عرضه کم، تقاضای زیاد
بازار املاک و مستغلات در منطقه جنوبی اخیراً با مشکلات زیادی روبرو بوده است، قانونی بودن پروژه‌ها مشخص نبوده، جریان نقدی به سمت املاک و مستغلات کند شده و باعث شده کل بازار نقدشوندگی نداشته باشد. بخش‌های این صنعت در 5 سال گذشته کمترین توسعه را داشته‌اند.
با این حال، کارشناسان ارزیابی می‌کنند که بازار زمین هنوز ثبات خود را حفظ کرده، سرمایه‌گذاران را جذب می‌کند و کانال زمین ارزش بلندمدتی را به همراه دارد، بنابراین قابل اعتماد است.
طبق گزارش تحقیقات بازار DKRA، بخش زمین در سال ۲۰۲۳ پذیرای ۲۲ پروژه با عرضه حدود ۱۸۵۰ قطعه زمین خواهد بود که در مقایسه با سال ۲۰۲۲، ۷۳ درصد کاهش یافته و پایین‌ترین سطح در ۵ سال گذشته است.
میزان مصرف به حدود ۷۵۱ قطعه رسید که تقریباً ۴۱٪ از کل عرضه تازه راه اندازی شده را تشکیل می‌دهد و در مقایسه با سال گذشته ۸۴٪ کاهش یافته است. معاملات عمدتاً در گروه محصولات با قیمت ۱۲.۹ تا ۱۴.۹ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع و مناطق مشترک از ۷۰ تا ۹۰ متر مربع انجام شد.
بازار زمین‌های حومه شهر همچنان جایگاه غالب را دارد و عمدتاً در بین دونگ متمرکز است و ۴۷٪ از کل عرضه بازار را تشکیل می‌دهد. سطح قیمت اولیه در مقایسه با سال ۲۰۲۲، کاهش ۱۰ تا ۱۳ درصدی را ثبت کرده است.
بازار ثانویه در مقایسه با ابتدای سال ۲۰۲۳، کاهش ۱۳ تا ۱۷ درصدی را ثبت کرد. با این حال، این کاهش به صورت محلی در گروه مشتریانی که از وام استفاده می‌کردند و همچنین در تعدادی از پروژه‌های بزرگ با زیرساخت‌ها و اسناد قانونی ناقص رخ داد.
آقای ها ون تین، معاون مدیر کل گروه تران آن، گفت: «در حال حاضر، بازار املاک و مستغلات با مشکلات زیادی روبرو است، اما این تصویر کلی از کل بازار است. با این حال، در بخش املاک و مستغلات، زمین هنوز کانالی است که جریان نقدی را جذب می‌کند و نقدینگی بسیار بالایی ایجاد می‌کند.»
به گفته آقای تین، بسیاری از پیش‌بینی‌ها می‌گویند که ممکن است یک چرخه تب خشکی در دوره 2025-2026 ظاهر شود، اما این به عوامل زیادی بستگی دارد.
در همین حال، بانک‌ها اکنون نرخ بهره را کاهش داده‌اند، صنایع به تدریج در سال ۲۰۲۴ بهبود خواهند یافت، زمین نیز بخشی با ارزش پایدار و بلندمدت است که طی سال‌ها انباشته شده است، بنابراین سرمایه‌گذاران در این بخش به طور فزاینده‌ای در انتظار هستند.
انتظار می‌رود زمین در سال ۲۰۲۴ همچنان به طور پایدار توسعه یابد.
آقای تین گفت: «پیش‌بینی می‌شود که سال ۲۰۲۴ رنگ‌های روشن زیادی برای املاک و مستغلات داشته باشد، اما نمی‌توانیم انتظار توسعه عظیم یا بهبود سریع را داشته باشیم. بازار به تدریج بهبود خواهد یافت و به آرامی و پیوسته پیش خواهد رفت تا شتابی برای توسعه پایدار در آینده ایجاد کند.»
اصلاح قانون املاک و مستغلات به شفاف‌سازی بازار زمین کمک می‌کند
اخیراً، مجلس ملی قانون تجارت املاک و مستغلات (اصلاح‌شده) را تصویب کرد که از ابتدای سال ۲۰۲۵ لازم‌الاجرا است و سخت‌گیری در تقسیم و فروش زمین را تنظیم می‌کند، که این نیز نشان می‌دهد که تعدیل تب زمین به تدریج در حال اجرا است.
با افزایش تعداد تقسیم‌بندی‌ها و فروش زمین در مناطق شهری در سال‌های اخیر، این سخت‌گیری در تقسیم‌بندی‌ها بر کل بازار از شمال تا جنوب تأثیر می‌گذارد و ممکن است دیگر مانند گذشته شاهد تب زمین نباشیم.
به طور خاص، طبق بند 6، ماده 31 پیش‌نویس قانون تجارت املاک و مستغلات (اصلاح‌شده)، انتقال حقوق کاربری زمین به افراد در بخش‌ها، نواحی و شهرهای مناطق شهری ویژه، نوع اول، نوع دوم و نوع سوم مجاز نخواهد بود. دامنه کاربرد در مقایسه با مقررات فعلی (در مناطق شهری ویژه و مناطق شهری نوع اول که مستقیماً تحت نظر دولت مرکزی هستند) گسترش یافته است.
به گفته اکثر کارشناسان، این قانون احتمالاً در آینده به افزایش فشار بر عرضه جدید زمین‌های تفکیک‌شده به بازار کمک خواهد کرد.
با این حال، اقدام فوق مزایای خاصی را نیز به همراه دارد که مقدمه‌ای برای کمک به توسعه پایدار بازار املاک و مستغلات به طور کلی و بخش زمین به طور خاص در چشم‌انداز بلندمدت است.
بسیاری از پروژه‌ها هنوز تابلوهایی را آویزان کرده‌اند که زمین را با قیمت‌های مقرون‌به‌صرفه می‌فروشند تا سرمایه‌گذاران را جذب کنند.
به گفته آقای لی دین لانگ، مدیر شرکت سرمایه‌گذاری، ساخت و توسعه املاک و مستغلات سونگ لانگ، «قانون اصلاح‌شده املاک و مستغلات تأثیر زیادی بر بازار املاک و مستغلات خواهد داشت که به افزایش شفافیت در خرید و فروش، به ویژه در تفکیک و فروش زمین، کمک خواهد کرد. به طور خاص، این قانون به تقویت کنترل مدیریت دولتی بر تفکیک و فروش زمین کمک می‌کند؛ یکنواختی در زیبایی‌شناسی معماری و برنامه‌ریزی شهری را تضمین می‌کند (خانه‌ها باید قبل از فروش به خریداران روی زمین ساخته شوند)؛ استفاده معقول و مؤثر را برای جلوگیری از هدر رفتن منابع ملی زمین تضمین می‌کند...»
آقای نگو کوانگ فوک، مدیر کل گروه فو دونگ، نیز اظهار داشت: «در حال حاضر، قانون اصلاح‌شده زمین تصویب شده است که برای بازار املاک و مستغلات، به‌ویژه از نظر شفافیت در مراحل توسعه املاک و مستغلات، بسیار مفید است.»
به گفته آقای فوک، در سال ۲۰۲۴، علاوه بر بخش آپارتمان، انتظار می‌رود و کارشناسان ارزیابی می‌کنند که قطعات زمین نیز همچنان رهبری بازار را بر عهده داشته باشند.
آقای فوک اظهار داشت: «روانشناسی سرمایه‌گذاران و مردم برای مدت طولانی انباشت دارایی‌ها، به ویژه زمین، خانه بوده است... به همین دلیل است که وقتی نرخ بهره بانکی کاهش می‌یابد، جریان نقدی به گردش می‌افتد، سرمایه‌گذاران به دنبال زمین برای سرمایه‌گذاری خواهند بود زیرا این بخش ارزش بسیار پایدار و بلندمدتی را به همراه دارد. در همین حال، ارزش زمین دیگر داغ و مجازی نیست، بنابراین خریداران زمین مناطقی با قیمت‌های مقرون به صرفه و مناسب برای داستان انباشت دارایی پیدا می‌کنند.»
انتظار می‌رود پروژه‌های تفکیک‌شده با زیرساخت‌های مستحکم، منبع بزرگی از عرضه برای بازار املاک و مستغلات باشند و جریان نقدی سرمایه‌گذاران را به خود جذب کنند.
به گفته آقای فام لام، مدیرعامل گروه DKRA، در سال ۲۰۲۴، کمبود عرضه جدید قطعات زمین همچنان ادامه خواهد داشت. عرضه جدید حدود ۲۹۰۰ تا ۳۱۰۰ قطعه زمین در نوسان است که عمدتاً در لانگ آن ، دونگ نای و بین دونگ متمرکز شده‌اند.
توجه بازار بر روی محصولاتی که توسط سرمایه‌گذاران معتبر با پتانسیل مالی قوی توسعه داده شده‌اند و پروژه‌هایی که زیرساخت‌ها و رویه‌های قانونی آنها تکمیل شده است، متمرکز خواهد بود. قیمت زمین در سال 2024 ثابت خواهد ماند و هیچ افزایش ناگهانی قیمتی نخواهد داشت.
آقای لام گفت: «کمبود عرضه به بخش زمین کمک می‌کند تا ارزش پیدا کند و خریداران را در سال ۲۰۲۴ جذب کند. انتظار می‌رود که این بازار امسال رونق بگیرد و بسیاری از بخش‌های دیگر املاک و مستغلات را به خود جذب کند.»
منبع
نظر (0)