استراتژی تریلیون دلاری چین برای مقابله با بحران مسکن

آقای تپ در حال ترسیم یک طرح بلندپروازانه برای صرف ۱.۴ تریلیون دلار برای تقویت نقش دولت در بازسازی بازار املاک و مستغلات و غلبه بر بحران مسکن است.

بازار بزرگ املاک چین در آشفتگی به سر می‌برد، قیمت‌ها در حال کاهش هستند، توسعه‌دهندگان در حال ورشکستگی هستند و مردم از خود می‌پرسند که آیا این بازار هنوز یک سرمایه‌گذاری مناسب است یا خیر. این بحران، رشد چین را کند کرده و سرمایه‌گذاران در سراسر جهان را عصبی کرده است.

در پاسخ، شی جین پینگ، رئیس جمهور چین، در حال پیشبرد یک استراتژی جدید برای افزایش نقش دولت در سیاست مسکن در بازاری است که تحت سلطه بخش خصوصی است. مشاوران سیاسی درگیر در بحث‌های اخیر دولت می‌گویند که این استراتژی مبتنی بر دو برنامه اصلی است.

مردی در حال عبور از کنار ساختمان‌های آپارتمانی ناتمام که توسط شرکت چاینا اورگراند در حومه شیجیاژوانگ، استان هبی، چین، فوریه ۲۰۲۴ ساخته شده است. عکس: رویترز — مردی در حال عبور از کنار ساختمان‌های آپارتمانی ناتمام که توسط شرکت چاینا اورگراند در حومه شیجیاژوانگ، استان هبی، چین، فوریه ۲۰۲۴ ساخته شده است. عکس: *رویترز*

یکی از این طرح‌ها این است که دولت پروژه‌های املاک و مستغلات خصوصی مشکل‌دار را خریداری کرده و آنها را به املاک اجاره‌ای یا فروش مجدد تبدیل کند. طرح دیگر از دولت می‌خواهد که مسکن اجتماعی بیشتری برای خانواده‌های کم‌درآمد و متوسط بسازد.

هدف این است که سهم مسکن‌های دولتی برای اجاره یا فروش با قیمت پایین و تحت شرایط سختگیرانه، از ۵ درصد فعلی به حداقل ۳۰ درصد از عرضه مسکن چین افزایش یابد.

هزینه‌های این طرح‌ها بسیار زیاد خواهد بود، احتمالاً تا ۲۸۰ میلیارد دلار در سال طی پنج سال آینده، که در مجموع حدود ۱.۴ تریلیون دلار می‌شود. ناظران می‌گویند که این طرح‌ها در راستای تلاش گسترده‌تر اخیر رئیس جمهور شی جین پینگ برای گسترش کنترل دولت بر اقتصاد و مهار بخش خصوصی قرار می‌گیرند.

در اواخر دهه ۱۹۹۰، همزمان با شروع آزادسازی بازارهای چین، رهبران این کشور در ابتدا یک سیستم دو لایه را پیش‌بینی کردند که در آن برخی از مردم املاک و مستغلات توسعه‌یافته خصوصی را خریداری می‌کردند در حالی که برخی دیگر در مسکن اجتماعی با یارانه دولتی زندگی می‌کردند.

اما در طول دهه‌ها، توسعه‌دهندگان خصوصی مانند China Evergrande به سرعت گسترش یافته و به طور فزاینده‌ای بر بازار چین تسلط یافته‌اند. امروزه، بیش از ۹۰ درصد از خانوارهای چینی صاحب خانه هستند، در حالی که این رقم در ایالات متحده حدود ۶۶ درصد است.

تغییر به سمت مالکیت خصوصی خانه، ثروت عظیمی را در چین ایجاد کرده است. اما رونق بازار املاک، حباب بدهی نیز ایجاد کرده، قیمت‌ها را افزایش داده و بسیاری از خانواده‌های جوان را از خانه رویایی‌شان محروم کرده است.

با سقوط بازار در سال گذشته پس از یک کمپین چند ساله دولت برای مهار سرمایه‌گذاری بیش از حد در بخش املاک، اقتصاددانان داخل و خارج از چین از پکن خواستند تا گام‌های قاطع‌تری برای بازسازی این بخش بردارد.

میلیون‌ها آپارتمان خالی در سراسر چین وجود دارد و بسیاری از ساختمان‌های ناتمام برای تکمیل به حمایت مالی نیاز دارند.

به گفته یک فرد آگاه، آقای شی در کنفرانسی در دسامبر سال گذشته تصریح کرد که اولویت برای سال ۲۰۲۴ تسریع توسعه «مدلی جدید» برای بخش املاک و مستغلات است که به شدت بر مسکن مقرون به صرفه دولتی تمرکز دارد.

مشاوران سیاسی می‌گویند رئیس‌جمهور شی معتقد است که املاک و مستغلات، که سال‌ها محرک رشد چین بوده و در مقطعی حدود یک چهارم تولید ناخالص داخلی (GDP) را تشکیل می‌داد، دیگر چنین نقش بزرگی در اقتصاد نخواهد داشت.

از نظر او، اعتبار زیادی برای سفته‌بازی در املاک و مستغلات استفاده شده است که این امر خطراتی را برای سیستم مالی ایجاد کرده، شکاف بین فقیر و غنی را افزایش داده و منابع را از بخش‌های «اقتصاد واقعی» مانند تولید و فناوری پیشرفته منحرف کرده است، بخش‌هایی که رهبران چین آنها را در رقابت خود با ایالات متحده از نظر استراتژیک مهم می‌دانند.

از برخی جهات، طرح آقای شی بازار مسکن چین را به ریشه‌های خود بازمی‌گرداند. دهه‌ها پیش، در زمان مائو تسه‌تونگ، دولت چین بازار املاک و مستغلات را کنترل می‌کرد و اکثر مردم در خانه‌هایی زندگی می‌کردند که واحدهای کاری‌شان در اختیارشان قرار می‌داد.

در مباحث مربوط به سیاست‌های داخلی، هه لیفنگ، معاون نخست‌وزیر چین و یکی از معتمدترین دستیاران آقای شی، استدلال کرد که دخالت بیشتر دولت به دولت کمک می‌کند تا مازاد عرضه مسکن را جذب کند، کف قیمتی مسکن را تعیین کند و در صورت ادامه روند نزولی بازار، به محافظت از بانک‌ها در برابر صدها میلیارد دلار کاهش ارزش دارایی‌ها کمک کند.

مشاوران می‌گویند یکی دیگر از جذابیت‌ها این است که تبدیل املاک خصوصی بیشتر به مسکن یارانه‌ای دولتی برای اجاره یا فروش می‌تواند به پیشبرد هدف «رفاه مشترک» آقای شی کمک کند.

شی جین پینگ، رئیس جمهور چین، در نوامبر ۲۰۲۳ از یک مجتمع مسکونی اجاره‌ای با یارانه دولتی در شانگهای بازدید می‌کند. عکس: شینهوا — شی جین پینگ، رئیس جمهور چین، در نوامبر ۲۰۲۳ از یک مجتمع مسکونی اجاره‌ای با یارانه دولتی در شانگهای بازدید می‌کند. عکس: *شینهوا*

این استراتژی جدید پس از یک دستورالعمل دولتی معروف به سند ۱۴ که اکتبر گذشته صادر شد، توجه بیشتری را به خود جلب کرده است. این سند خواستار اضافه کردن حدود ۶ میلیون واحد مسکونی مقرون به صرفه در ۳۵ شهر با بیش از ۳ میلیون نفر جمعیت طی پنج سال آینده است.

این سند به جزئیات زیادی در مورد نحوه اجرای این طرح نمی‌پردازد، اما تأکید می‌کند که دولت محدودیت‌هایی را برای افرادی که می‌توانند املاک دولتی را خریداری کنند، اعمال خواهد کرد و از معامله آنها در بازار آزاد جلوگیری خواهد کرد.

بانک خلق چین (PBOC) حدود ۷۰ میلیارد دلار برای توزیع بین سه بانک سیاست‌گذاری اصلی، بانک توسعه چین، بانک صادرات-واردات چین و بانک توسعه کشاورزی چین، برای کمک به اجرای این استراتژی کنار گذاشته است.

بانک توسعه چین در دسامبر ۲۰۲۳ فاش کرد که یک خط اعتباری به ارزش تقریباً ۲۸.۴ میلیون دلار برای ساخت یک پروژه مسکن مقرون به صرفه به شهر فوژو اختصاص داده است. پس از تکمیل، که انتظار می‌رود در سال ۲۰۲۶ انجام شود، حدود ۷۰۱ خانه با قیمت‌های تخفیف‌دار به خانواده‌های کم‌درآمد فروخته خواهد شد.

این بانک همچنین وامی بیش از ۱.۴ میلیون دلار به دولت هونان برای توسعه مسکن اجتماعی در یک منطقه مرکزی شهر اختصاص داد.

در اوایل ژانویه، بانک مرکزی چین (PBOC) و سازمان نظارت مالی ملی (NCS) دستورالعمل‌های جدیدی صادر کردند که در آن به حمایت مالی از املاک اجاره‌ای یارانه‌ای دولتی متعهد شدند. در این دستورالعمل‌ها آمده است که بودجه دولتی به «احیای عرضه مسکن موجود» کمک خواهد کرد.

معاون نخست وزیر، هه لیفنگ، در سفر نوامبر گذشته خود به سانفرانسیسکو به همراه رئیس جمهور شی، برخی از برنامه‌های دولت را به نمایندگان تجاری ایالات متحده ارائه داد.

به گفته منابع آگاه، معاون نخست وزیر چین در حاشیه نشست رئیس جمهور شی با جو بایدن، رئیس جمهور آمریکا، عمدتاً بر طرح مسکن یارانه‌ای دولت تمرکز کرد و برای مدیران آمریکایی توضیح داد که این طرح به مردم شهرهای بزرگ کمک می‌کند تا بتوانند خانه بخرند.

این بحث نشان می‌دهد که رهبران چین نگران چگونگی نگاه سرمایه‌گذاران خارجی به واکنش دولت به مشکل مسکن هستند و در ماه‌های اخیر سهام و اوراق قرضه چینی را به فروش رسانده‌اند.

با این حال، آقای ها به اقداماتی که بسیاری از بانکداران و سرمایه‌گذاران خارجی از دولت چین خواسته‌اند، مانند تجدید ساختار شرکت‌های توسعه‌دهنده املاک خصوصی که دچار مشکل شده‌اند یا تکمیل میلیون‌ها خانه‌ای که مردم چین هزینه آن را پرداخت کرده‌اند اما به دلیل مشکلات مالی توسعه‌دهندگان، تحویل داده نشده‌اند، اشاره‌ای نکرد.

صندوق بین‌المللی پول (IMF) اعلام کرد که فوری‌ترین وظیفه پکن، ارائه یک طرح جامع برای کمک به توسعه‌دهندگان در حال تقلا برای بازسازی بدهی‌هایشان و مجبور کردن بانک‌ها و سایر ذینفعان به پذیرش ضرر و زیان است. اگرچه چنین اقدامی دردناک است، اما به بازگرداندن اعتماد عمومی به بازار کمک خواهد کرد.

اما مشاوران سیاسی درگیر در این بحث‌ها می‌گویند پکن همچنان از ارائه حمایت نقدینگی مستقیم به توسعه‌دهندگان اکراه دارد، زیرا می‌ترسد حباب مسکنی که آقای شی سعی در کاهش آن دارد، دوباره متورم شود.

ناظران می‌گویند خرید املاک توسط دولت چین و تبدیل آنها به آپارتمان‌های اجاره‌ای، مسائل پیچیده‌ای را ایجاد می‌کند، از جمله اینکه آیا دولت باید به ارزش بازار پرداخت کند یا خیر. همچنین مشخص نیست اگر مالکان نخواهند ملک خود را بفروشند، چه اتفاقی می‌افتد.

اقتصاددانان خاطرنشان می‌کنند که ساخت مسکن اجتماعی جدید آسان‌تر خواهد بود و به رونق صنعت ساخت و ساز کمک خواهد کرد. اما این همچنین به معنای افزایش عرضه مسکن در زمانی است که جمعیت چین در حال کاهش است. صندوق بین‌المللی پول پیش‌بینی می‌کند که تقاضای اساسی چین برای مسکن جدید در دهه آینده تقریباً 50 درصد کاهش یابد.

مایکل پتیس، استاد امور مالی دانشگاه پکن، گفت که اگر دولت عرضه مسکن مقرون به صرفه را به میزان قابل توجهی افزایش دهد، این امر به خانوارهای فقیر منتقل خواهد شد، «چیزی که چین به شدت به آن نیاز دارد».

او گفت، این به مردم کمک می‌کند تا بیشتر برای چیزهای دیگر هزینه کنند، اما هنوز خیلی زود است که بگوییم این طرح چگونه پیش خواهد رفت.

ژیوو چن، استاد امور مالی دانشگاه هنگ کنگ، با تردید بیشتری به این موضوع نگاه می‌کند و استراتژی جدید مسکن چین را با نحوه استفاده پکن از بودجه دولتی برای خرید سهام به منظور تقویت بازار سهام رو به رکود مقایسه می‌کند.

چن خاطرنشان کرد که چنین تلاش‌هایی اغلب در تقویت پایدار بازار شکست می‌خورند. با توجه به چالش‌های جمعیتی و عرضه بیش از حد در کشور، صرف هزینه برای خرید پروژه‌های املاک و مستغلات مشکل‌دار مؤثر نخواهد بود.

او افزود که این استراتژی همچنین می‌تواند سوالات ناخوشایندی را در مورد عدالت اجتماعی ایجاد کند. خرید ملک از توسعه‌دهندگان توسط دولت در زمانی که بازار ضعیف است، به معنای استفاده از منابع ملی برای یارانه دادن به برخی افراد است در حالی که برخی دیگر این یارانه را دریافت نمی‌کنند.

چن گفت: «این به یک مشکل توزیع ثروت تبدیل می‌شود. همه در چین صاحب چندین آپارتمان نیستند و حاضر به فروش آنها نیستند.»

در سال‌های اخیر، چندین شهر چینی، مانند ژنگژو در مرکز چین و سوژو، نزدیک شانگهای، برنامه‌های خود را برای خرید هزاران ملک فروخته نشده از توسعه‌دهندگان و سپس تبدیل آنها به مسکن مقرون به صرفه برای خانواده‌های کم‌درآمد آغاز کرده‌اند.

اقتصاددانان می‌گویند چنین برنامه‌هایی به جذب مسکن اضافی کمک می‌کنند، اما فشار بیشتری را نیز بر منابع مالی محلی وارد می‌کنند.

یکی دیگر از تلاش‌های قابل توجه در راستای مسکن اجتماعی، طرح «پاکسازی محله‌های فقیرنشین» بود که تقریباً یک دهه پیش، زمانی که بازار املاک چین نیز با مشکل مواجه بود، آغاز شد.

تحت این برنامه، بانک مرکزی تأمین مالی ترجیحی را برای بانک‌های دولتی فراهم می‌کرد که سپس به توسعه‌دهندگان وام می‌دادند تا زمین را از شهرها و شهرستان‌ها خریداری کنند و مسکن بیشتری بسازند. در عوض، دولت‌های محلی برای خانواده‌های آواره از محله‌های فقیرنشین یارانه پرداخت می‌کردند و به آنها اجازه می‌دادند آپارتمان‌های جدید را در بازار آزاد خریداری کنند.

این ابتکار به احیای تقاضا برای املاک و مستغلات کمک کرد، اما باعث رونق ساخت و ساز شد که اشباع بازار مسکن چین را بدتر کرد.

اقتصاددانان تأکید می‌کنند که بحران فعلی مسکن بسیار جدی‌تر است و دولت چین را در تلاش‌هایش برای حل مشکل قیمت مسکن و عرضه بیش از حد آن با چالش بزرگی روبرو می‌کند.

وو هوانگ (طبق گزارش وال استریت ژورنال، رویترز، خبرگزاری فرانسه )

لینک منبع