La continuación de la bajada de los tipos de interés podría provocar el retorno de la especulación inmobiliaria.

El sector inmobiliario es uno de los sectores económicos más volátiles.

Según VIRES, el sector inmobiliario es una de las industrias más precarias cuando la economía cae en una espiral de bajo crecimiento tras el impacto de la pandemia de Covid-19 y se ve afectada por muchos factores desfavorables cuando la economía global fluctúa.

El sector inmobiliario se enfrenta a grandes dificultades y desafíos, incluso más graves que la crisis de 2010-2013.

Según la Oficina General de Estadística, desde principios de año hasta finales de octubre se disolvieron 1.067 empresas inmobiliarias en todo el país, un aumento del 9,5% respecto al mismo período de 2022.

Así, cada mes, 107 negocios inmobiliarios abandonan el mercado. Mientras tanto, el número de negocios inmobiliarios de nueva creación en los últimos 10 meses también disminuyó un 50,2 % en comparación con el mismo período de 2022.

La mayoría de las empresas inmobiliarias han tenido que cambiar sus planes de negocio, detener o posponer actividades de inversión, construir proyectos, detener IPOs, reducir la escala de producción, incluso transferir proyectos, recortar el 70-80% de su fuerza laboral y hacer todos los esfuerzos posibles para reestructurarse, encontrar formas de sobrevivir y recuperarse.

Sin embargo, en un contexto de fuerte caída de la liquidez, las dificultades de los negocios inmobiliarios se complican cada vez más, especialmente los problemas financieros.

Ante la difícil situación financiera, no sólo los negocios inmobiliarios sino muchos otros sectores de la economía parecen buscar más el apoyo de la política monetaria.

VIRES enfatizó: El crecimiento del crédito y el acceso al capital crediticio se han convertido en temas muy discutidos en casi todos los foros y conferencias grandes y pequeños.

Nuevas señales como "flexibilización del margen", "aumento del margen inmobiliario", "superación de los cuellos de botella del crédito", "mejora del crecimiento del crédito"... son recibidas por el mercado como un sentimiento positivo.

“ Resolver las dificultades para que los negocios inmobiliarios se recuperen; desarrollar un mercado inmobiliario seguro, saludable y sostenible se está convirtiendo en un tema urgente para crear un motor importante para la recuperación de la economía, ya que esta es una industria con un gran efecto de contagio” , enfatizó VIRES.

La continuación de la bajada de los tipos de interés podría provocar el retorno de la especulación inmobiliaria.

Actualmente, muchas empresas inmobiliarias siguen expresando su deseo de que se flexibilicen las políticas monetarias, incluyendo algunas recomendaciones para seguir bajando las tasas de interés. Sin embargo, VIRES considera que reducir las tasas de interés en este momento ya no es importante.

Porque, solo en el primer semestre de 2023, el Banco Estatal redujo sus tasas de interés operativas cuatro veces consecutivas. En consecuencia, las tasas de interés de los depósitos y de los préstamos de los bancos comerciales también disminuyeron para adaptarse mejor a las necesidades de financiamiento de las personas y las empresas en el nuevo contexto.

Sin embargo, la reducción de los tipos de interés no ha sido eficaz para impulsar la economía como se esperaba, pero si se debe o no seguir reduciéndolos también es una cuestión importante.

“ La reducción de las tasas de interés para reducir aún más los precios del crédito enfrentará obstáculos como el riesgo de inflación que aún acecha y el impacto en los tipos de cambio cuando las tasas de interés del dólar y en muchas otras economías importantes no han disminuido o incluso tienen el potencial de aumentar”, afirma el informe VIRES.

Por otra parte, aumentar el crédito sólo mediante la reducción de las tasas de interés sin tomar medidas para recuperar, consolidar y desarrollar la demanda agregada, y al mismo tiempo encontrar formas de impulsar el capital hacia el mercado, hará que el capital crediticio aumente y se transfiera a proyectos productivos y comerciales financieramente insostenibles y con planes de pago de deuda inciertos.

VIRES considera que debido a la falta de proyectos productivos y empresariales viables con capacidad de devolver préstamos, los esfuerzos por aumentar el capital en el mercado pueden incluso llevar a que el capital crediticio se transfiera a sectores especulativos, provocando así que en algunos mercados vuelvan a aumentar las burbujas de precios.

Sin mencionar que el fuerte crecimiento del crédito apoyará al mercado, pero debilitará los esfuerzos de las empresas en general y de las empresas inmobiliarias en particular para diversificar sus fuentes de capital mediante la emisión de bonos corporativos y bonos de proyectos.

¿Qué espera el mercado inmobiliario?

VIRES considera que, en los últimos tiempos, el Banco Estado ha realizado muchos esfuerzos en orientar a las entidades crediticias para que enfoquen el capital en los proyectos.

Los ministerios pertinentes y las autoridades locales también deben adoptar medidas para eliminar las dificultades a las que se enfrentan las empresas y ayudarlas a cumplir los requisitos legales.

Sin embargo, las empresas inmobiliarias no deberían depender demasiado del crédito bancario, sino esperar a que se aflojen o aumenten los márgenes de maniobra porque la cantidad de crédito invertido en el sector inmobiliario es bastante alta y sigue una tendencia al alza.

Con la situación actual, incluso si existe un local separado para inmuebles, las empresas pueden no poder acceder a él porque no cumplen las condiciones de préstamo de los bancos.

Por otro lado, si el sector inmobiliario sigue dependiendo del respaldo crediticio, se generarán enormes riesgos sistémicos. Porque, en caso de impago de bienes raíces, el impacto se extenderá a los bancos.

Según VIRES, los bonos deben ser la principal fuente de capital para el mercado inmobiliario. El mercado necesita capital a medio y largo plazo, por lo que debe basarse en bonos, no en capital bancario.

" No hay otra salida que reducir la dependencia del sector inmobiliario de los bancos, sólo así se podrán dispersar los riesgos", afirmó VIRES.

A largo plazo, es necesario seguir mejorando el sistema legal para desarrollar un mercado de bonos sano, transparente y sostenible para que las empresas tengan más espacio para movilizar capital.

La gestión de las políticas legales debe evitar una situación en la que a veces sea demasiado laxa para crear un mercado lleno de lagunas para que las empresas compitan por emitir, y luego, cuando hay un riesgo, de repente se "frene", dejando a las empresas incapaces de reaccionar a tiempo, como sucedió en 2022.

Además, es sumamente urgente para las empresas inmobiliarias liberar capital del futuro negocio inmobiliario, especialmente en el difícil contexto actual. Para ello, es necesario combinar soluciones de forma sincronizada, desde la generación de capital semilla hasta la resolución de los problemas legales de los proyectos.

Para las empresas inmobiliarias, para avanzar hacia un período de crecimiento y desarrollo sostenible, necesitan sobrevivir a la fase de reestructuración a toda costa, incluyendo la venta de activos para reducir pérdidas, reestructurar la deuda corporativa, "limpiar" los registros de acceso al crédito y al capital de bonos y al capital de los depósitos de los clientes.

VIRES considera que la historia de restablecer el equilibrio en el mercado inmobiliario y desbloquear los cuellos de botella del flujo requiere la cooperación del Gobierno y los ministerios, pero no puede faltar la iniciativa de las empresas.

“Encontrar oportunidades en los desafíos y ser flexibles para adaptarse es la forma en que las empresas que quieren sobrevivir y escapar del atolladero deben enfocarse”, enfatizó VIRES.

Según VIRES, aunque el mercado inmobiliario enfrenta dificultades sin precedentes y la tasa de recuperación es bastante lenta, con la determinación del Gobierno y los ministerios, sucursales y localidades para superar las dificultades para las empresas, así como los esfuerzos de la comunidad empresarial para superar las dificultades, se espera que el mercado inmobiliario tenga pasos sólidos, se desarrolle de manera más profesional, saludable y sostenible en el futuro, en consecuencia se despejarán todos los "flujos".

Dinh Tran

Fuente: https://www.congluan.vn/tiep-tuc-ha-lai-suat-co-the-khien-tinh-trang-dau-co-bat-dong-san-tro-lai-post274519.html