Algunas reflexiones sobre los parqués de negociación de derechos de uso del suelo

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Recientemente, el Primer Ministro Pham Minh Chinh ordenó al Ministerio de Construcción que tomara la iniciativa, en coordinación con el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente y otras agencias pertinentes, en la investigación sobre el establecimiento de una bolsa de derechos de uso de la tierra.

Resumen: La Resolución n.° 18-NQ/TW, de 16 de junio de 2022, del Comité Central sobre la innovación continua y la mejora de las instituciones y políticas, y el aumento de la eficacia y eficiencia de la gestión y el uso del suelo, estableció la solución: "Publicar los precios del suelo, ordenar las transacciones mediante bolsas, realizar los pagos a través de bancos y evitar el pago en efectivo". Con base en esta base política, para garantizar un mercado inmobiliario transparente y abierto, el primer ministro Pham Minh Chinh ordenó recientemente al Ministerio de Construcción, en coordinación con el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente y otros organismos pertinentes, que investigara el establecimiento de una bolsa de derechos de uso del suelo. Para aportar una perspectiva más amplia sobre esta política, este artículo examina los fundamentos, los objetivos, la necesidad y las experiencias de varios países, y propone algunas soluciones al respecto.

1. Las bolsas de bienes raíces no son un tema nuevo en nuestro país. La regulación de las bolsas de bienes raíces y las transacciones a través de ellas se encuentra entre las disposiciones de la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2014, cuyo objetivo es mejorar la transparencia y la seguridad en las transacciones inmobiliarias. El artículo 3, cláusula 6, de la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2014 estipula: «Una bolsa de bienes raíces es un lugar donde se realizan transacciones de compra, venta, transferencia, arrendamiento, subarrendamiento y arrendamiento con opción a compra de bienes inmuebles».

De acuerdo con la normativa legal vigente, las bolsas de bienes raíces establecidas por empresas tienen como finalidad: Realizar transacciones de compra, venta, transferencia, arrendamiento, subarrendamiento y arrendamiento con opción a compra de bienes raíces; organizar la venta, transferencia, arrendamiento, subarrendamiento y arrendamiento con opción a compra de bienes raíces; presentar, listar y proporcionar públicamente información sobre bienes raíces a las partes interesadas; verificar los documentos inmobiliarios para garantizar que cumplan con los requisitos de la transacción; actuar como intermediario para que las partes intercambien, negocien y firmen contratos de compra, venta, transferencia, arrendamiento, subarrendamiento y arrendamiento con opción a compra de bienes raíces.

La cláusula 1 del artículo 107 del Código Civil de 2015 estipula que los bienes inmuebles incluyen terrenos; casas y obras de construcción anexas a terrenos; y otros activos anexas a terrenos, casas y obras de construcción. En consecuencia, el alcance de las actividades de una bolsa de bienes raíces ya incluye servicios relacionados con transacciones relativas a derechos de uso de terrenos. Las transacciones a través de la bolsa no son obligatorias, sino que quedan a discreción del comprador y del vendedor.

Recientemente, el Primer Ministro encargó al Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente, así como a los ministerios y organismos pertinentes, que estudiaran el establecimiento de un mercado de derechos de uso de tierras. Esta iniciativa refleja la determinación del Primer Ministro y del Gobierno de promover el desarrollo económico y atraer la atención social. Actualmente, el modelo para dicho mercado aún se encuentra en debate. El Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente está desarrollando dos opciones para dicho mercado, que presentará al Primer Ministro para su decisión, a saber:

- Opción 1: Desarrollar y modernizar el modelo de bolsa inmobiliaria de acuerdo a la Ley de Negocios Inmobiliarios, avanzando hacia un modelo profesional con supervisión estatal.

- Opción 2: Establecer una plataforma de comercio especializada para los derechos de uso de la tierra.

La directriz general es establecer una bolsa de bienes raíces gestionada por el Estado, sin encomendarla a empresas privadas, y ampliar su alcance para incluir todo tipo de terrenos para la compraventa. Esta bolsa debe estar interconectada con los sistemas de información y bases de datos de terrenos y construcción para garantizar actualizaciones sincronizadas.

Por lo tanto, si se establece una bolsa de derechos de uso del suelo según las opciones mencionadas, si bien comparte la misma naturaleza que una bolsa de bienes raíces, según lo estipula la Ley de Negocios Inmobiliarios vigente (actuando como intermediario en las transacciones inmobiliarias en general, y de derechos de uso del suelo en particular), presentará numerosas diferencias en su organización y funcionamiento. En consecuencia, la bolsa de derechos de uso del suelo funcionará como un organismo de servicio público del Estado con fines de gestión.

¿Es necesario establecer un sistema separado de intercambio de derechos de uso del suelo? (Imagen ilustrativa)

2. La política de establecer una Bolsa de Derechos de Uso de la Tierra y las opiniones iniciales de las agencias estatales pertinentes han atraído la atención y el debate de empresas, ciudadanos, investigadores y formuladores de políticas.

Respecto a la necesidad de un Intercambio de Derechos de Uso de Tierras, muchas opiniones han afirmado las ventajas de comerciar a través del intercambio, tales como: controlar el estatus legal de las parcelas de tierra y los bienes inmuebles puestos en el negocio; controlar el valor real de la transacción de la tierra, formando así una base de datos de tierras y precios de tierras que reflejen fielmente el valor del mercado; aumentar la confianza, minimizar los riesgos y las disputas al comerciar con derechos de uso de tierras; prevenir la evasión fiscal y crear un ambiente empresarial saludable.

Se puede decir que el objetivo más importante al establecer la Bolsa de Derechos de Uso de Tierras es garantizar la transparencia de la información, minimizar los riesgos de las transacciones debido a la falta de información y, de ese modo, construir un sistema de datos relativamente completo y preciso sobre las transacciones y los precios de compra y venta cercanos a los precios del mercado, sirviendo de manera efectiva a la gestión estatal de los negocios de tierras y bienes raíces.

Sin embargo, existen muchas preocupaciones sobre la necesidad de un Intercambio de Derechos de Uso de Tierras, especialmente con respecto a aspectos tales como el aumento de los costos y procedimientos que gravan a los individuos y las empresas que participan en las transacciones; la naturaleza obligatoria de las transacciones a través del intercambio restringiría la libertad de transacción de las personas; y el potencial de "monopolio" de la información, consecuencias negativas, manipulación y distorsión del mercado si es obligatorio sin mecanismos adecuados de control y operación.

En particular, algunas evaluaciones sugieren que ahora tenemos regulaciones e instituciones para garantizar la transparencia del mercado inmobiliario, como regulaciones sobre las condiciones, procedimientos y contratos para las transacciones inmobiliarias; las obligaciones de transparencia de los inversionistas en las transacciones inmobiliarias; y la certificación notarial de los contratos de transacciones inmobiliarias…

Entonces, ¿el verdadero problema reside en la falta de mecanismos y herramientas de gestión, en el uso ineficaz de las herramientas existentes o en la limitada capacidad y responsabilidad del personal pertinente? Por lo tanto, "si el establecimiento de un mercado de derechos de uso de la tierra aumentará la transparencia del mercado sigue siendo una hipótesis por el momento".

3. Para respaldar aún más nuestra evaluación, hemos consultado las experiencias de varios países de la región y del mundo respecto de los intercambios de derechos de uso de la tierra y soluciones para garantizar la transparencia y la seguridad en las transacciones inmobiliarias.

Tras conversaciones con colegas de asociaciones inmobiliarias en países como Estados Unidos, Corea del Sur, Singapur, Tailandia e Indonesia, descubrimos que estos países no cuentan con sus propias bolsas de derechos de uso del suelo. En Estados Unidos, la información sobre bienes raíces (tanto casas como terrenos) está disponible públicamente en el Portal Inmobiliario de Estados Unidos a través del Servicio de Listado Múltiple (MLS).

Esta plataforma ofrece información sobre casas, terrenos, propiedades embargadas, propiedades nuevas, propiedades usadas, propiedades comerciales, propiedades de inversión, etc., para facilitar la compraventa a los agentes. Esto incluye MLS.com y MLS en estados no gubernamentales de EE. UU.

Este sitio es de gestión privada y cobra una comisión a los vendedores en el proceso de transacción inmobiliaria en EE. UU. Todas las propiedades que deseen comercializarse en el mercado deben estar listadas en el MLS para su divulgación pública. Las transacciones deben realizarse a través de corredores con licencia, generalmente corredores tanto del vendedor como del comprador. Las comisiones de corretaje están incluidas en el precio de venta y varían entre el 1% y el 10%, dependiendo de la negociación, la ubicación y el tipo de propiedad. Estas comisiones varían según el estado, e incluso dentro de un mismo estado o ciudad. La comisión se comparte entre los corredores y otras partes involucradas en la transacción al momento del cierre.

En otros países, como Corea del Sur, Singapur e Indonesia, no existen intercambios de derechos de uso de la tierra. Tailandia cuenta con un Banco de Tierras y Vivienda (o simplemente Banco de Tierras) que opera en la compraventa de tierras, pero se centra en la regulación de tierras y en el apoyo a las personas sin tierras agrícolas o forestales. Sus principales servicios incluyen: depósitos, préstamos comerciales, préstamos al consumo para la compra de bienes raíces y terrenos, fondos fiduciarios, servicios de gestión de activos y divisas.

Así, la tendencia en muchos países es hacer más transparente la información sobre bienes raíces en general y sobre tierras en particular en una única plataforma, utilizando aplicaciones tecnológicas para gestionar y rastrear la información y las transacciones inmobiliarias, y aprovechando también la información de una base de datos común para simplificar los procedimientos en las transacciones inmobiliarias y las transferencias de propiedad.

4. Con base en las experiencias de otros países y la orientación para establecer un intercambio de derechos de uso de tierras en Vietnam, tenemos las siguientes reflexiones:

4.1. ¿Es necesario establecer un mercado de intercambio separado de derechos de uso de la tierra?

La Resolución n.° 18-NQ/TW, de 16 de junio de 2022, del Comité Central sobre la innovación y el perfeccionamiento continuos de las instituciones y políticas, y el aumento de la eficacia y eficiencia de la gestión y el uso de la tierra, dispone: «Publicar los precios de la tierra, ordenar las transacciones mediante intercambios, realizar los pagos a través de bancos y no utilizar efectivo». Por lo tanto, la Resolución se refiere a las «transacciones mediante intercambios», no específicamente a los «intercambios de derechos de uso de la tierra» ni a los intercambios establecidos y gestionados directamente por el Estado.

Por lo tanto, es necesario considerar cuidadosamente el establecimiento de una Bolsa de Derechos de Uso de Tierras independiente, evitando la superposición con la bolsa de bienes raíces existente y garantizando su eficacia y eficiencia una vez que entre en funcionamiento. Si se establece una Bolsa de Derechos de Uso de Tierras como una organización de servicio público del estado, se debería desarrollar e implementar un proyecto piloto en varias localidades, con base en el cual se realizará un resumen y una evaluación antes de su incorporación oficial a la Ley.

4.2. ¿Todas las transacciones inmobiliarias deben pasar por una firma de corretaje?

Las transacciones inmobiliarias realizadas a través de intercambios ofrecen muchas ventajas, pero también conllevan riesgos potenciales, incluidos mayores procedimientos, costos y consecuencias negativas, como hemos descrito en la sección 2 anterior.

Para adaptarse a las condiciones prácticas actuales, creemos que las transacciones inmobiliarias a través de las bolsas deben regularse de forma que se incentiven, como se propone en el Proyecto de Ley de Negocios Inmobiliarios. Esto se convertirá gradualmente en un hábito en la sociedad, contribuirá a promover la autonomía de las entidades en la elección de sus métodos de negocio y transacción, y, al mismo tiempo, obligará a las bolsas a mejorar continuamente la calidad y los precios para garantizar la competitividad y atraer clientes según los mecanismos del mercado.

4.3. ¿Qué lecciones se pueden aprender de las experiencias de los países de la región y del mundo?

Cada país tiene su propio sistema de propiedad de la tierra. Sin embargo, todos los países gestionan sus mercados bajo el principio de garantizar la transparencia de la información. Podemos aprender de la experiencia de otros países en cuanto a las bases de datos inmobiliarias y la divulgación obligatoria de información en estas. Todos los países cuentan con sistemas de información integrales sobre vivienda, suelo y el mercado inmobiliario.

Hasta la fecha, no hemos hecho esto lo suficientemente bien ni hemos logrado los resultados deseados. Necesitamos resumir y evaluar la política y su implementación para mejorarla y establecer un centro de datos que opere un mercado transparente. Esto es apropiado y viable en el contexto de la sólida transformación digital que se está produciendo en nuestro país. Controlar el flujo de dinero, regular e inspeccionar las transacciones bancarias contribuirá a lograr este objetivo.

Porque la información completa del mercado y los pagos sin efectivo aportan transparencia; cuando el mercado es transparente, las personas no se ven obligadas a seguir su ejemplo. Además, con el desarrollo del mercado de servicios legales, el mayor uso de servicios notariales, abogados, etc., al realizar transacciones inmobiliarias también contribuirá a la transparencia del mercado y minimizará los riesgos.

4.4. Recomendaciones

El modelo de Intercambio Inmobiliario, tal como lo define la Ley de Negocios Inmobiliarios, ha sido legalizado y se ha implementado prácticamente para las transacciones inmobiliarias, incluidos los derechos de uso de la tierra y los activos sobre el terreno.

Las bolsas de bienes raíces ofrecen servicios para transacciones inmobiliarias con fines comerciales entre inversionistas y particulares, y también pueden ofrecer servicios para transacciones inmobiliarias no comerciales entre particulares, si es necesario. Esto también preocupa a los reguladores y se considera una de las razones por las que es necesario investigar y establecer una bolsa de derechos de uso del suelo.

Por ello, proponemos implementar un plan para mejorar el modelo de la Bolsa de Bienes Raíces de acuerdo con la Ley de Negocios Inmobiliarios, apuntando a un modelo profesional con supervisión estatal.

Este enfoque se alinea con las políticas del Partido, garantiza la gestión estatal, evita la superposición de funciones, proporciona datos e información para la gobernanza, garantiza los principios del mercado, la libertad de empresa y la libertad de elección para los ciudadanos y las empresas, y es eficaz sin crear nuevas burocracias, aumentar los procedimientos administrativos, el tiempo o los costos de cumplimiento.

Es evidente que incluso la participación de organismos estatales en las reuniones para debatir el establecimiento de este nuevo modelo de intercambio resulta muy costosa. Además, ¿será suficiente el tiempo necesario para desarrollar un plan adecuado, coherente con otras leyes especializadas, para incluirlo en el proyecto de Ley de Tierras (enmendada) que se prevé aprobará en la Asamblea Nacional en octubre de 2023? E incluso si así fuera, ¿será una solución precipitada dado el escaso tiempo disponible para la investigación y la evaluación de impacto?

(Fuente: Periódico Construcción)

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