مالیات بستن بر چندین ملک برای مقابله با سفته بازی.

در نامه رسمی 5333/BXD-QLN که به دفتر دولت ارسال شده و در آن وضعیت اخیر قیمت املاک و مستغلات گزارش شده است، وزارت ساخت و ساز پیشنهاد اعمال مالیات بر موارد مالکیت چندین خانه و قطعه زمین را داده است. این پیشنهاد در شرایطی ارائه شده است که قیمت مسکن و املاک و مستغلات در مناطق شهری در سال 2024، به ویژه در هانوی، به طور مداوم در حال افزایش است.

دست از «احتکار زمین و انتظار برای زمان مناسب» بردارید

برای مقابله با افزایش هزینه مسکن و املاک و مستغلات، وزارت ساخت و ساز پیشنهاد تحقیق و بهبود مقررات مربوط به مزایده‌های حقوق استفاده از زمین را می‌دهد و اطمینان حاصل می‌کند که آنها با واقعیت‌های عملی سازگار هستند. این شامل افزایش مبلغ سپرده و تعیین قیمت اولیه زمین برای مزایده‌ها نزدیک‌تر به ارزش واقعی بازار است. همزمان، پیشنهاد می‌شود دوره پرداخت برای برنده شدن در مناقصه‌ها کوتاه‌تر شود و شرکت در مزایده‌ها برای اهداف سوداگرانه محدود شود.

وزارت ساخت و ساز همچنین توصیه کرد که وزارت دارایی در مورد سیاست‌های مالیاتی برای املاک دوم یا خالی/استفاده‌نشده تحقیق، پیشنهاد و مشاوره ارائه دهد؛ و سیاست‌هایی را برای مالیات بر موارد مالکیت یا استفاده از چندین خانه و قطعه زمین تحقیق کند تا از سفته‌بازی و خرید و فروش کوتاه‌مدت برای سود جلوگیری شود.

پیشنهاد مالیات بر املاک دوم و بعدی، یا کسانی که صاحب چندین خانه و زمین هستند، ایده جدیدی نیست. پیش از این، از سال ۲۰۰۹ تا ۲۰۱۸، وزارت دارایی هنگام بحث در مورد پیش‌نویس قانون مالیات بر املاک به این موضوع اشاره کرده بود. در آگوست ۲۰۲۳، رأی‌دهندگان در شهر هوشی مین نیز به پیشنهاد مالیات بر خانه‌های دوم و اعمال مالیات بیشتر بر زمین‌های خالی که هیچ درآمدی ندارند، ادامه دادند.

علاوه بر این، در جریان بحث‌ها در مورد قانون اصلاح‌شده زمین، کمیته دائمی مجلس ملی همچنین از دولت درخواست کرد که فوراً مقرراتی را در مورد نرخ‌های مالیات بالاتر برای کسانی که از زمین‌های وسیع استفاده می‌کنند، خانه‌های متعددی دارند یا در سوداگری زمین مشارکت دارند، پیشنهاد دهد.

اخیراً، انجمن دلالان املاک و مستغلات ویتنام (VARS) نیز یک سیاست مالیات بر املاک و مستغلات را پیشنهاد کرده است که برای دو گروه قابل اجرا است: کسانی که خانه دوم یا بعدی را خریداری می‌کنند و مالکانی که پروژه‌ها را رها می‌کنند. نرخ مالیات برای معاملاتی که فروشنده برای مدت کوتاهی مالک ملک بوده است، به تدریج افزایش می‌یابد.

VARS گزارش می‌دهد که در سال‌های اخیر، مفاهیم «خانه‌های متروکه»، «ویلاهای متروکه» و «مناطق شهری متروکه» به طور فزاینده‌ای رایج و رایج شده‌اند. این وضعیت را می‌توان به راحتی در هر جایی مشاهده کرد. این نشان دهنده یک وضعیت متناقض است: از یک سو، «زمین‌ها و خانه‌های متروکه» و از سوی دیگر، افرادی که تمام عمر خود را صرف کار می‌کنند و برای خرید حتی یک قطعه زمین یا خانه تقلا می‌کنند.

VARS ارزیابی می‌کند که این وضعیت نه تنها منابع زمین را هدر می‌دهد، بلکه باعث ایجاد بی‌عدالتی اجتماعی نیز می‌شود، زیرا بخش عمده‌ای از عرضه مسکن - که به طور فزاینده‌ای کمیاب می‌شود - همچنان به دست کسانی می‌افتد که منابع مالی فراوانی دارند.

آنها صاحب چندین، حتی ده‌ها یا صدها ملک هستند، اما آنها را خالی می‌گذارند، «زمین را احتکار می‌کنند و منتظر زمان مناسب می‌مانند»، که منجر به افزایش قیمت املاک و محدودتر شدن دسترسی مردم به مسکن می‌شود.

Đề xuất đánh thuế trường hợp sử dụng nhiều bất động sản được kỳ vọng ngăn chặn đầu cơ, “thổi giá” bất động sản để trục lợi Ảnh: HOÀNG TRIỀU — انتظار می‌رود پیشنهاد مالیات بر استفاده از چندین ملک، سفته‌بازی و افزایش مصنوعی قیمت املاک برای کسب سود را مهار کند. (عکس: HOANG TRIEU)

مالیات‌ها چگونه وضع می‌شوند؟

آنچه عموم مردم نگران آن هستند این است که آیا این مالیات پیشنهادی به طور مؤثر اجرا خواهد شد و به جلوگیری از احتکار و مبارزه با افزایش مصنوعی قیمت‌ها کمک خواهد کرد یا خیر.

به گفته آقای نگوین ون دین، رئیس VARS، سیستم قانونی فعلی فاقد ضمانت اجرا برای کنترل و جلوگیری از احتکار و احتکار زمین با هدف افزایش قیمت‌ها است؛ در حالی که خرید و فروش کنترل نشده عامل اصلی افزایش قیمت زمین در بسیاری از مناطق است.

خرید زمین توسط دلالان و سپس رها کردن آن به صورت آیش، منتظر ماندن برای افزایش قیمت‌ها یا ایجاد کمبود مصنوعی، یک رویه رایج است که همه با هدف «افزایش قیمت‌ها برای سود» انجام می‌شود. آقای دین گفت: «بررسی وضع مالیات بر املاک و مستغلات برای تنظیم بازار ضروری است. ما نباید این سیاست را صرفاً به این دلیل که اجرای آن دشوار به نظر می‌رسد، نادیده بگیریم.»

طبق گفته VARS، به موازات ترویج عرضه مسکن اجتماعی در مناطق شهری، دولت باید سازوکارهای نظارتی برای کاهش عناصر سوداگرانه داشته باشد و به بازار املاک و مستغلات کمک کند تا به تعادل بلندمدت دست یابد.

مالیات مؤثر و شفاف بر املاک و مستغلات، با هدف قرار دادن کسانی که ثروت می‌اندوزند و سوداگری می‌کنند، نه کسانی که املاک و مستغلات را برای مقاصد مسکونی یا تجاری خریداری می‌کنند، هم درآمد دولت را افزایش می‌دهد و هم به تنظیم بازار املاک و مستغلات کمک می‌کند. این یک روند رایج در سراسر جهان نیز هست.

در مورد روش‌شناسی، VARS پیشنهاد می‌کند که این مالیات باید برای خانه‌های دوم و بعدی اعمال شود. مشابه سنگاپور، که در آن هر سنگاپوری که خانه می‌خرد باید برای خانه دوم 20٪، برای خانه سوم 30٪ و غیره هزینه بپردازد. علاوه بر این، نرخ مالیات می‌تواند به تدریج برای معاملات املاک و مستغلات که فروشنده ملک را برای مدت کوتاه‌تری در اختیار دارد، افزایش یابد.

در سنگاپور، فروش ملک در سال اول شامل مالیات ۶٪ بر ارزش ملک، در سال دوم شامل مالیات ۸٪، در سال سوم شامل مالیات ۴٪ و پس از سال چهارم شامل هیچ مالیات یا هزینه‌ای نمی‌شود.

در کره جنوبی، زمینی که بیش از ۲ سال آیش مانده یا در حال احیای زمین است، مشمول مالیات ۵٪، برای ۵ سال ۸٪، برای ۷ سال ۹٪ و برای بیش از ۱۰ سال ۱۰٪ می‌شود. در ایالات متحده، زمین‌های آیش ۳٪ مالیات دارند...

آقای نگوین ون دین استدلال کرد که چنین مقرراتی انگیزه مردم برای سفته‌بازی را کاهش می‌دهد یا از آن جلوگیری می‌کند و افزایش قیمت املاک و مستغلات را مهار می‌کند، زیرا در کنار هزینه‌های بهره و سایر هزینه‌های فرصت، مالکیت املاک و مستغلات سفته‌بازی ریسک بیشتری پیدا می‌کند.

از سوی دیگر، اگر مالیات‌ها وضع شوند اما مردم همچنان نیاز به سفته‌بازی داشته باشند، بودجه، مالیات‌ها را برای تأمین مالی سرمایه‌گذاری عمومی، ساخت مدارس، بیمارستان‌ها، زیرساخت‌های حمل و نقل و غیره جمع‌آوری خواهد کرد.

ایجاد بازار املاک و مستغلات شفاف.

در خصوص پیشنهاد وزارت ساخت و ساز، در کنفرانس مطبوعاتی فصلی معمول برای سه ماهه سوم سال 2024 که توسط وزارت دارایی در صبح 27 سپتامبر برگزار شد، معاون وزیر، نگوین دوک چی، اظهار داشت که وزارت دارایی کاملاً با این پیشنهاد وزارت ساخت و ساز موافق است.

با این حال، به گفته آقای نگوین دوک چی، سیاست‌های معرفی شده باید جامع و کل‌نگر باشند و هدف آنها ایجاد یک بازار املاک و مستغلات با شفافیت فزاینده و توسعه پایدار باشد.

وکیل نگوین ون دین ، متخصص حقوقی املاک و مستغلات:

پیاده‌سازی همگام‌سازی

مالیات بر خانه‌ها و زمین یک راه حل ضروری است، همانطور که به وضوح در قطعنامه 18-NQ/TW سال 2022 توسط کمیته مرکزی در مورد ادامه نوآوری و بهبود نهادها و سیاست‌ها و افزایش اثربخشی و کارایی مدیریت و استفاده از زمین نهادینه شده است. این قطعنامه به وضوح بیان می‌کند: «برای غلبه بر وضعیت استفاده بی‌رویه از زمین، رها کردن زمین بایر، آلوده و تخریب شده» و «تعیین نرخ مالیات بالاتر برای کسانی که از مناطق وسیعی از زمین استفاده می‌کنند، صاحب چندین خانه هستند، روی زمین احتکار می‌کنند، در استفاده از زمین کند هستند یا زمین را بایر می‌گذارند.»

مالیات بر خانه‌ها و زمین‌ها باید به طور یکنواخت و منصفانه در سراسر مناطق اجرا شود و برای اطمینان از اینکه مالیات‌ها بر افراد صحیح وضع می‌شوند و برای به حداکثر رساندن اثربخشی سیاست مالیاتی، به یک پایگاه داده نیاز است.

در حال حاضر، نخست وزیر پروژه 06 در مورد توسعه برنامه‌های کاربردی داده در مورد جمعیت، شناسایی الکترونیکی و احراز هویت را برای خدمت به تحول دیجیتال تصویب کرده است. قوانین جدید در مورد زمین، مسکن و تجارت املاک و مستغلات همچنین به ایجاد یک پایگاه داده ملی در مورد زمین، مسکن و بازار املاک و مستغلات می‌پردازد... این داده‌های حیاتی برای اجرای قانون مالیات بر املاک و مستغلات در آینده، پس از ارائه توسط دولت و تصویب توسط مجلس ملی، بسیار مهم است.

وکیل تران دین دانگ، کانون وکلای شهر هوشی مین:

ایجاد عدالت برای مودیان مالیاتی.

پیشنهاد مالیات بر خانه‌های دوم و زمین، و همچنین اجرای راه‌حل‌هایی برای تثبیت بازار املاک و مستغلات، ضروری است. با این حال، برای تضمین عدالت برای مالیات‌دهندگان، به یک رویکرد واحد نیاز است. به طور خاص، چه از نظر کمی و چه از نظر کیفی، باید به نحوه محاسبه مساحت زمین در مناطق مرکزی و حومه شهر توجه شود. به عنوان مثال، کسی که صاحب خانه دوم و سوم در مرکز شهر با مساحت ترکیبی ۲۰۰ متر مربع و ارزش بیش از ۵۰ میلیارد دانگ ویتنام است، باید مالیات متفاوتی نسبت به کسی که صاحب خانه دوم با همان اندازه در منطقه دیگری است، بپردازد. یک رویکرد معقول، تمایز قائل شدن بر اساس مساحت، موقعیت مکانی، ارزش و غیره، به روشی مناسب و منصفانه است.

همچنین بسیار مهم است که نرخ مالیات منعکس کننده شرایط بازار باشد و برای مالیات دهندگان مقرون به صرفه باشد. به عنوان مثال، اگر یک خانه دوم ۱۰۰ میلیارد دانگ ارزش داشته باشد و به قیمت ۲۰۰ میلیارد دانگ فروخته شود، بدهی مالیاتی باید به همان نسبت افزایش یابد. اما اگر ارزش به ۹۰ میلیارد دانگ کاهش یابد، آیا آنها بازپرداخت دریافت خواهند کرد؟ آیا این نرخ مالیات برای توانایی‌های مالی آنها مناسب است؟

وی. دوآن - اس. نهونگ ضبط کرده است

منبع: https://nld.com.vn/danh-thue-so-huu-nhieu-nha-dat-de-chong-dau-co-19624092820475407.htm