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En los primeros 9 meses de 2024, el mercado inmobiliario vietnamita ha registrado numerosos cambios positivos, reflejados en la recuperación de la oferta, los precios de venta y el aumento de la demanda. Además, numerosos proyectos y empresas inmobiliarias han dejado huella gracias a actividades específicas, revitalizando el mercado.

Cambio positivo

Según un informe de Savills Vietnam, en los primeros nueve meses de 2024, los apartamentos con precios superiores a 4.000 millones de VND representaron el 70% del total de apartamentos vendidos. En particular, los precios de los apartamentos en grandes ciudades como Hanói y Ciudad Ho Chi Minh continuaron registrando un crecimiento significativo. En Hanói, los precios de los apartamentos nuevos aumentaron un 6%, alcanzando un promedio de 69 millones de VND/m²; mientras que en Ciudad Ho Chi Minh, alcanzaron los 68 millones de VND/m². Esta escalada de precios refleja la alta demanda del mercado.

Los nuevos proyectos de apartamentos de lujo lanzados en Hanói y Ciudad Ho Chi Minh han recibido una gran atención de los clientes, con tasas de absorción de entre el 60 % y el 80 %. Estos proyectos no solo contribuyen a aumentar la oferta en el mercado, sino que también atraen a un gran número de residentes gracias a su moderna infraestructura y sus convenientes conexiones de tráfico.

Grandes empresas del sector inmobiliario, como Vingroup, Novaland y Sun Group, han logrado importantes avances en la implementación de proyectos y el fomento de sus actividades. Un ejemplo típico es Hoa Binh Construction Group Corporation, uno de los mayores contratistas del sector de la construcción, que ha recibido apoyo del Banco de Inversión y Desarrollo de Vietnam (BIDV) con una ampliación de crédito de hasta 4 billones de dongs. Esto no solo ayuda a Hoa Binh a superar el período difícil, sino que también es una señal positiva de la recuperación de las grandes empresas inmobiliarias.

Una serie de superproyectos de Aqua City (Dong Nai) y NovaWorld Phan Thiet (Phan Thiet) del Grupo Novaland han registrado una cierta recuperación con un aumento constante en el volumen de transacciones después de que los problemas legales se resolvieran gradualmente.

Los cambios positivos en el mercado inmobiliario durante los primeros nueve meses de 2024 se deben no solo a la recuperación económica y la demanda real de la población, sino también a la eliminación de obstáculos legales. La promulgación de la Ley de Tierras de 2024, la Ley de Vivienda de 2023 y la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 han creado un marco legal más transparente para empresas e inversores. La normativa sobre valoración de terrenos, procedimientos de licencias y desminado de terrenos ha mejorado significativamente, lo que ayuda a minimizar las barreras legales que suelen encontrar los negocios inmobiliarios.

Por ejemplo, los proyectos inmobiliarios en Ciudad Ho Chi Minh han tenido dificultades para obtener permisos de construcción de sótanos. Las Decisiones 3803/QD-UBND y 3804/QD-UBND del Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh sirven de base para la aprobación del plan maestro, avanzando hacia la actualización de los permisos de construcción ajustados para proyectos inmobiliarios en la zona. Con estas decisiones, se espera que los problemas legales en los proyectos en Ciudad Ho Chi Minh se resuelvan gradualmente.

Según el Sr. Nguyen Toan Thang, Director del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de Ciudad Ho Chi Minh, la Ley de Tierras de 2024 y el Decreto 71/2024, que regula los precios de los terrenos, han eliminado obstáculos para muchos proyectos que no cuentan con el cálculo de las tasas de uso del suelo en Ciudad Ho Chi Minh. Actualmente, la ciudad cuenta con unos 200 proyectos inmobiliarios con problemas de financiación de terrenos. En 2024, Ciudad Ho Chi Minh eliminará obstáculos para 36 proyectos y emitirá unos 17.500 certificados.

Un rincón del área urbana de Aqua City (305 hectáreas) del Grupo Novaland está viendo cómo sus problemas se resuelven gradualmente. Foto: NGUYEN TUAN

En particular, tras determinar recientemente que la resolución de los problemas legales de los proyectos inmobiliarios en Dong Nai sigue siendo más lenta que en las provincias vecinas, el presidente del Comité Popular Provincial de Dong Nai, Sr. Vo Tan Duc, enfatizó que se priorizará la resolución de las dificultades relacionadas con la planificación de la subdivisión C4 en la ciudad de Bien Hoa. Esta subdivisión tiene una superficie de hasta 1500 hectáreas y alberga grandes proyectos, entre ellos: áreas residenciales y urbanas a gran escala como la zona residencial de Long Hung (227 hectáreas), la zona urbana de servicios comerciales del islote de Phuoc Hung (286 hectáreas) de DonaCoop, la zona urbana de Dong Nai Waterfront (170 hectáreas) de Nam Long Investment Joint Stock Company y la zona urbana de Aqua City (305 hectáreas) de Novaland Group.

Además, las políticas crediticias del Banco Estatal también contribuyeron a estabilizar el mercado. Según un informe del Banco Estatal de Vietnam, a finales de junio de 2024, los préstamos inmobiliarios aumentaron un 4,6%, de los cuales los préstamos para negocios inmobiliarios aumentaron un 10,3%, especialmente los préstamos para vivienda, un 1,2%. Esto demuestra el apoyo del sistema financiero al sector inmobiliario, a la vez que fortalece la confianza de inversores y compradores de vivienda.

Según el Dr. Can Van Luc, economista jefe de BIDV, el mercado inmobiliario ha entrado oficialmente en un período de recuperación positiva. La macroeconomía estable, la inflación controlada y la mejora gradual de las políticas legales han creado las condiciones para que el mercado inmobiliario se desarrolle con mayor fuerza en el futuro. Además, la inversión en infraestructura de transporte, especialmente las líneas de metro en Hanói y Ciudad Ho Chi Minh, seguirá siendo un factor importante que impulse el crecimiento del mercado.

Persisten dificultades y desafíos

Sin embargo, en el contexto de la entrada en vigor de la Ley de Tierras de 2024, la Ley de Vivienda de 2023 y la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023, el sector inmobiliario aún enfrenta una serie de dificultades y desafíos. Si no se encuentran soluciones, las deficiencias persistentes se agravarán.

Según el Ministerio de Construcción, uno de los puntos más importantes de la Ley de Tierras de 2024 es la abolición del antiguo marco de precios de la tierra. En su lugar, la lista de precios de la tierra se actualizará anualmente, determinando precios cercanos al mercado. Esto significa que el costo de la inversión en construcción y desarrollo de proyectos inmobiliarios aumentará, lo que resultará en un aumento de los precios de los bienes raíces y la vivienda de entre el 15% y el 20%. Este cambio puede causar dificultades tanto para los inversores como para los compradores de vivienda. Por otro lado, si la nueva lista de precios de la tierra no se aplica estrictamente, creará oportunidades para la especulación y la manipulación del mercado, lo que provocará una mayor desigualdad en las oportunidades de propiedad de vivienda entre las diferentes clases sociales.

Otra propuesta importante es considerar la imposición de impuestos a quienes poseen muchos bienes inmuebles, pero esta debe basarse en el principio de crear valor para la sociedad. El Dr. Nguyen Van Dinh, vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam y presidente de la Asociación de Corredores de Bienes Raíces de Vietnam, enfatizó que la imposición no solo debe basarse en la cantidad de bienes inmuebles, sino también en el propósito de su uso. Quienes compran bienes inmuebles para alquilar, generando valor agregado para la comunidad, no deben estar sujetos a esta política fiscal.

La Sra. Do Thu Hang, directora de Savills Hanoi, afirmó que el segundo impuesto inmobiliario requiere una preparación minuciosa para garantizar su uniformidad a nivel nacional. Sin uniformidad en el sistema de gestión y en medidas técnicas como las transacciones bancarias y la declaración de activos, el impuesto no logrará el efecto deseado e incluso podría causar disrupciones en el mercado.

Un factor importante que contribuye a los altos precios de la vivienda es el desequilibrio entre la oferta y la demanda. Actualmente, la oferta de vivienda sigue siendo insuficiente en comparación con la demanda, especialmente en el segmento de viviendas de bajo costo, ideal para personas de ingresos bajos y medios. Para ajustar el mercado, el Ministerio de Construcción propuso desbloquear la oferta inmobiliaria eliminando los obstáculos legales en los proyectos estancados y promoviendo la puesta en marcha de nuevos proyectos.

Según la Sra. Ho Thi Thu Mai, directora de la Compañía de Vivienda de Vietnam (Hanói), si el gobierno y las empresas no toman medidas drásticas para aumentar la oferta, especialmente en el segmento de vivienda social y de bajo costo, el mercado enfrentará graves consecuencias. Las personas con necesidades reales de vivienda tendrán dificultades para adquirir una vivienda, y la "fiebre de precios" puede generar inestabilidad en todo el mercado.

Endurecer las regulaciones de subastas de tierras

Uno de los métodos más importantes para generar ingresos inmobiliarios para el presupuesto estatal es la subasta de derechos de uso de suelo. El Ministerio de Construcción considera que la asignación y el arrendamiento de terrenos mediante subasta ha limitado los aspectos negativos, ha ayudado a reducir la situación de compraventa y ha aumentado los ingresos. Sin embargo, este proceso también enfrenta numerosas limitaciones, como el fenómeno de los "corredores de subastas" que se coluden para crear "precios virtuales" y manipular el mercado.

Para superar los aspectos negativos de las subastas de derechos de uso de suelo, el Ministerio de Construcción propuso aumentar el monto del depósito al participar en las subastas y acortar el plazo de pago tras la adjudicación, a fin de evitar actividades especulativas y la creación de precios virtuales. Esta regulación ayuda a minimizar la situación de quienes participan en las subastas con fines de compra y reventa, permitiendo que solo participen quienes tienen necesidades reales.

Hoy se debate "Identificar el mercado inmobiliario a finales de 2024, principios de 2025"

El debate, organizado por el periódico Lao Dong, tendrá lugar el 10 de octubre a las 8:00 h en la sala de conferencias del segundo piso del periódico Lao Dong, 123-127 Vo Van Tan, distrito 3 de Vo Thi Sau, Ciudad Ho Chi Minh. Esta es una oportunidad para que agencias de gestión, empresas y expertos propongan soluciones que impulsen un mayor desarrollo del mercado en el futuro.

El seminario se centró en los siguientes contenidos: Estado actual del mercado inmobiliario, previsiones para el futuro; impacto de tres nuevas leyes relacionadas con el mercado inmobiliario, así como la implementación de documentos que orientan la aplicación de la ley; cuestiones relacionadas con la lista de precios de terrenos y los impuestos...

Fuente: https://nld.com.vn/tim-them-giai-phap-cho-bat-dong-san-196241009213859647.htm