املاک و مستغلات هانوی: مرکز قیمت‌ها را ثابت نگه داشت، حومه‌ها در انتظار تعدیل هستند

عکس تصویرسازی.

از حالا تا پایان سال ۲۰۲۵، عرضه آپارتمان‌های ارائه شده برای فروش در بازار هانوی همچنان عمدتاً در بخش‌های A و B متمرکز خواهد بود؛ تنوع محصول هنوز محدود است.

خانم دو تو هانگ - مدیر ارشد خدمات تحقیقاتی و مشاوره‌ای، ساویلز هانوی، تحلیل کرد که از سال ۲۰۲۶ به بعد، زمانی که پروژه‌های آزمایشی مراحل قانونی را تکمیل کنند، عرضه جدید در هانوی به شدت افزایش خواهد یافت. انتظار می‌رود در دوره ۲۰۲۶-۲۰۲۷، بازار هانوی حدود ۴۶۶۰۰ آپارتمان از ۴۳ پروژه دریافت کند، اما بیشتر آنها در خارج از منطقه مرکزی واقع شده‌اند. این ممکن است فشاری برای تعدیل قیمت‌ها ایجاد کند، اما به گفته خانم هانگ، این تعدیل فقط در مناطقی با بودجه زمین فراوان و زیرساخت‌های ناهماهنگ رخ خواهد داد.

خانم هانگ گفت: «در مورد پروژه‌هایی با موقعیت‌های استراتژیک، در کمربند ۲ و کمربند ۳ که توسط سرمایه‌گذاران معتبر توسعه یافته‌اند، به دلیل کمبود و تقاضای واقعی، احتمالاً قیمت‌ها ثابت می‌مانند یا کمی افزایش می‌یابند. به طور کلی، به جای موجی از کاهش قیمت در سراسر بازار، شاهد تمایز آشکاری بر اساس منطقه و کیفیت پروژه خواهیم بود.»

کارشناسان Savills معتقدند که به طور کلی، هانوی به طور همزمان در حال اجرای راهکارهای بسیاری مانند اصلاحات نهادی، توسعه زیرساخت‌ها و اجرای آزمایشی پروژه‌های مسکن است تا هم عرضه مسکن را بهبود بخشد و هم قیمت مسکن را به سطحی مناسب برای مردم برساند... نکته قابل توجه این است که بسیاری از پروژه‌ها برای اجرا در مناطقی خارج از کمربند ۳ تا ۳.۵ در نظر گرفته شده‌اند. هنگامی که این مراحل تکمیل شوند و محصولات به بازار عرضه شوند، تأثیر مثبتی بر سطح قیمت‌ها خواهد داشت.

با این حال، کارشناسان یک عامل مهم را نیز توصیه می‌کنند: هزینه‌های استفاده از زمین. این عامل در حال حاضر بخش بزرگی از کل هزینه را تشکیل می‌دهد. اگر این هزینه به طور منطقی محاسبه شود و هماهنگی منافع بین دولت و شرکت‌ها تضمین شود، قیمت مسکن می‌تواند به سطحی مناسب‌تر برای توانایی پرداخت مردم کاهش یابد.

در عین حال، سازوکارهای ترجیحی در مورد مالیات، اعتبار یا زمین برای بخش مسکن مقرون به صرفه نیز برای ترویج توسعه این خط تولید ضروری است.

دکتر نگوین ون دین - رئیس انجمن دلالان املاک ویتنام - نیز خاطرنشان کرد که کمبود عرضه مسکن، به ویژه مسکن مقرون به صرفه، پیامد اجتناب‌ناپذیر فرآیند توسعه نامتوازن در طول سال‌های متمادی است. سیاست‌های تشویقی زمین و رویه‌های سرمایه‌گذاری باید به جای تمرکز صرف بر پروژه‌های لوکس، بر سرمایه‌گذارانی که برای افراد با نیازهای واقعی مسکن می‌سازند، تمرکز کنند.

با توجه به روند هانوی در ترویج توسعه حمل و نقل عمومی و محدود کردن وسایل نقلیه شخصی در بافت مرکزی شهر، کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند که این امر ممکن است بر بازار املاک و مستغلات، به ویژه در منطقه مرکزی، نیز تأثیر بگذارد، اما نه کاملاً منفی.

این یک فرآیند جامع تحول شهری است. وقتی سیاست تنظیم وسایل نقلیه شخصی اجرا شود، مطمئناً بر دسترسی به مناطق مرکزی تأثیر خواهد گذاشت. با این حال، این بدان معنا نیست که تأثیر منفی مستقیمی بر بازار املاک و مستغلات خواهد داشت.

ماهیت املاک و مستغلات ارتباط نزدیکی با نیاز به استفاده دارد، که در آن مسکن همیشه یک نیاز اساسی است. اگرچه وسایل حمل و نقل تغییر می‌کنند، مردم همچنان از طریق گزینه‌های مختلف، راه‌هایی برای دسترسی به مناطق مورد نیاز خود پیدا می‌کنند.

در حال حاضر، بازار هنوز در مرحله مشاهده و تحلیل تأثیر تغییرات در زیرساخت‌ها و ترافیک است. طبق ارزیابی ساویلز، در برخی مناطق مانند محله قدیمی، اگر برای اهدافی مانند گردشگری و تجارت به طور مؤثر جهت‌گیری و مورد بهره‌برداری قرار گیرد، ارزش املاک و مستغلات می‌تواند کاملاً حفظ شود، حتی افزایش یابد.

تقاضای مسکن در شهرهای بزرگی مانند هانوی هنوز بسیار بالاست. بنابراین، حتی در شرایط تغییر وسایل حمل و نقل، بازار املاک و مستغلات هنوز مکانیسم خودتنظیم و تطبیقی برای تأمین این نیاز دارد. با این حال، از آنجا که این یک فرآیند پیچیده با عوامل مرتبط بسیاری است، لازم است به جای نتیجه‌گیری‌های اولیه در مورد تأثیر مستقیم بر ارزش املاک و مستغلات در حال حاضر، به نظارت و ارزیابی در آینده ادامه دهیم - کارشناسان Savills تجزیه و تحلیل کردند.

روند دیگری که امروزه مورد توجه قرار گرفته این است که اگرچه سرمایه‌گذاران خارجی به املاک مسکونی علاقه نشان می‌دهند، اما سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی در این بخش واقعاً افزایش نیافته است. خانم دو تو هانگ در توضیح این موضوع، تحلیل کرد که عوامل اساسی ویتنام از نظر سرمایه‌گذاران خارجی بسیار جذاب هستند، از جمله جمعیت جوان، شهرنشینی سریع، افزایش درآمد و چشم‌انداز اقتصادی مثبت. مشاهدات ساویلز همچنین نشان می‌دهد که سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی در املاک مسکونی حضور آشکاری در هانوی، هوشی مین سیتی، های فونگ و ... دارد.

با این حال، برای جذب سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی به بخش مسکن و توسعه قوی‌تر آن، کوتاه‌تر و شفاف‌تر کردن فرآیند صدور مجوز و تأیید پروژه ضروری است. سرعت رویه‌های سرمایه‌گذاری بزرگترین مزیت رقابتی برای حفظ و جذب جریان‌های سرمایه بین‌المللی است.

از ابتدای سال، بازار املاک و مستغلات هانوی نشانه‌هایی از بهبود را با افزایش عرضه ثبت کرده است، اما سطح قیمت‌ها هنوز در سطح بالایی است. قوانین مهمی در مورد زمین، مسکن و تجارت املاک و مستغلات وضع شده و از آگوست 2024 لازم‌الاجرا خواهند شد. با این حال، برای اعمال همزمان و مؤثر در عمل، هنوز صدور کامل اسناد راهنما و اجرای خاص آنها زمان می‌برد.

در حال حاضر، بسیاری از پروژه‌ها وارد مراحل تکمیل قانونی، تأیید طراحی، تعهدات مالی و غیره می‌شوند. این مراحل برای اطمینان از شفافیت و رویه‌های مناسب، به زمان نیاز دارند. اگرچه پیشرفت تسریع شده است، اما هنوز برای ورود واقعی عرضه به بازار، تأخیر وجود دارد.

به گفته دکتر تران کیم چونگ، دانشیار - معاون سابق مدیر CIEM (موسسه مرکزی مدیریت اقتصادی)، قیمت املاک و مستغلات دیگر تحت تأثیر تقاضای واقعی نیست، بلکه عمدتاً تحت تأثیر هزینه‌های ورودی، به ویژه هزینه‌های زمین و زمان لازم برای تکمیل مراحل است. اگر دولت اقدامات محکمی برای کاهش تأخیر در تأیید پروژه نداشته باشد، حتی با وجود بهبود عرضه، قیمت مسکن شانس کمی برای کاهش خواهد داشت.

منبع: https://vtv.vn/bat-dong-san-ha-noi-trung-tam-giu-gia-vung-ven-cho-dieu-chinh-100250926162302526.htm