کسب و کارهای املاک و مستغلات برای پرداخت بدهی‌ها پول درمی‌آورند

بسیاری از مشاغل املاک و مستغلات، دارایی‌ها را می‌فروشند، از وام‌های بانکی استفاده می‌کنند یا سهام ارائه می‌دهند تا پول لازم برای پرداخت بدهی‌ها و ساخت پروژه‌ها را داشته باشند.

فروش دارایی‌ها برای رفع عطش سرمایه

تاکنون، گروه نوالند اساساً بازسازی وام‌ها و بدهی‌های اوراق قرضه خود را تکمیل کرده است، اما در گزارش حسابرسی سال 2023، PwC Vietnam همچنان فرض تداوم فعالیت نوالند را ذکر کرده است.

به گفته حسابرس مستقل، تأثیر ترکیبی کمبود جریان نقدی، سررسید بدهی‌های کوتاه‌مدت و محدودیت‌های موجود در توانایی افزایش سرمایه در بازار مالی، فشار نقدینگی کوتاه‌مدت بر نوالند را افزایش داده است. علاوه بر این، تا تاریخ ترازنامه تلفیقی، نوالند تعهدات خاصی را در قبال قراردادهای وام و اوراق قرضه نقض کرده است.

در رابطه با این موضوع، نووالند گفت که این شرکت توسط بانک‌های تجاری متعهد شده است که به ارائه پشتیبانی مالی برای اجرای ساخت پروژه‌ها ادامه دهد تا پیشرفت تحویل خانه‌ها در هر مرحله به خریداران خانه تضمین شود. به طور خاص، بانک‌ها به پرداخت محدودیت‌های اعتباری اضافی با مبلغ ۱۵۸۱۶ میلیارد دانگ ویتنام در آینده ادامه خواهند داد.

به طور خاص، نوالند قصد دارد دارایی‌هایی را به ارزش تقریبی ۲۸۷۰ میلیارد وند بفروشد تا بدهی‌های معوقه را در مدت زمان مشخص شده در قرارداد پرداخت کند. در همین زمان، این شرکت همچنین نامه‌های ابراز علاقه از سرمایه‌گذاران در مورد فروش دارایی‌هایی با ارزش پیش‌بینی شده ۸۹۱۷ میلیارد وند دریافت کرده است. این شرکت اعلام کرد که فروش این دارایی‌ها را ظرف ۱۲ ماه آینده تکمیل خواهد کرد.

بسیاری از کسب‌وکارها تلاش کرده‌اند تا قبل از واجد شرایط شدن برای دسترسی به اعتبار بانکی، بدهی اوراق قرضه خود را به تدریج یا به طور کامل تسویه کنند تا ترازنامه‌های خود را اصلاح کنند.

به همین ترتیب، شرکت سهامی سرمایه‌گذاری LDG نیز در حال اجرای برنامه‌هایی برای همکاری‌های توسعه‌ای، انتقال پروژه و فروش سهام برای پرداخت بدهی‌های اوراق قرضه، بانکی و سایر بدهی‌ها است.

به طور خاص، LDG پروژه منطقه گردشگری بای بوت - سون ترا را که توسط شرکت سهامی های دوی (یکی از شرکت‌های تابعه LDG) سرمایه‌گذاری شده است، واگذار خواهد کرد. این پروژه با نام تجاری LDG Grand Central، با وسعت ۲۹ هکتار و سرمایه‌گذاری کل بیش از ۴۶۰۰ میلیارد دونگ ویتنام در دست اجرا است.

در عین حال، LDG همچنین می‌خواهد قطعه زمین پروژه مجتمع آپارتمانی C1 در بخش بین آن، شهر دی آن، استان بین دونگ و سایر دارایی‌ها و پروژه‌ها را منتقل کند.

یک مورد معمول دیگر، شرکت فات دات است. آقای نگوین ون دات، رئیس هیئت مدیره شرکت فات دات، ارزیابی کرد که شوک‌های غیرمنتظره بازار در ۲ سال گذشته، نرخ رشد فات دات را بسیار کند کرده است. برنامه‌های بلندمدتی که با دقت تهیه شده بودند نیز باید تغییر می‌کردند. بسیاری از شاخص‌های رشد باید تعدیل می‌شدند...

در این زمینه، فات دات قاطعانه استراتژی‌ای را برای بازسازی سرمایه‌گذاری و سبد مالی خود اجرا کرده است. به طور خاص، پذیرفته است که از مزایای کوتاه‌مدت مانند فروش برخی دارایی‌ها، واگذاری سهام در برخی شرکت‌های تابعه و... صرف نظر کند تا بر مسائل فوری‌تر تمرکز کند.

به طور خاص، در سال‌های 2022-2023، شرکت فات دات دو شرکت تابعه، شرکت املاک و مستغلات سایگون-کوالالامپور (سرمایه‌گذار پروژه شهر آسترال بین دونگ) و شرکت سهامی سرمایه‌گذاری و توسعه پارک صنعتی فات دات (PDI) را خواهد فروخت.

در نتیجه، فات دات فشار مالی را کاهش داده است، به خصوص با موفقیت تمام اوراق قرضه را به موقع و قبل از پایان سال 2023 پرداخت کرده و به یک شرکت املاک و مستغلات نادر تبدیل شده است که در شرایط بسیار ناامیدکننده کل صنعت، هیچ بدهی اوراق قرضه‌ای ندارد.

فشار سرمایه به تدریج کاهش خواهد یافت.

در گزارش به‌روزرسانی اخیر در مورد صنعت املاک مسکونی، شرکت سهامی رتبه‌بندی اعتباری سرمایه‌گذاری ویتنام (VIS Rating) ارزیابی کرد که ظرفیت بازپرداخت بدهی شرکت‌های املاک و مستغلات، حتی زمانی که جریان نقدی به دلیل اهرم بالا و بدهی‌های کلان سررسید شده در سال 2024 بهبود می‌یابد، همچنان ضعیف است. نسبت بدهی به EBITDA (اندازه‌گیری توانایی شرکت در پرداخت بدهی) در سال 2023، 8.7 برابر است، در حالی که در سال 2022 به دلیل رشد بدهی بیشتر از رشد سود، 7 برابر بود. نسبت بدهی کوتاه‌مدت به کل بدهی در سال 2023 به 45 درصد رسید که بالاترین میزان در 5 سال گذشته است.

علاوه بر این، حدود ۱۳۰،۰۰۰ میلیارد دانگ ویتنام اوراق قرضه املاک و مستغلات در سال ۲۰۲۴ سررسید خواهند شد - بالاترین سطح در ۵ سال گذشته، که خطرات تجدید سرمایه را برای سرمایه‌گذاران ایجاد می‌کند. سرمایه‌گذارانی که پروژه‌هایی با مشکلات قانونی دارند یا پروژه‌های سوداگرانه اجرا می‌کنند، ممکن است با خطرات تأخیر در پرداخت اصل و سود اوراق قرضه و جریان نقدی ضعیف مواجه شوند. بنابراین، اینها شرکت‌هایی هستند که بیشترین نیاز به تجدید سرمایه را دارند.

در واقع، علیرغم مواجهه با مشکلات، به ویژه از نظر سرمایه، بسیاری از مشاغل تلاش‌هایی را برای حذف تدریجی یا کامل بدهی‌های معوق اوراق قرضه انجام داده‌اند، به این امید که ترازنامه‌های خود را قبل از واجد شرایط شدن برای دسترسی به اعتبار بانکی و افزایش سرمایه در بورس اوراق بهادار، تسویه کنند.

برای مثال، پس از تجدید ساختار برای سازگاری با نوسانات بازار، فات دات اکنون فقط بر بخش املاک و مستغلات ملکی تمرکز دارد و 6 پروژه بزرگ را در بازار راه‌اندازی کرده است که درآمد کل تخمینی از این پروژه‌ها حدود 40،000 میلیارد دانگ ویتنام خواهد بود.

برای داشتن سرمایه در گردش، شرکت قصد دارد بیش از ۱۳۴.۳ میلیون سهم را به سهامداران فعلی با قیمت ۱۰،۰۰۰ وند برای هر سهم، با نسبت انتشار ۵.۵:۱ و به شکل اعمال حقوق عرضه کند. در صورت موفقیت، فات دات می‌تواند بیش از ۱۳۴۰ میلیارد وند جمع‌آوری کند. کل مبلغ جمع‌آوری‌شده برای اجرای پروژه‌های املاک و مستغلات شرکت و شرکت‌های تابعه آن استفاده خواهد شد.

به همین ترتیب، شرکت DIC در حال برنامه‌ریزی برای انتشار ۴۱۰ میلیون سهم برای جمع‌آوری نزدیک به ۶۵۰۰ میلیارد وند است. این شرکت از پول جمع‌آوری‌شده برای تکمیل سرمایه سرمایه‌گذاری برای فازهای دوم و سوم پروژه مجتمع Cap Saint Jacques در ۱۶۹ - Thuy Van (با ریا - استان Vung Tau)؛ پروژه منطقه مسکونی تجاری Vi Thanh (استان Hau Giang)؛ پروژه منطقه شهری جدید Nam Vinh Yen (استان Vinh Phuc)؛ پروژه منطقه مسکونی Lam Ha Centre Point در بخش Lam Ha (شهر Phu Ly، استان Hâ Nam) استفاده خواهد کرد.

طبق رتبه‌بندی VIS، به لطف بهبود دسترسی به اعتبارات بانکی و بازارهای سرمایه، ریسک‌های تأمین مالی مجدد در آینده کاهش خواهد یافت. بر این اساس، استرس نقدینگی که سرمایه‌گذاران از سه‌ماهه چهارم سال 2022 با آن مواجه بوده‌اند، کاهش یافته است. اعتبار بانکی برای کسب‌وکار املاک و مستغلات به طور قابل توجهی افزایش یافته و در سال 2023 به 28 درصد رسیده است و در سال 2024 نیز برای پشتیبانی از نیازهای سرمایه و نقدینگی سرمایه‌گذاران، به افزایش خود ادامه خواهد داد.

منبع