Determinar los precios de los terrenos según los principios del mercado es un importante paso adelante.

Respetar los principios del mercado

Según los expertos de Savills, la Ley de Tierras de Vietnam de 2024 introduce cambios significativos en los principios de valoración de tierras, centrándose en la valoración de tierras según los principios del mercado, lo que ayudará a aumentar la transparencia y la liquidez del mercado inmobiliario.

Anteriormente, la valoración de terrenos se regía por el principio del uso y la duración del mismo, y se basaba en el precio de mercado vigente, obtenido mediante subastas y otros ingresos por uso. Sin embargo, la nueva Ley de Tierras prioriza el principio de mercado. Esto significa que el precio que se determine reflejará el valor real de mercado del terreno.

El valor de mercado, según lo define el Consejo Internacional de Normas de Valoración (IVSC), es "el precio estimado de una propiedad en el momento y lugar de la valoración entre un comprador dispuesto y un vendedor dispuesto en una transacción independiente e informada, donde las partes actuaron con conocimiento, prudencia y sin coacción".

Los nuevos cambios legislativos han promovido los principios del mercado.

La Sra. Giang comentó que el valor de mercado refleja claramente el entendimiento tanto de compradores como de vendedores. En ese momento, los terrenos se asignarán a los inversionistas dispuestos a pagar el precio más alto. Este enfoque contribuye a promover la asignación de tierras y un uso más eficiente del suelo.

En el futuro, una vez completada la base de datos de precios de terrenos, la información sobre compraventas se hará pública. En ese momento, compradores y vendedores podrán acceder a la información de las transacciones. Esto generará mayor transparencia en el mercado inmobiliario y facilitará la compraventa de bienes raíces, lo que contribuirá a aumentar la liquidez del mercado.

Métodos de valoración

A diferencia de la ley anterior, que carecía de regulaciones claras, el artículo 158 de la Ley de Tierras de 2024 también proporciona detalles sobre los métodos de valoración y los casos y condiciones para la aplicación de cada método.

En cuanto a los métodos de valoración, la Ley de Tierras de 2023 estipula cinco: comparación, deducción, ingresos, superávit y coeficiente de ajuste del precio del suelo. La Ley de Tierras revisada estipula cuatro métodos, de los cuales el de deducción se considera un caso especial del de comparación. De estos, los dos métodos más utilizados en la valoración de proyectos de desarrollo son el de comparación directa y el de superávit.

El método de comparación directa consiste en comparar los precios de transacción de propiedades similares en el mercado para determinar el valor del inmueble a tasar. Este método es idóneo para propiedades como casas adosadas o apartamentos con un amplio historial de transacciones, ya que las propiedades comparables son muy similares, lo que ayuda a minimizar la subjetividad en la realización de ajustes.

La Sra. Do Thi Thu Giang, Directora de Servicios de Consultoría de Savills HCMC

Además, este método es sencillo, fácil de comprender y ahorra tiempo. Sin embargo, también presenta ciertas desventajas. La escasez y la precisión de los datos son sus principales limitaciones. Asimismo, requiere ajustes que pueden ser subjetivos para el tasador. En particular, para activos que se valoran como proyectos de desarrollo de uso mixto, encontrar activos comparables similares resulta muy difícil, incluso imposible, debido a las diferencias en la composición de cada tipo de uso del suelo.

El método residual evalúa el potencial de desarrollo de un proyecto mediante la estimación de los ingresos y la resta de los costos para determinar el valor residual del terreno. Al realizar la valoración con este método, el tasador también evalúa la viabilidad y la rentabilidad del proyecto, lo que respalda el proceso de toma de decisiones de inversión.

Este método permite a los promotores analizar distintos escenarios de desarrollo para determinar el plan óptimo de uso del suelo que proporciona el mayor valor, también conocido como el mejor uso posible. A pesar de sus numerosas ventajas, el método residual requiere una modelización financiera compleja y conocimientos especializados en finanzas, así como una comprensión profunda de las previsiones de mercado de precios de venta y costes, además de los planes de desarrollo del proyecto. Esto hace que el método residual sea laborioso debido a la extensa recopilación de datos de mercado.

Un problema importante en los modelos de valoración de terrenos es su dependencia de supuestos, lo que provoca que los resultados de la valoración se vean fuertemente influenciados por variables como las previsiones de ingresos, las estimaciones de costes y la duración del proyecto. Cada método de valoración tiene sus ventajas e inconvenientes, lo que exige un enfoque equilibrado a la hora de determinar el valor.

Al hablar sobre el impacto de estos ajustes en el mercado, los expertos de Savills señalaron que la regulación de los precios de los terrenos para que reflejen los valores de mercado aumentará la eficiencia, la transparencia y la liquidez del mercado inmobiliario. Además, aumentará el precio de compensación por la expropiación de terrenos para proyectos. Esto conllevará un incremento en el costo total de inversión inicial del proyecto de desarrollo, lo que probablemente resultará en un aumento de los precios de los inmuebles del proyecto para garantizar las ganancias de los inversores.

Además, el impuesto sobre la renta por la transferencia de derechos de uso de la tierra aumenta porque se calcula en función del valor de mercado, lo que ayuda a incrementar los ingresos del presupuesto estatal y, por lo tanto, proporciona capital adicional para el desarrollo de infraestructuras.

“La Ley de Tierras de 2024 introduce cambios trascendentales en la valoración de tierras en Vietnam, promoviendo la eficiencia, la transparencia y un enfoque más flexible y adaptable. Al ajustar los precios al mercado y ampliar el poder de decisión local, la nueva ley busca mejorar el proceso de valoración de tierras, beneficiando tanto al mercado como al presupuesto del Estado”, afirmó la Sra. Giang.

Fuente: https://www.congluan.vn/dac-dinh-gia-dat-theo-nguyen-tac-thi-truong-la-mot-buoc-tien-dac-biet-quan-trong-luat-dat-dai-2024-post296664.html