Determinar los precios de la tierra basándose en los principios del mercado es un importante paso adelante.

Defendiendo los principios del mercado

Según los expertos de Savills, la Ley de Tierras de Vietnam de 2024 trae cambios significativos a los principios de valoración de tierras, centrándose en la valoración de tierras de acuerdo con los principios del mercado, lo que ayudará a aumentar la transparencia y la liquidez del mercado inmobiliario.

Anteriormente, la valoración de terrenos se regulaba según el principio de la finalidad y duración del uso del suelo, y de acuerdo con el precio vigente en el mercado, calculado a partir de los precios de subasta y del uso del suelo. Sin embargo, la nueva Ley de Tierras enfatiza el principio de mercado. Esto significa que el precio determinado del terreno reflejará su verdadero valor de mercado.

El valor de mercado, según lo define el Consejo de Normas Internacionales de Valuación (IVSC), es "El valor de mercado de una propiedad es el precio estimado de una propiedad en el momento y lugar de la valoración entre un comprador dispuesto y un vendedor dispuesto en una transacción independiente e informada, donde las partes actuaron con conocimiento, prudencia y sin compulsión".

Los nuevos cambios legislativos han promovido los principios del mercado.

La Sra. Giang comentó que el valor de mercado refleja claramente la comprensión tanto de compradores como de vendedores. En ese momento, se asignarán terrenos a los inversionistas dispuestos a pagar el precio más alto. Este enfoque promueve la asignación de terrenos y un uso más eficiente del mismo.

En el futuro, cuando se complete la base de datos de precios de terrenos, la información sobre compraventa se hará pública. En ese momento, compradores y vendedores podrán acceder a la información de las transacciones. Esto permitirá una mayor transparencia en el mercado inmobiliario. Además, la compraventa de inmuebles se realizará con mayor facilidad, lo que contribuirá a aumentar la liquidez del mercado.

Métodos de valoración

A diferencia de la ley anterior que carecía de una normativa clara, el artículo 158 de la Ley de Tierras de 2024 también detalla los métodos de valoración y los casos y condiciones de aplicación de cada método.

En cuanto a los métodos de valoración, la Ley de Tierras de 2023 estipula cinco métodos de valoración: comparación, deducción, renta, excedente y coeficiente de ajuste del precio de la tierra. La Ley de Tierras revisada estipula cuatro métodos, de los cuales el método de deducción se considera un caso especial del método de comparación. De estos, los dos métodos más utilizados en la valoración de proyectos de desarrollo son el método de comparación directa y el método de excedente.

El método de comparación directa se basa en comparar los precios de transacción de propiedades similares en el mercado para determinar el valor de la propiedad a tasar. Este método es adecuado para propiedades como casas adosadas o apartamentos con muchos datos de transacciones, ya que las propiedades comparables son muy similares, lo que minimiza la subjetividad al realizar ajustes.

Sra. Do Thi Thu Giang, Directora de Servicios de Consultoría, Savills HCMC

Además, este método es sencillo, fácil de entender y ahorra tiempo. Sin embargo, también presenta ciertas debilidades. La escasez de datos y su precisión son las principales limitaciones. Además, requiere ajustes, que pueden ser subjetivos para el tasador. Especialmente en el caso de activos que se valorarán como proyectos de desarrollo de uso mixto, encontrar activos comparables similares es muy difícil, incluso imposible, debido a las diferencias en la composición de cada tipo de uso del suelo.

El método residual evalúa el potencial de desarrollo de un proyecto y se realiza estimando los ingresos y restando los costos para determinar el valor excedente del terreno. Al realizar la valoración con este método, el tasador también evalúa la viabilidad y la rentabilidad del proyecto, lo que facilita la toma de decisiones de inversión.

Este método permite a los promotores analizar diferentes escenarios de desarrollo para determinar el plan óptimo de uso del suelo que genere el mayor valor, también conocido como el mejor uso. A pesar de sus numerosas ventajas, el método residual requiere una modelización financiera compleja y experiencia financiera, así como un profundo conocimiento de las previsiones de mercado sobre precios y costes de venta, así como de los planes de desarrollo del proyecto. Esto hace que el método residual requiera mucho tiempo debido a la extensa recopilación de datos de mercado.

Un problema importante en los modelos de valoración de terrenos es su dependencia de supuestos, lo que provoca que los resultados de la valoración se vean fuertemente influenciados por variables como las previsiones de ingresos, las estimaciones de costes y la duración del proyecto. Cada método de valoración tiene sus ventajas y desventajas, lo que requiere un enfoque equilibrado al conciliar el valor.

Al hablar sobre el impacto de estos ajustes en el mercado, los expertos de Savills afirmaron que regular los precios de los terrenos para que reflejen los valores de mercado aumentará la eficiencia, la transparencia y la liquidez del mercado inmobiliario. Además, aumentará el precio de compensación por la desocupación de terrenos para proyectos. Esto conllevará un aumento en el costo total de la inversión inicial del proyecto de desarrollo, lo que probablemente se traducirá en un aumento en los precios de los inmuebles del proyecto para garantizar las ganancias de los inversores.

Además, el impuesto sobre la renta por la transferencia de derechos de uso de tierras aumenta porque se calcula con base en el valor de mercado, lo que ayuda a aumentar los ingresos del presupuesto estatal, proporcionando así capital adicional para el desarrollo de infraestructura.

La Ley de Tierras de 2024 introduce cambios revolucionarios en la valoración de tierras en Vietnam, promoviendo la eficiencia, la transparencia y un enfoque más flexible y receptivo. Al ajustar los precios al mercado y ampliar el poder de decisión local, la nueva ley busca mejorar el proceso de valoración de tierras, beneficiando tanto al mercado como al presupuesto estatal, afirmó la Sra. Giang.

Fuente: https://www.congluan.vn/dac-dinh-gia-dat-theo-nguyen-tac-thi-truong-la-mot-buoc-tien-dac-biet-quan-trong-luat-dat-dai-2024-post296664.html