En los primeros nueve meses de 2024, el mercado inmobiliario vietnamita experimentó numerosos avances positivos, reflejados en la recuperación de la oferta, los precios de venta y el aumento de la demanda. Además, numerosos proyectos y negocios inmobiliarios destacaron gracias a actividades concretas, revitalizando el mercado.
Cambio positivo
Según un informe de Savills Vietnam, en los primeros nueve meses de 2024, los apartamentos con precios superiores a 4.000 millones de VND representaron el 70% del total de apartamentos vendidos. Cabe destacar que los precios de los apartamentos en grandes ciudades como Hanói y Ciudad Ho Chi Minh continuaron registrando un crecimiento significativo. En Hanói, el precio de los apartamentos nuevos aumentó un 6%, alcanzando un promedio de 69 millones de VND/m²; mientras que en Ciudad Ho Chi Minh, el precio de los apartamentos nuevos alcanzó los 68 millones de VND/m². Este aumento de precios refleja la alta demanda y actividad del mercado.
Los nuevos proyectos de apartamentos de lujo en Hanói y Ciudad Ho Chi Minh han despertado un gran interés por parte de los clientes, con tasas de absorción que alcanzan entre el 60% y el 80%. Estos proyectos no solo contribuyen a aumentar la oferta del mercado, sino que también atraen a un gran número de residentes gracias a su moderna infraestructura, servicios y cómodas conexiones de transporte.
Grandes empresas inmobiliarias como Vingroup, Novaland y Sun Group han logrado avances significativos en la implementación de proyectos y la expansión comercial. Un excelente ejemplo es Hoa Binh Construction Group, uno de los mayores contratistas del sector de la construcción, que recibió apoyo del Banco de Inversión y Desarrollo de Vietnam ( BIDV ) con una línea de crédito de hasta 4 billones de dongs. Esto no solo ayudó a Hoa Binh a superar sus dificultades, sino que también representa una señal positiva de recuperación para las principales empresas inmobiliarias.
Una serie de megaproyectos del Grupo Novaland , incluidos Aqua City (Dong Nai) y NovaWorld Phan Thiet (Phan Thiet), han registrado una cierta recuperación con un aumento constante en las transacciones después de que se resolvieran gradualmente los obstáculos legales.
La transformación positiva del mercado inmobiliario en los primeros nueve meses de 2024 se debió no solo a la recuperación económica y la demanda real de la población, sino también a la eliminación de obstáculos legales. La promulgación de la Ley de Tierras de 2024, la Ley de Vivienda de 2023 y la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 creó un marco legal más transparente para empresas e inversores. Se mejoraron significativamente las regulaciones sobre valoración de terrenos, procedimientos de licencias y saneamiento de terrenos, minimizando así las barreras legales que suelen encontrar los negocios inmobiliarios.
Por ejemplo, se han resuelto las dificultades para obtener permisos de construcción de sótanos en proyectos inmobiliarios en Ciudad Ho Chi Minh. Las Decisiones 3803/QD-UBND y 3804/QD-UBND del Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh sirven de base para la aprobación del plano general del sitio, lo que permite completar la actualización y el ajuste de los permisos de construcción para proyectos inmobiliarios en la zona. Con estas decisiones, se espera que los obstáculos legales en los proyectos en Ciudad Ho Chi Minh se eliminen gradualmente.
Según el Sr. Nguyen Toan Thang, Director del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de Ciudad Ho Chi Minh, la Ley de Tierras de 2024 y el Decreto 71/2024, que regula los precios de la tierra, han resuelto numerosos problemas relacionados con las tasas de uso de la tierra que aún no se han calculado para los proyectos en Ciudad Ho Chi Minh. Actualmente, la ciudad cuenta con unos 200 proyectos inmobiliarios con problemas de financiación de tierras. En 2024, Ciudad Ho Chi Minh resolverá estos problemas en 36 proyectos y emitirá aproximadamente 17.500 certificados de uso de la tierra.
Una sección del área urbana de Aqua City (305 hectáreas), desarrollada por Novaland Group, está viendo cómo se resuelven gradualmente sus obstáculos. Foto: NGUYEN TUAN
En particular, recientemente, tras reconocer que la eliminación de obstáculos legales para proyectos inmobiliarios en Dong Nai es más lenta que en las provincias vecinas, el presidente del Comité Popular de la provincia de Dong Nai, Sr. Vo Tan Duc, enfatizó que se priorizará la resolución de las dificultades relacionadas con el plan de zonificación C4 en la ciudad de Bien Hoa. Este plan abarca un área de hasta 1500 hectáreas con proyectos a gran escala, entre ellos: áreas residenciales y urbanas como la zona residencial de Long Hung (227 ha), la zona urbana comercial y de servicios de la isla de Phuoc Hung (286 ha) con inversión de DonaCoop, la zona urbana de Dong Nai Waterfront (170 ha) de Nam Long Investment Corporation y la zona urbana de Aqua City (305 ha) de Novaland Group.
Además, las políticas crediticias del Banco Estatal de Vietnam también han contribuido a la estabilidad del mercado. Según un informe del Banco Estatal de Vietnam, a finales de junio de 2024, los préstamos inmobiliarios habían aumentado un 4,6%, con un aumento del 10,3% en los préstamos para negocios inmobiliarios y, en particular, del 1,2% en los préstamos para la compra de viviendas. Esto demuestra el apoyo del sistema financiero al sector inmobiliario, a la vez que refuerza la confianza de inversores y compradores de vivienda.
Según el Dr. Can Van Luc, economista jefe de BIDV, el mercado inmobiliario ha entrado oficialmente en una fase de recuperación positiva. Un entorno macroeconómico estable, una inflación controlada y la mejora gradual de las políticas legales han creado condiciones favorables para un mayor crecimiento del mercado inmobiliario en el próximo período. Además, la inversión en infraestructura de transporte, especialmente en las líneas de metro de Hanói y Ciudad Ho Chi Minh, seguirá siendo un factor crucial para el crecimiento del mercado.
Todavía persisten dificultades y desafíos.
Sin embargo, en el contexto de la reciente entrada en vigor de la Ley de Tierras de 2024, la Ley de Vivienda de 2023 y la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023, el sector inmobiliario aún enfrenta una serie de dificultades y desafíos. Sin las medidas adecuadas, estos agravarán deficiencias de larga data.
Según el Ministerio de Construcción, uno de los puntos más importantes de la Ley de Tierras de 2024 es la abolición del antiguo marco de precios de la tierra. En su lugar, la lista de precios de la tierra se actualizará anualmente, determinando precios más cercanos al valor de mercado. Esto significa que los costos de inversión para la construcción y el desarrollo de proyectos inmobiliarios aumentarán, lo que resultará en un aumento del 15% al 20% en los precios de los bienes raíces y la vivienda. Este cambio podría crear dificultades tanto para los inversores como para los compradores de vivienda. Por otro lado, si la nueva lista de precios de la tierra no se aplica estrictamente, creará oportunidades para la especulación y la manipulación del mercado, lo que provocará una mayor desigualdad en las oportunidades de propiedad de la vivienda entre las diferentes clases sociales.
Otra propuesta importante es considerar la imposición de impuestos a quienes poseen múltiples propiedades, pero esto debería basarse en el principio de crear valor para la sociedad. El Dr. Nguyen Van Dinh, vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam y presidente de la Asociación de Corredores de Bienes Raíces de Vietnam, enfatizó que la imposición no debería basarse únicamente en el número de propiedades, sino también en el propósito de su uso. Quienes compran propiedades para alquilarlas, generando valor agregado para la comunidad, no deberían estar sujetos a esta política fiscal.
La Sra. Do Thu Hang, directora de Savills Hanoi, cree que gravar las segundas propiedades requiere una preparación exhaustiva y garantizar la uniformidad a nivel nacional. Sin uniformidad en el sistema de gestión y en medidas técnicas como las transacciones bancarias y las declaraciones de bienes, el impuesto no logrará el efecto deseado e incluso podría perturbar el mercado.
Un factor clave que contribuye al aumento de los precios de la vivienda es el desequilibrio entre la oferta y la demanda. Actualmente, la oferta de vivienda es muy baja en comparación con la demanda, especialmente en el segmento de vivienda asequible, ideal para personas de ingresos medios y bajos. Para regular el mercado, el Ministerio de Construcción propone desbloquear la oferta inmobiliaria eliminando los obstáculos legales en los proyectos estancados y promoviendo la puesta en marcha de nuevos proyectos.
Según la Sra. Ho Thi Thu Mai, directora de una empresa de vivienda en Vietnam (Hanói), si el gobierno y las empresas no toman medidas decisivas para aumentar la oferta, especialmente en los segmentos de vivienda social y asequible, el mercado se enfrentará a graves consecuencias. Las personas con necesidades reales de vivienda tendrán dificultades para adquirir una vivienda, y el aumento repentino de precios podría generar inestabilidad en todo el mercado.
Endurecer las regulaciones sobre las subastas de tierras.
Uno de los métodos clave para generar ingresos inmobiliarios para el presupuesto estatal son las subastas de derechos de uso del suelo. El Ministerio de Construcción considera que la asignación y el arrendamiento de terrenos mediante subastas han limitado las prácticas negativas, reducido el favoritismo y aumentado los ingresos. Sin embargo, este proceso también enfrenta numerosas limitaciones, en particular el fenómeno de los intermediarios de subastas que se coluden para crear precios artificiales y manipular el mercado.
Para abordar los aspectos negativos de las subastas de derechos de uso del suelo, el Ministerio de Construcción propone aumentar el monto del depósito para participar en las subastas y acortar el plazo de pago tras la adjudicación, a fin de evitar la especulación y la creación de precios artificiales. Esta regulación ayuda a minimizar la posibilidad de que las personas participen en subastas con la intención de comprar y revender con fines de lucro; en cambio, solo participarán quienes tengan necesidades reales.
El seminario de hoy se titula “Identificando el mercado inmobiliario a finales de 2024 y principios de 2025”.
El seminario, organizado por el periódico Nguoi Lao Dong, se llevará a cabo el 10 de octubre a las 8:00 a. m. en el auditorio de la segunda planta del edificio del periódico Nguoi Lao Dong, calle Vo Van Tan 123-127, distrito 3 de Vo Thi Sau, Ciudad Ho Chi Minh. Esta es una oportunidad para que agencias de gestión, empresas y expertos se reúnan y propongan soluciones para impulsar el desarrollo del mercado en el futuro.
El seminario se centró en los siguientes temas: el estado actual del mercado inmobiliario y las previsiones futuras; el impacto de tres nuevas leyes relacionadas con el mercado inmobiliario y la implementación de documentos rectores; y cuestiones relacionadas con las listas de precios de terrenos y los impuestos.
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Fuente: https://nld.com.vn/tim-them-giai-phap-cho-bat-dong-san-196241009213859647.htm
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