رئیس VVA: لازم است که در این اصل که دولت قیمت زمین را طبق مکانیسم‌های بازار تعیین می‌کند، ثبات نظر وجود داشته باشد.

انجمن ارزیابی ویتنام (VVA) با اظهار نظر در مورد اصلاحات قانون زمین ۲۰۲۴، پیشنهاد کرد که اصل قیمت‌گذاری زمین توسط دولت طبق مکانیسم بازار به طور مداوم اعمال شود، مقررات فعلی قانون قیمت‌گذاری زمین حفظ شود و فقط اسناد فرعی قانون بررسی و اصلاح شوند تا با واقعیت مطابقت داشته باشند.

آقای نگوین تین توآ، رئیس انجمن ارزش گذاری ویتنام (VVA).

به گفته آقای نگوین تین توآ، رئیس انجمن ارزیابی ویتنام (VVA)، پس از مطالعه مفاد اصلاحات و الحاقیه‌های پیشنهادی به تعدادی از مواد قانون زمین ۲۰۲۴، VVA پیشنهاد داد که مفاد مواد ۱۵۸، ۱۵۹، ۱۶۰ و ۱۶۲ در بخش ۲ در مورد قیمت زمین قانون فعلی زمین حفظ شود؛ و تنها دستورالعمل‌های خاص دولت که مفاد مواد و بندهای فوق قانون را هدایت می‌کند تا الزامات عملی را بهتر برآورده کند، پس از یک سال از اجرای قانون، مورد بررسی قرار گیرد.

بر این اساس، VVA ارزیابی کرد که مفاد قیمت قانون فعلی زمین اساساً الزامات از جمله سازگاری با نظریه قیمت زمین، راهنمایی‌های کمیته استانداردهای بین‌المللی ارزیابی - که صنعت قیمت ویتنام عضوی از آن است - را برآورده کرده است. این قانون ثابت کرده است که با شرایط عملی بازار فعلی زمین در ویتنام مناسب است. این قانون با دستورالعمل‌های دفتر سیاسی در قطعنامه‌های 18-NQ/TW و 69-NQ/TW مطابقت دارد.

تضمین حق دولت برای تصمیم‌گیری در مورد قیمت زمین در بازار اولیه

با توجه به برخی از مفاد اصلی در فرآیند اصلاح قانون زمین ۲۰۲۴، طبق نظر VVA، لازم است مقرراتی در جهت تضمین حق دولت برای تصمیم‌گیری در مورد قیمت زمین در بازار اولیه (نه اینکه دولت در مورد قیمت زمین برای همه معاملات در جامعه، از جمله بازار اولیه و بازار ثانویه به عنوان برخی دیدگاه‌ها، تصمیم‌گیری کند) در نظر گرفته و تدوین شود، که این امر به معنای تضمین اختیار دولت برای تصمیم‌گیری در مورد قیمت زمین است، نه اینکه «اصل ارزیابی زمین» باشد. اگر این موضوع در قانون بیان شده باشد، پیروی از آن دیدگاه ضروری است.

دولت اختیار دارد که مستقیماً قیمت زمین را تعیین کند و حق دارد قیمت زمین را در بازار ثانویه و کل بازار با اقدامات مناسب مانند تنظیم عرضه و تقاضا، امور مالی و ارزی و غیره تنظیم کند.

این اقتدار دولت است که از زمانی که اقتصاد کشور ما تحت یک مکانیسم برنامه‌ریزی متمرکز اداره می‌شد و سپس به مکانیسم اقتصاد بازار تغییر یافت تا به امروز تضمین شده است، نه اینکه اخیراً نقش قیمت‌گذاری دولت را رها کرده و اکنون آن را مطرح کرده باشد.

VVA در توضیح پیشنهاد فوق گفت که تاکنون حزب و دولت ما پیوسته تأکید کرده‌اند: زمین یک قلمرو ملی است که با تلاش و خون تمام ملت ما در طول نسل‌های متمادی ایجاد شده است، بنابراین متعلق به تمام مردم است که توسط دولت به عنوان مالک نمایندگی می‌شود و به صورت یکپارچه مدیریت می‌شود. زمین دارای ارزش استفاده است، همیشه توانایی ایجاد سود را دارد و حقوق استفاده از زمین کالاهای ویژه‌ای هستند که در بازار املاک و مستغلات خرید و فروش می‌شوند، بنابراین قیمتی دارند. از آنجا که دولت نماینده مالک است، حق دارد در مورد این نوع منبع با مجموعه‌ای از اختیارات برای بهره‌مندی از حقوق مالک تصمیم بگیرد؛ از جمله حق: تعیین قیمت زمین، تصمیم‌گیری برای تنظیم منافع حاصل از زمین از طریق جمع‌آوری هزینه‌های استفاده از زمین، اجاره زمین، مالیات بر درآمد از حقوق استفاده از زمین، تنظیم ارزش افزوده از زمینی که ناشی از سرمایه‌گذاری کاربران زمین نیست و حقوق استفاده از زمین به آنها اختصاص داده شده است و غیره.

بنابراین، طبق VVA، قانونی شدن حق دولت برای تعیین قیمت زمین تاکنون تأیید شده و در عمل تغییر نکرده است، بنابراین این بار نباید مطرح شود و نباید با آن اشتباه گرفته شود، با تأکید بر اینکه اصل تعیین قیمت زمین است. تضمین این حق در قانون و در عمل است که به دولت کمک کرده است تا مبنایی برای اجرای سیاست‌های مالی در مورد زمین بین دولت و سازمان‌ها و افراد استفاده‌کننده از زمین و سایر سیاست‌های مربوط به مدیریت، تنظیم بازار و سایر حقوق و تعهدات کاربران زمین داشته باشد.

آقای نگوین تین توآ، رئیس VVA، گفت: «VVA معتقد است که برای اعمال حق تعیین قیمت زمین، چه به صورت فهرست قیمت، ضریب تعدیل قیمت یا قیمت خاص زمین، دولت از سازمان‌های مشاوره‌ای مستقل و حرفه‌ای برای مشاوره در مورد گزینه‌های قیمت برای خود استفاده کرده، می‌کند و همچنان استفاده می‌کند تا مبنای بیشتری برای تصمیم‌گیری در مورد قیمت‌های خود داشته باشد، که به هیچ وجه نقش حق دولت در تعیین قیمت‌ها طبق قانون را کاهش یا حذف نمی‌کند.»

مطابق با این اصل که دولت زمین را طبق مکانیسم‌های بازار قیمت‌گذاری می‌کند

در مورد مقررات مربوط به قیمت زمین، VVA معتقد است که ششمین کنگره ملی حزب، یک سیاست نوسازی جامع را تعیین کرده است. از اینجا، اقتصاد کشورمان مصمم است که یک اقتصاد کالایی چندبخشی تشکیل دهد که تحت مکانیسم بازار با مدیریت دولتی فعالیت کند و سپس به سمت تعیین جهت کامل اقتصادی که تحت مکانیسم اقتصاد بازار با گرایش سوسیالیستی عمل می‌کند، حرکت کند.

بنابراین، هنگام تعیین حقوق استفاده از زمین به عنوان کالاهایی که در این مکانیسم خرید و فروش می‌شوند، البته به صورت عینی، باید طبق مکانیسم اقتصادی بازار و در آن مکانیسم اقتصادی عمومی عمل کند: قیمت به عنوان مقوله اصلی بازار در نظر گرفته می‌شود، باید طبق سیگنال‌های عینی قوانین اقتصادی قیمت (با تمرکز بر قانون عرضه و تقاضا، گردش ارز، رقابت و...) شکل گرفته و عمل کند و بنابراین قیمت، صرف نظر از موضوع دارای اختیار برای تعیین قیمت - از جمله دولت - نیز باید از این اصل پیروی کند. این الزام عینی مکانیسم قیمت بازار است.

بنابراین، VVA معتقد است که دولت - به عنوان نماینده مالک - حق دارد در مورد قیمت‌ها تصمیم بگیرد، مشروط بر اینکه این نوع کالاها طبق مکانیسم بازار عمل کرده باشند، بنابراین احترام دولت به حرکت عینی بازار و تصمیم گیری در مورد قیمت‌ها طبق اصول بازار با ماهیت اقتصادی دولت در آن مکانیسم اقتصادی مغایرت ندارد. اگر نگران پیامدهای قیمت زمین طبق مکانیسم قیمت بازار هستیم (البته بازار به طور مؤثر تنظیم نمی‌شود) اما به مکانیسم قیمت‌گذاری غیربازاری برگردیم تا بازار را مطابق با خواسته‌های ذهنی تثبیت کنیم، از قانونی که قیمت‌ها را به قیمت‌های یارانه‌ای تبدیل می‌کند که به موازات قیمت‌های واقعی در بازار وجود دارند و بازار را به حالت عملیات زیرزمینی و غیرشفاف سوق می‌دهند، اجتناب کنیم؛ مکانیسم درخواست، دادن، امتیازات و مزایا، زمین‌های حاصلخیز را برای وجود داشتن ...

ارزیابی زمین طبق اصول بازار تنظیم‌شده

طبق گفته VVA، قیمت‌گذاری بر اساس اصول بازار باید یک بازار تنظیم‌شده باشد و مسئولیت تنظیم برای داشتن بازار مطلوب به عهده راه‌حل‌های دیگری است...

بر این اساس، VVA معتقد است که قیمت زمین عملکرد بازتاب سنتز روابط اقتصادی و اجتماعی اصلی اقتصاد را دارد، آن را "آینه" بازار زمین می‌دانند، هر بازاری که باشد، قیمت صادقانه آن بازار را منعکس می‌کند. بنابراین، ارزش‌گذاری زمین نمی‌تواند بر اساس سیگنال‌های بازار باشد که دستکاری می‌شوند یا تحت تأثیر عوامل فردی، عوامل ناگهانی غیرمنطقی مانند سفته‌بازی، تورم قیمت، بلایای طبیعی، جنگ، بحران اقتصادی - مالی و موانع غیرمنطقی بازار قرار می‌گیرند... بلکه باید یک بازار تنظیم‌شده باشد که عوامل فوق را از طریق وظایف ابزارها و اقدامات نظارتی حذف کند: عرضه - تقاضا، امور مالی - ارز...

آقای نگوین تین توآ، رئیس VVA، تأکید کرد: «باید تأکید کرد که وقتی بازار هنوز عوامل فوق را دارد، برای قیمت‌گذاری طبق اصول بازار، انجمن ارزش‌گذاری ویتنام توصیه می‌کند که دولت اجازه بررسی و تکمیل مقررات فعلی را بدهد تا سازمان‌های ارزش‌گذاری معیارهای خاصی برای انتخاب ورودی‌ها برای روش‌های ارزش‌گذاری داشته باشند که رایج باشند، نه منحصر به فرد، و عوامل بی‌ثباتی بازار ذکر شده در بالا را از بین ببرند.»

حفظ قیمت‌های بازار، تنظیم سیاست‌های مالی زمین

طبق گفته VVA، هنگام اجرای اصل قیمت بازار، لازم است که ثبات وجود داشته باشد تا قیمت، قیمت بازار را تحت تأثیر عرضه و تقاضا منعکس کند و سیاست‌های اجتماعی به قیمت «اضافه» نشود. اما باید یک سیستم سیاست‌گذاری همگام برای کنترل تأثیرات قیمت‌های بازار وجود داشته باشد.

بر این اساس، قیمت زمین در بازار مطمئناً تأثیر زیادی بر توانایی دسترسی به زمین برای بسیاری از افراد در تمام اقشار اجتماعی، به ویژه اجرای سیاست‌های تأمین اجتماعی، خواهد داشت. اگر سیاست‌هایی برای محدود کردن این تأثیرات وجود نداشته باشد، این تأثیرات واقعی خواهند بود.

آقای نگوین تین توآ، رئیس VVA، بر این توصیه تأکید کرد: «قانون و دستورالعمل‌های آن باید سیاست‌های مالی اضافی (مالیات‌ها، درآمدها و غیره) را در جهتی که اگر قیمت‌ها بالا باشند، نرخ درآمد باید کاهش یابد، و سیاست‌های تشویقی معقول‌تری را برای جلوگیری از ایجاد «شوک‌هایی» که تأثیرات نامطلوبی بر زندگی مردم دارند، در نظر بگیرد.»

حفظ مقررات مربوط به ارزش‌گذاری خاص زمین

طبق VVA، فهرست بهای زمین اساساً خلاصه‌ای از قیمت‌های زمین برای هر نوع زمین مرتبط با هر هدف کاربری زمین، بر اساس مکان، منطقه و محل است... فهرست بهای زمین اساساً روشی برای قیمت‌گذاری انبوه است که یک قیمت کلی را برای کل مسیر، برای موقعیت مکانی کل یک منطقه قیمت‌گذاری می‌کند... ضریب تعدیل یک قیمت خاص نیز یک ضریب کلی با ماهیت انبوه است. به دلیل همین ماهیت انبوه، نمی‌تواند موارد خاص را طبق اصل قیمت بازار پوشش دهد و مطمئناً بر سیاست مالی بین دولت و سازمان‌ها و افرادی که از زمین استفاده می‌کنند تأثیر خواهد گذاشت...

بنابراین، طبق VVA، هنوز به سازوکاری برای تصمیم‌گیری در مورد تعدادی از موارد خاص برای ارائه سیاست‌های مناسب نیاز است، مانند: انواع زمین در گروه بلااستفاده، که برای اولین بار مورد استفاده قرار می‌گیرند؛ انواع زمین با ویژگی‌های خاص (زمین‌های احیا شده از دریا) که در فهرست قیمت زمین لحاظ نشده‌اند؛ پروژه‌های کاربری زمین با هدف کاربری یکسان اما مقیاس، عملکرد، ساختار کاربری زمین، ضریب کاربری زمین متفاوت...؛ نوسانات عینی و معقول که باعث نوسانات محلی در قیمت‌های بازار می‌شوند؛ انواع زمین، پروژه‌های کاربری خاص زمین در زمانی که دولت زمین را تخصیص می‌دهد، زمین را احیا می‌کند تا سیاست‌های مربوط به جمع‌آوری هزینه‌های کاربری زمین، اجاره زمین، جبران خسارت پاکسازی سایت را اجرا کند...

منبع: https://hanoimoi.vn/chu-tich-vva-can-nhat-quan-nguyen-tac-nha-nuoc-dinh-gia-dat-theo-co-che-thi-truong-713228.html