انتقال پروژه املاک و مستغلات با مشکلاتی روبرو است

خرید، فروش و انتقال فعلی پروژه‌های املاک و مستغلات با مشکلات زیادی در رویه‌های قانونی مواجه است.

در ماه‌های پایانی سال ۲۰۲۴، در شرایط کمبود عرضه املاک و مستغلات، بسیاری از کسب‌وکارهای املاک و مستغلات داخلی و خارجی، با منابع مالی فراوان، به طور فعال در حال «جستجوی» صندوق‌های زمین پاک و پروژه‌هایی با وضعیت حقوقی روشن برای ادامه سرمایه‌گذاری هستند تا بتوانند چرخه جدید بازار را پیش‌بینی کنند.

اولویت با پروژه‌هایی است که وضعیت حقوقی مشخصی دارند.

طبق سوابق، در ماه‌های اخیر، قراردادهای سرمایه‌گذاری جدید بسیاری در پروژه‌های مختلف به طور مداوم اعلام شده است. به عنوان مثال، در ماه سپتامبر، شرکت املاک و مستغلات ترونگ سون و شرکت هیم لام برای اجرای یک پروژه مسکونی در منطقه دوک هوا، استان لونگ آن با مساحت ۲۱۴۹۲۱ هکتار، با کل سرمایه سرمایه‌گذاری ۱۱۲۲۱ میلیارد دانگ ویتنام، ثبت نام کردند.

همچنین در ماه سپتامبر، گروه اورلند پیشنهاد مطالعه سرمایه‌گذاری در ۲ منطقه شهری جدید در شهر های فونگ را با سرمایه‌گذاری کلی نزدیک به ۵۰۰۰ میلیارد دونگ ارائه داد. از این تعداد، پروژه منطقه شهری هونگ تای در منطقه آن دونگ ۲۱.۸ هکتار وسعت دارد. هزینه کل تخمینی حدود ۱۹۰۰ میلیارد دونگ است که هزینه پاکسازی محل حدود ۹۲ میلیارد دونگ است. پروژه منطقه شهری در کمون هوآ دونگ و کمون لام دونگ، منطقه توی نگوین، حدود ۳۰.۶ هکتار وسعت دارد. هزینه کل تخمینی حدود ۲۹۹۲ میلیارد دونگ است که هزینه پاکسازی محل حدود ۱۲۷ میلیارد دونگ است.

علاوه بر این، این گروه همچنین برای ساخت منطقه شهری جدید G19 در کمون کیم نو، منطقه دونگ آن، هانوی ثبت نام کرده است. این پروژه با هزینه اولیه اجرای اولیه حدود ۲۱۸۳ میلیارد دونگ ویتنام، قرار است در دوره ۲۰۲۴ تا ۲۰۲۹ اجرا شود. با این حال، این شرکت به دلیل عدم رعایت شرایط مربوط به ظرفیت و تجربه، رد صلاحیت شد.

اخیراً در شهر هوشی مین، شرکت توسعه اسکای‌ورلد لیمیتد، زیرمجموعه گروه مالزیایی، اعلام کرد که ۱۰۰٪ سهام شرکت سهامی تولید، تجارت و کسب و کار املاک و مستغلات توآن تان را به مبلغ ۳۵۰ میلیارد دونگ ویتنام خریداری کرده است. بر این اساس، توآن تان تنها و قانونی‌ترین استفاده‌کننده از قطعه زمینی به مساحت ۲۰۶۰ متر مربع در منطقه ۸ شهر هوشی مین است.

در همین حال، شرکت راه‌آهن نیشی نیپون، یک شرکت ژاپنی، ۲۵٪ از سهام پروژه پاراگون دای فوک (دونگ نای) را از گروه نام لانگ به قیمت ۲۶ میلیون دلار آمریکا خریداری کرد. به طور مشابه، شرکت فناوری تریپاد (تایوان-چین) یک قطعه زمین صنعتی ۱۸ هکتاری در با ریا-وونگ تاو را از شرکت سونادزی چائو دوک "خریداری" کرد.

چند ماه قبل، بازار جنوبی شاهد معامله بزرگی بین شرکت گروه کیم اوآنه با همکاری دو شریک ژاپنی، NTT Urban Development، Sumitomo Forestry و Kumagai Gumi Co. Ltd، برای اجرای مشترک پروژه One World در بین دونگ، با سرمایه‌گذاری کل بیش از 1 میلیارد دلار آمریکا بود.

مدیر مشاوره سرمایه‌گذاری یک شرکت املاک و مستغلات در گفتگو با خبرنگاران فاش کرد: «ما با شرکت‌های بین‌المللی و صندوق‌های سرمایه‌گذاری همکاری می‌کنیم. آنها گفتند که واقعاً می‌خواهند پروژه‌های املاک و مستغلات را در ویتنام خریداری کنند یا در ساخت و ساز سرمایه‌گذاری، تبادل محصول، آژانس فروش عمومی همکاری کنند...

به طور خاص، اولویت با پروژه‌های آپارتمانی، مناطق مسکونی، قطعات زمین و خانه‌های شهری است، اما نکته مهم این است که پروژه باید وضعیت قانونی شفافی داشته باشد، تعهدات مالیاتی زمین را تکمیل کرده باشد، مجوز ساخت و ساز داشته باشد یا در شرف دریافت آن باشد و واجد شرایط فروش باشد...

بازار املاک و مستغلات ویتنام برای سرمایه‌گذاران خارجی بسیار جذاب است. عکس: HOANG TRIEU

گرفتاری‌های حقوقی، معاملات دشوار

به گفته آقای تران مین نگوک ویت - مدیر کل شرکت املاک و مستغلات گروه ویتپرل، سرمایه‌گذاران داخلی و خارجی به طور فعال در حال "جستجوی" پروژه‌ها یا صندوق‌های زمین پاک در مناطقی با پتانسیل توسعه قوی در آینده هستند.

گروه ویت‌پرل همچنین به دنبال فرصت‌هایی برای گسترش صندوق زمین خود است و آماده مذاکره در مورد پروژه‌های فروشی است. با این حال، روند خرید، فروش و واگذاری پروژه‌ها در حال حاضر با مشکلات حقوقی زیادی، به ویژه مشکلات مربوط به انتقال پروژه، روبرو است.

آقای ویت گفت بزرگترین مانع در انتقال پروژه‌ها، مسائل حقوقی و ارزیابی زمین است. طبق بررسی او، حدود ۶۰ درصد از پروژه‌های بالقوه به دلیل طولانی شدن مراحل تصویب یا قیمت‌های زمین که با واقعیت مطابقت ندارند، با مشکلاتی روبرو هستند.

اگر این مشکلات حل شوند، فعالیت‌های معاملاتی صندوق زمین، به ویژه برای بخش زمین‌های صنعتی و مناطق مسکونی با برنامه‌ریزی مناسب، بسیار فعال خواهد بود و نیازهای سرمایه‌گذاران داخلی و خارجی را برآورده می‌کند.

خانم تران تی خان لین، معاون مدیر شرکت مشاوره سرمایه‌گذاری ساویلز ویتنام، گفت که سرمایه‌گذاران خارجی همیشه به دنبال پروژه‌های املاک و مستغلات با قیمت مناسب در ویتنام، به ویژه در شهرهای مرکزی هستند. با این حال، مهم است که وضعیت حقوقی پروژه مشخص و آماده اجرا باشد. در واقع، بسیاری از پروژه‌ها با تأخیر در روند اجرا مواجه شده‌اند که منجر به ضرر سرمایه‌گذاران شده است.

خانم لینه اطلاع داد که در سال ۲۰۲۴، ساویلز از بسیاری از سرمایه‌گذاران داخلی و خارجی استقبال کرده و به آنها مشاوره داده است. این سرمایه‌گذاران درخواست سرمایه‌گذاری در انواع مختلفی از دارایی‌ها را داشتند، اما به طور خاص به املاک و مستغلات عملیاتی مانند ساختمان‌های اداری علاقه‌مند بودند. در مورد املاک مسکونی، آنها هنوز در حال بررسی هستند زیرا عرضه بسیار کم است.

با این حال، خانم لین معتقد است که با تصویب و اعمال قوانین مرتبط با املاک و مستغلات، بازار تعدیل‌های مثبتی خواهد داشت و به تقویت سیستم حقوقی و ایجاد شرایط مطلوب برای سرمایه‌گذاران کمک خواهد کرد.

در واقع، سرمایه‌گذارانی از ژاپن، سنگاپور، مالزی، کره جنوبی و چین مدت‌هاست که به املاک و مستغلات ویتنام علاقه‌مند بوده‌اند. اخیراً، تعداد سرمایه‌گذاران از اروپا و خاورمیانه افزایش یافته است.

پروژه‌هایی با اسناد قانونی شفاف، مناطق شهری در شهر هوشی مین و استان‌های اطراف شهر هوشی مین با زیرساخت‌های ترافیکی مناسب، همچنان سرمایه‌گذاران را جذب خواهند کرد. خانم لین معتقد است که وقتی اقتصاد و بازار املاک و مستغلات در سال ۲۰۲۵ بهبود یابد، سرمایه‌گذاران با اطمینان بیشتری در پروژه‌ها شرکت خواهند کرد و عرضه فراوان‌تر خواهد شد.

دکتر لی مین فیو، مشاور کارگزاری و وکیل موسس و مدیر شرکت حقوقی LMP Lawyers، به عنوان فردی که مستقیماً به طرفین مشاوره می‌دهد و با آنها همکاری می‌کند، معتقد است که برای موفقیت‌آمیز بودن یک معامله خرید و فروش پروژه، عوامل زیادی مورد نیاز است. در میان آنها، هماهنگی و هماهنگی طرفین بسیار مهم است.

به طور خاص، اختیار فروش یکی از مسائلی است که سرمایه‌گذاران خارجی به آن بسیار علاقه‌مند هستند تا برای موقعیت‌های آینده که پروژه به اهداف تجاری تعیین‌شده خود نمی‌رسد، آماده شوند. نه تنها این، بلکه خریدار الزامات اضافی را نیز تعیین می‌کند در صورتی که فروشنده شرایط مالی کافی برای انجام تعهد بازخرید خود را نداشته باشد، زمانی که خریدار اختیار فروش را اعمال می‌کند.

کاهش معاملات ادغام و تملک (M&A)

طبق آمار آژانس سرمایه‌گذاری خارجی، در 10 ماه اول سال 2024، 2669 معامله مشارکت سرمایه و خرید سهام (M&A) توسط سرمایه‌گذاران خارجی انجام شده است که ارزش کل مشارکت سرمایه بیش از 3.68 میلیارد دلار آمریکا بوده است که در مقایسه با مدت مشابه در سال 2023، 10.4 درصد از نظر کمیت و 29 درصد از نظر ارزش کاهش یافته است. به طور خاص، گفته می‌شود بخش املاک و مستغلات به شدت تحت تأثیر مسائل حقوقی قرار گرفته و باعث کاهش عرضه شده است. سال 2024 سالی است که قوانین مربوط به املاک و مستغلات شروع به اجرا و اعمال می‌کنند. بنابراین، بسیاری از مسائل نامشخص، سرمایه‌گذاران و بازار را در انتظار نگه می‌دارد.

منبع: https://nld.com.vn/chuyen-nhuong-du-an-bat-dong-san-gap-kho-19624122522114545.htm