مشاغل املاک و مستغلات به دلیل عوارض استفاده از زمین گیر افتاده‌اند

اگرچه بیش از ۲۰ طبقه ساخته شده است، اما این پروژه هنوز عوارض استفاده از زمین را به دولت پرداخت نکرده است، بنابراین نمی‌تواند در آینده خانه‌ها را بفروشد و این امر کسب و کار را در موقعیت دشواری قرار می‌دهد.

کسب و کارها به پول زمین وابسته هستند

گروه Bcons، به عنوان یک شرکت بزرگ در استان بین دونگ ، از سال ۲۰۱۸ تاکنون، با توسعه، ساخت و تحویل ده‌ها پروژه املاک و مستغلات میان‌رده به مشتریان، جایگاه خود را تثبیت کرده است. با این حال، از سال ۲۰۲۳ تاکنون، اگرچه به طور مداوم به پروژه‌های جدید مجوز ساخت داده شده است، اما این شرکت هنوز با مشکل بزرگی روبرو است: این پروژه مجوز ساخت دریافت کرده است، اما هنوز تصمیمی برای پرداخت هزینه‌های استفاده از زمین دریافت نکرده است.

یکی از رهبران این گروه گفت که شرکت بیکانز پروژه‌ای دارد که بیش از ۲۰ طبقه ساخته است، اما وزارت منابع طبیعی و محیط زیست استان بین دونگ هنوز تصمیمی در مورد هزینه‌های استفاده از زمین که این شرکت باید بپردازد، اعلام نکرده است.

عدم پرداخت هزینه استفاده از زمین به این معنی است که شرکت نمی‌تواند قیمت فروش خانه پروژه را بسازد، نمی‌تواند اسناد را به وزارت صنعت و تجارت ارائه دهد تا تأیید کند که پروژه واجد شرایط فروش خانه است و قراردادهای فروش را با مشتریان امضا کند. وقتی شرایط افتتاح برای فروش فراهم نباشد، شرکت نمی‌تواند سرمایه را برای تأمین پول برای ساخت و ساز بسیج کند.

نارسایی‌های مربوط به هزینه‌های استفاده از زمین نه تنها منابع زمین را هدر می‌دهد و باعث ضررهای اقتصادی برای مشاغل و مشتریان می‌شود، بلکه بر بازار املاک و مستغلات و اقتصاد به طور کلی نیز تأثیر منفی می‌گذارد.

آقای لو هوانگ چائو، رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین

شرکت سهامی املاک و مستغلات فو دونگ که تا طبقه دهم نیز ساختمان ساخته است، اعلام کرد که در سال ۲۰۲۲، این شرکت برای سیاست‌گذاری سرمایه‌گذاری، برنامه‌ریزی و مجوز ساخت یک پروژه آپارتمانی در شهر دی آن (استان بین دونگ) تأیید شد. بلافاصله پس از دریافت مجوز ساخت، سرمایه‌گذار از بانک برای ساخت و ساز حمایت مالی دریافت کرد. تاکنون، این پروژه تا طبقه دهم ساخته شده است، اما هزینه استفاده از زمین هنوز پرداخت نشده است، زیرا وزارت منابع طبیعی و محیط زیست هنوز هزینه استفاده از زمین را ارزیابی نکرده است.

فو دونگ نیز مانند بیکانز، بدون انجام تعهدات مالی خود نمی‌تواند فروش پروژه‌های آینده را آغاز کند.

در بین دونگ، نه تنها دو شرکت فوق پروژه‌هایی دارند که با هزینه‌های استفاده از زمین مواجه هستند، بلکه بسیاری از پروژه‌های دیگر، مانند پارک اسکای پی‌سیتی از گروه پی در شهر دی آن، باغ اسکای ای اند تی که توسط شرکت سهامی خاص سرمایه‌گذاری فنی تجاری ای اند تی ویتنام سرمایه‌گذاری شده است... نه تنها بین دونگ، بلکه لانگ آن نیز در وضعیت مشابهی قرار دارد. به عنوان مثال، پروژه آپارتمان دستینو سنترو در منطقه بن لوک مجوز ساخت دریافت کرده است، اما نتوانسته هزینه‌های استفاده از زمین را پرداخت کند.

آقای لو وان تانگ، مدیر کل شرکت سهامی املاک و مستغلات تان دای تان، گفت که قبل از سال 2022، استان‌ها ابتدا سیاست‌های سرمایه‌گذاری را صادر می‌کردند، سپس برنامه‌ریزی 1/500 را صادر می‌کردند و در نهایت هزینه‌های استفاده از زمین را برای مشاغل محاسبه می‌کردند تا تعهدات مالی خود را قبل از صدور مجوزهای ساخت و ساز انجام دهند. با این حال، در حال حاضر، استان‌ها ابتدا مجوزهای ساخت و ساز را صادر می‌کنند و هزینه‌های استفاده از زمین ارزیابی شده و بعداً برای تکمیل به مشاغل واگذار می‌شود. با این حال، این مرحله در حال حاضر شلوغ است و مشاغل را در موقعیت دشواری قرار می‌دهد.

آقای تانگ گفت: «اگر ندانید چقدر باید هزینه استفاده از زمین بپردازید، نمی‌توانید قیمت فروش خانه را برای مشتریان تعیین کنید. و حتی اگر خانه‌ای بسازید، اما هزینه استفاده از زمین را پرداخت نکرده باشید، نمی‌توانید آن را برای فروش باز کنید، قرارداد امضا کنید یا از مشتریان پول بگیرید، بنابراین کسب‌وکارها پولی برای ساخت‌وساز نخواهند داشت. اگر از بانک وام بگیرید، بهره‌ای که باید برای وام بپردازید بعداً به قیمت فروش خانه اضافه می‌شود و اگر قیمت خانه خیلی بالا باشد، مشتریان آن را نمی‌خرند... به همین دلیل است که کسب‌وکارها با هزینه استفاده از زمین گیر افتاده‌اند.»

نیاز به "باز شدن"

به گفته خانم نگوین تی بیچ توی، معاون مدیر اداره منابع طبیعی و محیط زیست استان بین دونگ، دلیل اینکه پروژه‌های املاک و مستغلات محلی در مرحله پرداخت هزینه کاربری زمین گیر کرده‌اند این است که این استان فاقد شرکت‌های ارزیابی است و استخدام شرکت‌ها برای ارزیابی قیمت زمین بسیار دشوار است.

آقای نگوین ون دونگ، مدیر کل شرکت املاک و مستغلات هوانگ لانگ، گفت که مشکل تراکم در محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین برای پروژه‌های املاک و مستغلات برای شرکت‌ها دشوار نیست، زیرا قانون زمین تصریح می‌کند که وقتی یافتن شرکتی برای ارزیابی قیمت زمین غیرممکن است، اداره منابع طبیعی و محیط زیست به کمیته مردمی استان پیشنهاد می‌دهد که یک تیم میان رشته‌ای برای ارزیابی هزینه‌های استفاده از زمین برای پروژه تشکیل دهد. با این حال، در واقعیت، پس از تخلفات فراوان در ارزیابی قیمت که اخیراً باعث ضرر و زیان به بودجه دولت شده است، مقامات محلی از اشتباهات، مسئولیت و خطرات قانونی می‌ترسند. برای اطمینان از ارزیابی و جلوگیری از خطر پاسخگویی در آینده، مقامات محلی اغلب تصمیم می‌گیرند قیمت زمین را در سطوح بالا تأیید کنند یا تأیید را به تأخیر بیندازند.

آقای دانگ گفت که لازم است بنگاه‌های املاک و مستغلات در تأیید هزینه‌های استفاده از زمین «دست و پاگیر» شوند. به طور خاص، دولت هزینه‌های استفاده از زمین را برای پروژه‌هایی که برای هزینه‌های استفاده از زمین تأیید شده‌اند و بنگاه‌ها گزارش داده‌اند که زمان و روش‌های محاسبه غیرمنطقی دارند، بررسی و دوباره محاسبه خواهد کرد. در عین حال، اگر نتیجه‌ای حاصل شود که قیمت پروژه غیرمنطقی تعیین شده است، بنگاه‌ها را از جریمه‌های دیرکرد معاف کنید.

برای پروژه‌های جدیدی که مراحل تصویب را طی می‌کنند و هنوز هزینه‌های استفاده از زمین را پرداخت نکرده‌اند، سازمان‌های مدیریت ایالتی باید زمان و روش محاسبه را با کسب‌وکارها نهایی کنند تا کسب‌وکارها بتوانند هزینه‌ها و اثربخشی پروژه را هنگام اجرای آن محاسبه کنند.

آقای لو هوانگ چائو، رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین (HoREA)، گفت که تصویب طولانی مدت قیمت زمین، که می‌تواند چندین سال یا حتی دهه‌ها طول بکشد، نه تنها باعث رکود می‌شود، بلکه هزینه‌های کسب و کارها را نیز افزایش می‌دهد، زیرا در حالی که منتظر ارزیابی هستند، کسب و کارها هنوز باید هزینه‌های بهره و هزینه فرصت را متحمل شوند.

به گفته آقای چائو، وقتی فرآیند تصویب طولانی می‌شود و نمی‌توان ارزش کاربری زمین را به طور دقیق پیش‌بینی کرد، این امر همچنین باعث ایجاد مشکلاتی برای کسب‌وکارها در پیش‌بینی و برنامه‌ریزی مالی می‌شود و باعث می‌شود کسب‌وکارها با خطر کمبود مالی یا عدم توانایی در پرداخت بدهی‌ها مواجه شوند.

منبع: https://baodautu.vn/batdongsan/doanh-nghiep-dia-oc-mac-ket-vi-tien-su-dung-dat-d230829.html