قیمت املاک و مستغلات علیرغم فشار ناشی از سررسید اوراق قرضه، به اوج خود رسید

TPO - 17500 میلیارد دانگ ویتنام اوراق قرضه املاک و مستغلات در ماه اوت سررسید خواهد شد. با این حال، بسیاری از مشاغل املاک و مستغلات با وجود مواجهه با مشکلات در جریان نقدی برای بازپرداخت بدهی‌ها، هنوز از کاهش قیمت خانه خودداری می‌کنند.

Báo Tiền Phong•12/08/2025

اوج سررسید اوراق قرضه

طبق گزارشی از ارائه‌دهنده داده‌ها و تحلیل‌های مالی FiinGroup، بیش از ۱۰۰۰۰۰ میلیارد دونگ ویتنام اوراق قرضه شرکت‌های املاک و مستغلات در نیمه دوم سال جاری سررسید شده‌اند. این رقم فشار جریان نقدی پرداخت موجود را نشان می‌دهد. در ماه اوت امسال، میزان اوراق قرضه منتشر شده توسط شرکت‌های املاک و مستغلات که سررسید آنها به حدود ۱۷۵۰۰ میلیارد دونگ ویتنام رسید، به اوج خود رسید.

آمار شرکت اوراق بهادار VNDirect نشان می‌دهد که در سه ماهه سوم امسال، ارزش کل اوراق قرضه شرکتی که سررسید شده‌اند حدود ۶۷۰۰۰ میلیارد وند تخمین زده شده است که بالاترین سطح سال است. نکته قابل توجه این است که گروه املاک و مستغلات بیش از ۵۷٪ معادل تقریباً ۳۸۲۰۰ میلیارد وند را به خود اختصاص داده است که اکثر آنها اوراق قرضه‌ای بودند که از سال ۲۰۲۳ تمدید شده بودند.

با وجود فشار سنگین برای بازپرداخت اوراق قرضه، بسیاری از شرکت‌های املاک و مستغلات هنوز استراتژی «حفظ قیمت» را حفظ کرده‌اند و از کاهش قیمت‌ها برای بازیابی جریان نقدی خودداری می‌کنند.

به گفته‌ی کسب‌وکارها، دلیل اصلی اینکه آنها نمی‌توانند قیمت‌ها را کاهش دهند، فشار هزینه‌های سرمایه‌ای و تعهدات مالی به دارندگان اوراق قرضه است. در حال حاضر نرخ بهره‌ی اوراق قرضه‌ی املاک و مستغلات 10 تا 12 درصد در سال است که بسیار بالاتر از نرخ بهره‌ی وام بانکی است. اگر دارایی‌ها به سرعت با قیمت‌های پایین فروخته شوند، درآمد حاصل از آن برای پرداخت اصل و فرع اوراق قرضه کافی نخواهد بود و ممکن است شرایط تعهد به دارندگان اوراق قرضه را نقض کند. بنابراین، قیمت املاک و مستغلات در تمام بخش‌ها از ابتدای سال به شدت افزایش یافته است.

طبق گزارش وزارت ساخت و ساز در مورد بازار املاک و مستغلات در سه ماهه دوم ، بخش آپارتمان در شهرهای بزرگ یک استثنا است و همچنان به "سلطنت" خود ادامه می‌دهد و بالاترین سطح قیمت را در نزدیک به یک دهه گذشته ثبت کرده است.

در هانوی ، میانگین قیمت فروش در سه ماهه دوم به ۸۰ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع رسید که نسبت به سه ماهه قبل ۵.۶ درصد و نسبت به مدت مشابه سال گذشته تا ۳۳ درصد افزایش داشته است. طبق این بررسی، بسیاری از پروژه‌های آپارتمانی در هانوی افزایش قیمت حدود ۵ تا ۶ درصد را ثبت کرده‌اند. به طور خاص، برخی از پروژه‌های لوکس، قیمت‌های فروش "تکان‌دهنده‌ای" مانند پروژه نوبل کریستال با ۱۶۰ تا ۲۷۰ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع و ماتریکس وان با ۱۲۰ تا ۱۵۰ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع را ثبت کرده‌اند.

در ماه اوت امسال، میزان اوراق قرضه صادر شده توسط شرکت‌های املاک و مستغلات با سررسید حدود ۱۷۵۰۰ میلیارد دانگ ویتنام به اوج خود رسید. عکس از: VOV.

در شهر هوشی مین، میانگین قیمت آپارتمان به ۸۹ میلیون دونگ ویتنام در هر متر مربع رسید که در مقایسه با سه ماهه قبل نوسان زیادی نداشت، اما در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته حدود ۳۶ درصد افزایش یافته است. اگرچه به طور کلی ثابت بود، برخی از بخش‌های لوکس همچنان افزایش‌های محلی را ثبت کرده و سطوح قیمت جدیدی را ایجاد کردند، که عمدتاً به لطف مزایای زیرساختی برجسته مانند خطوط مترو، کمربندی‌ها، تونل‌های کات لای و گسترش بسیاری از مسیرهای کلیدی در تو تیم، تائو دین، آن فو، تان مای لوی بود.

بخش ویلا و خانه‌های شهری در این پروژه نیز در مقایسه با سه‌ماهه قبل، به‌ویژه در شهر هوشی مین و خان هوا ، افزایش اندکی را ثبت کرده است.

احتمال نکول اوراق قرضه کم است

کارشناسان شرکت اوراق بهادار SSI ارزیابی می‌کنند که استراتژی حفظ قیمت املاک و مستغلات برای بقا تنها برای مدت کوتاهی دوام خواهد داشت. اگر اعتماد بازار همچنان رو به کاهش باشد، وضعیت «تنگی نفس» دیگر یک راه حل نخواهد بود، بلکه به یک ریسک نقدینگی گسترده تبدیل خواهد شد. بنابراین، برای کاهش فشار سررسید و بازیابی نقدینگی بازار، به راهکارها و سیاست‌های قوی و همزمان نیاز است.

کارشناسان معتقدند که در آینده نزدیک، سازوکار انتشار اوراق قرضه انفرادی باید در جهت افشای اجباری اطلاعات، حسابرسی دوره‌ای و تقویت رتبه‌بندی اعتباری مستقل، همچنان بهبود یابد؛ لازم است چارچوب قانونی برای تجدید ساختار بدهی مانند تبدیل اوراق قرضه به سهام یا تمدید مشروط برای پروژه‌هایی با وضعیت حقوقی کامل و پیشرفت واضح، گسترش یابد.

استراتژی پایین نگه داشتن قیمت املاک و مستغلات برای بقا فقط مدت کوتاهی دوام می‌آورد. عکس تزئینی.

در درازمدت، اعتبار برای بخش املاک و مستغلات باید به صورت گزینشی تنظیم شود، اولویت با مسکن اجتماعی و مسکن اجاره‌ای باشد و جریان سرمایه به سمت پروژه‌های سوداگرانه محدود شود. بازار املاک و مستغلات به تدریج در حال بهبود است، تا زمانی که مشاغل بتوانند محصولات خود را بفروشند، سررسید اوراق قرضه دیگر نگرانی نخواهد بود.

دکتر کان ون لوک - اقتصاددان ارشد BIDV - اظهار داشت که فشار بر اوراق قرضه در سال جاری نگران کننده نیست. احتمال وقوع نکول کمتر است زیرا بازار املاک و مستغلات به تدریج مثبت تر شده است. بسیاری از مشاغل فقط به جای ۴۰-۵۰٪ تخفیف محصول مانند دوره قبل، فقط به حدود ۱۰٪ تخفیف برای فروش محصولات خود نیاز دارند.

به گفته تحلیلگران، امسال، صنعت املاک و مستغلات همچنان به رشد قوی خود ادامه می‌دهد. کل کشور، بازسازی واحدهای اداری را به پایان رسانده و فضای سیاسی را تثبیت کرده است. صنعت املاک و مستغلات از فضای نرخ بهره پایین و اصلاحات نهادی بهره‌مند می‌شود. سه قانون در مورد املاک و مستغلات، قطعنامه‌ای در مورد اجرای آزمایشی پروژه‌های مسکن تجاری از طریق توافق‌نامه‌های مربوط به دریافت حق استفاده از زمین، تلاش برای ترویج سرمایه‌گذاری عمومی و کاهش رویه‌های اداری...

تلاش‌های اخیر دولت برای رفع موانع قانونی پروژه‌های املاک و مستغلات، شرایطی را برای کسب‌وکارها ایجاد می‌کند تا اجرای پروژه را از سر بگیرند و جریان نقدینگی را بهبود بخشند، و این امر باعث می‌شود که کسب‌وکارها بتوانند به زودی برای فروش باز شوند و برنامه‌های مالی برای بازپرداخت بدهی به دارندگان اوراق قرضه داشته باشند.