No hay regulaciones sobre la capacidad de los inversionistas para participar en la subasta
El proyecto de Ley de Tierras (enmendado), preparado para su presentación a la Asamblea Nacional para su consideración, establece claramente los casos de subasta de derechos de uso de tierras cuando el Estado asigna tierras mediante el cobro de tasas por su uso o las arrienda mediante un pago único durante todo el plazo del arrendamiento. El proyecto estipula los casos de subasta, las condiciones de la misma, las responsabilidades de las personas y organizaciones, así como las responsabilidades de los Comités Populares en todos los niveles. En particular, las organizaciones que participan en las subastas de derechos de uso de tierras deben cumplir con todas las condiciones, como ser sujetos a los que el Estado asigna tierras o las arrienda; garantizar las condiciones para la ejecución de proyectos de inversión conforme a las regulaciones, como depósitos u otras formas de garantías, etc.
Sin embargo, el borrador no estipula los principios ni las sanciones de las subastas, ni las responsabilidades personales al participar en ellas sin cumplir con las obligaciones financieras y abandonar la subasta. Mientras tanto, en la práctica, se han dado casos en los que individuos y organizaciones que participan en subastas se apresuran a subir demasiado los precios, incluso precios "virtuales", pero luego abandonan sus depósitos, lo que tiene graves consecuencias para el organizador de la subasta y para los demás participantes.
Por ejemplo, en la subasta de terrenos de oro en Thu Thiem, Ciudad Ho Chi Minh, a finales de 2021, cuatro empresas ganaron la subasta, pero posteriormente todas retiraron sus depósitos. Estas empresas ofrecieron precios entre 7 y 8 veces superiores al precio inicial, dando la impresión de que el presupuesto municipal recaudaría una gran cantidad de dinero para invertir en desarrollo socioeconómico . Sin embargo, todas estas empresas retiraron sus depósitos, lo que ha provocado que los terrenos de oro en el área urbana de Thu Thiem permanezcan inactivos hasta la fecha.
Muchos expertos económicos creen que este incidente traerá consigo importantes lecciones, advirtiendo a los inversores, al mercado y a las agencias de gestión estatales. Esta lección se relaciona con la necesidad de que las empresas o los inversores consideren y calculen cuidadosamente antes de participar en subastas en general o en subastas de terrenos públicos en particular. Es imposible fijar precios al azar, ya que esto tendrá consecuencias significativas tanto para la propia empresa como para la economía. En particular, para la agencia de gestión, se tomarán medidas para revisar el proceso de subastas de activos públicos, como la capacidad de las unidades o personas participantes, las limitaciones en la implementación del proyecto y cómo licitar para garantizar el éxito.
Por lo tanto, el proyecto de Ley de Tierras (enmendado) debería considerar regular o complementar la capacidad y experiencia de los inversionistas que implementan proyectos similares. Los principios fundamentales incluyen depósitos y sanciones para organizaciones e individuos que incumplan sus obligaciones financieras después de la subasta. La regulación adicional sobre la capacidad y experiencia de los inversionistas también ayuda a evitar que, después de la subasta, los inversionistas no puedan implementar el proyecto, lo que puede llevar al abandono, la reventa a otros inversionistas o la pérdida del depósito.
Las empresas que ganan la subasta pero pierden sus depósitos provocan muchas consecuencias para la economía.
Según el Sr. Huynh Phuoc Nghia, Director del Centro de Economía, Derecho y Gestión de la Escuela de Economía, Derecho y Gestión Estatal de la UEH, las lecciones aprendidas de la subasta de tierras en el área urbana de Thu Thiem (HCMC) han afirmado una vez más que en la historia de las pujas por el desarrollo de proyectos, la cuestión crucial es elegir al inversor adecuado y evaluar correctamente su capacidad.
La capacidad del inversor puede determinarse mediante factores relacionados con la escala del proyecto, la capacidad de capital de la empresa, la experiencia en la implementación de proyectos similares y la necesidad de restricciones y responsabilidades legales tras la subasta. Al mismo tiempo, es necesario unificar y conectar los criterios para evaluar la capacidad del inversor, así como las responsabilidades asociadas al proyecto, en leyes relacionadas, como la Ley de Licitaciones, la Ley de Subastas de Bienes Raíces, decretos, reglamentos, etc.
Las empresas que ganan la subasta pero pierden sus depósitos provocan muchas consecuencias para la economía.
La ley será más estricta.
En cuanto a los casos en que el adjudicatario abandona el depósito después de la subasta, el abogado Bui Quang Nghiem, del Colegio de Abogados de Ciudad Ho Chi Minh, enfatizó que esto genera grandes costos y consecuencias para toda la economía. En primer lugar, el abandono del depósito por parte del adjudicatario provocará que el organizador de la subasta de propiedades y terrenos malgaste recursos para volver a realizar el proceso de subasta.
Al mismo tiempo, los casos de cancelación de depósitos suelen estar relacionados con el alza excesiva de los precios de los terrenos, precios "virtuales", lo que provoca un aumento de la superficie de terrenos estatales. Por consiguiente, el estado también encontrará dificultades en el proceso de adquisición de terrenos, compensación y desminado para proyectos posteriores. Al mismo tiempo, cuando los precios de los terrenos suben demasiado, la tasa de inversión del proyecto también aumenta drásticamente.
El inversor del proyecto tendrá que recalcular el costo total de la inversión e incluso ninguna unidad participará en su desarrollo. Esto supone un obstáculo para el desarrollo socioeconómico general de la localidad. Incluso quienes deseen comprar casas, inmuebles, etc., se enfrentarán a dificultades cuando el precio de los terrenos suba demasiado.
El abogado Bui Quang Nghiem enfatizó: «Las condiciones para las subastas de propiedades se han especificado detalladamente en la Ley de Subastas de Propiedades. Sin embargo, es posible considerar añadir al proyecto de Ley de Tierras (enmendado) esta vez las regulaciones sobre la capacidad y la experiencia de los inversionistas que implementan proyectos al participar en subastas de derechos de uso de tierras. Esta adición será más estricta, con el objetivo de limitar los casos de abandono de depósitos, como la subasta de tierras "de oro" en Thu Thiem, Ciudad Ho Chi Minh».
El abogado Nguyen Van Hau, presidente del Centro de Arbitraje Comercial de Abogados de Vietnam, coincidió en que los principios de subasta o las sanciones aplicables a las personas que participan en subastas pero no cumplen con sus obligaciones financieras o infringen... han sido plenamente regulados en la Ley de Subastas de Bienes Raíces. Recientemente, el número y la calidad de las subastas exitosas han aumentado, pero aún existen deficiencias.
En concreto, la calidad del equipo de subastas sigue siendo limitada en cuanto a experiencia y profesionalismo; existen infracciones que provocan la cancelación de muchas subastas debido a infracciones de los procedimientos y el orden. La calidad de las subastas es, en general, ineficaz; la situación de "equipo azul - equipo rojo" que baja los precios es cada vez más sofisticada y compleja; el mecanismo de subastas aún presenta numerosas limitaciones. En particular, se han detectado numerosas infracciones en la subasta de derechos de uso de suelo, especialmente en proyectos con activos públicos, lo que genera especulación y lucro cesante, y el riesgo de pérdidas para el Estado.
Por lo tanto, el Sr. Hau propuso que, a partir de las disposiciones de las leyes especializadas, la Ley de Tierras (enmendada) también debe complementar las regulaciones para crear un mecanismo adecuado y eficaz para la subasta de derechos de uso de tierras. En concreto, se deben complementar las regulaciones sobre la evaluación de la capacidad financiera y la experiencia de los inversionistas, así como las regulaciones sobre el plazo de depósito, de conformidad con lo dispuesto por la ley. Asimismo, se deben establecer sanciones severas para los proyectos que exploten derechos de uso de tierras, como los depósitos, y sanciones para las organizaciones e individuos que incumplan sus obligaciones financieras después de la subasta, a fin de limitar el aumento de los precios de las tierras en la zona circundante a la subasta.
La Resolución 98 sobre mecanismos especiales para Ciudad Ho Chi Minh también permite a la ciudad seleccionar proactivamente a los inversores, lo que estipula estándares y criterios para evaluar la capacidad y el compromiso de las empresas después de participar en subastas y licitaciones... Junto con los decretos y circulares que guían la Ley de Tierras en detalle, ayuda a superar la situación en la que los inversores no pueden implementar el proyecto después de la subasta, lo que lleva al abandono, la reventa a otros inversores o la pérdida de depósitos.
Sr. Huynh Phuoc Nghia , Director del Centro de Economía, Derecho y Gestión, Facultad de Economía, Derecho y Administración Pública, UEH
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![[Foto] El presidente de la Asamblea Nacional asiste al seminario "Construcción y operación de un centro financiero internacional y recomendaciones para Vietnam".](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/7/28/76393436936e457db31ec84433289f72)
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