پروژه ساخت یک میلیون آپارتمان مسکن اجتماعی در معرض خطر باقی ماندن روی کاغذ است.

پروژه یک میلیون آپارتمان مسکن اجتماعی را روی کاغذ رها نکنید

در اوایل آوریل ۲۰۲۳، دولت پروژه «سرمایه‌گذاری در ساخت حداقل ۱ میلیون آپارتمان مسکن اجتماعی برای افراد کم‌درآمد و کارگران شهرک‌های صنعتی در دوره ۲۰۲۱ تا ۲۰۳۰» را تصویب کرد.

تاکنون، پس از گذشت بیش از یک سال از اجرای پروژه، به نظر می‌رسد تعداد پروژه‌های مسکن اجتماعی "راکد" مانده است. به ویژه، هانوی و هوشی مین سیتی، دو شهر بزرگ ویتنام، "تشنه" این بخش مسکن هستند، با این حال، سرعت تکمیل و تصویب پروژه پیشرفت زیادی را نشان نداده است.

طبق آخرین گزارش وزارت ساخت و ساز که آخر هفته گذشته منتشر شد، در سه ماهه دوم سال 2024، 9 پروژه مسکن اجتماعی در سراسر کشور در حال اجرا بود. از این تعداد، 3 پروژه با 1120 واحد در این سه ماهه تکمیل شد، 1 پروژه در تای نگوین با 395 واحد شروع به ساخت کرد و 5 پروژه برای سرمایه گذاری تأیید شد.

هانوی به تنهایی هیچ پروژه سرمایه‌گذاری تکمیل‌شده، آغازشده یا تأییدشده‌ای در سه‌ماهه دوم سال ۲۰۲۴ نداشت. شهر هوشی مین تنها یک پروژه تکمیل‌شده با تعداد ناچیزی تنها ۳۶۸ واحد داشت. در سه‌ماهه دوم، شهر هوشی مین نیز هیچ پروژه در حال انجامی نداشت و این شهر هیچ پروژه مسکنی را در این سه‌ماهه تأیید نکرد.

طبق اعلام وزارت ساخت و ساز، از سال ۲۰۲۱ تا سه ماهه دوم ۲۰۲۴، این کشور ۷۹ پروژه تکمیل شده با مقیاس ۴۰۶۷۹ واحد را به اتمام رسانده است که ۴٪ از کل پروژه را پوشش می‌دهد. بنابراین، اگرچه تقریباً نیمی از مسیر تکمیل شده است، اما تعداد آپارتمان‌های مسکن اجتماعی هنوز با هدف تعیین شده توسط دولت فاصله زیادی دارد.

هانوی و هوشی مین سیتی، دو شهر بزرگ ویتنام، تشنه‌ی بخش مسکن اجتماعی هستند. عکس: BDS

در حال حاضر، این کشور ۱۲۸ پروژه دارد که ساخت آنها آغاز شده است و شامل ۱۱۱,۶۸۸ آپارتمان می‌شود. اگر این پروژه‌ها از برنامه عقب نیفتند، طی ۱ تا ۲ سال آینده، ویتنام در مجموع ۱۵۲,۳۶۷ آپارتمان خواهد داشت که ۱۵.۲٪ از پیشرفت پروژه را پوشش می‌دهد.

علاوه بر این، اخیراً، شهرداری‌ها سیاست‌های سرمایه‌گذاری برای ۴۱۲ پروژه با مقیاس ۴۰۹،۴۴۹ آپارتمان را تصویب کرده‌اند. اگر این پروژه‌ها طبق برنامه اجرا شوند، در ۴-۵ سال آینده، ویتنام در مجموع ۵۶۱،۸۱۶ آپارتمان مسکن اجتماعی خواهد داشت که تقریباً ۵۶.۲٪ از پروژه را برآورده می‌کند. بنابراین، ویتنام برای تکمیل هدف تعیین‌شده باید صدها پروژه مسکن اجتماعی دیگر را تصویب کند. برخی معتقدند که اگر روند اجرایی در دوره اخیر ادامه یابد، ممکن است ۱ میلیون آپارتمان مسکن اجتماعی روی کاغذ باقی بماند.

در کنفرانسی که در فوریه ۲۰۲۴ برگزار شد، رهبران وزارت ساخت و ساز ارزیابی کردند: برخی از مناطق مانند هانوی و هوشی مین، شهرهای بزرگی با تمرکز بالای کارگران کم‌درآمد و تقاضای بسیار بالا برای مسکن اجتماعی هستند، اما نتایج هنوز بسیار محدود است و نشان می‌دهد که این مناطق مصمم و فعال نیستند.

علاوه بر این، بسیاری از مناطق مانند وین فوک، نین بین، نام دین، لانگ آن، کوانگ نگای و ... به ساخت مسکن اجتماعی توجه نکرده‌اند. این استان‌ها از سال ۲۰۲۱ تا اوایل فوریه ۲۰۲۴ هیچ پروژه مسکن اجتماعی نداشته‌اند.

دلیلی که وزارت ساخت و ساز به آن اشاره می‌کند این است که سیاست توسعه مسکن اجتماعی به موقع اصلاح نشده است و منجر به محدودیت‌های زیادی مانند کمبود صندوق زمین، سرمایه اعتباری محدود و زمان طولانی اجرا شده است. اگرچه قوانین اصلاح‌شده‌ای مانند قانون مسکن و قانون تجارت املاک و مستغلات تصویب شده‌اند، اما تا اوایل سال ۲۰۲۵ اجرا نخواهند شد. بنابراین، مشوق‌هایی برای سرمایه‌گذاران یا ساده‌سازی رویه‌ها اعمال نشده است.

برای حمایت از تکمیل پروژه یک میلیون آپارتمان، دولت و وزارتخانه‌ها و بخش‌ها راهکارهای متعددی را پیشنهاد کرده‌اند. برجسته‌ترین آنها بسته اعتباری ۱۲۰ هزار میلیارد دانگ ویتنام برای حمایت از توسعه مسکن اجتماعی، مسکن کارگری و نوسازی و بازسازی ساختمان‌های آپارتمانی قدیمی است.

با این حال، این بسته حمایتی در آوریل ۲۰۲۳ اعلام شد. تا پایان سه ماهه دوم سال ۲۰۲۴، یعنی پس از ۱۴ ماه اجرا، تنها ۱۲۳۴ میلیارد دونگ ویتنام پرداخت شد که به ۱.۰۳٪ از کل بسته اعتباری رسید.

همچنین در رویدادی در فوریه ۲۰۲۴، معاون نخست وزیر تران هونگ ها «ناراضی» بود زیرا این بسته اعتباری بسیار کند پرداخت می‌شد. بنابراین، معاون نخست وزیر تران هونگ ها از بانک مرکزی درخواست کرد تا اجرای بسته تشویقی ۱۲۰،۰۰۰ میلیارد دانگ ویتنام را بررسی و ارزیابی مجدد کند و برنامه‌هایی را تدوین کند، به طور موقت جبران کند و جبران نرخ بهره وام‌های مسکن اجتماعی را تسویه کند.

اخیراً، در رویداد دیگری در اواسط آگوست 2024، نخست وزیر فام مین چین به وزارت ساخت و ساز دستور داد تا با ریاست و هماهنگی وزارت برنامه‌ریزی و سرمایه‌گذاری، وزارت دارایی و بانک مرکزی، یک بسته اعتباری به ارزش 30،000 میلیارد دونگ ویتنامی را برای ارائه وام برای خرید، اجاره، لیزینگ، ساخت یا نوسازی خانه‌ها به منظور اجرای سیاست‌های اجتماعی، تحقیق و توسعه دهد. این بسته اعتباری برای اجرا به بانک سیاست‌های اجتماعی واگذار خواهد شد.

از این مبلغ، ۱۵۰۰۰ میلیارد دانگ ویتنام از محل انتشار اوراق قرضه دولتی و ۱۵۰۰۰ میلیارد دانگ ویتنام از محل صندوق سرمایه گذاری محلی تامین خواهد شد.

آیا قوانین جدید به افزایش عرضه مسکن اجتماعی کمک خواهد کرد؟

علاوه بر بسته‌های اعتباری دولت، برخی معتقدند که سه قانون جدید مربوط به بازار املاک و مستغلات، از جمله قانون مسکن ۲۰۲۳، قانون تجارت املاک و مستغلات ۲۰۲۳ و قانون زمین ۲۰۲۴، شروع جدیدی برای عرضه مسکن اجتماعی خواهد بود.

آقای نگوین هوانگ نام - مدیر کل G-Home گفت: قانونی که بیشترین تأثیر را بر بخش مسکن اجتماعی دارد، قانون مسکن ۲۰۲۳ است. این قانون نکات جدیدی دارد که به طور قابل توجهی مشکلات را برای مشاغل از بین می‌برد. به عنوان مثال، حل مرحله ارزیابی زمین، به کوتاه شدن قابل توجه روند توسعه مسکن اجتماعی کمک می‌کند.

علاوه بر این، با مقررات قبلی، افرادی که واجد شرایط خرید مسکن اجتماعی بودند، پول کافی نداشتند، در حالی که افراد طبقه متوسط ​​که پول کافی برای خرید مسکن تجاری نداشتند، شرایط خرید مسکن اجتماعی را نداشتند. در کنار آن، مقررات همپوشانی و پیچیده‌ای در مورد مسائل مربوط به خانوار و ثبت نام خانوار وجود دارد. با این حال، قانون مسکن ۲۰۲۳ اکثر این مسائل معوق را "حل" کرده است.

به گفته آقای نام، در پایان ماه ژوئیه، دولت فرمان شماره ۱۰۰ را تصویب کرد که جزئیات تعدادی از مواد قانون مسکن در مورد توسعه و مدیریت مسکن اجتماعی را شرح می‌دهد. این فرمان پیشرفت‌های زیادی دارد.

برای مثال، فرمان ۱۰۰، حداقل درآمد مورد نیاز برای یک فرد را ۱۵ میلیون دانگ ویتنام در ماه و برای یک زوج را ۳۰ میلیون دانگ ویتنام در ماه تعیین کرده است تا بتوانند به مسکن اجتماعی دسترسی پیدا کنند.

ضمناً طبق مقررات قبلی، شرط خرید مسکن اجتماعی، درآمد شخصی زیر ۱۱ میلیون دانگ/ماه/نفر است که اجرای آن بسیار دشوار است زیرا آنها جزو اقشار کم درآمد هستند و نیازی به خرید خانه ندارند یا شرایط کافی برای بازپرداخت وام را ندارند.

ناگفته نماند، خطر وام دادن به هدف اشتباه زمانی وجود دارد که در خانواده، یکی از همسران درآمدی کمتر از 11 میلیون دانگ ویتنام در ماه دارد اما دیگری می‌تواند صدها میلیون دانگ ویتنام درآمد داشته باشد (خوداشتغال). این نیز نکته‌ی دشواری برای بانک‌ها هنگام تعیین هدف وام‌دهی است.

آقای نام گفت: «وقتی به کل درآمد یک خانوار (شامل یک زوج) که کل درآمدش از آستانه 30 میلیون دونگ ویتنام در ماه تجاوز نمی‌کند، نزدیک می‌شویم، به افراد نیازمند مسکن کمک می‌کند تا دسترسی آسان‌تری به بسته‌های حمایتی اعتباری ترجیحی از دولت داشته باشند.»

علاوه بر این، آقای نام گفت که در حال حاضر در کشورهای توسعه‌یافته، از هر ۵ نفر، ۱ نفر در مسکن اجتماعی زندگی می‌کند. بنابراین، با تسهیل قانونی قوی، آقای نام انتظار دارد بخشنامه دیگری صادر شود تا به رفع همه مشکلات کمک کند تا سرمایه‌گذاران بتوانند در ساخت مسکن اجتماعی احساس امنیت کنند.

با این حال، علاوه بر سیاست‌های حمایتی موجود، دولت باید راه‌حل‌های دیگری به اندازه کافی قوی و مؤثر داشته باشد تا سرمایه‌گذاران بزرگ بتوانند در پروژه‌های مسکن اجتماعی مشارکت کنند. به عنوان مثال، انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین (HoREA) پیشنهاد داد که سود استاندارد برای سرمایه‌گذاران پروژه‌های مسکن اجتماعی به جای تنها ۱۰٪ در حال حاضر، به ۱۵٪ افزایش یابد.

دین تران

منبع: https://www.congluan.vn/de-an-xay-dung-mot-trieu-can-ho-nha-o-xa-hoi-co-nguy-co-nam-tren-giay-post308741.html