Algunas reflexiones sobre el mercado de intercambio de derechos de uso del suelo

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Recientemente, el Primer Ministro Pham Minh Chinh ordenó al Ministerio de Construcción presidir y coordinar con el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente y las agencias pertinentes el estudio del establecimiento de un piso de negociación de derechos de uso de la tierra.

Resumen: La Resolución n.° 18-NQ/TW, de 16 de junio de 2022, del Comité Ejecutivo Central, sobre la innovación continua y la mejora de las instituciones y políticas, para mejorar la eficacia y eficiencia de la gestión y el uso del suelo, propone la siguiente solución: "Precios públicos de terrenos, transacciones obligatorias a través de plataformas de negociación, pagos bancarios, sin efectivo". Con base en esta política, para que el mercado inmobiliario funcione de forma abierta y transparente, el primer ministro Pham Minh Chinh ordenó recientemente al Ministerio de Construcción que presidiera y coordinara con el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente y los organismos pertinentes el estudio del establecimiento de una plataforma de negociación de derechos de uso del suelo. Para aportar más perspectivas sobre esta política, este artículo analiza los fundamentos, los objetivos, la necesidad y la experiencia de algunos países, proponiendo así algunas soluciones al respecto.

1. Los parqués inmobiliarios no son un problema nuevo en nuestro país. La regulación de los parqués inmobiliarios y las transacciones realizadas a través de ellos es una de las disposiciones de la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2014 para mejorar la transparencia y la seguridad en las transacciones inmobiliarias. El artículo 3, cláusula 6, de la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2014 estipula: «Los parqués inmobiliarios son lugares donde se realizan transacciones de compra, venta, transmisión, arrendamiento, subarrendamiento y arrendamiento-compra de bienes inmuebles».

De acuerdo con la normativa legal vigente, las salas de negociación de bienes inmuebles son establecidas por empresas con las siguientes actividades: Realizar transacciones de compra, venta, transferencia, arrendamiento, subarrendamiento y arrendamiento-compra de bienes inmuebles; Organizar la venta, transferencia, arrendamiento, subarrendamiento y arrendamiento-compra de bienes inmuebles; Presentar, listar y brindar públicamente información sobre bienes inmuebles a las partes que tengan necesidad de realizar transacciones; Verificar documentos sobre bienes inmuebles para asegurarse de que sean elegibles para transacciones; Actuar como intermediario para que las partes intercambien, negocien y firmen contratos de compra, venta, transferencia, arrendamiento, subarrendamiento y arrendamiento-compra de bienes inmuebles.

La cláusula 1 del artículo 107 del Código Civil de 2015 estipula que los bienes inmuebles incluyen terrenos; casas y obras de construcción anexas a terrenos; otros bienes anexas a terrenos, casas y obras de construcción. Por consiguiente, las actividades del Mercado de Bienes Raíces incluyen servicios relacionados con transacciones de derechos de uso de terrenos. Las transacciones a través del Mercado de Bienes Raíces no son obligatorias, sino que quedan a discreción del comprador y del vendedor.

Recientemente, el Primer Ministro encargó al Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente, así como a los ministerios y dependencias afines, que estudiara el establecimiento de un mercado de intercambio de derechos de uso de tierras. Esta política demuestra la determinación del Primer Ministro y del Gobierno de desarrollar la economía y captar la atención de la sociedad. Actualmente, el modelo del mercado de intercambio de derechos de uso de tierras sigue en debate. El Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente está desarrollando dos opciones para dicho mercado, que presentará al Primer Ministro para su decisión, a saber:

- Opción 1: Desarrollar y modernizar el modelo de parqué inmobiliario de acuerdo a la Ley de Negocios Inmobiliarios en una dirección profesional con supervisión del Estado.

- Opción 2: construir un piso de negociación especializado para los derechos de uso de la tierra.

La directriz general establece el principio de que la plataforma de compraventa de inmuebles es administrada por el Estado, no asignada a empresas, y, al mismo tiempo, debe ampliar su alcance para incluir todos los tipos de terrenos en la transacción. Dicha plataforma debe estar conectada al Sistema de Información, la base de datos de terrenos y la construcción para actualizarse sincronizadamente con el sistema.

Por lo tanto, si el mercado de derechos de uso del suelo se establece según las opciones anteriores, si bien tiene la misma naturaleza que el mercado inmobiliario según las disposiciones de la Ley de Negocios Inmobiliarios vigente (como intermediario en transacciones inmobiliarias en general, y de derechos de uso del suelo en particular), existirán numerosas diferencias en su organización y funcionamiento. En consecuencia, el mercado de derechos de uso del suelo funcionará como un organismo de servicio público del Estado para su gestión.

¿Es necesario establecer un mercado de intercambio de derechos de uso del suelo independiente? (Foto ilustrativa)

2. La política de establecer una Bolsa de Derechos de Uso de la Tierra y las opiniones iniciales de las agencias estatales pertinentes han atraído la atención y el debate de empresas, personas, investigadores y responsables políticos.

Al evaluar la necesidad del Intercambio de Derechos de Uso de Tierras, muchas opiniones han afirmado las ventajas de comerciar a través del intercambio tales como: controlar la legalidad de las parcelas de tierra y los bienes raíces puestos en el negocio; controlar el valor real de la transacción de la tierra, formando así una base de datos de tierras, precios de la tierra cercanos al mercado; aumentar la confianza, minimizar los riesgos y las disputas al comerciar con derechos de uso de la tierra; prevenir pérdidas fiscales, crear un ambiente empresarial saludable...

Se puede decir que el objetivo más importante al establecer la Bolsa de Derechos de Uso de Tierras es garantizar la transparencia de la información, minimizar los riesgos en las transacciones debido a la falta de información, ayudando así a construir un sistema de datos relativamente completo y preciso sobre transacciones, precios de compra y venta cercanos a los precios del mercado para servir eficazmente a la gestión estatal del negocio de tierras y bienes raíces.

Sin embargo, existen muchas preocupaciones sobre la necesidad del Intercambio de Derechos de Uso de Tierras, especialmente en aspectos tales como la creación de costos y procedimientos que agregan cargas a las personas y empresas que participan en las transacciones; si es obligatorio realizar transacciones a través del intercambio, limitará la libertad de transacción de las personas; si es obligatorio sin un buen mecanismo de control y operación, es muy probable que conduzca al "monopolio" de la información, la negatividad, la manipulación y la distorsión del mercado.

En particular, algunas opiniones evalúan que ahora contamos con regulaciones e instituciones para garantizar la transparencia del mercado inmobiliario tales como regulaciones sobre condiciones, procedimientos y contratos de transacciones inmobiliarias; obligaciones de transparencia de los inversionistas en transacciones inmobiliarias; certificación notarial de contratos de transacciones inmobiliarias, etc.

Entonces, ¿el problema radica realmente en la falta de mecanismos y herramientas de gestión, en el uso ineficaz de las herramientas existentes o en la limitada capacidad y responsabilidad del personal pertinente? Por lo tanto, si el establecimiento de un mercado de derechos de uso de la tierra contribuirá a una mayor transparencia del mercado sigue siendo una hipótesis por el momento.

3. Con el fin de contar con mayor base de evaluación, hemos consultado la experiencia de algunos países de la región y del mundo sobre pisos de negociación de derechos de uso de tierras y soluciones para garantizar la transparencia y seguridad en las transacciones inmobiliarias.

Tras conversaciones con colegas de las asociaciones inmobiliarias de países como Estados Unidos, Corea, Singapur, Tailandia, Indonesia, etc., descubrimos que estos países no cuentan con sus propios mercados de derechos de uso del suelo. En Estados Unidos, la información sobre bienes raíces (tanto casas como terrenos) se publica en el Portal Inmobiliario de Estados Unidos a través del Servicio de Listado Múltiple (MLS).

Esta plataforma ofrece información sobre casas, terrenos, propiedades embargadas, propiedades nuevas, propiedades antiguas, propiedades comerciales, propiedades de inversión, etc., para facilitar la compraventa de inmuebles a los agentes inmobiliarios. MLS.com y las MLS estatales no forman parte del gobierno de EE. UU.

Este sitio opera de forma privada y se basa en el cobro de comisiones a los vendedores durante el proceso de compraventa de bienes raíces en Estados Unidos. Cualquier inmueble que desee comercializarse en el mercado debe estar listado en el MLS para que la información sea pública. La compraventa debe realizarse a través de corredores con licencia, generalmente tanto del corredor del vendedor como del del comprador. Las comisiones de corretaje están incluidas en el precio de venta y oscilan entre el 1% y el 10%, dependiendo de la negociación, la ubicación y el tipo de inmueble. Esta comisión varía según el estado, e incluso dentro de un mismo estado o ciudad. Esta comisión se comparte con los corredores y las partes relacionadas en el proceso de compraventa al momento del cierre.

En otros países, como Corea, Singapur e Indonesia, no existe un mercado de intercambio de derechos de uso de la tierra. Tailandia cuenta con un Banco de Tierras y Vivienda (o Banco de Tierras) cuya función es la compraventa de tierras, principalmente para regularizar el uso de la tierra y apoyar a las personas sin tierras agrícolas ni forestales. Sus principales servicios incluyen: depósitos (recepción de depósitos), préstamos comerciales, préstamos al consumo para la compra de bienes raíces, compra de terrenos, fondos fiduciarios, servicios de gestión de activos y cambio de divisas.

Así, la tendencia de muchos países es hacer transparente la información sobre bienes inmuebles en general y sobre terrenos en particular, utilizando aplicaciones tecnológicas para gestionar y capturar información sobre bienes inmuebles y transacciones inmobiliarias, y explotando la información de una base de datos común para simplificar los trámites en las transacciones y transferencias de bienes inmuebles.

4. Con base en la experiencia de otros países y la orientación de establecer una Bolsa de Derechos de Uso de Tierras en Vietnam, tenemos las siguientes reflexiones:

4.1. ¿Es necesario establecer un mercado de intercambio separado de derechos de uso del suelo?

Resolución n.° 18-NQ/TW, de 16 de junio de 2022, del Comité Ejecutivo Central sobre la innovación continua, el perfeccionamiento de las instituciones y políticas, y la mejora de la eficacia y eficiencia de la gestión y el uso del suelo, con la siguiente orientación: «Precios públicos de terrenos, transacciones obligatorias a través de plataformas de negociación, pagos bancarios, sin efectivo». Por lo tanto, la Resolución se centra en las «transacciones a través de plataformas de negociación» y no específicamente en las «plataformas de negociación de derechos de uso del suelo» o en plataformas establecidas y gestionadas directamente por el Estado.

Por lo tanto, es necesario considerar cuidadosamente el establecimiento de una Bolsa de Derechos de Uso de Tierras independiente, evitando la superposición con las bolsas de bienes raíces según la normativa vigente y garantizando su eficacia y eficiencia una vez que la Bolsa entre en funcionamiento. Si la Bolsa de Derechos de Uso de Tierras se establece según el modelo de una organización de servicio público estatal, es necesario investigar y desarrollar un proyecto piloto para establecer una Bolsa en varias localidades y, sobre esa base, resumirlo y evaluarlo antes de regularlo oficialmente en la Ley.

4.2. ¿Todas las transacciones inmobiliarias deben pasar por el piso?

Las transacciones inmobiliarias a través de parqués tienen muchas ventajas pero también tienen riesgos potenciales, mayores trámites, costos y aspectos negativos como mencionamos en el apartado 2 anterior.

Para adaptarse a las condiciones prácticas actuales, en nuestra opinión, las transacciones inmobiliarias a través de la Bolsa deben regularse de manera incentivadora como en el Proyecto de Ley de Negocios Inmobiliarios para crear gradualmente hábitos en la sociedad, ayudando a promover la autonomía de las entidades en la elección de formas de negocios y transacciones; al mismo tiempo, obligando a las Bolsas a mejorar constantemente la calidad y los precios para garantizar la competitividad y atraer clientes de acuerdo con los mecanismos del mercado.

4.3. ¿Qué podemos aprender de las experiencias de los países de la región y del mundo?

Cada país tiene su propio régimen de propiedad de la tierra. Sin embargo, todos los países operan sus mercados bajo el principio de garantizar la transparencia de la información. Podemos citar la experiencia de otros países en materia de bases de datos inmobiliarias y la divulgación obligatoria de información en dichas bases. Todos los países cuentan con sistemas de información completos sobre los mercados de vivienda, tierra e inmobiliario.

Hasta ahora, no lo hemos hecho bien ni hemos logrado los resultados deseados. Necesitamos resumir y evaluar esta política y la organización de su implementación para mejorarla y así contar con un centro de datos que opere un mercado transparente. Esto es adecuado y viable en el contexto de la fuerte transformación digital que experimenta nuestro país. Controlar el flujo de caja, regular y verificar las transacciones bancarias contribuirá a lograr este objetivo.

Porque la información completa del mercado y los pagos sin efectivo aportan transparencia; cuando el mercado es transparente, las personas no se ven obligadas a seguirlo. Además, con el desarrollo del mercado de servicios legales, el aumento del uso de servicios notariales, abogados, etc., al realizar transacciones inmobiliarias también contribuirá a la transparencia del mercado y reducirá los riesgos en las transacciones.

4.4. Recomendaciones

El modelo de Piso de Negociación Inmobiliaria bajo la Ley de Negocios Inmobiliarios ha sido legalizado y se ha implementado prácticamente para las transacciones inmobiliarias incluyendo derechos de uso de terrenos y activos sobre terrenos.

Los parqués inmobiliarios ofrecen servicios para transacciones inmobiliarias con fines comerciales entre inversionistas y particulares, y pueden prestar servicios completos para transacciones inmobiliarias con fines no comerciales entre particulares, si así lo requieren. Esto también es algo que interesa a los gestores y que consideran una de las razones para la necesidad de investigar y establecer un parqué de derechos de uso del suelo.

Por ello, recomendamos implementar el plan de perfeccionamiento del modelo de Piso de Negociación Inmobiliaria según la Ley de Negocios Inmobiliarios en una dirección profesional con supervisión del Estado.

Este plan está en consonancia con la política del Partido y bajo la gestión del Estado, evitando la superposición de funciones, obteniendo datos de información para la administración, garantizando los principios del mercado, la libertad de empresa, la libertad de elección de personas y empresas y logrando la eficiencia sin crear nuevos aparatos, aumentar los procedimientos administrativos, aumentar el tiempo, aumentar los costos de cumplimiento, etc.

Es fácil ver que incluso la participación de las agencias estatales en las reuniones para discutir el plan para establecer este nuevo modelo de piso es muy costosa, y el tiempo para elaborar un plan adecuado, en sincronía con otras leyes especializadas, ¿llegará a tiempo para ser incluido en el Proyecto de Ley de Tierras (enmendado) que se espera sea aprobado por la Asamblea Nacional en octubre de 2023, y si llega a tiempo, ¿será una solución apresurada cuando el tiempo para la investigación y la evaluación de impacto es demasiado corto?

(Fuente: Periódico Construcción)

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