مالیات بر مالکیت چندین خانه و زمین برای مبارزه با سفته بازی

در گزارش رسمی شماره ۵۳۳۳/BXD-QLN که برای گزارش وضعیت اخیر قیمت املاک و مستغلات به دفتر دولت ارسال شده است، وزارت ساخت و ساز پیشنهاد داده است که مالکیت بسیاری از خانه‌ها و زمین‌ها مشمول مالیات شود. این پیشنهاد در شرایطی ارائه شده است که قیمت مسکن و املاک و مستغلات در مناطق شهری، به ویژه در هانوی، در سال ۲۰۲۴ به طور مداوم و به شدت افزایش می‌یابد.

بلوک "در آغوش گرفتن زمین و منتظر زمان مناسب بودن"

برای غلبه بر وضعیت افزایش قیمت مسکن و املاک و مستغلات، وزارت ساخت و ساز پیشنهاد مطالعه و ارائه پیشنهاد برای تکمیل مقررات مربوط به مزایده‌های حقوق کاربری زمین، تضمین انطباق با موقعیت‌های عملی، در جهت افزایش سپرده‌ها، تعیین قیمت اولیه زمین برای مزایده نزدیک به واقعیت منطقه، و در عین حال، کاهش زمان پرداخت پیشنهاد برنده و محدود کردن تعداد افراد شرکت‌کننده در مزایده برای اهداف سوداگرانه را داد.

وزارت ساخت و ساز همچنین توصیه کرد که وزارت دارایی در مورد سیاست‌های مالیاتی برای خانه‌ها و زمین‌های دوم یا خانه‌ها و زمین‌های متروکه و بلااستفاده مطالعه، پیشنهاد و مشاوره دهد؛ و سیاست‌های مالیاتی را برای مواردی که مالک و استفاده‌کننده از خانه‌ها و زمین‌های زیادی هستند، مطالعه کند تا سفته‌بازی و خرید و فروش در مدت زمان کوتاه برای کسب سود محدود شود.

پیشنهاد اخذ مالیات از املاک دوم یا بیشتر یا افرادی که صاحب چندین خانه و زمین هستند، ایده جدیدی نیست. پیش از این، از سال ۲۰۰۹ تا ۲۰۱۸، وزارت دارایی هنگام بحث در مورد پیش‌نویس قانون مالیات بر املاک، به این موضوع اشاره کرده بود. در آگوست ۲۰۲۳، رأی‌دهندگان در شهر هوشی مین نیز به پیشنهاد اخذ مالیات از خانه‌های دوم و اعمال مالیات بیشتر بر خانه‌های خالی و زمین‌هایی که از زمین ارزش افزوده ایجاد نمی‌کنند، ادامه دادند.

علاوه بر این، هنگام بحث در مورد قانون زمین (اصلاح‌شده)، کمیته دائمی مجلس ملی همچنین از دولت درخواست کرد که فوراً مقرراتی را در مورد نرخ‌های مالیات بالاتر برای افرادی که از زمین‌های وسیع، خانه‌های زیاد و زمین‌های سفته‌بازی استفاده می‌کنند، پیشنهاد دهد.

اخیراً، انجمن دلالان املاک و مستغلات ویتنام (VARS) نیز یک سیاست مالیات بر املاک و مستغلات را پیشنهاد کرده است که برای دو گروه قابل اجرا است: خریداران خانه‌های دوم یا بیشتر، و مالکانی که پروژه‌ها را رها می‌کنند. نرخ مالیات برای معاملاتی که فروشنده دوره مالکیت کوتاهی دارد، به تدریج افزایش خواهد یافت.

VARS گفت که در سال‌های اخیر، مفاهیم «خانه‌های متروکه»، «ویلاهای متروکه»، «مناطق شهری متروکه» به طور فزاینده‌ای آشنا و محبوب شده‌اند. این وضعیت را می‌توان به راحتی در هر جایی مشاهده کرد. این نشان دهنده یک پارادوکس طعنه‌آمیز است، بین «زمین و خانه‌های متروکه» از یک سو و صحنه افرادی که تمام عمر خود را صرف کار می‌کنند اما هنوز قادر به خرید یک قطعه زمین یا خانه نیستند از سوی دیگر.

VARS ارزیابی می‌کند که این وضعیت نه تنها منابع زمین را هدر می‌دهد، بلکه باعث ایجاد بی‌عدالتی اجتماعی نیز می‌شود، زیرا بخش عمده‌ای از عرضه مسکن - که به طور فزاینده‌ای کمیاب است - همچنان به دست افرادی با مازاد مالی می‌افتد.

آنها مالک چند، حتی ده‌ها، صدها ملک هستند اما آنها را رها می‌کنند و «زمین را نگه می‌دارند و منتظر زمان مناسب می‌مانند» که منجر به افزایش قیمت املاک و مستغلات می‌شود و دسترسی مردم به مسکن را به طور فزاینده‌ای محدود می‌کند.

انتظار می‌رود پیشنهاد مالیات بر استفاده از چندین ملک، از سفته‌بازی و «تورم» قیمت املاک و مستغلات برای سود جلوگیری کند. عکس: HOANG TRIEU

چگونه مالیات بگیریم؟

آنچه عموم مردم نگران آن هستند این است که آیا این پیشنهاد مالیاتی به طور مؤثر اجرا خواهد شد و به جلوگیری از احتکار و مبارزه با افزایش قیمت‌های مجازی کمک خواهد کرد یا خیر.

به گفته آقای نگوین ون دین، رئیس VARS، سیستم قانونی فعلی هیچ ضمانت اجرایی برای کنترل و جلوگیری از احتکار زمین و افزایش قیمت‌ها ندارد؛ در حالی که خرید و فروش کنترل نشده علت اصلی «تب زمین» در بسیاری از مناطق است.

دلالان زمین می‌خرند و آن را رها می‌کنند و منتظر افزایش قیمت‌ها یا ایجاد کمبود مصنوعی می‌شوند که امری رایج است، با هدف «افزایش قیمت‌ها برای کسب سود». آقای دین گفت: «تحقیق در مورد مالیات بر املاک و مستغلات برای تنظیم بازار ضروری است. این سیاست را صرفاً به دلیل دشواری در اجرای آن نادیده نگیرید.»

طبق گفته VARS، دولت علاوه بر ترویج عرضه مسکن اجتماعی در مناطق شهری، باید یک مکانیسم نظارتی برای کاهش عوامل سوداگرانه داشته باشد و به تعادل بازار املاک و مستغلات در درازمدت کمک کند.

مالیات بر املاک و مستغلات به طور مؤثر و شفاف، با هدف قرار دادن کسانی که به جای کسانی که املاک و مستغلات را برای اهداف زندگی یا سازماندهی تولید و تجارت خریداری می‌کنند، به افزایش درآمد بودجه و تنظیم بازار املاک و مستغلات کمک خواهد کرد. این نیز یک روند رایج در جهان است.

از نظر روش‌شناسی، VARS معتقد است که این مالیات باید برای خانه‌های دوم و بالاتر اعمال شود. به عنوان مثال، در سنگاپور، هر سنگاپوری که خانه‌ای می‌خرد باید برای خانه دوم 20٪ از ارزش ملک، برای خانه سوم 30٪ هزینه بپردازد... علاوه بر این، نرخ مالیات می‌تواند به تدریج برای معاملات املاک و مستغلات که فروشنده مدت کوتاهی در اختیار دارد، افزایش یابد.

در سنگاپور، فروش ملک در سال اول مستلزم پرداخت ۶٪ مالیات بر ارزش ملک، فروش در سال دوم ۸٪ مالیات، سال سوم ۴٪ و پس از سال چهارم هیچ مالیات یا هزینه‌ای نخواهد داشت.

در کره، زمین‌های رها شده یا زمین‌هایی که بیش از ۲ سال تحت بازسازی زمین بوده‌اند، مشمول مالیات ۵٪، ۵ سال مشمول مالیات ۸٪، ۷ سال مشمول مالیات ۹٪ و بیش از ۱۰ سال مشمول مالیات ۱۰٪ می‌شوند. در ایالات متحده، زمین‌های رها شده مشمول مالیات ۳٪ هستند...

آقای نگوین ون دین گفت که چنین مقرراتی انگیزه مردم برای سفته‌بازی را محدود یا از بین می‌برد و مانع افزایش قیمت املاک و مستغلات می‌شود، زیرا در کنار هزینه‌های بهره و سایر هزینه‌های فرصت، مالکیت املاک و مستغلات سفته‌بازی ریسک بیشتری پیدا می‌کند.

در صورتی که مردم پس از وضع مالیات همچنان نیاز به سفته‌بازی داشته باشند، بودجه، مالیات را برای سرمایه‌گذاری عمومی، ساخت مدارس، بیمارستان‌ها، کارهای ترافیکی و ... جمع‌آوری خواهد کرد.

ایجاد بازار املاک و مستغلات شفاف

در خصوص پیشنهاد وزارت ساخت و ساز، در کنفرانس مطبوعاتی معمول برای سه ماهه سوم سال 2024 که توسط وزارت دارایی در صبح 27 سپتامبر برگزار شد، معاون وزیر، نگوین دوک چی، گفت که وزارت دارایی کاملاً با این پیشنهاد وزارت ساخت و ساز موافق است.

با این حال، به گفته آقای نگوین دوک چی، این سیاست‌ها باید جامع و کل‌نگر باشند تا بازار املاک و مستغلاتی ایجاد شود که به طور فزاینده‌ای شفاف باشد و به طور پایدار توسعه یابد.

وکیل نگوین ون دین ، متخصص حقوقی املاک و مستغلات:

اجرای همزمان

مالیات بر خانه‌ها و زمین یک راه حل اجباری است زیرا این امر به وضوح در قطعنامه 18-NQ/TW سال 2022 کمیته اجرایی مرکزی در مورد ادامه نوآوری و تکمیل نهادها و سیاست‌ها، بهبود اثربخشی و کارایی مدیریت و استفاده از زمین نهادینه شده است. این قطعنامه به وضوح بیان می‌کند: «به هر طریق ممکن وضعیت استفاده بی‌رویه از زمین، رها کردن زمین بایر، آلوده و تخریب شده را حل کنید»، «نرخ مالیات بالاتری را برای افرادی که از مناطق وسیع زمین، خانه‌های زیاد، احتکار زمین، استفاده کند از زمین و رها کردن زمین بایر استفاده می‌کنند، تجویز کنید».

مالیات بر خانه‌ها و زمین‌ها باید به صورت همزمان و منصفانه در بین مناطق مختلف اجرا شود و برای اطمینان از مالیات‌بندی صحیح و ارتقای اثربخشی سیاست‌های مالیاتی، به یک پایگاه داده نیاز است.

در حال حاضر، نخست وزیر پروژه 06 را برای توسعه برنامه‌های کاربردی برای داده‌های جمعیتی، شناسایی و احراز هویت الکترونیکی به منظور خدمت به تحول دیجیتال تصویب کرده است. قوانین جدید در مورد تجارت زمین، مسکن و املاک و مستغلات همچنین به ساخت یک پایگاه داده ملی در مورد بازار زمین، مسکن و املاک و مستغلات اشاره دارد... این داده‌های مهمی برای اجرای قانون مالیات بر املاک و مستغلات در آینده، پس از ارائه توسط دولت و تصویب توسط مجلس ملی است.

وکیل تران دین دانگ، کانون وکلای شهر هوشی مین:

ایجاد عدالت برای مودیان مالیاتی

پیشنهاد مالیات بر خانه‌های دوم و زمین و همچنین اجرای راه‌حل‌هایی برای تثبیت بازار املاک و مستغلات ضروری است. با این حال، باید یک برنامه واحد برای ایجاد عدالت برای مالیات‌دهندگان وجود داشته باشد. به طور خاص، از نظر کمی و کیفی، با توجه به نحوه محاسبه مساحت زمین در مرکز و خارج از حومه شهر. به عنوان مثال، شخصی که خانه دوم یا سوم در مرکز شهر با مساحت کل ۲۰۰ متر مربع، به ارزش بیش از ۵۰ میلیارد دانگ ویتنام دارد، مالیات متفاوتی نسبت به شخصی که خانه دومی با همان مساحت در منطقه دیگری دارد، پرداخت خواهد کرد. یک روش معقول این است که مساحت، منطقه، ارزش و... به طور مناسب و منصفانه تقسیم شود.

نکته مهم دیگر این است که نرخ مالیات باید نزدیک به بازار و مناسب با توان مالی مالیات دهنده باشد. به عنوان مثال، ارزش خانه دوم ۱۰۰ میلیارد دانگ است، وقتی به ۲۰۰ میلیارد دانگ فروخته شود، نرخ مالیات باید با توجه به ارزش خانه افزایش یابد، اما اگر خانه به ۹۰ میلیارد دانگ کاهش یابد، آیا به آنها بازپرداخت می‌شود، آیا برای توان مالی آنها مناسب است؟

وی. دوان - اس. نونگ ضبط کرد

منبع: https://nld.com.vn/danh-thue-so-huu-nhieu-nha-dat-de-chong-dau-co-19624092820475407.htm