قیمت املاک علیرغم فشار ناشی از سررسید اوراق قرضه، در حال افزایش است.

TPO - 17500 میلیارد دانگ ویتنام اوراق قرضه املاک و مستغلات در ماه اوت سررسید خواهد شد. با این حال، بسیاری از مشاغل املاک و مستغلات با وجود مواجهه با مشکلات در جریان نقدی برای بازپرداخت بدهی‌ها، هنوز از کاهش قیمت خانه خودداری می‌کنند.

Báo Tiền Phong•12/08/2025

سررسید اوراق قرضه به اوج خود رسیده است.

طبق گزارشی از ارائه‌دهنده داده‌ها و تحلیل‌های مالی FiinGroup، بیش از ۱۰۰ تریلیون دانگ ویتنام اوراق قرضه شرکت‌های املاک و مستغلات در نیمه دوم امسال سررسید خواهند شد. این رقم نشان‌دهنده فشار جریان نقدی موجود برای بازپرداخت است. در ماه اوت، میزان اوراق قرضه صادر شده توسط شرکت‌های املاک و مستغلات که سررسید آنها به حدود ۱۷.۵ تریلیون دانگ ویتنام رسید، به اوج خود رسید.

آمار شرکت اوراق بهادار VNDirect نشان می‌دهد که در سه ماهه سوم امسال، ارزش کل اوراق قرضه شرکتی که سررسید شده‌اند تقریباً ۶۷۰۰۰ میلیارد دونگ ویتنام تخمین زده شده است که بالاترین سطح برای کل سال است. نکته قابل توجه این است که بخش املاک و مستغلات بیش از ۵۷٪، معادل تقریباً ۳۸۲۰۰ میلیارد دونگ ویتنام، را به خود اختصاص داده است که عمدتاً شامل انتشار اوراق قرضه‌ای است که از سال ۲۰۲۳ تمدید شده‌اند.

با وجود فشار سنگین بازپرداخت اوراق قرضه، بسیاری از شرکت‌های املاک و مستغلات هنوز استراتژی «نگهداری قیمت» را حفظ کرده‌اند و از کاهش قیمت‌ها برای بازیابی جریان نقدی خودداری می‌کنند.

به گفته کسب‌وکارها، دلیل اصلی عدم توانایی آنها در کاهش قیمت‌ها، فشار هزینه‌های سرمایه‌ای و تعهدات مالی به دارندگان اوراق قرضه است. اوراق قرضه املاک و مستغلات در حال حاضر نرخ بهره مشترک 10 تا 12 درصد در سال دارند که بسیار بالاتر از نرخ وام‌های بانکی است. فروش سریع دارایی‌ها با قیمت پایین، درآمد کافی برای پوشش اصل و فرع وام را به همراه نخواهد داشت و همچنین می‌تواند شرایط توافق با دارندگان اوراق قرضه را نقض کند. بنابراین، قیمت املاک و مستغلات در تمام بخش‌ها از ابتدای سال به شدت افزایش یافته است.

طبق گزارش وزارت ساخت و ساز در مورد بازار املاک و مستغلات در سه ماهه دوم ، بخش آپارتمان در شهرهای بزرگ یک استثنا است و همچنان "سلطنت" می‌کند و بالاترین سطح قیمت را در نزدیک به یک دهه گذشته ثبت کرده است.

در هانوی ، میانگین قیمت فروش در سه ماهه دوم به ۸۰ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع رسید که نسبت به سه ماهه قبل ۵.۶ درصد و نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۳۳ درصد افزایش داشته است. طبق بررسی‌ها، بسیاری از پروژه‌های آپارتمانی در هانوی افزایش قیمت حدود ۵ تا ۶ درصد را ثبت کرده‌اند. نکته قابل توجه این است که برخی از پروژه‌های لوکس، قیمت‌های درخواستی شگفت‌آوری را ثبت کرده‌اند، مانند نوبل کریستال با قیمت ۱۶۰ تا ۲۷۰ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع و ماتریکس وان با قیمت ۱۲۰ تا ۱۵۰ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع.

در ماه اوت امسال، میزان اوراق قرضه صادر شده توسط شرکت‌های املاک و مستغلات با سررسید، به اوج خود یعنی تقریباً ۱۷۵۰۰ میلیارد دانگ رسید. (عکس از: VOV)

در شهر هوشی مین، میانگین قیمت آپارتمان به ۸۹ میلیون دونگ ویتنام در هر متر مربع رسید که در مقایسه با سه ماهه قبل تغییر کمی نشان می‌دهد، اما در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته تقریباً ۳۶ درصد افزایش داشته است. اگرچه به طور کلی قیمت‌ها ثابت مانده است، اما برخی از بخش‌های لوکس همچنان افزایش‌های محلی را ثبت کرده و سطوح قیمت جدیدی را ایجاد کرده‌اند که عمدتاً به دلیل مزایای زیرساختی برتر مانند خط مترو، جاده کمربندی، تونل کات لای و گسترش بسیاری از جاده‌های کلیدی در تو تیم، تائو دین، آن فو و تان می لوی است.

بخش ویلاها و خانه‌های شهری در پروژه‌ها نیز در مقایسه با سه‌ماهه قبل، به‌ویژه در شهر هوشی مین و خان هوا ، روند صعودی اندکی را ثبت کرد.

احتمال نکول اوراق قرضه کم است.

کارشناسان شرکت اوراق بهادار SSI ارزیابی می‌کنند که استراتژی حفظ قیمت املاک و مستغلات برای تحمل بازار تنها برای مدت کوتاهی مؤثر خواهد بود. اگر اعتماد بازار همچنان رو به کاهش باشد، رویکرد «نگه داشتن نفس» دیگر یک راه حل نخواهد بود، بلکه به یک ریسک نقدینگی گسترده تبدیل خواهد شد. بنابراین، برای کاهش فشار سررسید و بازیابی نقدینگی بازار، به راهکارها و سیاست‌های قوی و هماهنگ نیاز است.

کارشناسان معتقدند که در کوتاه‌مدت، سازوکار انتشار اوراق قرضه خصوصی نیاز به بهبود بیشتر در جهت افشای اجباری اطلاعات، حسابرسی‌های دوره‌ای و افزایش رتبه‌بندی‌های اعتباری مستقل دارد؛ چارچوب قانونی برای تجدید ساختار بدهی باید گسترش یابد، مانند تبدیل اوراق قرضه به سهام، یا تمدید مشروط برای پروژه‌هایی با انطباق کامل با قوانین و پیشرفت واضح.

استراتژی حفظ قیمت املاک برای تحمل بازار فقط برای مدت کوتاهی جواب می‌دهد. (تصویر تزئینی.)

در درازمدت، اعتباردهی به بخش املاک و مستغلات باید به صورت گزینشی تنظیم شود، مسکن اجتماعی و مسکن اجاره‌ای در اولویت قرار گیرد و جریان سرمایه به سمت پروژه‌های سوداگرانه محدود شود. بازار املاک و مستغلات به تدریج در حال بهبود است؛ تا زمانی که مشاغل بتوانند املاک خود را بفروشند، سررسید اوراق قرضه دیگر نگرانی عمده‌ای نخواهد بود.

دکتر کان ون لوک، اقتصاددان ارشد BIDV، معتقد است که فشار اوراق قرضه در سال جاری جای نگرانی ندارد. به دلیل بهبود بازار املاک و مستغلات، احتمال نکول بعید است. بسیاری از مشاغل می‌توانند محصولات خود را با تخفیف حدود ۱۰٪ بفروشند، در حالی که این تخفیف در دوره‌های قبلی ۴۰ تا ۵۰٪ بود.

به گفته تحلیلگران، بخش املاک و مستغلات امسال نیز به رشد قوی خود ادامه خواهد داد. این کشور سازماندهی مجدد واحدهای اداری را به پایان رسانده و فضای سیاسی را تثبیت کرده است. بخش املاک و مستغلات از فضای نرخ بهره پایین و اصلاحات نهادی بهره‌مند می‌شود. سه قانون در مورد املاک و مستغلات، مصوبه مربوط به اجرای آزمایشی پروژه‌های مسکن تجاری از طریق توافق‌نامه‌های حق استفاده از زمین، تلاش‌ها برای افزایش سرمایه‌گذاری عمومی و کاهش رویه‌های اداری، همگی از عوامل مؤثر در این امر هستند.

تلاش‌های اخیر دولت برای رفع موانع قانونی برای پروژه‌های املاک و مستغلات، شرایط مساعدی را برای کسب‌وکارها ایجاد می‌کند تا اجرای پروژه را از سر بگیرند و جریان نقدینگی را بهبود بخشند، فروش زودهنگام را تسهیل کنند و آنها را قادر سازند تا برنامه‌های مالی برای بازپرداخت بدهی‌های دارندگان اوراق قرضه تدوین کنند.