Recientemente, el primer ministro Pham Minh Chinh ordenó al Ministerio de Construcción que, en coordinación con el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente y otros organismos pertinentes, tomara la iniciativa para investigar el establecimiento de una plataforma de intercambio de derechos de uso de la tierra.
Resumen: La Resolución n.º 18-NQ/TW, de 16 de junio de 2022, del Comité Central sobre la innovación continua y la mejora de las instituciones y políticas, y el fortalecimiento de la eficacia y eficiencia de la gestión y el uso de la tierra, planteó la solución: «Publicar los precios de la tierra, realizar transacciones obligatorias a través de bolsas de valores, efectuar pagos mediante bancos y evitar el uso de efectivo». Sobre esta base política, y con el fin de garantizar un mercado inmobiliario transparente y abierto, el Primer Ministro Pham Minh Chinh instruyó recientemente al Ministerio de Construcción, en coordinación con el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente y otros organismos pertinentes, a investigar la creación de una bolsa de derechos de uso de la tierra. Para aportar una perspectiva más amplia sobre esta política, este artículo examina los fundamentos, los objetivos, la necesidad y las experiencias de varios países, y propone algunas soluciones relacionadas.
Dr. Doan Van Binh, abogado.
1. Las operaciones de intercambio inmobiliario no son un tema nuevo en nuestro país. La regulación de dichas operaciones y las transacciones realizadas a través de ellas se encuentran entre las disposiciones de la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2014, cuyo objetivo es mejorar la transparencia y la seguridad en las transacciones inmobiliarias. El inciso 6 del artículo 3 de la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2014 estipula: "Una operación de intercambio inmobiliario es un lugar donde se realizan transacciones de compra, venta, transferencia, arrendamiento, subarrendamiento y arrendamiento con opción a compra de bienes inmuebles".
Según la normativa legal vigente, las plataformas inmobiliarias establecidas por empresas realizan las siguientes actividades: llevar a cabo transacciones de compra, venta, transferencia, arrendamiento, subarrendamiento y arrendamiento con opción a compra de bienes inmuebles; organizar la venta, transferencia, arrendamiento, subarrendamiento y arrendamiento con opción a compra de bienes inmuebles; presentar, publicar y proporcionar información pública sobre bienes inmuebles a las partes interesadas; verificar los documentos inmobiliarios para garantizar que cumplan con los requisitos de la transacción; y actuar como intermediario para que las partes intercambien, negocien y firmen contratos de compra, venta, transferencia, arrendamiento, subarrendamiento y arrendamiento con opción a compra de bienes inmuebles.
El inciso 1 del artículo 107 del Código Civil de 2015 estipula que los bienes inmuebles comprenden terrenos, viviendas y obras de construcción adosadas a terrenos, así como otros bienes vinculados a terrenos, viviendas y obras de construcción. Por consiguiente, el ámbito de actuación de una bolsa inmobiliaria ya incluye los servicios relacionados con las transacciones relativas a los derechos de uso de la tierra. Las transacciones realizadas a través de la bolsa no son obligatorias, sino que quedan a discreción del comprador y del vendedor.
Recientemente, el Primer Ministro encargó al Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente, así como a los ministerios y organismos pertinentes, el estudio de la creación de una bolsa de derechos de uso de la tierra. Esta iniciativa refleja la determinación del Primer Ministro y del Gobierno de promover el desarrollo económico y captar la atención social. Actualmente, el modelo para la bolsa de derechos de uso de la tierra aún se encuentra en discusión. El Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente está desarrollando dos opciones para la bolsa de derechos de uso de la tierra, que presentará al Primer Ministro para su decisión, específicamente las siguientes:
- Opción 1: Desarrollar y mejorar el modelo de intercambio inmobiliario de acuerdo con la Ley de Negocios Inmobiliarios, avanzando hacia un modelo profesional con supervisión estatal.
- Opción 2: Establecer una plataforma de comercio especializada para los derechos de uso de la tierra.
La directriz general es establecer una bolsa de bienes raíces gestionada por el Estado, no encomendada a empresas privadas, y ampliar su alcance para incluir todo tipo de terrenos comercializables. Esta bolsa debe estar interconectada con los sistemas de información y bases de datos de terrenos y construcción para garantizar actualizaciones sincronizadas.
Por lo tanto, si se establece una bolsa de derechos de uso de suelo según las opciones antes mencionadas, aunque comparta la misma naturaleza que una bolsa inmobiliaria según lo estipulado en la Ley vigente de Negocios Inmobiliarios (actuando como intermediaria en transacciones inmobiliarias en general y en derechos de uso de suelo en particular), presentará muchas diferencias en su organización y funcionamiento. En consecuencia, la bolsa de derechos de uso de suelo funcionará como un organismo de servicio público del Estado con fines administrativos.
¿Es necesario establecer una bolsa de derechos de uso de la tierra independiente? (Imagen ilustrativa)
2. La política de establecer una Bolsa de Derechos de Uso de la Tierra y las opiniones iniciales de los organismos estatales pertinentes han atraído la atención y el debate de empresas, ciudadanos, investigadores y responsables políticos.
Respecto a la necesidad de una Bolsa de Derechos de Uso de Tierras, numerosas opiniones han afirmado las ventajas de operar a través de ella, tales como: controlar el estatus legal de los terrenos y propiedades inmobiliarias destinadas a la actividad comercial; controlar el valor real de las transacciones, creando así una base de datos de terrenos y precios que reflejen fielmente el valor de mercado; aumentar la confianza, minimizar los riesgos y las disputas al negociar derechos de uso de tierras; prevenir la evasión fiscal y crear un entorno empresarial saludable.
Se puede decir que el principal objetivo al establecer la Bolsa de Derechos de Uso de la Tierra es garantizar la transparencia de la información, minimizar los riesgos de las transacciones debido a la falta de información y, de este modo, construir un sistema de datos relativamente completo y preciso sobre transacciones y precios de compraventa cercanos a los precios de mercado, sirviendo eficazmente a la gestión estatal del sector inmobiliario.
Sin embargo, existen muchas preocupaciones sobre la necesidad de una Bolsa de Derechos de Uso de la Tierra, especialmente en lo que respecta a aspectos como el aumento de los costos y los procedimientos que suponen una carga para las personas y las empresas que participan en las transacciones; el carácter obligatorio de las transacciones a través de la bolsa restringiría la libertad de transacción de las personas; y el potencial de "monopolio" de la información, consecuencias negativas, manipulación del mercado y distorsión si es obligatoria sin mecanismos adecuados de control y funcionamiento.
En particular, algunas evaluaciones sugieren que ahora contamos con regulaciones e instituciones para garantizar la transparencia del mercado inmobiliario, tales como regulaciones sobre las condiciones, los procedimientos y los contratos para las transacciones inmobiliarias; las obligaciones de transparencia de los inversionistas en transacciones inmobiliarias; y la legalización notarial de los contratos de transacciones inmobiliarias…
Entonces, ¿el verdadero problema radica en la falta de mecanismos y herramientas de gestión, en el uso ineficaz de las herramientas existentes o en la limitada capacidad y responsabilidad del personal pertinente? Por lo tanto, «si la creación de una bolsa de derechos de uso de la tierra hará que el mercado sea más transparente sigue siendo, por el momento, una hipótesis».
3. Para fundamentar aún más nuestra evaluación, hemos consultado las experiencias de varios países de la región y de todo el mundo en relación con los intercambios de derechos de uso de la tierra y las soluciones para garantizar la transparencia y la seguridad en las transacciones inmobiliarias.
Tras conversar con colegas de asociaciones inmobiliarias en países como Estados Unidos, Corea del Sur, Singapur, Tailandia e Indonesia, descubrimos que estos países no cuentan con sus propias bolsas de derechos de uso de la tierra. En Estados Unidos, la información sobre bienes raíces (tanto casas como terrenos) está disponible públicamente en el Portal Inmobiliario de EE. UU. a través del Servicio de Listado Múltiple (MLS).
Esta plataforma ofrece información sobre casas, terrenos, propiedades embargadas, propiedades nuevas, propiedades usadas, propiedades comerciales, propiedades de inversión, etc., para facilitar las operaciones de compraventa a los agentes inmobiliarios. Esto incluye MLS.com y el MLS de los estados no gubernamentales de EE. UU.
Este sitio web es de gestión privada y cobra una comisión a los vendedores en el proceso de transacción inmobiliaria en Estados Unidos. Todas las propiedades que se deseen comercializar deben estar listadas en el MLS para su divulgación pública. Las transacciones deben realizarse a través de agentes inmobiliarios autorizados, generalmente agentes tanto del vendedor como del comprador. Las comisiones de corretaje están incluidas en el precio de venta y oscilan entre el 1 % y el 10 %, según la negociación, la ubicación y el tipo de propiedad. Estas comisiones varían según el estado, e incluso dentro de un mismo estado o ciudad. La comisión se reparte entre los agentes y demás partes involucradas en la transacción al momento del cierre.
En algunos países como Corea del Sur, Singapur e Indonesia, no existen bolsas de derechos de uso de la tierra. Tailandia cuenta con un Banco de Tierras y Vivienda (o simplemente Banco de Tierras) que se dedica a la compraventa de terrenos, pero su enfoque principal es la regulación de la tierra y el apoyo a las personas sin tierras agrícolas o forestales. Sus principales servicios incluyen: depósitos, préstamos comerciales, préstamos al consumo para la compra de bienes raíces y terrenos, fondos fiduciarios, servicios de gestión de activos y cambio de divisas.
Por lo tanto, la tendencia en muchos países es hacer que la información sobre bienes raíces en general y sobre terrenos en particular sea más transparente en una plataforma única, utilizando aplicaciones tecnológicas para gestionar y realizar un seguimiento de la información y las transacciones inmobiliarias, al tiempo que se aprovecha la información de una base de datos común para simplificar los procedimientos en las transacciones inmobiliarias y las transferencias de propiedad.
4. Basándonos en las experiencias de otros países y en la orientación para establecer un sistema de intercambio de derechos de uso de la tierra en Vietnam, tenemos las siguientes reflexiones:
4.1. ¿Es necesario establecer una bolsa de derechos de uso de la tierra independiente?
La Resolución N° 18-NQ/TW, de fecha 16 de junio de 2022, del Comité Central para la innovación continua y la mejora de las instituciones y políticas, y el fortalecimiento de la eficacia y eficiencia de la gestión y el uso de la tierra, dispone: "Publicar los precios de la tierra, exigir transacciones a través de bolsas de valores, realizar pagos a través de bancos y no utilizar efectivo". Por lo tanto, la Resolución se refiere a "transacciones a través de bolsas de valores", no específicamente a "bolsas de derechos de uso de la tierra" ni a bolsas establecidas y administradas directamente por el Estado.
Por lo tanto, es necesario considerar cuidadosamente la creación de una Bolsa de Derechos de Uso de la Tierra independiente, evitando la superposición con la bolsa inmobiliaria existente y garantizando su eficacia y eficiencia una vez que entre en funcionamiento. Si se establece una Bolsa de Derechos de Uso de la Tierra como organismo público estatal, se deberá desarrollar e implementar un proyecto piloto en varias localidades, sobre el cual se realizará un resumen y una evaluación antes de su incorporación oficial a la ley.
4.2. ¿Todas las transacciones inmobiliarias tienen que realizarse a través de una agencia inmobiliaria?
Las transacciones inmobiliarias realizadas a través de plataformas de intercambio ofrecen muchas ventajas, pero también conllevan riesgos potenciales, como mayores trámites, costes y consecuencias negativas, tal como hemos descrito en la sección 2 anterior.
Para adaptarnos a las condiciones prácticas actuales, consideramos que las transacciones inmobiliarias a través de plataformas de intercambio deben regularse de manera que se fomenten, tal como se propone en el Proyecto de Ley de Negocios Inmobiliarios. Esto contribuirá a consolidar gradualmente este hábito en la sociedad, promoverá la autonomía de las entidades en la elección de sus métodos de negocio y transacción, y, al mismo tiempo, obligará a las plataformas de intercambio a mejorar continuamente la calidad y los precios para garantizar la competitividad y atraer clientes según los mecanismos del mercado.
4.3. ¿Qué lecciones se pueden aprender de las experiencias de los países de la región y del resto del mundo?
Cada país tiene su propio sistema de propiedad de la tierra. Sin embargo, todos los países operan sus mercados bajo el principio de garantizar la transparencia de la información. Podemos aprender de las experiencias de otros países en lo que respecta a las bases de datos inmobiliarias y la divulgación obligatoria de la información contenida en ellas. Todos los países cuentan con sistemas de información integrales sobre vivienda, terrenos y el mercado inmobiliario.
Hasta la fecha, no lo hemos hecho lo suficientemente bien y no hemos logrado los resultados deseados. Necesitamos resumir y evaluar la política y su implementación para mejorarla y establecer un centro de datos que permita operar un mercado transparente. Esto es apropiado y factible en el contexto de la fuerte transformación digital que actualmente se está produciendo en nuestro país. Controlar el flujo de dinero, regular e inspeccionar las transacciones bancarias contribuirá a alcanzar este objetivo.
La información completa del mercado y los pagos sin efectivo aportarán transparencia; cuando el mercado es transparente, nadie se ve obligado a imitar las prácticas comerciales. Además, con el desarrollo del mercado de servicios legales, el mayor uso de notarios, abogados, etc., al realizar transacciones inmobiliarias contribuirá a la transparencia del mercado y minimizará los riesgos de las transacciones.
4.4. Recomendaciones
El modelo de intercambio inmobiliario, tal como lo define la Ley de Negocios Inmobiliarios, ha sido legalizado y se ha implementado en la práctica para las transacciones inmobiliarias, incluidos los derechos de uso de la tierra y los activos sobre la misma.
Las bolsas inmobiliarias prestan servicios para transacciones inmobiliarias con fines comerciales entre inversores y particulares, y también pueden prestar servicios para transacciones inmobiliarias no comerciales entre particulares si fuera necesario. Esto preocupa a los reguladores y se considera una de las razones por las que es necesario investigar y establecer una bolsa de derechos de uso de la tierra.
Por lo tanto, proponemos implementar un plan para mejorar el modelo de la Bolsa de Bienes Raíces de acuerdo con la Ley de Negocios Inmobiliarios, con el objetivo de lograr un modelo profesional bajo supervisión estatal.
Este enfoque se ajusta a las políticas del Partido, garantiza la gestión estatal, evita la superposición de funciones, proporciona datos e información para la gobernanza, garantiza los principios de mercado, la libertad de empresa y la libertad de elección para ciudadanos y empresas, y es eficaz sin crear nuevas burocracias, aumentar los procedimientos administrativos, el tiempo ni los costes de cumplimiento.
Resulta evidente que incluso la participación de los organismos estatales en las reuniones para debatir el establecimiento de este nuevo modelo de intercambio es muy costosa. Además, ¿será suficiente el tiempo necesario para elaborar un plan adecuado, compatible con otras leyes especializadas, para incluirlo en el proyecto de Ley de Tierras (modificada) que se prevé que apruebe la Asamblea Nacional en octubre de 2023? Y aun si lo fuera, ¿sería una solución precipitada dado el escaso tiempo disponible para la investigación y la evaluación de impacto?
(Fuente: Periódico de la Construcción)
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