مالیات ۲۰ درصدی بر سود املاک: آیا قیمت خانه دوباره بالا خواهد رفت؟

آخرین پیشنهاد وزارت دارایی مبنی بر اعمال نرخ مالیات ۲۰ درصدی بر سود حاصل از نقل و انتقال املاک و مستغلات هنگام محاسبه مالیات بر درآمد شخصی، در صورت اعمال، تأثیر زیادی بر بازار املاک و مستغلات خواهد داشت.

مالیات نقل و انتقال املاک و مستغلات 20٪ بر سود، در صورت اعمال، تأثیر زیادی بر بازار املاک و مستغلات، به ویژه سطح قیمت خرید و فروش خانه و زمین خواهد داشت - عکس: NGOC HIEN

وزارت دارایی در حال بررسی انتخاب دو روش محاسبه مالیات، از جمله گزینه محاسبه مالیات 20٪ بر سود حاصل از فعالیت‌های نقل و انتقال املاک و مستغلات است. انتظار می‌رود این سیاست درآمد بودجه دولت از مالیات بر درآمد شخصی را افزایش دهد، اما نگرانی‌هایی را در مورد امکان‌سنجی، به ویژه تعیین، محاسبه صحیح و محاسبه کامل هزینه‌های ناشی از نقل و انتقال املاک و مستغلات ایجاد می‌کند.

در عمل، محاسبه مالیات نقل و انتقال پیچیده خواهد بود.

طبق اعلام وزارت دارایی، در مواردی که پایگاه داده ای وجود دارد که قیمت خرید و هزینه های مربوط به نقل و انتقال املاک و مستغلات را به طور دقیق تعیین می کند، روش اخذ مالیات بر درآمد شخصی از نقل و انتقال املاک و مستغلات با فرمول نرخ مالیات (پیشنهادی ۲۰٪) ضرب در درآمد مشمول مالیات محاسبه می شود.

در مواردی که قیمت خرید و هزینه‌های مربوط به نقل و انتقال املاک قابل تعیین نباشد، مالیات بر درآمد شخصی بر اساس کل قیمت نقل و انتقال املاک ضرب در نرخ مالیات ۲٪ تعیین می‌شود.

آقای دین مین توان - مدیر منطقه جنوبی باتدونگسان - در ارزیابی پیشنهاد اعمال مالیات ۲۰ درصدی بر سود نقل و انتقال املاک و مستغلات، گفت که بررسی وزارت دارایی در مورد مالیات ۲۰ درصدی بر تفاوت قیمت خرید و قیمت فروش، با هدف تطبیق با واقعیت بازار و بهینه سازی مالیات بر درآمد شخصی پرداختی به بودجه دولت انجام شده است.

با این حال، آقای توآن گفت که در واقع، پیاده‌سازی آن آسان و ساده به نظر می‌رسد اما با مشکلاتی روبرو خواهد شد.

که در آن، آقای توآن گفت که برای سازمان امور مالیاتی، تعیین هزینه‌های ورودی یک معامله املاک و مستغلات نسبتاً پیچیده است، به خصوص برای خانه‌هایی که دهه‌ها پیش خریداری شده‌اند و هزینه‌هایی مانند هزینه‌های خرید ملک، هزینه‌های دلالی، هزینه‌های نوسازی، هزینه‌های تعمیر، هزینه‌های بهره وام و غیره دارند. اگر هزینه‌های فوق قابل تعیین نباشند، موردی پیش خواهد آمد که خانه خریداری و فروخته شده سود واقعی کمی دارد اما باید تا 20٪ از مابه‌التفاوت را بپردازد.

آقای توآن گفت با توجه به اینکه بازار گاهی اوقات مانند دوره اخیر با افت شدید مواجه می‌شود، بسیاری از پروژه‌هایی که با ضرر یا با کاهش شدید قیمت می‌فروشند، ممکن است نتوانند نرخ مالیات 20 درصدی را اعمال کنند، اما همچنان می‌توانند 2 درصد را اعمال کنند که برای مردم بسیار نامطلوب است.

آقای توآن در مورد گروه سرمایه‌گذاران گفت که سرمایه‌گذاران فقط به سود حاصل از فروش املاک اهمیت می‌دهند، بنابراین هنگام محاسبه مالیات ۲۰٪ به علاوه ۱ تا ۳٪ کارمزد کارگزاری، قیمت فروش خروجی دقیقاً همین هزینه را اضافه می‌کند. این امر باعث افزایش قیمت املاک و مستغلات می‌شود یا در برخی موارد، ثبت دو قیمت در دفتر اسناد رسمی باعث از دست رفتن درآمد بودجه می‌شود.

آقای توآن گفت در مورد گروه خریداران واقعی مسکن، دسترسی به خانه دشوارتر خواهد شد زیرا ماهیت قیمت خانه افزایش خواهد یافت.

بنابراین، آقای توآن معتقد است که سیاست‌های مالیاتی باید به جای محدود کردن معاملات و نقدینگی که باعث ایجاد نگرانی در خریداران و فروشندگان می‌شود، برای توسعه بازار شتاب ایجاد کنند.

خطر افزایش احتکار املاک و مستغلات

به گفته دکتر فام دِ آن (دانشیار دانشگاه ملی اقتصاد )، اگر هدف اصلی مالیات جلوگیری از احتکار، جلوگیری از ایجاد شهرهای ارواح و کاهش نابرابری باشد، در حالی که به افزایش عرضه، کاهش قیمت‌ها و سالم‌سازی سیستم بانکی کمک می‌کند، آنگاه مالیات بالا بر سود نقل و انتقالات، خطر افزایش احتکار را به همراه خواهد داشت و شانس کمی برای کاهش قیمت املاک و مستغلات وجود دارد.

دکتر آنه گفت که در این صورت، بار مالیاتی بین خریدار و فروشنده تقسیم خواهد شد.

در مورد مالیات بر اساس مدت زمان نگهداری، همانطور که قبلاً پیشنهاد شده بود، این سیاست عمدتاً «دلالان قیمت» و معامله‌گران کوتاه‌مدت را هدف قرار می‌دهد.

دکتر آنه گفت که وضع مالیات بر خانه دوم یا قطعه زمین به صورت سالانه «بهترین سیاست» است زیرا باعث افزایش عرضه، کاهش احتکار، کاهش قیمت‌ها و کاهش اختلالات در بازار کار، آموزش و انتخاب شغل می‌شود. در عین حال، دولت منبع درآمد پایداری برای جایگزینی مالیات‌هایی مانند مالیات بر درآمد شرکت‌ها و مالیات بر درآمد شخصی خواهد داشت که تأثیر عمده‌ای بر تولید و انگیزه کار دارند.

دکتر آنه هشدار داد که اگر مالیات‌های بالا بر سود نقل و انتقالات یا مالیات بر اساس مدت زمان نگهداری اعمال شود اما نتیجه معکوس داشته باشد و باعث «تورم قیمت» املاک و مستغلات و افزایش احتکار شود، «بهترین سیاست» فوق در معرض خطر عدم استفاده قرار خواهد گرفت.

مالیات بر درآمد شخصی فقط باید زمانی محاسبه شود که معامله سودآور باشد.

آقای تران مان چی - معاون مدیر کل شرکت املاک دونگ تای - در گفتگو با Tuoi Tre Online گفت که ماهیت مالیات نقل و انتقال املاک، مالیات بر درآمد شخصی از فعالیت‌های معاملات املاک و مستغلات است، به این معنی که باید درآمدی وجود داشته باشد تا مشمول مالیات شود. محاسبه فعلی به این صورت است که نرخ مالیات ۲٪ بر قیمت فروش اعمال می‌شود که منجر به موارد بسیاری از ضرر و زیان می‌شود که آنها نیز مشمول مالیات هستند.

بنابراین، در مورد محاسبه مالیات بر سود، آقای چی معتقد است که لازم است هزینه‌های ناشی از آن مانند بهره وام بانکی، دلالی، حتی تورم... به درستی و کامل محاسبه شود تا پرداخت مالیات بر سود حاصل از فعالیت‌های انتقالی، واقعی باشد و با ماهیت مالیات بر درآمد شخصی سازگار باشد.

ادامه مطلب بازگشت به مباحث

سازمان مردم نهاد هاین

منبع: https://tuoitre.vn/danh-thue-20-loi-nhuan-bat-dong-san-lieu-gia-nha-lai-tang-20250506122705195.htm