دلالان زمین «با ایجاد موج» و «ایجاد التهاب» باعث هرج و مرج در بازار املاک و مستغلات می‌شوند

بازار املاک و مستغلات روند صعودی مثبتی را تجربه می‌کند

طبق گزارش انجمن مشاوران املاک ویتنام (VARs)، به ویژه در سه ماهه سوم سال 2024 و به طور کلی در 9 ماه اول سال 2024، بازار املاک و مستغلات پس از یک دوره دشوار، روند بهبود مثبتی را تجربه کرد. این امر تا حدودی به لطف ثبات اقتصاد و سیاست‌های حمایتی دولت حاصل شده است.

به طور خاص، قانون مسکن ۲۰۲۳، قانون تجارت املاک و مستغلات ۲۰۲۳ و قانون زمین ۲۰۲۴ رسماً از اول آگوست ۲۰۲۴، ۵ ماه زودتر از مقررات قبلی، لازم‌الاجرا شدند و به تکمیل کریدور قانونی بازار املاک و مستغلات و گشودن چرخه جدیدی برای بازار در مسیری امن‌تر، سالم‌تر و پایدارتر کمک کردند. بخش‌های املاک و مستغلات، از مسکن، املاک تجاری گرفته تا املاک و مستغلات صنعتی، همگی نشانه‌هایی از رشد مثبت را نشان دادند و پروژه‌های جدید زیادی در حال اجرا بودند.

اخیراً، بازار املاک و مستغلات نشانه‌هایی از «رونق» را نشان داده است. (عکس: ST)

خانم فام تی مین، معاون مدیر موسسه تحقیقات و ارزیابی بازار املاک و مستغلات ویتنام (VARs IRE) گفت که بازار املاک و مستغلات مسکونی نشانه‌هایی از "گرم شدن" را نشان می‌دهد.

بر این اساس، داستان حراج زمین با حراج‌هایی که «یک شبه» برگزار می‌شوند، «داغ‌تر» از همیشه است و صدها، حتی هزاران نفر پذیرفته‌اند که «بخورند و منتظر بمانند» تا برای یک جا رقابت کنند. قیمت برنده نیز یک رکورد بالا است، برابر با زمین پروژه با زیرساخت‌های سرمایه‌گذاری شده خوب.

بخش آپارتمان نیز با افزایش مداوم قیمت‌ها در بازارهای اولیه و ثانویه، به عنوان بخش داغ بازار شناخته می‌شود. تقاضای بالا باعث می‌شود هزاران صاحب آپارتمان مرتباً تماس‌هایی برای فروش خانه‌های خود دریافت کنند. با وجود قیمت‌های بالای فروش، پروژه‌های آپارتمانی تازه راه‌اندازی شده نرخ جذب بسیار خوبی را ثبت کرده‌اند.

در کنار نوع آپارتمان، برخی از پروژه‌های کم‌ارتفاع تازه راه‌اندازی‌شده توسط سرمایه‌گذاران بزرگ نیز با وجود افزایش فزاینده قیمت‌ها، تعداد «رکورد» رزرو را ثبت کردند. بسیاری از آپارتمان‌ها نه تنها قیمت‌های بالایی دارند، بلکه برای خرید آنها، مشتریان/سرمایه‌گذاران باید پرداخت مابه‌التفاوت را نیز بپذیرند.

دلالان زمین «سروصدا به پا می‌کنند»

علاوه بر نتایج حاصل از عرضه و تقاضای واقعی، بازار نشانه‌هایی از «گرم شدن» را نیز نشان داده است. این وضعیت در سفته‌بازی زمین، افزایش قیمت مسکن و ظهور معاملات غیرشفاف املاک و مستغلات منعکس شده است.

خانم میِن گفت: «بسیاری از سرمایه‌گذاران کوچک با اهداف سوداگرانه به بازار می‌پیوندند و باعث می‌شوند قیمت املاک و مستغلات به طور غیرمنطقی افزایش یابد. نشانه‌هایی از «رونق» در بخش آپارتمان نیز مشاهده می‌شود، به طوری که قیمت فروش آپارتمان‌های واگذار شده به دلیل «کمک» برخی از گروه‌های سوداگرانه به طور فزاینده‌ای بالا رفته است. همه این نشانه‌ها ناشی از کمبود عرضه است، اگرچه وضعیت بهبود یافته است.»

علاوه بر نتایج حاصل از عرضه و تقاضای واقعی، بازار نشانه‌هایی از «گرم شدن» را نیز نشان داده است. (عکس: VOV)

خانم میِن به طور خاص گفت که در سه ماهه سوم سال ۲۰۲۴، بازار املاک مسکونی همچنان به ثبت رکورد عرضه ۲۲۴۱۲ محصول در بازار ادامه داد و حدود ۱۴۷۵۰ محصول جدید برای فروش عرضه شد که نسبت به سه ماهه قبل ۲۵ درصد کاهش، اما نسبت به مدت مشابه در سال ۲۰۲۳ ۶۰ درصد افزایش داشته است. با وجود کاهش کمیت طبق آمار، عرضه در سه ماهه سوم همچنان «رشد» را نشان داد، زمانی که تعدادی از پروژه‌های جدید ظاهر شدند، به ویژه با حضور پروژه‌های بزرگی که شروع به کار کردند و بازار را «پر جنب و جوش‌تر» کردند.

در 9 ماه اول سال 2024، بازار 38797 محصول جدید برای فروش ثبت کرد. عرضه همچنان تمایز قوی را ثبت کرد. بر این اساس، 70 درصد از عرضه جدید مربوط به بخش آپارتمان بود. از این میان، محصولاتی با قیمت فروش بیش از 50 میلیون دونگ ویتنام در هر متر مربع اکثریت قریب به اتفاق را تشکیل می‌دادند. بازار تقریباً به طور کامل عاری از آپارتمان‌های تجاری مقرون به صرفه بود. از نظر منطقه، شمال با 46 درصد، عرضه جدید را رهبری کرد و پس از آن منطقه مرکزی با 29 درصد و جنوب با 25 درصد قرار گرفتند.

داده‌های تحقیقاتی VARS همچنین نشان می‌دهد که اگرچه عرضه عمدتاً در بخش‌های لوکس و گران‌قیمت است، کل بازار در سه‌ماهه سوم حدود ۱۰۴۰۰ معامله موفق را ثبت کرده است که معادل نرخ جذب ۵۱٪ است. این نشان دهنده علاقه بازار به محصولات جدید املاک و مستغلات است، اگرچه بیشتر عرضه جدید با استانداردهای بالا تکمیل شده و هزینه‌های سرمایه‌گذاری، به ویژه هزینه‌های مربوط به زمین، در حال افزایش است.

حجم معاملات و نرخ جذب به ترتیب ۲۵٪ و یک درصد نسبت به سه ماهه قبل کاهش یافت، اما در مقایسه با مدت مشابه در سال ۲۰۲۳ به ترتیب ۸۰٪ و ۲۸ درصد افزایش یافت. از این تعداد، حجم معاملات آپارتمان هنوز "بسیار زیاد" بود و ۷۱٪ از کل معاملات مسکن در سه ماهه سوم را تشکیل می‌داد، به طوری که پروژه‌های آپارتمانی جدید به طور متوسط ​​نرخ جذب ۷۵٪ را ثبت کردند. پروژه‌های آپارتمانی در هانوی حتی اندکی پس از افتتاح برای فروش، نرخ جذب تا ۹۰٪ را ثبت کردند.

روند ساخت آپارتمان‌های کوچک برای کاهش ارزش کلی آپارتمان، که بیشتر با نیازها و توان مالی افراد مجرد و خانواده‌های جوان سازگار باشد، به طور فزاینده‌ای آشکار است. این نوع ملک همچنین بهترین نقدشوندگی را ثبت می‌کند.

در 9 ماه اول سال 2024، بازار 30589 تراکنش موفق را ثبت کرد که 2.5 برابر بیشتر از مدت مشابه در سال 2023 است. بسیاری از پروژه‌های جدید که در پایان ماه سپتامبر راه‌اندازی شدند و شروع به پذیرش رزرو کردند، همچنین میزان زیادی سود و سپرده‌های "عظیم" را ثبت کردند.

از نظر قیمت فروش، قیمت مسکن همچنان در سطح بالایی، چه در بازارهای اولیه و چه در بازارهای ثانویه، به ویژه در بخش آپارتمان، "ثابت" مانده است. از آنجا که عدم تعادل بین عرضه و تقاضا روز به روز جدی‌تر می‌شود، اگرچه عرضه بهبود یافته است، اما هنوز هم پاسخگویی به تقاضا بسیار دشوار است. علاوه بر این، بیشتر عرضه جدید همچنان با استاندارد بالایی تکمیل می‌شود و هزینه‌های سرمایه‌گذاری، به ویژه هزینه‌های مربوط به زمین، در حال افزایش است.

به طور خاص، در سه ماهه سوم، سطح قیمت اولیه در هانوی همچنان رو به افزایش بود و هیچ نشانه‌ای از توقف نشان نمی‌داد، در حالی که عرضه به تدریج در حال بهبود بوده است. پروژه‌های جدید، از محصولات کم ارتفاع گرفته تا بلندمرتبه، عمدتاً در بخش‌های لوکس و گران‌قیمت، همچنان مورد توجه جدی بازار قرار گرفته‌اند. این امر نیروی محرکه‌ای برای بالا ماندن سطح قیمت آپارتمان‌های ثانویه ایجاد کرده است، اگرچه نقدینگی پس از یک دوره رشد "داغ" به تدریج تثبیت شده است.

در دانانگ ، سطح قیمت اولیه آپارتمان‌ها نیز افزایش «رکوردشکنی» را ثبت کرد و بیش از ۵۰ درصد از عرضه جدید، قیمتی بالاتر از ۸۰ میلیون دونگ ویتنام در هر متر مربع داشتند. با این حال، به لطف تقاضای سرمایه‌گذاری از سوی خریداران خارج از استان، به ویژه سرمایه‌گذاران هانوی، بازار همچنان به خوبی جذب شد. علاوه بر این، سطح قیمت ثانویه نیز به طور گسترده‌ای بهبود یافت و قیمت زمین‌های مسکونی در برخی مناطق در مدت مشابه ۱۰ تا ۲۵ درصد افزایش یافت.

برای شهر هوشی مین، سطح قیمت اولیه به دلیل عرضه عمدتاً از پروژه‌های در حال انجام، در سطح بالایی ثابت ماند. در همین حال، سطح قیمت اولیه در استان‌ها و شهرهای اطراف شهر هوشی مین اندکی افزایش یافت و از 3 تا 5 درصد در نوسان بود و عرضه جدید قیمت فروش بالاتری داشت.

تحقیقات در مورد شاخص قیمت آپارتمان، که منعکس کننده میانگین نوسانات قیمت فروش پروژه‌ها در مجموعه نمونه ۱۵۰ پروژه انتخاب شده و مشاهده شده توسط VARS است، همچنین نشان می‌دهد که از سه ماهه سوم ۲۰۲۴، میانگین قیمت فروش خوشه پروژه در هانوی نزدیک به ۶۰ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع است که در مقایسه با سه ماهه دوم ۲۰۱۹، ۶۴.۰ درصد افزایش یافته است. میانگین قیمت فروش خوشه پروژه در شهر هوشی مین از ۴۹.۲ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع به ۶۴.۲ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع افزایش یافته است که نشان دهنده افزایش ۳۰.۶ درصدی نسبت به دوره پایه است. در دانانگ، شاخص قیمت بازار دانانگ در سه ماهه سوم ۴۶.۲ درصد افزایش نشان داد که بیشتر از افزایش در شهر هوشی مین است.

خانم میِن تأکید کرد: «تقاضا برای املاک و مستغلات، از جمله مسکن و نیازهای سرمایه‌گذاری، همچنان به مناطق حومه شهر، استان‌ها/شهرهای اطراف دو منطقه شهری ویژه و بازار ثانویه با گزینه‌های فراوان با قیمت‌های معقول‌تر در حال تغییر است. آپارتمان‌ها و خانه‌های زیر ۳ میلیارد دونگ ویتنام به شدت در هانوی و هوشی مین سیتی «جستجو» می‌شوند.»

منبع: https://www.congluan.vn/co-dat-danh-song-tao-nhiet-khien-thi-truong-bat-dong-san-nhieu-loan-post316667.html