«بزرگان» سود می‌برند، کسب‌وکارهای کوچک «رها» می‌شوند

(CLO) بازار املاک و مستغلات سال 2024 را با نتایج مثبت بهبودی "به پایان رساند". با این حال، بهبود بازار در طول سال ناهموار بوده است اما با تمایز آشکاری بین بخش‌ها، مناطق، انواع محصولات و تأمین‌کنندگان رخ داده است.

بازار املاک و مستغلات در حال تکه تکه شدن است.

طبق گزارش انجمن مشاوران املاک ویتنام (VARs)، بازار املاک و مستغلات ویتنام به وضوح در حال بهبود است. با این حال، بهبود بازار املاک و مستغلات هنوز کاستی‌های زیادی دارد، زیرا تمایز زیادی بین بخش‌ها، مناطق، انواع محصولات و حتی تأمین‌کنندگان وجود دارد.

VARها تحلیل کردند که در سال ۲۰۲۴، بازار شاهد فروش بیشتر محصولات کم ارتفاع خواهد بود، با این حال، آپارتمان‌ها همچنان نوع غالب خواهند بود و تا ۷۰٪ از کل عرضه مسکن جدید در سال ۲۰۲۴ را تشکیل می‌دهند. عرضه آپارتمان‌های جدید عمدتاً در بخش لوکس و گران‌قیمت است که قیمت آنها از ۵۰ میلیون در هر متر مربع یا بیشتر شروع می‌شود و ۶۵٪ از کل عرضه را تشکیل می‌دهد.

بازار املاک و مستغلات ویتنام به طور پایدار در حال توسعه نیست و در حال تقسیم شدن است. (عکس: MC)

بر اساس منطقه، ۶۰ درصد از عرضه مسکن جدید در سال ۲۰۲۴ از پروژه‌های منطقه شمالی خواهد بود. در همین حال، مناطق جنوبی و مرکزی به ترتیب تنها ۲۹ درصد و ۱۱ درصد را به خود اختصاص خواهند داد. این عرضه عمدتاً از پروژه‌های بزرگ شهری در مناطق حومه‌ای و استان‌ها و شهرهای مجاور دو منطقه شهری ویژه حاصل خواهد شد.

تعداد پروژه‌های جدید تأمین در منطقه جنوبی در سه‌ماهه آخر سال ۲۰۲۴ با افتتاح مجموعه‌ای از پروژه‌های بزرگ برای فروش، به طور قابل توجهی افزایش یافت، اما هنوز هم نتوانست با نرخ رشد عرضه از استان‌ها و شهرهای شمالی «همگام» شود.

از نظر تأمین‌کنندگان، ۶۲ درصد از عرضه مسکن جدید توسط سرمایه‌گذاران بزرگ و سازمان‌های سرمایه‌گذاری خارجی تأمین می‌شود. به طور خاص، اکوسیستم‌های شرکت‌های بزرگ برجسته هستند.

برای توضیح بیشتر در مورد این موضوع، VARها گفتند که قوانین جدید تصویب شده توسط مجلس ملی ، فرصت‌ها و مزایای زیادی را برای شرکت‌های بزرگتر به ارمغان می‌آورد. به عنوان مثال، طبق مفاد جدید قانون زمین ۲۰۲۴، بازیابی زمین برای پروژه‌های مسکونی تجاری فقط برای پروژه‌های بزرگ با زیرساخت‌های همزمان اعمال می‌شود، که مانع از اجرای بسیاری از پروژه‌های کوچک و متوسط، به ویژه پروژه‌هایی که بخش مسکن مقرون به صرفه را در شهرهای بزرگ هدف قرار می‌دهند، می‌شود.

طبق گزارش VARها، شرکت‌های املاک و مستغلات کوچک و متوسط ​​ظرفیت مالی لازم برای اجرای پروژه‌های بزرگ را ندارند و به دلیل دشواری در مذاکره با افراد در زمینه آزادسازی محل، در توسعه سایر پروژه‌های مسکن تجاری با مشکلاتی مواجه هستند. این گروه از شرکت‌ها ظرفیت و تجربه لازم برای رقابت در مزایده‌ها و مناقصه‌ها برای صندوق‌های زمین توسعه‌یافته توسط دولت را ندارند.

«گره‌هایی» که باید باز شوند

VARS معتقد است که برای توسعه پایدار و باثبات بازار، ویتنام باید سیاست‌های حمایتی برای ترویج عرضه جدید به بازار، به ویژه محصولات مسکن تجاری مقرون به صرفه و مسکن اجتماعی، داشته باشد.

اولاً، لازم است به بررسی پروژه‌های املاک و مستغلاتی که با مشکل مواجه هستند ادامه داده شود و آنها بر اساس علت و سازمان مسئول رسیدگی به آنها طبقه‌بندی شوند. در عین حال، با قاطعیت پروژه‌های معوقه را پس گرفته و به آنها رسیدگی شود.

دوم، تدوین مقرراتی در مورد رویه‌ها و فرآیندهای ارزیابی دقیق و مشخص برای هر موقعیت خاص، به طوری که شهرداری‌ها و شرکت‌های ارزیابی بتوانند به راحتی آنها را اجرا کنند، زمان تعیین قیمت زمین را کوتاه کنند و به عنوان مبنایی برای محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین برای پروژه‌های املاک و مستغلات در حال انجام عمل کنند و به پروژه‌های ناتمام کمک کنند تا "احیا" شوند و عرضه جدیدی به بازار وارد کنند.

سوم، تصویب فوری سیاست‌های سرمایه‌گذاری برای پروژه‌های املاک و مستغلات کوچک و متوسط. بررسی و مطالعه طرح‌هایی برای حمایت از آزادسازی زمین برای پروژه‌های بخش مسکن مقرون‌به‌صرفه به منظور افزایش عرضه مسکن مقرون‌به‌صرفه.

چهارم، طرحی را بررسی کنید که به کسب‌وکارهایی که انتقال پروژه‌های املاک و مستغلات را دریافت می‌کنند، اجازه دهد مسئولیت تکمیل تعهدات مالی قبلی انتقال‌دهنده را بر عهده بگیرند، تا اجرای پروژه را ارتقا داده و عرضه را به بازار بیاورند.

زیرا طبق مقررات فعلی، سرمایه‌گذاران تنها زمانی می‌توانند پروژه‌ها را واگذار کنند که تعهدات مالی خود را در مورد زمین پروژه به دولت تکمیل کرده باشند. در حالی که اکثر مشاغل ظرفیت مالی کافی برای انجام تعهدات مالی خود را ندارند، مجبور به واگذاری پروژه‌ها می‌شوند.

بسیاری از سرمایه‌گذاران، به ویژه سرمایه‌گذاران خارجی که ظرفیت و تمایل به «احیای» پروژه‌های ناتمام املاک و مستغلات و نیاز به توسعه پروژه‌های مسکن تجاری مقرون به صرفه در مقیاس بزرگ را دارند، به دلیل مسائل حقوقی و دسترسی به زمین با مشکلاتی روبرو هستند.

برای بخش مسکن اجتماعی، در کنار ادامه ترویج اجرای مقررات قانونی جدید در مورد مسکن اجتماعی، تفکر در مورد مسکن اجتماعی باید در جهتی پیشگیرانه‌تر و مثبت‌تر تغییر کند.

بر این اساس، سازمان‌های مدیریت دولتی باید در برنامه‌ریزی قاطع باشند. از شهرداری‌ها خواسته می‌شود که فوراً برنامه‌ریزی شهری و برنامه‌ریزی شهرک‌های صنعتی را بررسی و تکمیل کنند و زمین کافی برای توسعه مسکن اجتماعی را تضمین کنند. سیاست‌های سرمایه‌گذاری برای پروژه‌های مسکن اجتماعی را فوراً تصویب کنند.

مناطقی که سیاست‌های سرمایه‌گذاری مصوب دارند، باید فوراً سرمایه‌گذاران ساختمانی را انتخاب کنند. سرمایه‌گذاری عمومی را افزایش دهند، از سرمایه بودجه ایالتی برای سرمایه‌گذاری در زیرساخت‌های اطراف مناطقی که برای توسعه پروژه مسکن اجتماعی برنامه‌ریزی شده‌اند، استفاده کنند و صندوق‌های زمین پاک برای مسکن اجتماعی ایجاد کنند.

برای کسب‌وکارها، علاوه بر همکاری فعال با سازمان‌های مدیریت دولتی برای رفع موانع پروژه‌ها، لازم است که برای داشتن مسیر توسعه صحیح، به قانون جدید «پایبند» باشند. سرمایه‌گذاران کوچک و متوسط ​​می‌توانند در بازارهای پیرامونی، بازارهای جدید، جایی که صندوق‌های زمین هنوز بزرگ هستند و قیمت‌ها خیلی بالا نیستند، پروژه‌های «مقرون به صرفه» را تحقیق و توسعه دهند.

منبع: https://www.congluan.vn/bat-dong-san-viet-nam-ong-lon-huong-loi-doanh-nghiep-nho-bi-bo-roi-post330118.html