آپارتمان‌های مقرون‌به‌صرفه در ۳ سال آینده کمتر از ۵ درصد از عرضه را تشکیل خواهند داد.

آپارتمان‌های زیر ۳ میلیارد دونگ ویتنام مقرون به صرفه در نظر گرفته می‌شوند.

در گزارش بازار املاک و مستغلات شهر هوشی مین که اخیراً توسط Savills Vietnam منتشر شده است، در سه ماهه دوم سال 2024، عرضه آپارتمان‌های جدید در این سه ماهه نسبت به سه ماهه قبل 78 درصد و نسبت به سال قبل 199 درصد افزایش یافته و به 1125 واحد از یک پروژه جدید و 8 پروژه بعدی رسیده است که از این تعداد، کلاس B، 70 درصد از سهم بازار عرضه جدید را به خود اختصاص داده است. این امر، کل عرضه اولیه را نسبت به سه ماهه قبل 13 درصد افزایش داده و به 5574 واحد رسانده است.

عرضه اولیه در نیمه اول سال نسبت به سال گذشته در 6690 واحد ثابت ماند و گرید B 56 درصد از سهم بازار را به خود اختصاص داد و پس از آن گرید C (40 درصد سهم بازار) و گرید A (4 درصد سهم بازار) قرار داشتند. عرضه اولیه عمدتاً در شرق (شهر Thu Duc) با 57 درصد سهم بازار و غرب (Binh Tan، Binh Chanh) با 29 درصد سهم بازار متمرکز بود.

گزارش ارزیابی بازار با افزایش ۶۵۵ درصدی حجم معاملات در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته، به مسیر بهبود بازگشته است که نشان‌دهنده اعتماد به بازار است. در سه‌ماهه دوم سال ۲۰۲۴، ۲۲۸۸ معامله موفق ثبت شد که ۷۰ درصد از کل حجم فروش در نیمه اول سال را به خود اختصاص می‌دهد و این به لطف کاهش نرخ بهره وام، قانونی بودن شفاف محصول و سیاست‌های فروش مؤثر بوده است. در نیمه اول سال، میانگین قیمت فروش آپارتمان‌های درجه یک به ۷۲ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع مساحت خالص رسید.

با این حال، این گزارش همچنین اشاره کرد که عرضه آپارتمان‌های زیر ۳ میلیارد دونگ ویتنام در شهر هوشی مین به طور فزاینده‌ای محدود شده است و تنها ۱۸٪ از عرضه اولیه در ۶ ماه اول سال را تشکیل می‌دهد که عمدتاً در فاصله بیش از ۱۰ کیلومتری از مرکز شهر واقع شده‌اند. طبق مدل تحقیقاتی ساویلز، آپارتمان‌های زیر ۳ میلیارد دونگ ویتنام در حال حاضر بخش مقرون به صرفه در نظر گرفته می‌شوند. کارشناسان تحلیل می‌کنند که وقتی این بخش کمتر از ۵٪ از عرضه آپارتمان را در ۳ سال آینده تشکیل دهد، مقرون به صرفه بودن چالش بزرگی برای بازار خواهد بود.

عملکرد بخش آپارتمان در 6 ماه اول سال 2024

خانم جیانگ هوین، مدیر تحقیقات و S22M ساویلز ویتنام، گفت: «ما تحلیلی برای درک چشم‌انداز مسکن مقرون‌به‌صرفه در شهر هوشی مین انجام دادیم. این مدل از سطوح درآمدی مختلف بر اساس درآمد، هزینه‌ها و پس‌انداز آنها استفاده می‌کند.»

این متخصص فرض می‌کند که خریداران خانه به مدت ۱۰ سال پس‌انداز می‌کنند که احتمالاً توسط وام مسکن یا حقوق صاحبان سهام آنها پشتیبانی می‌شود. از آنجا، او نتیجه می‌گیرد که یک آپارتمان دو خوابه با قیمت کمتر از ۳ میلیارد دونگ ویتنام برای هر واحد، مقرون به صرفه در نظر گرفته می‌شود.

خانم جیانگ تحلیل کرد: «در شرایط فعلی، بیشتر آپارتمان‌های مقرون‌به‌صرفه در شهر هوشی مین فروخته شده‌اند، عرضه عملیاتی و آتی در شهر هوشی مین بسیار محدود است. و عرضه جدید و آتی مسکن مقرون‌به‌صرفه عمدتاً در بین دونگ ، منطقه‌ای هم‌مرز با شهر هوشی مین، معرفی خواهد شد. بنابراین، واضح است که خریداران در شهر هوشی مین برای دستیابی به عرضه مقرون‌به‌صرفه باید به این منطقه نقل مکان کنند.»

قیمت‌ها در بخش مقرون‌به‌صرفه مدام در حال افزایش است.

کارشناسان Savills همچنین افزودند که بازار ثانویه در دوره اخیر نیز در زمینه عرضه محدود برای تحویل و محصولات اولیه کوچک، مثبت‌تر بوده است. در سال 2024، بسیاری از پروژه‌های کلاس B و کلاس C افزایش قیمت ثانویه شدیدی خواهند داشت. در همین حال، پروژه‌های لوکس پس از تعیین قیمت‌های بالا در سال 2023، در بازار ثانویه تحت فشار هستند. می‌توان مشاهده کرد که مناطقی با اتصال خوب به لطف زیرساخت‌های بهبود یافته و عرضه کم برای تحویل، افزایش قیمت ثانویه شدیدی دارند.

املاک و مستغلات با چالش‌های زیادی روبرو هستند

مدیر تحقیقات ساویلز و دپارتمان S22M همچنین با تجزیه و تحلیل بخش خانه‌های شهری/ویلا اظهار داشت: «در شهری با بیش از 10 میلیون نفر جمعیت، ما در سه ماهه دوم تنها 668 واحد مسکونی اصلی، 10 واحد جدید و 72 معامله داشته‌ایم. بازار نیز به دلیل چالش‌های فراوان در سال‌های اخیر مانند بخش آپارتمان‌ها کاهش یافته است. بنابراین، قیمت‌های اصلی در شرایط عرضه محدود همچنان رو به افزایش است. اگرچه در سال 2024 کاهش خواهد یافت، اما موجودی بازار همچنان با محصولات گران‌قیمت غالب است.»

به طور خاص، داده‌ها نشان می‌دهد که بیش از ۷۷٪ از کل عرضه اولیه، قیمتی بالاتر از ۳۰ میلیارد دونگ ویتنام در هر واحد دارند. اکثر این محصولات گران‌قیمت در مناطق شهری واقع شده‌اند و عمدتاً در شهر تو دوک متمرکز شده‌اند. محصولات اولیه با قیمت بالا، رقابت از بازار ثانویه و محصولات مقرون به صرفه در استان‌های همسایه، بازار HCMC را با مشکل مواجه کرده است. محصولات بالای ۳۰ میلیارد دونگ ویتنام تنها با ۶٪ جذب مواجه شدند. خانه‌های شهری به لطف تقاضای واقعی و قیمت‌های رقابتی، بالاترین نرخ جذب را با ۳۱٪ داشتند.

در سه ماهه دوم سال 2024، خانه‌های تجاری گران‌قیمت در گلوبال سیتی فروخته شدند و باعث شدند قیمت‌های اولیه نسبت به سه ماهه قبل 2 درصد و نسبت به سال قبل 4 درصد کاهش یابد و به 320 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع زمین برسد.

وضعیت عملیاتی بخش ویلا و خانه شهری در شهر هوشی مین در 6 ماه اول سال 2024

این گزارش خاطرنشان می‌کند که تا سال ۲۰۲۶، در شهر هوشی مین دیگر محصولات کم ارتفاع با قیمت زیر ۵ میلیارد دونگ وجود نخواهد داشت و تنها ۱۰٪ از عرضه اولیه زیر ۱۰ میلیارد دونگ خواهد بود. در همین حال، محصولاتی با این محدوده قیمت، ۸۵٪ از عرضه در بین دونگ و ۵۵٪ در دونگ نای را تشکیل می‌دهند.

انتظار می‌رود در نیمه دوم سال ۲۰۲۴، ۸۸۳ خانه کم ارتفاع، عمدتاً از فازهای بعدی پروژه‌های موجود، راه‌اندازی شود. محصولاتی با قیمت بالای ۲۰ میلیارد دونگ، ۸۰٪ از عرضه آینده را تشکیل می‌دهند. دو پروژه جدید، فورستا و مدو، ۳۰٪ از عرضه آینده را به همراه ویلاها و خانه‌های شهری تأمین خواهند کرد. هر دو پروژه مجوزهای ساخت و ساز را دریافت کرده‌اند.

پیش‌بینی می‌شود تا سال ۲۰۲۶، عرضه آتی به ۴۶۶۳ واحد برسد که عمدتاً در ناحیه ۲، بین چان و نها به متمرکز شده‌اند. با کمبود بودجه زمین و پشتیبانی زیرساختی، قیمت خانه در شهر هوشی مین در بازار اولیه سه برابر و در بازار ثانویه طی پنج سال گذشته دو برابر شده است. افزایش قیمت‌ها، خریداران خانه با اهداف واقعی مسکونی را برای یافتن گزینه‌های مناسب‌تر به استان‌های همسایه سوق داده است.

کارشناسان ساویلز با ارائه یک مرور کلی، گفتند که پروژه‌های زیرساختی کلیدی در حال انجام هستند و با تأمین آتی در امتداد مسیرهای اصلی زیرساختی، به منطقه سود خواهند رساند.

منبع: https://www.congluan.vn/phan-khuc-can-ho-binh-dan-chi-chiem-chua-day-5-nguon-cung-trong-3-nam-toi-post304244.html