قیمت مورد انتظار سرمایه‌گذاران زمین چقدر است؟

نقدینگی به دلیل دشواری در توافق بر سر قیمت «منجمد» شده است

به گفته برخی از سرمایه‌گذاران، نقدینگی این بخش در سال‌های اخیر بهبود نیافته است، زیرا بسیاری از مردم متوجه شده‌اند که مالکان زمین واقعاً در وضعیت «خفگی زمین» قرار نگرفته‌اند. به خصوص در زمین‌هایی که در مکان‌های زیبا واقع شده‌اند و پتانسیل سودآوری بالایی در میان‌مدت دارند و مالکان زمین در حال حاضر تحت فشار مالی زیادی نیستند.

آقای فام خای - یک سرمایه‌گذار قدیمی زمین در مناطق مجاور شهر هوشی مین مانند لانگ آن ، دونگ نای، بین فوک، با ریا - وونگ تاو گفت که در گذشته، او و برخی از دوستانش به دنبال زمین‌هایی با قیمت مناسب بوده‌اند. اما اغلب به دلیل اختلاف نظر بر سر قیمت، بستن قرارداد برای اکثر زمین‌های زیبا بسیار دشوار است.

آقای خای گفت: «مالکان زمین هنوز قیمت را در مقایسه با ارزیابی ما بسیار بالا نگه می‌دارند، برخی افراد حتی از مذاکره برای قیمت پایین‌تر خودداری می‌کنند زیرا فکر می‌کنند قیمت فعلی مناسب است. به طور خاص، بسیاری از مالکان زمین فکر می‌کنند که بازار به زودی بهبود خواهد یافت، بنابراین آنها فقط ضررها را در سطح بسیار کمی کاهش می‌دهند. به همین دلیل، در 3 ماه گذشته، من فقط توانسته‌ام 1 قطعه زمین دیگر در دات دو، با ریا - وونگ تاو با قیمت بیش از 1 میلیارد دلار خریداری کنم.»

این سرمایه‌گذار همچنین گفت که حتی با وجود برخی از قطعات زمین که در حال حاضر در بانک نگهداری می‌شوند، مالکان زمین هنوز قیمت را به سطح «خوب» از نظر شخصی خود برنگردانده‌اند. بسیاری از مالکان زمین حتی قیمت را چند صد میلیون بالاتر از ارزش‌گذاری بانک و برخی دیگر از شرکت‌های ارزش‌گذاری افزایش داده‌اند.

این قیمت مورد انتظار سرمایه‌گذاران زمین در شکل ۱ است. — زمین پروژه انتخاب مورد علاقه بسیاری از سرمایه گذاران است.

این واقعیت که مالک زمین از اوج قیمت سال ۲۰۲۲ به عنوان معیاری برای تعیین حد ضرر استفاده کرده، باعث شده بسیاری از افرادی که می‌خواهند برای سرمایه‌گذاری خرید کنند، نتوانند معامله را ببندند. حتی ۵۰ درصد قیمت حد ضرر برای بسیاری از افرادی که برای بلندمدت سرمایه‌گذاری می‌کنند، فقط کاهش سود است.

علاوه بر این، از دیدگاه فروشنده، برخی افراد در زمان تب زمین وارد بازار می‌شوند، قیمت زمین می‌تواند تا چند صد درصد افزایش یابد. هزینه‌های دلالی، هزینه‌های حقوقی و وام‌های بهره‌دار برای سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات را هم که نباید فراموش کرد. بنابراین، پس از یک سال، حتی اگر آنها بپذیرند که با قیمت اولیه بفروشند، باز هم باید متحمل ضرر سنگین چند صد میلیونی شوند. بنابراین، وقتی با مشتریانی مواجه می‌شوند که قیمت‌ها را «کاهش می‌دهند»، بسیاری از مالکان زمین با معامله موافقت نمی‌کنند و باعث می‌شوند نقدینگی بازار «منجمد» بماند.

علاوه بر این، برخی از سرمایه‌گذاران اظهار داشتند که در حال حاضر، فقط زمین و محصولات کشاورزی در استان‌های اطراف شهر هوشی مین، به ویژه در بازار زمین که هنوز به تب نرسیده است، قیمت‌های خرید معقولی دارند. با این حال، به دلیل عدم جهت‌گیری توسعه‌ای، خطرات آینده نیز بیشتر است. در مناطقی که از "موج" عبور کرده‌اند، کاهش قیمت 30 تا 40 درصدی هنوز قیمتی است که باید در حال حاضر در نظر گرفته شود.

آیا قیمت‌ها می‌توانند بیشتر از این پایین بیایند؟

طبق گزارشی از بازار املاک و مستغلات توسط Batdongsan.com.vn، قیمت زمین در سال 2023 در املاک و مستغلات سوداگرانه به شدت کاهش می‌یابد و موجودی را در انتظار افزایش قیمت نگه می‌دارد (نه پاسخگوی نیازهای واقعی مسکن، بلکه از مصرف سوءاستفاده می‌کند)، در حالی که قیمت زمین به طور کلی تنها از 8 تا 12 درصد کاهش یافته است. قیمت خانه‌های شهری، ویلاها و آپارتمان‌های آتی بیشترین کاهش را داشته و به حدود 15 تا 30 درصد رسیده است و تنها چند مورد استثنایی در مقایسه با سه ماهه دوم سال 2022 به قیمت کف 40 درصد رسیده است.

در همین حال، بخش‌هایی که برای خریداران با نیازهای واقعی مسکن مناسب هستند و می‌توانند بلافاصله مورد استفاده قرار گیرند، فروش بسیار کمی دارند. برخی از پروژه‌ها هنوز به دلیل تأثیر روانی کل بازار، کاهش قیمت را ثبت می‌کنند، اما فقط در یک محدوده باریک. هیچ فروشی از روی وحشت برای کاهش ضرر وجود ندارد.

طبق یک نظرسنجی روانشناسی که توسط Batdongsan.com.vn از خریداران خانه انجام شد، حدود ۵۶٪ پیش‌بینی کردند که قیمت خانه در ماه‌های آخر سال همچنان کاهش خواهد یافت، تنها ۲۳٪ گفتند که به افزایش خود ادامه خواهد داد. بر این اساس، ۵۴٪ از پاسخ‌دهندگان گفتند که نرخ بهره در آینده همچنان افزایش خواهد یافت، حدود ۲۰٪ گفتند که از سه ماهه سوم به بعد، نرخ بهره ممکن است کاهش یابد اما بازگشت به دوره ۲۰۲۰-۲۰۲۱ دشوار است.

این قیمت مورد انتظار سرمایه‌گذاران زمین در تصویر ۲ است. — بیشتر افراد مورد بررسی، زمین را به عنوان نوعی که می‌خواهند در آینده نزدیک بخرند، انتخاب کردند.

برعکس، در گروه فروشندگان، داده‌های نظرسنجی در مورد دلیل فروش نشان می‌دهد که ۴۹٪ از آنها به دلیل تغییر ساختار سبد سرمایه‌گذاری، ۲۳٪ به دلیل عدم نیاز به استفاده از آن، اقدام به فروش مجدد آن می‌کنند و تنها ۲۲٪ به دلیل مشکلات مالی و نیاز به انتقال برای حل مشکلات اقتصادی اقدام به فروش می‌کنند. با توجه به اینکه تعداد افرادی که به دلیل فشار مالی ضرر می‌کنند زیاد نیست، اکثر فروشندگان هنوز در سطحی هستند که می‌توانند سهام خود را نگه دارند و انتظار دارند با سود بفروشند.

به طور خاص، تا ۴۲٪ از افرادی که دارایی دارند می‌خواهند با سود حداقل ۱۰٪ بالاتر از قیمت خرید بفروشند، ۳۸٪ می‌پذیرند که با اختلاف سود کمتر از ۱۰٪ بفروشند. تنها حدود ۱۶٪ تخفیف ۵ تا ۲۰٪ را برای خلاص شدن از شر کالاها می‌پذیرند. درصد سرمایه‌گذارانی که تخفیف بیش از ۲۰٪ را می‌پذیرند، تنها حدود ۳٪ است.

به گفته آقای نگوین کووک آن، معاون مدیر کل Batdongsan.com.vn، معاملات املاک و مستغلات در نقطه پایینی قرار دارد، تقاضای سوداگرانه از بین رفته، سرمایه‌گذاری کاهش یافته و فقط خرید املاک و مستغلات باقی مانده است. بازار تعداد زیادی از خریداران سرمایه‌گذاری را از دست داده است که منجر به تحت تأثیر قرار گرفتن نقدینگی شده و قیمت زمین در سال 2023 نیز تحت تأثیر قرار خواهد گرفت.

موفقیت در معاملات املاک و مستغلات دشوار است زیرا انتظارات بین فروشندگان و خریداران هنوز بسیار متفاوت است. در حال حاضر، مسائل حقوقی توسط دولت و مقامات محلی در حال حل و فصل است. بانک‌ها نیز با کاهش نرخ بهره، سیگنال‌های مثبت زیادی را ثبت کرده‌اند. املاک و مستغلات مصرفی که به نیازهای واقعی مسکن پاسخ می‌دهند، ممکن است به زودی بهبود یابند.

در همین حال، خریداران املاکی را در اولویت قرار می‌دهند که معیارهای استفاده فوری، حفظ قیمت مناسب، ایمنی و نقدشوندگی بالا را داشته باشند. بنابراین، این گروه از محصولات در آینده نقدشوندگی را بهبود خواهند بخشید. در همین حال، گروه املاک و مستغلات سوداگرانه ممکن است به کاهش قیمت خود ادامه دهد.

منبع