املاک و مستغلات تفریحی، "فرزند نامشروع" بازار

املاک و مستغلات تفریحی ، "فرزند نامشروع" بازار

در قطعنامه 08/2017، دفتر سیاسی حزب کمونیست مصمم شد گردشگری را به یک صنعت پیشرو تبدیل کند، منابع اجتماعی را برای سرمایه‌گذاری در توسعه گردشگری جذب کند، در پروژه‌های بزرگ مقیاس، مکان‌های تفریحی در مناطق کلیدی سرمایه‌گذاری کند...

به لطف این امر، اخیراً بسیاری از سرمایه‌گذاران پول خود را در پروژه‌های املاک و مستغلات گردشگری، استراحتگاه‌ها، هتل‌ها یا استراحتگاه‌های لوکس سرمایه‌گذاری کرده‌اند. با این حال، بخش املاک و مستغلات گردشگری با مشکلات قانونی زیادی روبرو است.

گردشگری املاک و مستغلات، تعطیلات، کودکان بازار را به تصویر ۱ ببرید — عکس نمایشی. (منبع: DK)

در کارگاه آموزشی «اصلاح قانون زمین: ایجاد زمین برای گردشگری» که صبح روز ۱۹ اکتبر برگزار شد، آقای نگوین ون دین، معاون رئیس انجمن املاک و مستغلات ویتنام، گفت که در حال حاضر، ویتنام بیش از ۲۰۰ پروژه املاک و مستغلات گردشگری اجرا کرده است که منجر به ایجاد نزدیک به ۱۰۰۰۰۰ آپارتمان، ۳۰۰۰ ویلا و ۱۵۰۰۰ اتاق هتل جدید شده است.

تا سال ۲۰۳۰، ویتنام می‌تواند به یک قطب گردشگری تبدیل شود، با ۱۶۰ میلیون بازدیدکننده داخلی و ۵۰ تا ۷۰ میلیون بازدیدکننده بین‌المللی، که به حدود ۵۰۰۰۰۰ اتاق اقامتی نیاز دارد، و این تازه تازه بدون احتساب انواع دیگر خدمات، به ویژه گردشگری سطح بالا است که تقریباً وجود ندارد.

به گفته آقای دین، در شرایط فعلی، ویتنام تنها به یک سوم سیستم زیرساختی برای پاسخگویی به تقاضا دست یافته است و کیفیت آن در آینده بالا نیست. و این عدد در چند سال گذشته راکد بوده است، زیرا مسائل حقوقی حل نشده است.

آقای دین گفت که املاک و مستغلات تفریحی مانند «فرزند ناخوانای» بازار هستند. از آنجا که قانون زمین نامی از توسعه‌دهندگان املاک و مستغلات گردشگری نبرده است، این گروه از افراد در قانون زمین، قانون سرمایه‌گذاری و سایر مقررات مربوط به بازار املاک و مستغلات غایب هستند.

آقای دین گفت: «بیش از ۱۰۰ پروژه بزرگ گردشگری در انتظار راه‌حل‌های قانونی متوقف شده‌اند. اگر این وضعیت ادامه یابد، سرمایه‌گذاری در گردشگری را دلسرد می‌کند، سرمایه‌گذاران را دلسرد می‌کند و حتی مقامات محلی که می‌خواهند سرمایه‌گذاری را ترویج دهند با مشکل مواجه خواهند شد.»

دشواری‌های بسیار دیگری هم وجود دارد.

در همین حال، وکیل نگوین هونگ چونگ، رئیس هیئت مدیره DVL Ventures و نایب رئیس باشگاه املاک و مستغلات هانوی، گفت که پروژه‌های گردشگری و املاک و مستغلات تفریحی هنوز با یک مشکل دشوارتر و تا حدودی "دشوار" روبرو هستند، و آن تنظیم مواردی است که دولت زمین را برای توسعه اجتماعی -اقتصادی به نفع ملی و عمومی بازپس می‌گیرد.

بر این اساس، پروژه‌ای که در آن دولت زمین را بازیابی می‌کند، برای ارتقاء زیرساخت‌های فنی و زیرساخت‌های اجتماعی مشترک جمعیت، تضمین امنیت اجتماعی برای جمعیت تعیین شده است، به استثنای پروژه‌هایی با هدف توسعه گردشگری، سرگرمی، تفریح یا ترکیب مسکن تجاری با توسعه گردشگری، امکانات خدماتی، سرگرمی، تفریح.

با این حال، پیش‌نویس قانون اصلاح‌شده زمین هیچ مفادی در مورد بازیابی زمین برای پروژه‌های جدید منطقه شهری ندارد. بنابراین، لازم است محتوای «پروژه‌های منطقه شهری جدید با مقیاس بیش از ۳۰۰ هکتار» به انواع محصولات املاک و مستغلات در قانون اصلاح‌شده زمین اضافه شود تا هماهنگی سیستم زیرساخت فنی و زیرساخت اجتماعی تضمین شود.

به گفته آقای چانگ، در دوره زمانی ۲۰۱۵ تا ۲۰۱۹، گردشگری به شدت توسعه یافت، بسیاری از استان‌ها و شهرها توسعه گردشگری را به عنوان یک جهت خوب در نظر گرفتند و گردشگری را به عنوان یک پیشگام شناسایی کردند. این امر منجر به این واقعیت شد که اگرچه قانون تصریح می‌کند که املاک و مستغلات گردشگری مشمول بازیابی زمین توسط دولت نیستند، زیرا پروژه‌های گردشگری به عنوان پروژه‌های کلیدی شناسایی می‌شوند، بسیاری از استان‌ها همچنان زمین را بازیابی کرده و به مشاغل اختصاص دادند.

گردشگری املاک و مستغلات، تعطیلات، کودکان بازار را به تصویر بکشید، تصویر ۲ — کارگاه علمی با موضوع «اصلاح قانون زمین: ایجاد زمین برای گردشگری». (عکس: DT)

در نتیجه، پس از سال ۲۰۱۹، مسائل حقوقی مربوط به املاک و مستغلات گردشگری شروع به بروز کرد. هنگامی که درخواست بررسی وجود داشت، مجموعه‌ای از پروژه‌ها به دلیل مقررات تخصیص زمین به حالت تعلیق درآمدند و در نتیجه، تاکنون، آن پروژه‌ها هنوز در انتظار یک چارچوب قانونی جدید به حالت تعلیق درآمده‌اند.

«برای اینکه گردشگری واقعاً به یک بخش اقتصادی کلیدی تبدیل شود، فکر می‌کنم قانون جدید زمین باید مقررات خاصی در مورد زمین‌های گردشگری داشته باشد. در عین حال، باید سیاست‌ها و سازوکارهای واقعاً باز در مورد زمین، مالیات، سرمایه‌گذاری و غیره برای توسعه گردشگری وجود داشته باشد.»

آقای چونگ پیشنهاد داد: «توسعه اقتصادی در هر مرحله اولویت‌های متفاوتی دارد. وقتی گردشگری را به عنوان محور اصلی شناسایی کردیم، پروژه‌های گردشگری مانند پارک‌های تفریحی، مجتمع‌های تفریحی، مجتمع‌های چندمنظوره و غیره باید به فهرست زمین‌هایی که توسط دولت برای توسعه اجتماعی-اقتصادی بازیابی می‌شوند، اضافه شوند.»

نگوین ون دین، کارشناس حقوقی املاک و مستغلات، همچنین به یکی دیگر از کاستی‌های پیش‌نویس قانون زمین (اصلاح‌شده) اشاره کرد که در موارد بازیابی زمین برای توسعه اجتماعی-اقتصادی در راستای منافع ملی و عمومی است.

این پیش‌نویس تنها در صورتی که شورای مردمی استان مطابق با شرایط محلی تصمیم بگیرد، بازیابی زمین را برای پروژه‌های مختلط مسکونی، تجاری و خدماتی پیش‌بینی می‌کند.

بنابراین، پروژه باید به بخشی از کاربری مسکونی «بچسبد» (بدون هیچ مقرراتی در مورد سطح یا درصد) تا دولت بتواند زمین را بازپس گیرد.

آقای دین اظهار داشت: «من با این دیدگاه موافقم که زمین باید صرفاً برای پروژه‌های گردشگری، سرگرمی و تفریحی (بدون کارکردهای مسکونی) بازپس گرفته شود. با این حال، در مکان‌های مناسب برای گردشگری، اولویت باید به بازپس‌گیری زمین برای اجرای پروژه‌های کلیدی گردشگری، ایجاد انگیزه برای توسعه اجتماعی-اقتصادی برای منطقه و حتی ایجاد انگیزه برای گسترش به کل منطقه داده شود.»

آقای دین تحلیل کرد که در واقع، اگر تملک زمین مجاز نباشد، اجرای پروژه‌های بزرگ برای جذب سرمایه‌گذاران بالقوه و توانمند غیرممکن است. اگر پیش‌نویس قانون فعلی حفظ شود، اجرای پروژه‌های کلیدی گردشگری مسدود خواهد شد. برای اجرای پروژه‌های گردشگری، تفریحی و سرگرمی، مناطق محلی مجبورند بخشی از زمین‌های مسکونی (احتمالاً بخش بسیار کوچکی) را در طرح برنامه‌ریزی پروژه "گنجانند" تا شرایط تملک زمین را برآورده کنند.

این نوع «طفره رفتن» عواقبی را به دنبال خواهد داشت. صندوق زمین مسکونی مورد استفاده قرار نمی‌گیرد و باعث اتلاف منابع می‌شود یا در صورت استفاده، یک کارکرد مسکونی در محدوده پروژه گردشگری ایجاد می‌کند. اقامت طولانی مدت ساکنان در پروژه، سطح تجمل یک پروژه گردشگری تفریحی را کاهش می‌دهد. بنابراین، آقای دین معتقد است که لازم است به ماده ۷۹ پیش‌نویس، مورد بازیابی زمین برای اجرای پروژه‌های صرفاً گردشگری، سرگرمی و تفریحی بدون کارکردهای مسکونی اضافه شود.

منبع