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En los primeros nueve meses de 2024, el mercado inmobiliario vietnamita experimentó numerosos avances positivos, reflejados en la recuperación de la oferta, los precios de venta y el aumento de la demanda por parte de los compradores. Paralelamente, muchos proyectos y empresas inmobiliarias se consolidaron mediante actividades concretas, revitalizando el mercado.

Cambio positivo

Según un informe de Savills Vietnam, en los primeros nueve meses de 2024, los apartamentos con un precio superior a 4.000 millones de VND representaron el 70% del total de apartamentos vendidos. Cabe destacar que los precios de los apartamentos en las principales ciudades, como Hanói y Ciudad Ho Chi Minh, continuaron registrando un crecimiento significativo. En Hanói, el precio de los apartamentos nuevos aumentó un 6%, alcanzando un promedio de 69 millones de VND/m²; mientras que en Ciudad Ho Chi Minh, el precio de los apartamentos nuevos llegó a los 68 millones de VND/m². Este alza de precios refleja la alta demanda y actividad del mercado.

Los nuevos proyectos de apartamentos de lujo en Hanói y Ciudad Ho Chi Minh han despertado un gran interés entre los clientes, con tasas de ocupación que alcanzan entre el 60 % y el 80 %. Estos proyectos no solo contribuyen a incrementar la oferta del mercado, sino que también atraen a un gran número de residentes gracias a su moderna infraestructura, sus comodidades y sus excelentes conexiones de transporte.

Grandes empresas inmobiliarias como Vingroup, Novaland y Sun Group han logrado avances significativos en la ejecución de proyectos y la expansión de sus negocios. Un claro ejemplo es Hoa Binh Construction Group, una de las mayores constructoras del sector, que recibió apoyo del Banco de Inversión y Desarrollo de Vietnam ( BIDV ) con una línea de crédito de hasta 4 billones de VND. Esto no solo ayudó a Hoa Binh a superar sus dificultades, sino que también representa una señal positiva de recuperación para las principales empresas inmobiliarias.

Una serie de megaproyectos del Grupo Novaland , entre los que se incluyen Aqua City (Dong Nai) y NovaWorld Phan Thiet (Phan Thiet), han registrado una cierta recuperación con un aumento constante de las transacciones tras la resolución gradual de los obstáculos legales.

La transformación positiva del mercado inmobiliario durante los primeros nueve meses de 2024 se debió no solo a la recuperación económica y a la demanda real de la población, sino también a la eliminación de obstáculos legales. La promulgación de la Ley de Tierras de 2024, la Ley de Vivienda de 2023 y la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 crearon un marco legal más transparente para empresas e inversores. Se mejoraron significativamente las regulaciones sobre valoración de terrenos, procedimientos de concesión de licencias y desbroce de terrenos, minimizando las barreras legales que frecuentemente enfrentaban las empresas inmobiliarias.

Por ejemplo, en Ciudad Ho Chi Minh se han resuelto las dificultades relacionadas con la obtención de permisos para la construcción de sótanos en proyectos inmobiliarios. Las Decisiones 3803/QD-UBND y 3804/QD-UBND del Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh sirven de base para la aprobación del plan general del sitio, lo que permite completar la actualización y el ajuste de los permisos de construcción para proyectos inmobiliarios en la zona. Con estas decisiones, se espera que los obstáculos legales en los proyectos de Ciudad Ho Chi Minh se eliminen gradualmente.

Según el Sr. Nguyen Toan Thang, Director del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de Ciudad Ho Chi Minh, la Ley de Tierras de 2024 y el Decreto 71/2024, que regula los precios de los terrenos, han resuelto muchos problemas relacionados con las tasas por uso del suelo que aún no se habían calculado para los proyectos en Ciudad Ho Chi Minh. Actualmente, la ciudad cuenta con unos 200 proyectos inmobiliarios con problemas de financiación de terrenos. En 2024, Ciudad Ho Chi Minh resolverá estos problemas para 36 proyectos y emitirá aproximadamente 17.500 certificados de uso del suelo.

Una sección del área urbana de Aqua City (305 hectáreas), desarrollada por Novaland Group, está superando gradualmente sus obstáculos. Foto: NGUYEN TUAN

En particular, recientemente, al reconocer que la eliminación de obstáculos legales para proyectos inmobiliarios en Dong Nai es más lenta que en las provincias vecinas, el Presidente del Comité Popular de la provincia de Dong Nai, el Sr. Vo Tan Duc, enfatizó que se dará prioridad a la resolución de las dificultades relacionadas con el plan de zonificación C4 en la ciudad de Bien Hoa. Este plan de zonificación abarca un área de hasta 1.500 hectáreas con proyectos a gran escala, que incluyen: áreas residenciales y urbanas como el área residencial Long Hung (227 ha), el área urbana comercial y de servicios de la isla Phuoc Hung (286 ha) invertida por DonaCoop, el área urbana Dong Nai Waterfront (170 ha) por Nam Long Investment Corporation y el área urbana Aqua City (305 ha) por Novaland Group.

Además, las políticas crediticias del Banco Estatal de Vietnam también han contribuido a la estabilidad del mercado. Según un informe del Banco Estatal de Vietnam, a finales de junio de 2024, los préstamos inmobiliarios habían aumentado un 4,6%, los préstamos para negocios inmobiliarios un 10,3% y, en particular, los préstamos para la compra de viviendas un 1,2%. Esto demuestra el apoyo del sistema financiero al sector inmobiliario, a la vez que fortalece la confianza de inversores y compradores de vivienda.

Según el Dr. Can Van Luc, economista jefe de BIDV, el mercado inmobiliario ha entrado oficialmente en una fase de recuperación positiva. Un entorno macroeconómico estable, una inflación controlada y la mejora gradual de las políticas legales han creado condiciones favorables para un mayor crecimiento del mercado inmobiliario en el próximo periodo. Además, la inversión en infraestructura de transporte, especialmente en las líneas de metro de Hanói y Ciudad Ho Chi Minh, seguirá siendo un factor crucial para el crecimiento del mercado.

Aún persisten dificultades y desafíos.

Sin embargo, en el contexto de la reciente entrada en vigor de la Ley de Tierras de 2024, la Ley de Vivienda de 2023 y la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023, el sector inmobiliario aún enfrenta una serie de dificultades y desafíos. Sin las medidas adecuadas, estos agravarán las deficiencias existentes.

Según el Ministerio de Construcción, uno de los puntos más importantes de la Ley de Tierras de 2024 es la abolición del antiguo marco de precios de la tierra. En su lugar, la lista de precios se actualizará anualmente, determinando precios más cercanos al valor de mercado. Esto significa que los costos de inversión para la construcción y el desarrollo de proyectos inmobiliarios aumentarán, lo que provocará un incremento del 15% al ​​20% en los precios de la vivienda. Este cambio podría generar dificultades tanto para los inversores como para los compradores de vivienda. Por otro lado, si la nueva lista de precios no se aplica estrictamente, se crearán oportunidades para la especulación y la manipulación del mercado, lo que aumentará la desigualdad en el acceso a la vivienda entre las diferentes clases sociales.

Otra propuesta importante es considerar la tributación de quienes poseen múltiples propiedades, pero esto debería basarse en el principio de generar valor para la sociedad. El Dr. Nguyen Van Dinh, vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam y presidente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam, enfatizó que la tributación no debe basarse únicamente en la cantidad de propiedades, sino también en su finalidad. Quienes compran propiedades para alquilar, generando valor añadido para la comunidad, no deberían estar sujetos a esta política tributaria.

La Sra. Do Thu Hang, Directora de Savills Hanoi, considera que la tributación de las segundas propiedades requiere una preparación exhaustiva y garantiza la uniformidad a nivel nacional. Sin uniformidad en el sistema de gestión y en medidas técnicas como las transacciones bancarias y las declaraciones de activos, el impuesto no logrará el efecto deseado e incluso podría desestabilizar el mercado.

Un factor clave que contribuye al aumento de los precios de la vivienda es el desequilibrio entre la oferta y la demanda. Actualmente, la oferta de vivienda es muy inferior a la demanda, especialmente en el segmento de vivienda asequible, destinada a personas de ingresos medios y bajos. Para regular el mercado, el Ministerio de Construcción propone desbloquear la oferta inmobiliaria eliminando los obstáculos legales en los proyectos paralizados y promoviendo el lanzamiento de nuevos proyectos.

Según la Sra. Ho Thi Thu Mai, directora de una empresa inmobiliaria en Vietnam (Hanói), si el gobierno y las empresas no toman medidas decisivas para aumentar la oferta, especialmente en los segmentos de vivienda social y asequible, el mercado sufrirá graves consecuencias. Las personas con necesidades reales de vivienda tendrán dificultades para adquirir una, y el aumento repentino de los precios podría generar inestabilidad en todo el mercado.

Endurecer la normativa sobre subastas de terrenos.

Uno de los métodos clave para generar ingresos inmobiliarios para el presupuesto estatal es mediante subastas de derechos de uso de suelo. El Ministerio de Construcción considera que la asignación y el arrendamiento de terrenos a través de subastas han limitado las malas prácticas, reducido el favoritismo e incrementado los ingresos. Sin embargo, este proceso también enfrenta numerosas limitaciones, sobre todo el fenómeno de los intermediarios que se confabulan para crear precios artificiales y manipular el mercado.

Para abordar los aspectos negativos de las subastas de derechos de uso de suelo, el Ministerio de Construcción propone aumentar el monto del depósito para participar en las subastas y acortar el plazo de pago tras ganar la subasta, con el fin de prevenir la especulación y la creación de precios artificiales. Esta regulación ayuda a minimizar la participación en subastas con la intención de comprar y revender con fines de lucro; en cambio, solo participarán quienes tengan una necesidad real.

El seminario de hoy se titula "Identificación del mercado inmobiliario a finales de 2024 y principios de 2025".

El seminario, organizado por el periódico Nguoi Lao Dong, tendrá lugar a las 8:00 a. m. del 10 de octubre en el auditorio del segundo piso del edificio del periódico, ubicado en la calle Vo Van Tan 123-127, barrio Vo Thi Sau, Distrito 3, Ciudad Ho Chi Minh. Esta es una oportunidad para que agencias de gestión, empresas y expertos se reúnan y propongan soluciones para impulsar el desarrollo del mercado en el futuro.

El seminario se centró en los siguientes temas: la situación actual del mercado inmobiliario y las previsiones futuras; el impacto de tres nuevas leyes relacionadas con el mercado inmobiliario y la aplicación de los documentos orientativos; y cuestiones relacionadas con las listas de precios de los terrenos y los impuestos.

Fuente: https://nld.com.vn/tim-them-giai-phap-cho-bat-dong-san-196241009213859647.htm