قیمت آپارتمان در هانوی از اوج خود گذشته است، صاحبان خانه در حال کاهش سود هستند، نه ضرر، و این نشان دهنده گران ترین پروژه مسکن اجتماعی است.

نظرات در مورد «زمین بازی» سرمایه گذاران در سال ۲۰۲۵، قیمت آپارتمان هانوی از اوج خود عبور کرده است، گران ترین پروژه مسکن اجتماعی در پایتخت، مقررات مربوط به اعطای دفترچه قرمز برای زمین هایی که برای استفاده برای سال های طولانی بدون برنامه ریزی اختصاص داده شده اند... از جدیدترین اخبار املاک و مستغلات هستند.

تا پایان سال ۲۰۲۴، قیمت آپارتمان در هانوی و هوشی مین سیتی بسیار بالا خواهد بود. اگر در این دو شهر برای اجاره آپارتمان سرمایه‌گذاری کنید، قیمت اجاره در مقایسه با قیمت خرید واقعاً جذاب نیست، حتی اگر تقاضا برای اجاره خانه زیاد باشد. (عکس: گیا تان)

«زمین بازی» سرمایه‌گذاران در سال ۲۰۲۵

آقای وو کونگ کوئیت، مدیر کل شرکت دات زان مین باک، تحلیل کرد که تا پایان سال ۲۰۲۴، قیمت آپارتمان در هانوی و هوشی مین سیتی بسیار بالا خواهد بود. اگر در این دو شهر برای اجاره آپارتمان سرمایه‌گذاری کنید، قیمت اجاره در مقایسه با قیمت خرید واقعاً جذاب نیست، حتی اگر تقاضا برای اجاره خانه زیاد باشد.

این در حالی است که بازار آپارتمان در استان ها قیمت های اجاره و خرید بسیار مناسبی دارد.

آقای کوئیت ارزیابی کرد که بخش زمین در هانوی و هوشی مین سیتی بسیار گران است. با این حال، قیمت زمین در استان‌های تابعه این دو شهر در سال‌های اخیر به طور چشمگیری افزایش نیافته است، تنها حدود ۵ تا ۱۰ درصد، بنابراین قیمت هنوز منطقی است.

بنابراین، رهبران دات زان مین باک معتقدند که زمین در استان‌ها هنوز هم یک بخش سرمایه‌گذاری خوب در سال ۲۰۲۵ است.

علاوه بر این، آقای کوئیت انتظار دارد که بازار املاک و مستغلات تفریحی در سال ۲۰۲۵ با رسیدن تعداد گردشگران خارجی به ویتنام در سال ۲۰۲۴ به بیش از ۱۷ میلیون بازدیدکننده، بهبود خوبی داشته باشد. به گفته وی، برخی از بازارهای املاک و مستغلات تفریحی در فو کوک، نها ترانگ، کوانگ نین... بهبود خواهند یافت.

خانه‌های شهری در هانوی و هوشی مین سیتی هنوز قیمت‌های بالایی دارند؛ در حالی که تقاضای اجاره به طور چشمگیری تغییر نکرده است.

آقای کوئیت گفت: «در سال ۲۰۲۵، انتظار زیادی از بخش خانه‌های شهری در هانوی و هوشی مین ندارم؛ اما در استان‌ها، به ویژه در مناطقی که پارک‌های صنعتی زیادی وجود دارد، قیمت‌ها در سال ۲۰۲۴ افزایش نخواهند یافت، بنابراین تغییرات بیشتری نسبت به شهرهای بزرگ وجود خواهد داشت.»

آقای کوئیت خاطرنشان کرد که سرمایه‌گذاران در سرمایه‌گذاری در سال ۲۰۲۵ باید به عامل قیمت توجه کنند، نباید تحت تأثیر اثر جمعیت قرار گیرند و فکر کنند که قیمت املاک و مستغلات همیشه افزایش خواهد یافت، حتی اگر قیمت‌های بالا همچنان رو به افزایش باشند.

«با توجه به قیمت‌ها در شهرهای بزرگ، دیگر «زمین بازی» برای سرمایه‌گذاران نخواهد بود، بلکه «زمین بازی» برای افرادی خواهد بود که نیازهای واقعی به مسکن دارند و سرمایه‌گذاران بلندمدت. اگر در شهرهای بزرگ در معاملات کوتاه‌مدت سرمایه‌گذاری کنید، بسیار پرخطر خواهد بود.»

هنگام سرمایه‌گذاری، لازم است به بخش املاک و مستغلات که جریان نقدی پایداری را در آینده ایجاد می‌کند، توجه شود. در عین حال، لازم است در مورد املاک و مستغلات در شهرهای صنعتی، به ویژه استان‌هایی با سرمایه گذاری خارجی بزرگ مانند باک نین، باک گیانگ، های فونگ یا بین دونگ، لانگ آن ، دونگ نای تحقیق شود... با این حال، مهمتر از همه، لازم است به مسائل حقوقی توجه شود. اگر به دنبال قیمت‌های ارزان هستید و در پروژه‌هایی که اسناد قانونی کافی ندارند سرمایه‌گذاری می‌کنید، بسیار خطرناک خواهد بود.

در همین حال، آقای لی دین چونگ، مدیر کل شرکت سرمایه‌گذاری و توسعه املاک و مستغلات SGO Homes JSC، اظهار داشت که در سال 2025، قیمت محصولات کم ارتفاع و بلند مرتبه در شهرهای بزرگی مانند هانوی به طور چشمگیری مانند قبل افزایش نخواهد یافت. محصولات ثانویه نوسانات قیمتی زیادی نخواهند داشت، فقط محصولات اولیه به دلیل افزایش هزینه‌های ورودی افزایش قیمت خواهند داشت.

آقای چانگ ارزیابی کرد: «در دو ماه آخر سال گذشته، بازار نشانه‌های روشنی از رکود را نشان داد، زمانی که قیمت محصولات ثانویه مانند آپارتمان‌ها ۲۰۰ تا ۵۰۰ میلیون دونگ کاهش یافت، خانه‌های کم ارتفاع نیز کاهش یافتند. با این کاهش قیمت، تقاضا برای سرمایه‌گذاری در آپارتمان‌ها و خانه‌های کم ارتفاع دیگر زیاد نیست. سرمایه‌گذاران حرفه‌ای تمایل دارند به بازارهای استانی، با زیرساخت‌های ترافیکی مناسب متصل به هانوی، پارک‌های صنعتی و جمعیت متراکم، نقل مکان کنند.»

به گفته مدیر کل SGO Homes، زمین هنوز هم بخشی است که جذابیت زیادی برای سرمایه‌گذاران دارد. در کوتاه‌مدت حدود ۲-۳ سال، زمین هنوز هم موثرترین کانال سرمایه‌گذاری است.

علاوه بر این، بخش آپارتمان‌های بلندمرتبه در استان‌ها، با قیمت‌هایی بین ۲ تا ۳ میلیارد دانگ ویتنام، سرمایه‌گذاران را نیز جذب خواهد کرد.

نرخ جذب پروژه‌های تازه راه‌اندازی شده کاهش خواهد یافت.

به گفته نگوین ون دین، رئیس انجمن دلالان املاک ویتنام، پروژه‌های مسکنی که در سال ۲۰۲۵ برای فروش افتتاح می‌شوند، همچنان مورد توجه قرار خواهند گرفت، معامله می‌شوند و به خوبی جذب می‌شوند، اما احتمالاً نرخ جذب کاهش خواهد یافت. بخش آپارتمان همچنان بر نقدینگی بازار تسلط خواهد داشت.

با این حال، به گفته آقای دین، نقدینگی آپارتمان همچنان در پروژه‌های بزرگ شهری متمرکز خواهد بود. تقاضای مسکن، به ویژه تقاضای سرمایه‌گذاری، همچنان به مناطق حومه شهر و استان‌ها و شهرهای درجه ۲ و ۳ منتقل خواهد شد، جایی که قیمت‌ها پایین‌تر هستند و فضای بیشتری برای رشد در آینده وجود دارد.

بررسی اجمالی بازار نشان می‌دهد که پس از یک دوره رشد «داغ»، آپارتمان‌ها - محبوب‌ترین محصول در هانوی - از پایان سال ۲۰۲۴ تاکنون، اندکی کاهش قیمت داشته‌اند. قدرت خرید تا حدودی کاهش یافته است و قیمت فروش نیز برای صاحبان خانه‌ای که نیاز به فروش سریع دارند، اندکی کاهش یافته است. کسانی که قبلاً در آپارتمان‌ها سرمایه‌گذاری کرده‌اند، پذیرفته‌اند که علاقه خود را برای فروش کاهش دهند، زیرا سود حاصل از آن پس از دوره‌ای که قیمت آپارتمان‌ها چند ده درصد افزایش یافته است، بسیار بالا بوده است.

در حال حاضر، قیمت آپارتمان در هانوی در مقایسه با دوره اوج، تمایل به ثابت ماندن یا کاهش جزئی دارد. حجم معاملات نیز در مقایسه با دوره قبل از نوامبر 2024 به طور قابل توجهی کاهش یافته است. طبق نظرسنجی Batdongsan.com.vn، در پروژه شهر هوشمند Vinhomes، در بازار ثانویه، در نوامبر 2024، قیمت آپارتمان‌های استودیویی معمولاً از 2 تا 2.2 میلیارد دانگ ویتنام برای هر آپارتمان پیشنهاد می‌شد، اما از دسامبر 2024 تاکنون، برخی از صاحبان خانه نیاز به فروش فوری دارند، قیمت پیشنهادی فقط از 1.98 تا 2 میلیارد دانگ ویتنام برای هر آپارتمان در نوسان است...

به همین ترتیب، این پدیده در برخی پروژه‌های دیگر نیز ثبت شده است. با این حال، دلالان املاک می‌گویند که با این قیمت، مالک با سود می‌فروشد، نه با ضرر.

عرضه املاک مسکونی در سال ۲۰۲۵ به رشد خود ادامه خواهد داد، حدود ۱۰ درصد در مقایسه با سال ۲۰۲۴؛ بسیاری از پروژه‌ها مشکلاتشان حل شده و در سال ۲۰۲۵ دوباره اجرا خواهند شد؛ بسیاری از پروژه‌ها نیز برنامه‌هایی برای «راه‌اندازی» دارند تا از فرصت‌های بهبود بازار بهره‌مند شوند.

انتظار می‌رود عرضه املاک و مستغلات همچنان عمدتاً توسط مناطق شهری بزرگ در استان‌های شمالی و شهرهای سرمایه‌گذاران بزرگ تأمین شود. نکته قابل توجه این است که بخش آپارتمان، عمدتاً بخشی که قیمت آن از 50 میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع و بالاتر است، همچنان پیشرو بازار است.

اگرچه عرضه در حال افزایش است، اما در مقایسه با تقاضا هنوز کمیاب است و از آنجا که عمدتاً از پروژه‌های بزرگ شهری توسط سرمایه‌گذاران بزرگ ناشی می‌شود، قیمت فروش هنوز در سطح بالایی "ثابت" است. در همین حال، سطح قیمت ثانویه نیز با افزایش کمتری، از 7 تا 10 درصد در مقایسه با سال 2024، رشد کندتری خواهد داشت.

دلیل آن این است که سطح قیمت فعلی بسیار بالاست. کندی رشد در بازار همچنین به این دلیل است که بسیاری از آپارتمان‌های قدیمی، فاقد زیرساخت‌ها و امکانات رفاهی هستند و قیمت‌های انتقالی آنها در مقایسه با ارزش واقعی‌شان بسیار بالاست.

انتظار می‌رود گران‌ترین پروژه مسکن اجتماعی در هانوی ۲۵ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع هزینه داشته باشد.

قیمت فروش مسکن اجتماعی در کمون تان تریو، منطقه تان تری (هانوی) به طور آزمایشی 25 میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع تخمین زده می‌شود. در صورت تصویب، این بالاترین قیمت مسکن اجتماعی تاکنون در هانوی خواهد بود.

قیمت فوق به تازگی توسط وزارت ساخت و ساز هانوی پس از شروع ساخت پروژه در اواخر سال گذشته اعلام شد.

این پروژه توسط کنسرسیومی متشکل از شرکت سرمایه‌گذاری توسعه زیرساخت‌های شهری (Udic)، شرکت سهامی ساخت و ساز برق و آب هانوی (Haweicco) و شرکت سهامی توسعه و ساخت مسکن DAC هانوی سرمایه‌گذاری شده است. این پروژه در قطعه زمین شماره ۱ منطقه شهری جدید ها دین، در بخش تان تریو (با نام تجاری برج Udic Eco) ساخته شده است.

طبق اعلام وزارت ساخت و ساز، قیمت فروش تخمینی آپارتمان‌ها در این پروژه مسکن اجتماعی حدود ۲۵ میلیون دونگ در هر متر مربع است. با توجه به قیمت واحد فوق، یک آپارتمان ۷۰ متری در این پروژه حدود ۱.۷۵ میلیارد دونگ ویتنامی قیمت دارد.

قیمت اجاره تخمینی حدود ۱۵۰،۰۰۰ دونگ ویتنامی برای هر متر مربع در ماه است. قیمت اجاره تخمینی برای یک آپارتمان ۷۰ متری ۱۰.۵ میلیون دونگ ویتنامی در ماه است.

قیمت اجاره ماهانه ۳۹۰،۰۰۰ دونگ ویتنامی برای هر متر مربع است، انتظار می‌رود برای یک آپارتمان ۷۰ متری، مردم مجبور به پرداخت ۲۷.۳ میلیون دونگ ویتنامی در ماه باشند.

وزارت ساخت و ساز اعلام کرد که قیمت رسمی پس از ارزیابی توسط سازمان مدیریت دولتی طبق مقررات، توسط سرمایه‌گذار اعلام خواهد شد.

زمان مورد انتظار برای دریافت درخواست‌های خرید مسکن اجتماعی در این پروژه، سه‌ماهه چهارم سال ۲۰۲۵ است.

قبل از سال ۲۰۲۳، قیمت فروش مسکن اجتماعی در پایتخت از ۱۳ تا ۱۷ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع در نوسان بود. در صورت تصویب، این بالاترین قیمت مسکن اجتماعی تاکنون در هانوی خواهد بود.

پیش از این، وزارت ساخت و ساز در پاسخ به نظرات رأی‌دهندگان در مورد قیمت بالای مسکن اجتماعی در مقایسه با درآمد اکثر کارگران، به ویژه افراد کم‌درآمد، گفته بود که برای تسهیل روند تعیین قیمت مسکن اجتماعی، قانون مسکن ۲۰۲۳ تصریح می‌کند که قیمت فروش بر اساس محاسبه تمام هزینه‌ها برای بازیابی سرمایه سرمایه‌گذاری برای ساخت مسکن تعیین می‌شود.

قیمت خرید اجاره به عنوان قیمت فروش تعیین می‌شود و شامل هزینه نگهداری مسکن که توسط مستاجر طبق مفاد قانون مسکن پرداخت می‌شود، نمی‌شود. قیمت اجاره بها مورد توافق سرمایه‌گذار و مستاجر است. در صورتی که سرمایه‌گذار از قیمت پیشنهادی برنده استفاده کند، نیازی به ارزیابی مجدد قیمت فروش و قیمت خرید اجاره بها مسکن اجتماعی نیست.

طبق اعلام وزارت ساخت و ساز، ماده ۸۵ مشوق‌هایی را برای سرمایه‌گذاران مسکن اجتماعی تعیین می‌کند، مانند معافیت از هزینه‌های استفاده از زمین، اجاره زمین، مشوق‌های مالیاتی طبق قوانین مالیاتی، سرمایه‌گذاران حق دریافت ۱۰٪ سود را دارند، به آنها مساحت زمین یا مساحت طبقه تجاری اختصاص داده شده است و لازم نیست آن را در قیمت مسکن اجتماعی لحاظ کنند.

وزارت ساخت و ساز تأکید کرد: «این مقررات به تشویق و ترویج سرمایه‌گذاری و توسعه مسکن اجتماعی و تضمین قیمت مسکن اجتماعی در سطح متوسط ​​کمک می‌کند تا مقامات، کارگران و زحمتکشان کم‌درآمد بتوانند خانه بخرند و زندگی خود را تثبیت کنند.»

مقررات مربوط به اعطای دفاتر قرمز برای زمین‌هایی که سال‌ها بدون برنامه‌ریزی برای استفاده اختصاص داده شده‌اند

در زمان تخصیص غیرمجاز زمین در سال ۱۹۹۶، هیچ برنامه‌ریزی وجود نداشت، اما تا سال ۲۰۲۴، اگر مطابق با برنامه‌ریزی نباشد، آیا می‌توان گواهی حق استفاده از زمین اعطا کرد؟

در این خصوص، وزارت منابع طبیعی و محیط زیست نظرات زیر را ارائه می‌دهد:

بند ۲، ماده ۱۴۰ قانون زمین ۲۰۲۴ در مواردی که خانوارها و افراد از زمین‌های واگذار شده بدون مجوز مناسب استفاده می‌کنند و زمین از ۱۵ اکتبر ۱۹۹۳ تا قبل از ۱ ژوئیه ۲۰۰۴ مورد استفاده قرار گرفته است و اکنون توسط کمیته مردمی کمونی که زمین در آن واقع شده است، تأیید می‌شود که هیچ اختلافی وجود ندارد، مطابق با برنامه‌ریزی کاربری زمین در سطح منطقه یا برنامه‌ریزی عمومی یا برنامه‌ریزی منطقه‌بندی یا برنامه‌ریزی ساخت و ساز یا برنامه‌ریزی روستایی، به آنها گواهی حقوق کاربری زمین و مالکیت دارایی‌های متصل به زمین (دفترچه قرمز) طبق مفاد بندهای ۳ و ۶، ماده ۱۳۸ این قانون اعطا خواهد شد.

بر این اساس، قطعه زمین مورد استفاده باید با یکی از پنج نوع برنامه‌ریزی ذکر شده در بالا مطابقت داشته باشد تا برای ثبت در کتاب قرمز در نظر گرفته شود.

وزارت منابع طبیعی و محیط زیست اعلام کرد: «بر اساس مقررات فوق، در مواردی که زمان تخصیص زمین در سال ۱۹۹۶ در صلاحیت نبوده و برنامه‌ریزی وجود نداشته باشد، اما تا سال ۲۰۲۴ مطابق با برنامه‌ریزی نباشد، طبق مفاد ماده ۱۴۰ قانون زمین، واجد شرایط بررسی برای صدور دفترچه قرمز نخواهد بود.»

منبع: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-ha-noi-qua-dinh-sot-chu-nha-dang-cat-lai-chu-khong-phai-cat-lo-lo-dien-du-an-nha-o-xa-hoi-dat-nhat-303068.html