پیش‌بینی روند قیمت املاک و مستغلات، شهر هوشی مین در شرف انتشار فهرست تعدیل‌شده قیمت زمین است، مزایای نداشتن دفترچه قرمز چیست؟

اطلاعات مربوط به مسکن و بازار در سه ماهه سوم سال 2024 به زودی در دسترس خواهد بود، قیمت املاک و مستغلات همچنان در حال افزایش خواهد بود، شهر هوشی مین زمان انتشار لیست قیمت تعدیل شده زمین را تعیین کرد... آخرین اخبار املاک و مستغلات هستند.

بازار املاک و مستغلات ویتنام به تازگی دوره‌ای از نوسانات را پشت سر گذاشته و نشانه‌هایی از بهبود و افزایش قیمت را نشان می‌دهد. (عکس: Linh An)

اطلاعات مسکن و بازار به زودی در سه ماهه سوم/2024 منتشر خواهد شد

اخیراً، وزارت ساخت و ساز در مورد اجرای افشای اطلاعات مربوط به مسکن و بازار املاک و مستغلات برای سه ماهه سوم سال 2024، اطلاعیه رسمی به کمیته‌های مردمی استان‌ها و شهرهای تحت مدیریت مرکزی ارسال کرد.

وزارت ساخت و ساز، با انجام وظیفه انتشار اطلاعات در مورد مسکن و بازار املاک و مستغلات طبق مفاد فرمان شماره 94/2024/ND-CP دولت که تعدادی از مواد قانون تجارت املاک و مستغلات در مورد ساخت و مدیریت سیستم های اطلاعاتی و پایگاه های داده در مورد مسکن و بازار املاک و مستغلات را که از اول آگوست 2024 لازم الاجرا است، شرح می دهد، از کمیته های مردمی استان ها و شهرهای تحت مدیریت مرکزی درخواست می کند تا وضعیت اعلام برنامه ها و طرح های توسعه مسکن، تعداد پروژه های مصوب برای سیاست های سرمایه گذاری و انتخاب سرمایه گذاران را به روز کنند.

تعداد پروژه‌های توسعه مسکن، پروژه‌های املاک و مستغلات دارای مجوز، در حال انجام، تکمیل‌شده؛ تعداد پروژه‌ها، آپارتمان‌های واجد شرایط برای فروش مسکن آینده (مسکن تجاری، مسکن اجتماعی)؛

حجم معاملات و ارزش کل معاملات آپارتمان‌ها، خانه‌های شخصی، زمین‌های واگذار شده؛ قیمت مسکن و برخی دیگر از انواع املاک و مستغلات (آپارتمان‌ها، خانه‌های شخصی، زمین، مسکن اجتماعی)؛ قیمت اجاره دفاتر؛ اماکن تجاری؛ هتل‌ها، استراحتگاه‌ها ؛ املاک صنعتی؛ موجودی املاک و مستغلات.

گزارش اجرای سرمایه‌گذاری در توسعه مسکن اجتماعی و اجرای بسته اعتباری ۱۲۰ تریلیون دانگ ویتنام برای وام‌های مسکن اجتماعی در منطقه؛ گزارش مشکلات و مسائل شرکت‌های فعال در بخش املاک و مستغلات در منطقه و ارائه راه‌حل (در صورت وجود).

بازار سطح قیمت جدیدی را تعیین می‌کند

آقای نگوین کوک آن، معاون مدیر کل Batdongsan.com.vn، گفت که بازار املاک و مستغلات ویتنام به تازگی دوره‌ای از نوسانات را پشت سر گذاشته و نشانه‌هایی از بهبود و افزایش قیمت را نشان می‌دهد. این کریدور قانونی جدید، پایه و اساسی را برای بهبود بازار املاک و مستغلات ایجاد می‌کند.

به گفته آقای کووک آن، کریدور قانونی جدید با لازم‌الاجرا شدن سه قانون، یعنی قانون مسکن ۲۰۲۳، قانون تجارت املاک و مستغلات ۲۰۲۳ و قانون زمین ۲۰۲۴، قیمت بسیاری از انواع املاک و مستغلات را افزایش خواهد داد. به طور خاص، هزینه‌های زمین و بسیاری از مقررات جدید، فشار رو به بالایی بر قیمت‌ها در بازارهای اولیه و ثانویه ایجاد می‌کنند.

دلیل افزایش قیمت زمین به دلیل افزایش دفعات به‌روزرسانی قیمت زمین است، زمانی که چارچوب قیمت زمین حذف شد و جدول قیمت زمین به جای هر ۵ سال مانند قبل، سالانه به‌روزرسانی شد. افزایش قیمت زمین همچنین به دلیل افزایش دقت هنگام حذف روش کسر است و از مقررات مربوط به شرایط اعمال ۴ روش ارزیابی زمین ناشی می‌شود.

علاوه بر این، صدور گواهینامه‌های قانونی سختگیرانه‌تر هنگام افزودن شرایط برای اعطای گواهینامه‌های حق استفاده از زمین برای زمین‌های در حال استفاده بدون اختلاف، در شرایطی که الزامات مربوط به زمین با وضعیت حقوقی روشن به طور فزاینده‌ای مورد تأکید و تمرکز قرار می‌گیرد، قیمت زمین را نیز افزایش خواهد داد.

نه تنها قیمت زمین افزایش می‌یابد، بلکه قیمت املاک و مستغلات اولیه نیز به دلیل افزایش هزینه پاکسازی محل با افزایش قیمت زمین، افزایش می‌یابد. علاوه بر این، مقررات مربوط به رویه‌های اسکان مجدد، زمانی که سرمایه‌گذاران باید مسکن اسکان مجدد را در پروژه‌ای که قبل از احیا و پاکسازی اجرا می‌شود، ترتیب دهند، قیمت املاک و مستغلات اولیه را افزایش می‌دهد.

شرایط مسکن‌های اسکان مجدد نیز واضح و سختگیرانه است، زیرا باید برابر یا بهتر از مسکن‌های قبلی مردم باشند. منطقه اسکان مجدد باید زیرساخت‌های کاملی داشته باشد. آقای کووک آنه گفت که به دلیل افزایش قیمت‌های اولیه، قیمت املاک ثانویه نیز افزایش خواهد یافت.

به طور خاص برای هر نوع، خانه‌های شخصی مطابق با قیمت زمین افزایش می‌یابند، بازار گسترش می‌یابد. قیمت زمین نیز زمانی افزایش می‌یابد که عرضه قطعات تفکیک‌شده محدود شود و نیاز به قیمت نهایی باشد. پروژه‌های مسکن شهری نسبت به پروژه‌های زمین محبوب‌تر خواهند بود و با سرمایه‌گذاری در زیرساخت‌ها و خدمات رفاهی، پروژه‌های مسکن شهری نیز قیمت‌های جدیدی را تعیین می‌کنند.

هانوی رسماً حداقل مساحت تقسیم زمین را افزایش می‌دهد

کمیته مردم هانوی به تازگی تصمیم شماره ۶۱ را در مورد تنظیم مفاد مهم مربوط به مدیریت و کاربری زمین در شهر صادر کرده است.

از نکات قابل توجه این مصوبه، شرایط و حداقل مساحت برای تفکیک و تجمیع زمین است.

در مورد تقسیم قطعات زمین مسکونی، در بخش‌ها و شهرک‌ها، منطقه خارج از مسیرهای ترافیکی، کارهای زیربنایی فنی، فضاهای عمومی، قطعه زمین پس از تقسیم نباید کمتر از ۵۰ متر مربع باشد، طول آن باید بیش از ۴ متر و عرض آن در مجاورت مسیرهای ترافیکی باید ۴ متر یا بیشتر باشد.

برای کمون‌های واقع در دشت‌ها، حداقل مساحت پس از تفکیک قطعات ۸۰ متر مربع، برای کمون‌های واقع در مناطق میانی ۱۰۰ متر مربع و برای کمون‌های واقع در مناطق کوهستانی حداقل ۱۵۰ متر مربع است.

برای زمین‌های غیرکشاورزی، این آیین‌نامه در مورد قطعات زمینی اعمال می‌شود که توسط دولت برای اجرای پروژه اختصاص داده نشده یا اجاره داده نشده‌اند. در بخش‌ها و شهرها، زمین‌های تجاری-خدماتی باید در مجاورت جاده‌های ترافیکی، عرضی معادل ۱۰ متر یا بیشتر و حداقل مساحت ۴۰۰ متر مربع داشته باشند. برای سایر انواع زمین‌های غیرکشاورزی، قطعه زمین باید بیش از ۲۰ متر عرض و حداقل مساحت ۱۰۰۰ متر مربع داشته باشد.

در بخش‌ها، زمین‌های تجاری و خدماتی نباید مساحتی کمتر از ۸۰۰ متر مربع و سایر زمین‌های غیرکشاورزی نباید مساحتی کمتر از ۲۰۰۰ متر مربع داشته باشند.

برای زمین‌های کشاورزی، حداقل مساحت برای زمین‌های زراعی سالانه در بخش‌ها و شهرها ۳۰۰ متر مربع و در بخش‌ها ۵۰۰ متر مربع است؛ زمین برای محصولات چند ساله و زمین‌های پرورش آبزیان به ترتیب ۵۰۰ متر مربع در بخش‌ها و شهرها و ۱۰۰۰ متر مربع در بخش‌ها است. زمین‌های جنگلی تولیدی در صورتی که مساحت آنها کمتر از ۵۰۰۰ متر مربع نباشد، به قطعات تقسیم می‌شوند.

در حال حاضر، تقسیم زمین در هانوی طبق تصمیم شماره ۲۰ سال ۲۰۱۷ اعمال می‌شود. بر این اساس، قطعه زمین پس از تقسیم باید حداقل مساحت ۳۰ متر مربع برای بخش‌ها و شهرها و حداقل ۵۰٪ از حد مجاز تخصیص زمین مسکونی جدید (حداقل) برای مناطق باقی مانده را داشته باشد.

شهر هوشی مین قبل از ۱۵ اکتبر لیست قیمت زمین اصلاح‌شده را منتشر خواهد کرد.

در خصوص رویه تعدیل فهرست قیمت زمین در سال ۲۰۲۰، کمیته مردمی شهر هوشی مین (HCMC) به تازگی پیشرفت و محتوای اجرایی آن را به شورای مردمی شهر گزارش داده است.

به گفته کمیته مردمی شهر، قانون زمین ۲۰۲۴ نکات جدیدی از جمله تکمیل سازوکار تعیین قیمت زمین طبق اصول بازار و حذف مقررات مربوط به چارچوب‌های قیمت زمین دارد.

علاوه بر این، فهرست قیمت زمین طبق قانون جدید از اول ژانویه هر سال تهیه و اعمال خواهد شد تا با بازار مطابقت داشته باشد و مبنای تعیین ۱۲ تعهد مالی برای ۲ گروه از کاربران زمین باشد.

در همین حال، فهرست قیمت سال ۲۰۲۰ که در حال حاضر در شهر هوشی مین اعمال می‌شود، ۳ نقص دارد: فهرست قیمت توسط چارچوب قیمت کنترل می‌شود، بنابراین حداکثر قیمت زمین مسکونی تنها ۱۶۲ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع است که با قیمت بازار بسیار متفاوت است؛ قیمت زمین‌های اسکان مجدد به‌روزرسانی نشده است؛ در قیمت‌گذاری قطعات زمین با ارزش کمتر از ۳۰ میلیارد دانگ ویتنامی طبق فهرست قیمت، یک تنگنا وجود دارد.

کمیته مردمی شهر هوشی مین در مواجهه با نیاز به تعدیل قیمت زمین، وزارت منابع طبیعی و محیط زیست (TN-MT) را موظف کرده است تا پیش‌نویسی را طبق روال ساده‌ای که قرار است در اول آگوست منتشر شود، تهیه کند.

پس از جمع‌آوری نظرات کتبی و از طریق کنفرانس‌های بررسی، در تاریخ 30 ژوئیه، وزارت منابع طبیعی و محیط زیست تصمیم خود را برای تعدیل فهرست قیمت سال 2020 به شورای ارزیابی فهرست قیمت زمین شهر هوشی مین ارائه داد. در مرحله بعد، این وزارتخانه اثرات اضافی فهرست قیمت تعدیل شده را ارائه کرد.

در جلسه مورخ ۲۰ سپتامبر، کارگروه شورا در مورد پیش‌نویس فهرست تعدیل‌شده قیمت زمین نظراتی ارائه داد و اداره منابع طبیعی و محیط زیست آنها را پذیرفت و در پیش‌نویس گنجاند.

در خصوص پیشرفت فهرست تعدیل‌شده قیمت زمین در آینده، در تاریخ 30 سپتامبر، وزارت منابع طبیعی و محیط زیست، ارائه آن به شورا را تکمیل خواهد کرد. انتظار می‌رود که شورا قبل از 10 اکتبر جلسه ارزیابی برگزار کند. طبق برنامه، فهرست تعدیل‌شده قیمت زمین قبل از 15 اکتبر توسط کمیته مردمی شهر هوشی مین منتشر خواهد شد.

در طول مدتی که فهرست قیمت تعدیل‌شده در دسترس نیست، در ۲۱ سپتامبر، کمیته مردمی شهر هوشی مین به ادارات، شعب، کمیته مردمی شهر تو دوک و مناطق تصویب کرد که فهرست قیمت فعلی زمین و ضریب تعدیل قیمت زمین را برای تعیین تعهدات مالی و مالیات اعمال کنند.

کاربران زمین بدون دفترچه قرمز چه حقوقی دارند؟

وقتی به قطعه زمین دفترچه قرمز داده می‌شود، افراد از حقوق کامل استفاده‌کنندگان از زمین مانند انتقال، اهدا و جبران خسارت برخوردار می‌شوند. با این حال، همه نمی‌دانند که استفاده‌کنندگان از زمین بدون دفترچه قرمز چه حقوقی دارند. لطفاً برای درک این حقوق به مقاله زیر مراجعه کنید.

۱. غرامت زمین

الف) مواردی که شرایط اعطای گواهی احراز شده اما گواهی اعطا نشده است

بند الف، بند ۱ و بند ۲، ماده ۹۵ قانون زمین شماره ۳۱/۲۰۲۴/QH15 تصریح می‌کند که خانوارها و افرادی که از زمینی غیر از زمین اجاره‌ای با پرداخت اجاره سالانه زمین استفاده می‌کنند، در صورت بازپس‌گیری زمین توسط دولت برای اهداف دفاع و امنیت ملی؛ توسعه اجتماعی-اقتصادی برای منافع ملی و عمومی، در صورت داشتن یکی از شرایط زیر، غرامت دریافت خواهند کرد:

- گواهینامه داشته باشد.

- تصمیمی در مورد تخصیص زمین یا اجاره زمین یا تصمیمی در مورد اجازه تغییر کاربری زمین از مرجع ذیصلاح گرفته شده باشد.

- یکی از مدارک مربوط به حقوق استفاده از زمین را برای صدور گواهی داشته باشید.

- انتقال حقوق استفاده از زمین را مطابق با مقررات قانونی دریافت کرده است اما مراحل ثبت زمین را تکمیل نکرده است.

- استفاده از زمین تحت قرارداد رهن برای تسویه بدهی؛ سندی که نتایج حراج را که تعهدات مالی را انجام داده است، به رسمیت می‌شناسد.

بنابراین، حتی اگر گواهی اعطا نشده باشد اما شرایط اعطای آن احراز شده باشد و یکی از مدارک فوق موجود باشد، در صورتی که زمین اجاره‌ای نباشد و اجاره سالانه زمین پرداخت نشود، خانوار یا فرد همچنان غرامت زمین را دریافت خواهد کرد.

ب. واجد شرایط صدور گواهینامه نیست

طبق بند ۳، ماده ۹۸ قانون زمین ۲۰۲۴، حتی اگر خانوارها و افرادی که مستقیماً در تولید کشاورزی مشغول به کار هستند، شرایط لازم برای اعطای گواهی را نداشته باشند، همچنان غرامت زمین دریافت خواهند کرد، مشروط بر اینکه زمین کشاورزی قبل از ۱ ژوئیه ۲۰۰۴ مورد استفاده قرار گرفته باشد.

۲. غرامت برای اموال متصل به زمین

بند ۳، ماده ۹۱ قانون زمین ۲۰۲۴، اصول جبران خسارت ملکی را در صورت بازپس‌گیری زمین توسط دولت به شرح زیر تصریح می‌کند:

«مالکانی که طبق قانون مدنی متحمل خسارت مالی می‌شوند، غرامت دریافت خواهند کرد؛ مالکان مؤسسات تولیدی و تجاری که به دلیل مصادره زمین توسط دولت، مجبور به توقف تولید و تجارت خود می‌شوند، مشمول حمایت خواهند بود.»

بنابراین، حتی بدون گواهی، در صورت بروز خسارت ناشی از تملک زمین، مالک قانونی ملک متصل به زمین همچنان غرامت دریافت می‌کند.

۳. اعمال حقوق کاربری زمین

طبق بند الف، بند ۱، ماده ۴۵ قانون زمین ۲۰۲۴، دو حالت برای انتقال یا اهدای حقوق استفاده از زمین حتی بدون گواهی وجود دارد:

مورد ۱: هنگام دریافت حق استفاده از زمین به ارث، تبدیل زمین کشاورزی هنگام تجمیع زمین، مبادله قطعات زمین یا اهدای حق استفاده از زمین به دولت یا جامعه.

مورد ۲ (بند الف، بند ۴، ماده ۱۲۷ قانون زمین ۲۰۲۴): خانوارها و افرادی که گواهی دریافت نکرده‌اند اما واجد شرایط دریافت گواهی هستند، مجاز به انتقال حقوق استفاده از زمین، اجاره، اجاره مجدد حقوق استفاده از زمین و مشارکت در سرمایه‌گذاری با استفاده از حقوق استفاده از زمین برای اجرای پروژه‌ها هستند.

۴. مجوز ساخت و ساز اعطا شد

حتی اگر هیچ گواهی وجود نداشته باشد، اما یکی از اسناد قانونی در زمین مطابق با ماده ۳ فرمان ۵۳/۲۰۱۷/ND-CP وجود داشته باشد، مجوز ساخت و ساز همچنان اعطا خواهد شد.

توجه: خانه‌ها فقط می‌توانند در زمین‌های مسکونی ساخته شوند.

۵. به طور موقت تا زمان بازیابی زمین مورد استفاده قرار می‌گیرد

بند ۸، ماده ۱۳۸ قانون زمین ۲۰۲۴ تصریح می‌کند:

«خانوارها و افرادی که در موارد مندرج در بندهای ۱، ۲، ۳، ۴، ۵ و ۶ این ماده از زمین استفاده می‌کنند اما واجد شرایط دریافت گواهی حقوق استفاده از زمین و مالکیت دارایی‌های متصل به زمین نیستند، موقتاً مجاز به استفاده از زمین در وضعیت فعلی آن تا زمان بازپس‌گیری زمین توسط دولت هستند و باید زمین را طبق مقررات اعلام و ثبت کنند.»

منبع: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-du-bao-xu-huong-gia-nha-dat-tphcm-sap-ban-hanh-bang-gia-dat-dieu-chinh-khong-co-so-do-co-quyen-loi-gi-288312.html