD)

La superficie terrestre de estas cinco villas reliquia, después de ser recuperada, será entregada al Centro de Conservación de Monumentos de Khanh Hoa para su gestión de acuerdo con las disposiciones de la ley.

De acuerdo con la decisión de revocación de tierras del Comité Popular Provincial de Khanh Hoa, la Oficina de Registro de Tierras de Khanh Hoa es responsable de la revocación y reemisión del certificado de derecho de uso de la tierra del proyecto para que Khanh Ha Investment Joint Stock Company pueda corregir el expediente del proyecto de acuerdo con las disposiciones de la ley.

Se sabe que el sitio de reliquias del Palacio Bao Dai se encuentra en la bahía de Nha Trang, este es un lugar escénico nacional reconocido por el Ministerio de Cultura e Información en 2005.

En 2013, el Comité Popular Provincial de Khanh Hoa emitió una decisión aprobando la planificación detallada 1/500 y ajustando localmente la planificación del uso de la tierra del sitio de reliquias en el Palacio Bao Dai.

Posteriormente, a Khanh Ha Investment Joint Stock Company se le asignaron tierras, incluida la tierra del sitio de reliquias del palacio Bao Dai, para implementar el proyecto Bao Dai Nha Trang Resort.

El sitio arqueológico del Palacio Bao Dai, de más de 12 hectáreas de extensión, fue construido por los franceses en la montaña Canh Long en 1923 para albergar a los oceanógrafos . Entre 1940 y 1945, el rey Bao Dai y la reina Nam Phuong solían venir aquí para relajarse, por lo que el nombre de Palacio Bao Dai se remonta a esa época.

Perfil de cambio de información personal en el libro rojo

Según el periódico Construction Newspaper , la información de la Sra. Nguyen Thi Thu Huyen (Hai Duong) y su esposo sobre el Certificado de Derechos de Uso del Terreno y Bienes Adjuntos al Terreno corresponde a la Cédula de Identidad Ciudadana. Actualmente, ambos la han cambiado y utilizan la Cédula de Identidad Ciudadana.

La Sra. Huyen preguntó: para registrar una hipoteca en las oficinas del Registro de la Propiedad, ¿ella y su esposo deben corregir la información de la Cédula de Identidad en el Certificado de Derechos de Uso de la Tierra? Si es necesario corregir la información de la Cédula de Identidad, ¿cuál es el procedimiento?

El Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente respondió a esta cuestión de la siguiente manera:

La confirmación de los cambios en la información sobre las personas jurídicas, números de documentos de identidad, números de tarjetas de identificación ciudadana y direcciones en los certificados emitidos se realiza de acuerdo con las necesidades de los usuarios de la tierra y los propietarios de los activos afectos a la tierra y se lleva a cabo en la Oficina de Registro de Tierras o en una sucursal de la Oficina de Registro de Tierras.

El expediente presentado se ejecuta de conformidad con lo dispuesto en la Cláusula 16, Artículo 9 de la Circular No. 24/2014/TT-BTNMT de fecha 19 de mayo de 2014 del Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente que regula los registros catastrales (modificada y complementada en la Cláusula 1, Artículo 2 de la Circular No. 09/2021/TT-BTNMT de fecha 30 de junio de 2021), incluyendo:

"a) Solicitud de registro de cambios en el terreno y en los bienes afectos al terreno según el Formulario Nº 09/DK;

b) Copia original del Certificado expedido;

c) Copia de la nueva Cédula de Identidad o nueva Cartilla de Identidad Militar o nueva Cédula de Identificación Ciudadana o libro de registro de hogar, demás documentos que acrediten el cambio personal en caso de cambio de datos personales de la persona nombrada en el Certificado”.

El Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente le brinda información para que ella conozca.

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